鮑俊升 孫鵬燕 胡玉榮

摘 要：構(gòu)建房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價指標(biāo)體系，運用均方差決策的方法，分析評價了西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境，指出了各城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)勢和劣勢，并提出了具體的建議。

關(guān)鍵詞：西北五省省會城市 房地產(chǎn)投資環(huán)境 指標(biāo)體系 均方差決策

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）12-190-03

一、引言

房地產(chǎn)投資環(huán)境是房地產(chǎn)投資活動進行的前提，是區(qū)域房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。西北地區(qū)整體房地產(chǎn)投資環(huán)境較中東部發(fā)達區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境落后，已經(jīng)喪失了很多可利用資源和發(fā)展的機會，阻礙了區(qū)域房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。西北地區(qū)處于西部大開發(fā){1}和“一帶一路”{2}建設(shè)的輻射區(qū)域，有著良好的改善本區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境的機遇。筆者對西北五省省會城市（西安、蘭州、銀川、西寧、烏魯木齊）房地產(chǎn)投資環(huán)境進行分析比較，找出各省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)勢和劣勢、差距與不足，并有針對性地提出改善各省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的建議，進一步提升各省會城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境，發(fā)揮各省會城市對區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境的輻射帶動作用，促進西北地區(qū)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。

二、綜合評價指標(biāo)體系與研究方法

（一）綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

在構(gòu)建房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價指標(biāo)體系時，分三步進行：首先，確定總目標(biāo)--房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價；其次，圍繞總目標(biāo)確定準(zhǔn)則層，以經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、自然環(huán)境、社會文化環(huán)境{3}五大方面子系統(tǒng)作為準(zhǔn)則層；最后，根據(jù)各準(zhǔn)則層，進一步確定具體指標(biāo)，在確定各具體指標(biāo)時，充分遵循科學(xué)性、客觀性、可比性、綜合性、數(shù)據(jù)易得性等原則，選擇能夠充分準(zhǔn)確反映各準(zhǔn)則層的具體指標(biāo)。經(jīng)過分析論證，并結(jié)合西北五省省會城市的具體情況，最后選擇了24個具體指標(biāo){4}-{8}，構(gòu)成了西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價指標(biāo)體系（見表1）。

（二）研究方法

在多指標(biāo)綜合評價中，權(quán)重的確定在整個評價過程中是關(guān)鍵。目前，確定權(quán)重的方法大體上分為主觀賦權(quán)法和客觀賦權(quán)法兩大類。因為主觀賦權(quán)法評價結(jié)果隨意性較大，因而多采用客觀性較強的客觀賦權(quán)法。均方差決策法是一種客觀賦權(quán)法，其原理相對簡單，數(shù)據(jù)處理相對方便，應(yīng)用型較強，故筆者采用均方差決策法確定各指標(biāo)的權(quán)重。

1.均方差決策法基本原理。設(shè)多指標(biāo)綜合評價問題中方案集為A={A1，A2，…，An}；指標(biāo)集為G={G1，G2，…，Gm}，方案Ai對指標(biāo)Gi的屬性值為Yij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m），Y=（yij）n×m表示方案集A對指標(biāo)集G的“屬性矩陣”，俗稱“決策矩陣”。若Gj指標(biāo)對所有決策方案而言均無差別，則Gj指標(biāo)對方案決策與排序不起作用，這樣的評價指標(biāo)可令其權(quán)系數(shù)為0；反之，若Gj指標(biāo)能使所有決策方案的屬性值有較大差異，這樣的指標(biāo)對方案的決策與排序?qū)⑵鹬匾饔茫?應(yīng)給予較大的權(quán)數(shù){9}。

2.均方差決策法操作過程。{10}{11}

三、西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價

（一）數(shù)據(jù)來源和處理

筆者研究數(shù)據(jù)主要來源于《中國統(tǒng)計年鑒2014》、《中國城市統(tǒng)計年鑒2014》、《中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒2014》等數(shù)據(jù)資料，從中獲取了西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析評價的24個指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)。由于各評價指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)具有不同的單位，為消除各指標(biāo)間不同量綱的影響，對原始數(shù)據(jù)進行了無量綱化處理，處理方法見式（2.1）、式（2.2）。

（二）各指標(biāo)權(quán)重的確定

根據(jù)各指標(biāo)原始數(shù)據(jù)無量綱化后值，首先根據(jù)式（2.3）計算各指標(biāo)的均值，進一步根據(jù)式（2.4）求出這些指標(biāo)的均方差，最后根據(jù)式（2.5）將這些均方差歸一化，其結(jié)果即為各指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。

（三）投資環(huán)境評價結(jié)果

根據(jù)指標(biāo)無量綱化數(shù)據(jù)和3.2圖各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)，結(jié)合式（2.6）計算各子環(huán)境評價值和綜合評價值，并根據(jù)評價得分進行排序，西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價結(jié)果見表2。

（四）結(jié)果分析

從綜合評價結(jié)果來看，西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境由強到弱依次為西安、烏魯木齊、銀川、蘭州、西寧，其綜合評價值分別為0.9214、0.3727、0.2911、0.2485、0.0957。從這些評價結(jié)果可以看出，西安市房地產(chǎn)投資經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境和社會文化環(huán)境等子系統(tǒng)環(huán)境均處于相對領(lǐng)先地位，其綜合投資環(huán)境在西北五省省會城市當(dāng)中處于遙遙領(lǐng)先一極。蘭州、銀川和烏魯木齊三市房地產(chǎn)投資各子系統(tǒng)環(huán)境相對處于中間層次，這三市綜合房地產(chǎn)投資環(huán)境在西北五省省會城市中處于中間。西寧市房地產(chǎn)投資各子系統(tǒng)環(huán)境在西北五省省會城市當(dāng)中均處于相對最低水平，其綜合房地產(chǎn)投資環(huán)境最弱，將其綜合評價值0.0957與西安市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價值0.9214進行比較，兩市房地產(chǎn)投資環(huán)境差異極大。

從經(jīng)濟環(huán)境子系統(tǒng)來看，西安市房地產(chǎn)投資經(jīng)濟環(huán)境無論是在地區(qū)生產(chǎn)總值、全社會固定資產(chǎn)投資總額、社會消費品零售總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均消費支出還是在當(dāng)年實際使用外資金額方面，均處于相對領(lǐng)先地位，西安市具備良好的房地產(chǎn)投資經(jīng)濟環(huán)境。烏魯木齊除了第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重相對較高外，它和蘭州、銀川、西寧一樣房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟環(huán)境總體相對較弱，尤其是西寧市房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟環(huán)境相對非常弱，地區(qū)生產(chǎn)總值、全社會固定資產(chǎn)投資總額、社會消費品零售總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均消費支出等指標(biāo)值均最低，影響了其房地產(chǎn)投資經(jīng)濟環(huán)境的提升。

從房地產(chǎn)市場環(huán)境子系統(tǒng)來看，西安市在房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例、本年商品房竣工面積、本年購置土地面積、商品房銷售面積、商品房銷售價格等指標(biāo)上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它四市，西安市房地產(chǎn)投資市場環(huán)境相對較好。烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例相對較低，其它方面的指標(biāo)均處于中上水平，房地產(chǎn)投資市場環(huán)境僅次于西安市。蘭州市本年商品房竣工面積和商品房銷售面積方面的指標(biāo)相對較低，房地產(chǎn)投資市場環(huán)境相對處于中間水平。銀川市房地產(chǎn)投資市場環(huán)境各指標(biāo)均處于中等偏下水平，其房地產(chǎn)投資市場環(huán)境位列倒數(shù)第二。西寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年購置土地面積、商品房銷售價格方面的指標(biāo)相對較低，其它方面的指標(biāo)處于中下水平，其房地產(chǎn)投資市場環(huán)境在五市中最差。

從基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境子系統(tǒng)來看，西安市除了人均城市道路面積指標(biāo)非第一外，在城市供水總量、城市公共交通客運量、郵電業(yè)務(wù)總量、城市建成區(qū)面積等指標(biāo)上均領(lǐng)先與其它四市，西安市房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境處于相對領(lǐng)先水平。烏魯木齊市房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境各指標(biāo)均處于相對中上水平，其房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境僅次于西安市。蘭州市房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境各指標(biāo)處于相對中等水平，其房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境相對居中。銀川市受到城市供水總量和城市公共交通客運量等方面指標(biāo)偏低的影響，其房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境總體較差。西寧市在人均城市道路面積、郵電業(yè)務(wù)總量、城市建成區(qū)面積方面相對水平較低，嚴(yán)重影響了其基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境評價值。

從自然環(huán)境子系統(tǒng)來看，在西北五省省會城市中，唯一在房地產(chǎn)投資自然環(huán)境方面沒有表現(xiàn)出明顯的兩級分化現(xiàn)象。烏魯木齊、西安和銀川房地產(chǎn)投資自然環(huán)境相當(dāng)，烏魯木齊市全年環(huán)境空氣質(zhì)量達標(biāo)率最高，而西安市在這一指標(biāo)上偏低，但西安市公園綠地面積和城市建成區(qū)綠化覆蓋率指標(biāo)水平最高。蘭州市和西寧市分別在城市建成區(qū)綠化覆蓋率和公園綠地面積指標(biāo)上偏低，使得這兩市房地產(chǎn)投資自然環(huán)境相對較弱。

從社會文化環(huán)境子系統(tǒng)來看，西安市年末總?cè)丝跀?shù)量、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積、普通高等學(xué)校在校生數(shù)等指標(biāo)在五市當(dāng)中均最高，使得其在房地產(chǎn)投資社會文化環(huán)境方面仍然處于遙遙領(lǐng)先地位。蘭州市和銀川市分別在城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積和年末總?cè)丝跀?shù)量指標(biāo)上偏低，烏魯木齊市各項指標(biāo)值相對居中，蘭州、銀川、烏魯木齊三市房地產(chǎn)投資社會文化環(huán)境總體差異不明顯。西寧市普通高等學(xué)校在校生數(shù)指標(biāo)偏低，其它各方面指標(biāo)均處于中下水平，導(dǎo)致其總體房地產(chǎn)投資社會文化環(huán)境評價值在五市中最低。

四、結(jié)論及建議

以上研究表明，西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境總體上具有明顯的空間差異性，房地產(chǎn)投資環(huán)境由強到弱依次為西安、烏魯木齊、銀川、蘭州和西寧，西安市和西寧市房地產(chǎn)投資環(huán)境在西北五省省會城市當(dāng)中分別處于最強一極和最弱一極，西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境兩級分化嚴(yán)重。西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境總體可以分為三個層級，第一層級是西安市，處于房地產(chǎn)投資環(huán)境最強一極，第二層級是蘭州、銀川和烏魯木齊三市，處于房地產(chǎn)投資環(huán)境中間層級，第三層級市西寧市，處于房地產(chǎn)投資環(huán)境最弱一極。另外，西北五省省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境在各子系統(tǒng)環(huán)境上也表現(xiàn)出一定的差異性，房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個綜合的復(fù)雜系統(tǒng)，任何一個子系統(tǒng)環(huán)境的落后，都會影響到其總體房地產(chǎn)投資環(huán)境的水平，因而，不斷發(fā)展和完善各子系統(tǒng)環(huán)境是促進區(qū)域房地產(chǎn)投資總體環(huán)境得到提升的有效途徑。

西安市作為西北五省省會城市中房地產(chǎn)投資環(huán)境遙遙領(lǐng)先一極，應(yīng)充分發(fā)揮好其在西北地區(qū)的示范和帶動作用，促進西北地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的整體協(xié)調(diào)發(fā)展，同時，要充分利用好兩大戰(zhàn)略的發(fā)展機遇，積極提升各區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境。西安市自身需要加強自然環(huán)境的保護，加大改善環(huán)境空氣質(zhì)量的投入，進一步提升其房地產(chǎn)投資的自然環(huán)境。烏魯木齊市有著良好的自然環(huán)境優(yōu)勢，但房地產(chǎn)市場環(huán)境和社會文化環(huán)境水平偏低，應(yīng)積極創(chuàng)造一些寬松的房地產(chǎn)投資政策，吸引和鼓勵更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資資金的進入，增加房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重，加強社會文化方面的建設(shè)力度。銀川市應(yīng)進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)的比重，多方面籌集資金，加大固定資產(chǎn)投資的力度，進一步鼓勵居民消費，擴大內(nèi)需，加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，著力提升房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，進一步改善自然環(huán)境和社會文化環(huán)境。蘭州市應(yīng)合理安排土地供應(yīng)計劃，加大房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給，因地制宜地制定房地產(chǎn)交易政策，適時做好本區(qū)域房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，加大城市的綠化工作，著力提升房地產(chǎn)投資的市場環(huán)境和自然環(huán)境。西寧市房地產(chǎn)投資環(huán)境在五市中最弱，無論是在經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境還是在自然環(huán)境和社會文化環(huán)境方面均需要大力提升，急需縮小與其它四市之間的差距，促進西北地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境一體化發(fā)展。

注釋：

{1}新華網(wǎng).“十五”計劃綱要[EB/OL].（2001-10-18）.http：//news.xinhuanet.com/zhengfu/2001-10/18/content_51471.htm

{2}梁敏.“一帶一路”最終圈定18省重點布局15個港口建設(shè)[EB/OL].（2015-03-28）.http：//finance.sina.com.cn/china/20150328/

202721834685.shtml？sina-fr=bd.ala.xw

{3}馮力，陳麗.房地產(chǎn)投資分析[M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2010

{4}余洋.房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析—以蘇南五城市為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2007

{5}盧新海.基于主成分分析的區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境評價研究—以武漢城市圈為例[J].中國房地產(chǎn)，2013（2）

{6}周鵬.基于主成分分析和德爾菲法的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價體系[J].中國土地科學(xué)，2010

{7}張亞江.房地產(chǎn)投資環(huán)境的多層次灰色評價[J].煤炭技術(shù)，2007

{8}鮑俊升.基于均方差決策的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2015（13）

{9}王應(yīng)明.運用離差最大化方法進行多指標(biāo)決策與排序，中國軟科學(xué)，1998（3）

{10}王明濤.多指標(biāo)綜合評價中權(quán)數(shù)確定的離差、均方差決策方法[J].中國軟科學(xué)，1999（8）

{11}王明濤.多指標(biāo)綜合評價中權(quán)系數(shù)確定的一種綜合分析方法[J].系統(tǒng)工程，1999

（作者單位：銀川能源學(xué)院建筑工程學(xué)院 寧夏銀川 750105）

（責(zé)編：呂尚）