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兩大投資機會：風格切換下的估值修復機會與“區(qū)域主題”和“轉(zhuǎn)型?！彼鶐淼膬r值提升和估值切換機會。

基本面：波瀾不驚，平穩(wěn)過渡

2015年是房地產(chǎn)政策逐步放松的一年，預計2016年政策仍有進一步放松的空間。投資偏弱之下，政策仍可進一步放松，包括降息降準、推行資產(chǎn)證券化和REITs、地產(chǎn)項目債放開等等。

中國經(jīng)濟整體仍偏弱，加上通脹率較低，市場對降息降準的預期仍存。整體寬松之下，房地產(chǎn)資金成本持續(xù)改善。

房地產(chǎn)投資增速預計仍然低迷，預計2015年、2016年投資增速分別為3%、2%。預計2016年新開工面積增速為5%；拿地方面，2015年全年土地購置偏弱，市場逐漸回暖，預計2016年全年拿地同比有所改善，新增住宅供應(yīng)將有所下降。

房地產(chǎn)市場整體仍處于去庫存階段，截至2015年10月底，12個城市新房去化時間11.6個月，較前期有所下降。

銷售方面，在政策助力之下，有望繼續(xù)回暖，預計2015年、2016年銷售額同比增速分別達到12%、10%。

房價方面，在資金面寬松+政策托底之下，市場情緒已有所好轉(zhuǎn)，預計到2016年上半年，伴隨庫存去化以及新增供應(yīng)相對較少，房價會有所上漲。從各線城市來看，一線城市房價最先筑底回升。

房地產(chǎn)板塊估值方面，2015年估值有一定的恢復，整體PE在10倍左右。預計2016年，房地產(chǎn)板塊整體仍將隨著市場波動，在市場風格未有明顯切換的情形下，我們更加看好結(jié)構(gòu)性行情的演變。

區(qū)域主題：花開直須折

在都市圈逐漸成熟、人口趨緩的環(huán)境下，房屋、土地價格指數(shù)仍然有較好表現(xiàn)。世界級都市圈形成過程中都會經(jīng)歷人口增長放緩同時房價上升的過程。

大都市圈將持續(xù)地吸引周圍人口的流入，小的城市未來將面臨衰落與收縮的困境。其中，京津冀、東部沿海區(qū)域、湖南和江西人口增長較好。中小學在校生能夠比較真實反映區(qū)域人口變化情況，可以看到東北、中西部區(qū)域的人口增長較弱。

不同區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)的依存度差別較大：北京、上海的依存度上升較慢，而且有人口增長支持，房地產(chǎn)市場景氣可期；山西、陜西、黑龍江、寧夏、甘肅等省份對房地產(chǎn)依存度大幅提高，而同時人口流出較為嚴重，這些城市的房地產(chǎn)市場將來容易陷入蕭條。

京津冀都市圈仍然有極大的增長潛力，未來房地產(chǎn)市場仍有較大空間：（1）從人口密度來看，北京都市圈的人口發(fā)展?jié)摿薮螅{力很強。從GDP總量來看，京津冀地區(qū)的經(jīng)濟尚有很大的發(fā)展空間。（2）從產(chǎn)業(yè)情況看，北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為成熟，天津和河北第二產(chǎn)業(yè)仍然占有很大的比例，產(chǎn)業(yè)升級空間巨大。（3）都市圈形成的過程中都經(jīng)歷房價快速上漲的過程，房價增速最快的時期正好是人口達到飽和的時期。北京仍處于人口增長較快時期，未來房屋上漲空間較大。

珠海區(qū)域?qū)⑹腔浉郯囊惑w化最大的受益區(qū)域。交通方面，港珠澳大橋形成“半小時生活圈”，建成后，珠海距香港的車程將縮短至半小時，大大加強港珠澳三地經(jīng)濟聯(lián)系，經(jīng)濟社會效益值得期待。

產(chǎn)業(yè)方面，珠海區(qū)域正在形成“三高一特”的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。即高端制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、特色海洋經(jīng)濟和生態(tài)農(nóng)業(yè)，后續(xù)發(fā)展動力足。

同時，橫琴自貿(mào)區(qū)面向港澳，定位明確、特殊且創(chuàng)新，政策力度上相比其他自貿(mào)區(qū)將更為優(yōu)惠，體制建設(shè)上將更為創(chuàng)新和先行，開放力度上將更為積極。珠海區(qū)域房價仍然遠遠低于深圳房價，未來仍然有巨大的升值空間。

長江中游區(qū)域，自貿(mào)區(qū)或帶來新的增長潛力，而武漢則是長江經(jīng)濟圈核心城市。據(jù)報道，武漢自貿(mào)區(qū)總體方案研究已正式得到商務(wù)部專家組審議通過。武漢作為長江中游經(jīng)濟帶最具潛力的城市，是長江中游城市圈的核心。其GDP增長始終高出全國平均5個百分點，需求擴張，未來房地產(chǎn)市場仍然具有較大的潛力。

西南區(qū)域是面向東南亞地區(qū)的窗口，貴陽高鐵的開通，將使區(qū)域一體化加速，西南經(jīng)濟圈呼之欲出。成都、貴陽、重慶經(jīng)濟增長一直保持較高水平，人均GDP增長水平都高于全國。貴陽、成都兩地對人口的吸引較強，有利于地產(chǎn)的升溫。

自貿(mào)區(qū)作為國家級戰(zhàn)略，有望引領(lǐng)地產(chǎn)新行情。繼上海自貿(mào)區(qū)后，中國又設(shè)立了廣東、天津、福建自貿(mào)區(qū)。有力地促進了內(nèi)陸與外界的交流，帶動經(jīng)濟發(fā)展。北部灣自貿(mào)區(qū)、重慶自貿(mào)區(qū)、武漢自貿(mào)區(qū)有望引領(lǐng)新的行情。

細分行業(yè)與“轉(zhuǎn)型?！睒说?/p>

房地產(chǎn)在經(jīng)過十年的高速增長后，未來將進入大分化時代，其特點主要呈現(xiàn)在以下幾個方面： （1）強者恒強，匠心獨運。房地產(chǎn)開發(fā)走向精細化時代。開發(fā)商將通過細節(jié)處理，以工匠心態(tài)獲取更高溢價。（2）多元探索，協(xié)同發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商將積極尋找符合自身的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，圍繞細分市場做多元化發(fā)展。（3）弱則思變，華麗轉(zhuǎn)型。小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于競爭力有限，會尋求地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，華麗轉(zhuǎn)身。

順“勢”而為的開發(fā)商將搶占先機，多元化發(fā)展就是現(xiàn)在的勢頭之一：（1）老齡化之“勢”催生夕陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)和安樂地產(chǎn)將順應(yīng)老齡化之勢走向舞臺。（2）互聯(lián)網(wǎng)之“勢”催生地產(chǎn)后服務(wù)的發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)增強了人與社區(qū)的互動，物業(yè)管理服務(wù)已成為眾多開發(fā)商爭奪的焦點。（3）輕資產(chǎn)之“勢”催生地產(chǎn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。隨著房地產(chǎn)利潤區(qū)域平穩(wěn)，開發(fā)商更多的尋找新的盈利模式，催生了小股操盤、售后出租、共享經(jīng)濟等模式的誕生。

存量時代漸行漸近，地產(chǎn)服務(wù)大有可為。

隨著主要城市的城鎮(zhèn)化進入后期，大部分一二線城市將率先進入存量房時代。地產(chǎn)存量房時代，對專業(yè)化分工的要求更高，預計地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將在城鎮(zhèn)化后期起飛。

保守估計，地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)至少在千億級別，如果再加上O2O等地產(chǎn)后服務(wù)，地產(chǎn)中介服務(wù)將擁有更廣闊的空間。

大平臺、大數(shù)據(jù)、大金融，三位一體。（1）得數(shù)據(jù)者得天下。中介服務(wù)本質(zhì)是信息生意，因此好的數(shù)據(jù)處理和挖掘?qū)π畔⒌膫鬟f效率尤為重要。（2）金融服務(wù)解決最后一站的難題。金融服務(wù)可以變相降低首付比例，對激活地產(chǎn)市場、搶占份額擁有重要意義，也是新的盈利增長點。（3）大平臺是中介服務(wù)的終極目標。形成買賣撮合平臺，建立公司的護城河，方能立于不敗之地。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)重心向一二線城市收縮，一二線城市的爭奪將愈發(fā)激烈。小型開發(fā)商在市場競爭中仍處于劣勢地位。窮則思發(fā)，越來越多的開發(fā)商正在積極尋求轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)階段看來，與房地產(chǎn)比較契合的轉(zhuǎn)型方向主要有：（1）大健康產(chǎn)業(yè)。老齡化時代的開啟以及政策的大力支持，使得大健康產(chǎn)業(yè)以及相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈蘊含著巨大的市場空間，而這一產(chǎn)業(yè)成熟度也不高，如果能夠得到資源支持，將是很好的轉(zhuǎn)型方向。（2）大文體產(chǎn)業(yè)。文化體育作為高附加值產(chǎn)業(yè)，隨著第三產(chǎn)業(yè)的占比加大，具有十分誘人的空間。（3）大金融產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流優(yōu)勢，金融控股也是眾多房地產(chǎn)開發(fā)商喜愛的方向。（4）新借殼公司。市值較小的開發(fā)商會成為比較好的殼資源，被借殼上市后，將會有巨大的機會。

區(qū)域主題和“轉(zhuǎn)型牛”標的

在系統(tǒng)性機會乏善可陳的情形下，我們認為區(qū)域主題是房地產(chǎn)行業(yè)未來最大的機會之一。重點推薦以下幾個區(qū)域：珠海區(qū)域、北京區(qū)域、武漢區(qū)域、西南區(qū)域。

轉(zhuǎn)型標的也是未來機會之所在，我們推薦轉(zhuǎn)型堅定、質(zhì)地優(yōu)良、資源豐富的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型標的，預計未來轉(zhuǎn)型標的將持續(xù)跑贏行業(yè)及滬深指數(shù)。標的選擇標準為：轉(zhuǎn)型堅定、質(zhì)地優(yōu)良；大股東資源豐富，具有較高安全邊際；其他受益者，如新借殼的公司和B股轉(zhuǎn)A股公司。

作者為2015年賣方分析師評選水晶球獎房地產(chǎn)行業(yè)第一名