艾振強(qiáng)

房地產(chǎn)面臨去庫(kù)存壓力，房企未來(lái)的發(fā)展難再以開(kāi)發(fā)為中心，也難再追求主業(yè)的擴(kuò)張。多元化發(fā)展勢(shì)必成為房企發(fā)展的主流，以資本為紐帶而混業(yè)發(fā)展的成功者將成為房地產(chǎn)金融寡頭。

2015年11月17日，一條“先租后買(mǎi)，租金可抵房款”的“重磅消息”，像病毒一樣“入侵”了很多人的微信朋友圈。由于該消息的主角是“宇宙第一大”房企萬(wàn)科，使得消息中的“顛覆”“太狠了”“徹底不讓活”“血洗”“準(zhǔn)備5000億元人民幣（下同）現(xiàn)金”……變得尤為可怖。

當(dāng)然，這最終被證明只是一個(gè)誤傳。不過(guò)，透過(guò)業(yè)內(nèi)人士在傳言（或營(yíng)銷(xiāo)噱頭）面前的“風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵”，不難窺見(jiàn)存量博弈時(shí)代行業(yè)群體性的迷茫與焦慮。并不僅僅只是中小房企，大型房企同樣如此——船小不好抗拒風(fēng)浪，樹(shù)大同樣容易招風(fēng)。當(dāng)然，整體上來(lái)說(shuō)，站在十字路口，大型房企更容易選擇走上“另一條路”，這部分源于其自身追求“星辰大海”的實(shí)力，更多的則來(lái)自時(shí)代的裹挾。

勾搭互聯(lián)網(wǎng)金融、大魚(yú)吃小魚(yú)、大搞多元化等成為房地產(chǎn)大佬們的新玩法，并有“割據(jù)”而成區(qū)域寡頭的趨勢(shì)。但大并不代表強(qiáng)，再大的房地產(chǎn)企業(yè)如果成不了“超級(jí)戰(zhàn)艦”，就只能成為“恐龍”。

互聯(lián)網(wǎng)金融：

不缺錢(qián)的主才玩得起的游戲

2013年，余額寶助推天弘基金逆襲成為基金“大哥大”，互聯(lián)網(wǎng)金融亦藉此站在了鎂光燈下。短短兩年多，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)滲透到各個(gè)傳統(tǒng)領(lǐng)域。一度有人揚(yáng)言，房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)不可能撼動(dòng)得了，但話音未落，互聯(lián)網(wǎng)金融的主動(dòng)進(jìn)攻以及房企的競(jìng)先“擁抱”就推倒了擋在房地產(chǎn)前面那堵厚厚的墻，互聯(lián)網(wǎng)金融順利滲入到鋼筋混凝土里。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年6月，50強(qiáng)房企中已經(jīng)有50%左右通過(guò)各種方式“擁抱”了互聯(lián)網(wǎng)金融，涉及資金逾200億元。對(duì)于財(cái)大氣粗的50強(qiáng)房企來(lái)說(shuō)200億或許不算什么，但其從0到1的質(zhì)變卻不容忽視。

眼下，互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)早已打得火熱，而二者的“眉目傳情”，則要追溯到去年。

2014年底，多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)與房企推出眾籌買(mǎi)房活動(dòng)。其中，京東金融眾籌平臺(tái)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推出了“11元湊份子得房子”的活動(dòng)：京東金融“小金庫(kù)”或“白條”用戶(hù)支付11元就可參與1.1折購(gòu)房資格的抽取。龍湖、萬(wàn)科、方興等房企，也分別與各路互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)推出了一批“房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目”。

在去庫(kù)存的重壓下，這些打著高大上“互聯(lián)網(wǎng)金融”大旗的眾籌項(xiàng)目，最直接的目的其實(shí)只有一個(gè)——賣(mài)房！

一個(gè)是要錢(qián)的主，一個(gè)是有錢(qián)的主，房地產(chǎn)和金融的結(jié)合可謂“珠聯(lián)璧合”。當(dāng)然，正如并不是每一朵野百合都會(huì)有春天，聯(lián)姻的好事也不是每家房企都能沾得上光的。

目前，無(wú)論是參股或創(chuàng)辦金融公司，還是互聯(lián)網(wǎng)金融滲透全產(chǎn)業(yè)鏈（如“綠地寶”、“萬(wàn)達(dá)穩(wěn)賺1號(hào)”），都是土豪公司才玩得起的游戲。驗(yàn)證了那句名言：不缺錢(qián)的人才能借到錢(qián)。至于這會(huì)否造成更強(qiáng)大的壟斷和綁架，誘發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)，暫時(shí)還不好說(shuō)，但目前為解決短期庫(kù)存問(wèn)題，模仿跟風(fēng)居多，實(shí)質(zhì)性創(chuàng)新偏少卻是事實(shí)。

不論概念多么新鮮，有一點(diǎn)是毋庸置疑的，那就是，地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠蓬勃發(fā)展的前提一定是建立在以下四大前提之上：落腳到更好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，更好地降低融資成本，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，提高資源配置效率。否則，所謂的創(chuàng)新只是形式上的新而已。

聯(lián)合與并購(gòu)：

高地價(jià)新常態(tài)下的集體合謀

眼下，北上廣深的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為新進(jìn)尋夢(mèng)者的夢(mèng)魘。面粉貴了，面包自然漲價(jià)，何況小麥可以一年種一季，而土地卻是不可再生的。

在大家一窩蜂布局一線和核心二線城市的情況下，這些地區(qū)的高地價(jià)將會(huì)成為常態(tài)。使得財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商也倍感壓力山大。2015年11月，市場(chǎng)便瘋傳央企華潤(rùn)與招商想要與華僑城“散伙”，退出三家聯(lián)合體拿下的北京豐臺(tái)83億元高價(jià)地的開(kāi)發(fā)，理由是高達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米的實(shí)際樓面價(jià)超出了華潤(rùn)置地和招商局地產(chǎn)的拿地預(yù)期。

高地價(jià)成為“新常態(tài)”，好城市好地段的土地交易已成“豪門(mén)游戲”，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的差距越來(lái)越小，聯(lián)合與并購(gòu)便成為必須的選擇。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，在北京市成交的32宗住宅用地中，有15宗為聯(lián)合拿地，聯(lián)合拿地比例為46.9%。而在2013年和2014年，上述比例分別只有22.4%和30.8%。而截至2015年12月3日，更是已有36宗土地被聯(lián)合體拿下，比例進(jìn)一步提升，“不聯(lián)合、無(wú)拍地”的現(xiàn)象已成主流。

不僅北京，其他熱門(mén)城市同樣如此，這是土豪們的“無(wú)奈”之選。因?yàn)椋煌髽I(yè)的資金狀況、成本核算不同，對(duì)土地價(jià)格的承受能力也不同。而且，即便聯(lián)合體對(duì)項(xiàng)目的股權(quán)比例、收益分配等有詳盡的約定，但在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，往往會(huì)遇到意外情況，打亂原有的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷(xiāo)售節(jié)奏等。過(guò)去，若非出于擴(kuò)大規(guī)模，或者相互整合資源，企業(yè)更傾向于單獨(dú)拿地。

然而，隨著地價(jià)的暴漲以及政府對(duì)土地出讓金繳納節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格管控，“單打獨(dú)斗”競(jìng)拍的路子已經(jīng)越來(lái)越難走。想要繼續(xù)玩這個(gè)游戲，就必須聯(lián)合！隨之而來(lái)的是弱小者被擠出這個(gè)游戲，而幸存者則構(gòu)筑起寡頭壟斷。而且，高地價(jià)使得大量項(xiàng)目“被豪宅”，高房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力相背離，造成豪宅嚴(yán)重的供過(guò)于求，去化艱難，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積。

除了聯(lián)合拿地，不將雞蛋放在同一個(gè)籃子里的另一個(gè)策略是并購(gòu)與戰(zhàn)略重組。2015年，在房地產(chǎn)江湖，并購(gòu)動(dòng)作最大的莫過(guò)于恒大和萬(wàn)科兩家企業(yè)。

2015年上半年，在集體迷茫之際，許家印喊出48天上100個(gè)項(xiàng)目的“最強(qiáng)音”，借道存量市場(chǎng)兼并收購(gòu)，在別人駐足觀望之際迅速吃掉對(duì)方份額擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額1600億元，接近去年全年。2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例236起，涉及金額1768億元。而2013年，并購(gòu)僅153起，涉及金額863億元。

企業(yè)并購(gòu)的實(shí)質(zhì)是獲得土地資源和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。低成本收購(gòu)已逐步成為房企獲得項(xiàng)目資源的重要手段。未來(lái)，在行業(yè)分化和利率持續(xù)下行的大背景下，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的現(xiàn)象還會(huì)愈演愈烈。通過(guò)并購(gòu)整合可以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提高收益，助推區(qū)域寡頭的崛起。

北上廣深不相信眼淚！不只是對(duì)購(gòu)房者，對(duì)房企同樣如此，不是你吃掉別人的市場(chǎng)份額就是被對(duì)方吃掉。

跨界與融合：

強(qiáng)人也終究不可能強(qiáng)過(guò)時(shí)勢(shì)

多元化和專(zhuān)業(yè)化孰優(yōu)孰劣，一直是管理學(xué)界和企業(yè)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，似乎多元化的標(biāo)簽更恰如其分。因?yàn)?，大多?shù)地產(chǎn)公司原來(lái)是挖煤的，做眼鏡的，甚至賣(mài)內(nèi)衣的?？墒牵罱K是專(zhuān)業(yè)化的萬(wàn)科成為了大哥大。

萬(wàn)科專(zhuān)做住宅地產(chǎn)的專(zhuān)注確實(shí)十分難得。數(shù)年前，王石甚至說(shuō)過(guò)這樣一句話表明萬(wàn)科的決心——就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從墳?zāi)估锷斐鲆恢皇謥?lái)阻止你們！

但是，強(qiáng)人終究強(qiáng)不過(guò)時(shí)勢(shì)。萬(wàn)科早已開(kāi)始布局海外市場(chǎng)，進(jìn)軍商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，萬(wàn)科物業(yè)也開(kāi)始承接非萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。萬(wàn)科并非如王石和郁亮所說(shuō)不計(jì)較老大的地位，但對(duì)于一家千億企業(yè)，想要繼續(xù)保持規(guī)模領(lǐng)先，就必須得在戰(zhàn)略上有所動(dòng)作，而不是繼續(xù)簡(jiǎn)單重復(fù)和擴(kuò)大規(guī)模。因此，萬(wàn)科必須要抓住白銀時(shí)代人口、經(jīng)濟(jì)和城市功能的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的新生需求，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，圍繞消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)，重新構(gòu)建其業(yè)務(wù)版圖。

在去地產(chǎn)、去開(kāi)發(fā)多元化的呼聲中，多元化帶來(lái)的巨大紅利也是吸引諸如萬(wàn)科這樣的巨頭蠢蠢欲動(dòng)的重要因素。在福布斯發(fā)布的2015中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，王健林以300億美元的財(cái)富超過(guò)馬云，成為新一屆內(nèi)地首富。多元化帶來(lái)的轉(zhuǎn)型紅利是王健林問(wèn)鼎首富的關(guān)鍵。5年之前，王健林的財(cái)富90%來(lái)自房地產(chǎn)，現(xiàn)在下降到了50%，其余50%則來(lái)源于院線、旅游、文化等領(lǐng)域。

未來(lái)，大牌房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)在地產(chǎn)之外，因此多元化路線不可避免。

除萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)以外，碧桂園也正在積極籌劃以社區(qū)需求為中心，打造包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、社區(qū)配套、金融三大業(yè)務(wù)板塊的資源整合平臺(tái)，試圖挖掘房地產(chǎn)價(jià)值鏈內(nèi)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)價(jià)值。而富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝控股、中海地產(chǎn)等集團(tuán)，均試圖分拆其物業(yè)，獨(dú)立上市。

在多元化道路上走得最遠(yuǎn)的非恒大莫屬。截至目前，恒大已經(jīng)涉足體育、醫(yī)療健康、文化、礦泉水。許家印公開(kāi)表示，恒大將進(jìn)行多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，利用品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)軍農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)。為此，恒大啟動(dòng)了千億級(jí)別的恒大糧油、恒大乳業(yè)計(jì)劃，并且已經(jīng)砸下70多億做建設(shè)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，恒大在礦泉水、乳業(yè)、糧油和健康四大產(chǎn)業(yè)累計(jì)投入了64.2億元。可是，恒大在體育上也燒了很多錢(qián)，但為恒大帶來(lái)了巨大的品牌影響力?，F(xiàn)在虧損，不代表以后不盈利。市場(chǎng)對(duì)恒大多元化的批評(píng)，事實(shí)上也折射出整個(gè)行業(yè)的浮躁——都想一轉(zhuǎn)身就撿到金子——這種急功近利的心態(tài)只會(huì)自亂陣腳。

欲速則不達(dá)，或許是試圖多元化的房企最需要牢記的一句話，畢竟你是在搶奪別人的地盤(pán)。多元化也并不一定都會(huì)成功，但不邁出第一步，你永遠(yuǎn)不知道前方是什么。

警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積

“去地產(chǎn)”的說(shuō)法有點(diǎn)聳人聽(tīng)聞，畢竟，一個(gè)城市，無(wú)論是住宿，辦公，還是吃喝娛樂(lè)，都需要房地產(chǎn)作為載體。然而，“去開(kāi)發(fā)”卻是確信無(wú)疑的。白銀時(shí)代，房地產(chǎn)僅僅從鋼筋混凝土里面已經(jīng)摳不出多少利潤(rùn)了。中國(guó)正努力使經(jīng)濟(jì)由依靠投資和建設(shè)拉動(dòng)增長(zhǎng)向依賴(lài)消費(fèi)和服務(wù)轉(zhuǎn)型。開(kāi)發(fā)商必須要打造可以帶來(lái)持續(xù)收入的新生態(tài)系統(tǒng)。

未來(lái)，大型房企與金融的結(jié)合會(huì)越發(fā)緊密，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融打通融資渠道，同時(shí)為業(yè)主提供金融服務(wù);疊加聯(lián)合拿地，戰(zhàn)略重組和并購(gòu)，強(qiáng)者愈強(qiáng)的趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，最終會(huì)形成區(qū)域寡頭壟斷的格局;而在單一領(lǐng)域的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)難以滿足寡頭們業(yè)績(jī)與規(guī)模雙擴(kuò)容的情況下，多元化成為十分具有誘惑力的選項(xiàng);這些，都勾勒著一個(gè)更大的龐然大物的輪廓。

中小房企“斷臂式”轉(zhuǎn)型，徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)的案例不勝枚舉，大型房企似乎暫時(shí)更勝一籌。但“大”是相對(duì)的，沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。白銀時(shí)代，如何在多元化、服務(wù)化上探索出新的增長(zhǎng)點(diǎn)，考驗(yàn)著各家房企的功力。對(duì)了則成“超級(jí)戰(zhàn)艦”，錯(cuò)了就是“恐龍”——大也逃避不了滅亡的命運(yùn)。與此同時(shí)，區(qū)域性寡頭壟斷格局之下，市場(chǎng)失衡以及被豪宅化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)累積則尤其值得警惕。