滕諭

摘要：“營改增”改革試點(diǎn)的推行，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)相關(guān)稅制的簡化，通過稅收調(diào)節(jié)，能夠避免因重復(fù)征稅對該行業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響，最終促使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。本文主要剖析現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅制現(xiàn)狀、在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)行“營改增”的重要性，并探討了促使房地產(chǎn)行業(yè)順利開展“營改增”改革的有效方法，以期幫助房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)適應(yīng)“營改增”的改革，并在稅制改革后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?營改增 ?改革分析

一、前言

為滿足時代發(fā)展的需求，近些年來，我國政府加大了對房地產(chǎn)業(yè)的深入性調(diào)控。在這樣的社會背景下，對房地產(chǎn)實(shí)施稅制改革便成為一種必然的發(fā)展趨勢?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)在稅收制度方面具有紛繁復(fù)雜的特征，因此，為順利開展?fàn)I改增”改革活動，需要相關(guān)單位按照因地制宜的方式改革稅收制度，充分利用稅收調(diào)節(jié)的作用，創(chuàng)建出與時俱進(jìn)的稅收制度，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展構(gòu)建出具有長效性的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。

二、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)行業(yè)的稅制現(xiàn)狀

現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)行業(yè)的稅制現(xiàn)狀體現(xiàn)為如下幾個方面：一是稅種種類繁多且具復(fù)雜性：房地產(chǎn)涉及的稅種高達(dá)10余種，比如契稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅等，并存在于開發(fā)、銷售、交易等諸多運(yùn)作環(huán)節(jié)。二是房地產(chǎn)稅負(fù)繁重，且存在重復(fù)征收的情況：行業(yè)流轉(zhuǎn)稅的征收包括了土地增值稅及營業(yè)稅的雙重征收。三是在房地產(chǎn)行業(yè)的中的營業(yè)稅、契稅等較大的稅種，均屬于地方稅，個人所得及企業(yè)所得稅屬于地方和中央的共享稅。因此，地方稅收與中央稅收在比例分享方面存在不協(xié)調(diào)的問題。

三、在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)行“營改增”的重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)行“營改增”的重要性主要包括以下幾個方面：一是健全增值稅的鏈條，避免受到重復(fù)征稅的負(fù)面影響。二是簡化稅制，降低綜合型稅負(fù)，有利于合理調(diào)節(jié)房價。三是為制定出與時俱進(jìn)的財(cái)稅制度創(chuàng)造了條件，推動政府實(shí)施稅制改革措施。四是激活房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)良好的社會合作和分工模式，提升經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。五是利于我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控。

四、促使房地產(chǎn)行業(yè)順利開展“營改增”改革的有效方法

（一）優(yōu)化傳統(tǒng)的分稅制度

促使房地產(chǎn)行業(yè)順利開展“營改增”改革，需要相關(guān)部門不斷優(yōu)化傳統(tǒng)的分稅制度。同時，采用科學(xué)的測算方法，計(jì)算出進(jìn)行“營改增”改革可能減少地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)收入的規(guī)模，然后考慮適當(dāng)調(diào)整地方財(cái)政部門的稅收分享百分比，將中央財(cái)政部門的比例進(jìn)行適當(dāng)下調(diào)，并適當(dāng)上升地方財(cái)政部門的比例，以有效改善地方政府財(cái)政壓力大的現(xiàn)狀，合理協(xié)調(diào)地方和中央的財(cái)政經(jīng)濟(jì)收入利益，進(jìn)而促使地方政府積極支持 “營改增”改革。

（二）嘗試對本行業(yè)其他相關(guān)稅種的同時改革

將“營改增”為起點(diǎn)，采用科學(xué)的梳理方式，對我國房地產(chǎn)行業(yè)中所涉及到的相關(guān)稅收項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)整理，對現(xiàn)行的稅制進(jìn)行簡化，并對現(xiàn)行稅制中存在的不合理問題進(jìn)行優(yōu)化改革，確保稅制能夠滿足我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)市場的實(shí)際發(fā)展需求。

（三）尋求財(cái)政扶持政策的支持

在房地產(chǎn)行業(yè)開展“營改增”改革的過程中，需要對政府部門出臺相應(yīng)的扶持政策，以減少“營改增”改革對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的負(fù)面影響。同時，相關(guān)企業(yè)在尋求財(cái)政扶持政策支持的情況下，既要以不影響現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)為改革的基本前提，也要保證“營改增”改革不給相關(guān)企業(yè)帶來更沉重的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而為推動 “營改增”改革工作的順利開展創(chuàng)造條件。

（四）梳理經(jīng)營活動以全面識別營改增風(fēng)險

為促使房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)科學(xué)開展稅務(wù)籌劃活動，同時，保證其能夠在進(jìn)行“營改增”改革后達(dá)到減少稅負(fù)的目的，就需要相關(guān)企業(yè)及時梳理企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，并對其中可能存在的改革風(fēng)險事項(xiàng)進(jìn)行有效識別。對于工程建設(shè)、拿地、預(yù)售、融資等相關(guān)環(huán)節(jié)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該采用科學(xué)的計(jì)算方法計(jì)算出能夠達(dá)成的進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣，其中，可抵扣部分在總支出中所占的比例越大，會越有助于幫助企業(yè)達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。比如，部分房企采用業(yè)務(wù)外包的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可以幫助企業(yè)達(dá)到稅費(fèi)轉(zhuǎn)移的目的，該種情況為難以處理進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了重要作用。但在服務(wù)外包時，為維護(hù)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展利益，企業(yè)應(yīng)對產(chǎn)品質(zhì)量和品牌做好維護(hù)工作，將風(fēng)險降到最低。

（五）強(qiáng)化供應(yīng)商管理及時獲得可抵扣發(fā)票

為避免受到“營改增”改革的較大負(fù)面影響，房企需選擇資質(zhì)正規(guī)、可提供增值稅相應(yīng)發(fā)票的施工單位。另外，房企還應(yīng)該注意不斷提升企業(yè)的內(nèi)部管理質(zhì)量。同時，強(qiáng)化對材料供應(yīng)采購以及勞務(wù)委托環(huán)節(jié)票據(jù)的科學(xué)管理，做好與施工單位之間的工程決算工作，為及時取得增值稅的可抵扣發(fā)票創(chuàng)造條件。全面提升企業(yè)的會計(jì)核算水平，為每筆賬目提供合法的參考依據(jù)，并堅(jiān)持“無發(fā)票不抵扣”的原則，保證會計(jì)核算結(jié)果的準(zhǔn)確。

五、結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)施“營改增”政策是一項(xiàng)系統(tǒng)性的改革工程，不僅需要相關(guān)單位統(tǒng)一制定稅制改革策略，還需要制定各項(xiàng)配套改革的方案，同時，也需要全面考慮具體的事項(xiàng)等，才可以保證房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革中實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。尤其是我國當(dāng)前正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的特殊時期，要想實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)工程的完美改革，需要相關(guān)單位樹立正確的改革理念，采用科學(xué)的改革方法，充分利用 “營改增”帶來的發(fā)展契機(jī)，提高房企的市場競爭力，促使該行業(yè)健康和諧地發(fā)展。

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