陳兆飛

【摘 要】本文首先描述了中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)成本管理現(xiàn)狀，然后分析了商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的主要內(nèi)容，闡述了加強(qiáng)對(duì)中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理的現(xiàn)實(shí)意義，最后探討了中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理的具體措施，望引起重視。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；中小型；財(cái)務(wù)；成本管理

伴隨著近年來(lái)國(guó)家對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)管控力度的逐漸加強(qiáng)，眾多閑置資本紛紛被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，一時(shí)間各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般蜂擁而起，僅筆者所在的三線城市，3年內(nèi)就新增商業(yè)項(xiàng)目近10個(gè)。相比較于住宅房地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)是在前者基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的集辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合型地產(chǎn)形態(tài)，對(duì)精細(xì)化管控提出了更高的要求。而現(xiàn)實(shí)情況下，眾多中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者并沒(méi)有相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，在財(cái)務(wù)管理工作中還存在不少的缺陷，導(dǎo)致盲目投資，項(xiàng)目開發(fā)中止成為爛尾樓或者即使開發(fā)完成了也是經(jīng)營(yíng)慘淡，門可羅雀等諸多問(wèn)題。故而，中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何從財(cái)務(wù)管理的角度入手，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管控，避免項(xiàng)目停擺值得引起關(guān)注。本文著重從財(cái)務(wù)成本管理方面進(jìn)行闡述。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)體系中的成本主要包括兩個(gè)部分，第一是開發(fā)成本；第二是其他相關(guān)費(fèi)用支出。其中，開發(fā)成本是指與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)體直接相關(guān)的指標(biāo)，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建設(shè)配套等成本。其他相關(guān)費(fèi)用支出則是指為展開實(shí)體建設(shè)，與生產(chǎn)、組織、管理相關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、以及銷售費(fèi)用等。需要注意的是：由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)模大，屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)投資中必然會(huì)有一定部分來(lái)自于融資，故而在成本管理中還需要將融資成本納入分析范疇當(dāng)中。

鑒于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目籌備過(guò)程中就需要財(cái)務(wù)人員全盤介入，從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)分布、規(guī)劃設(shè)計(jì)，再到建造全過(guò)程，最后到后期的日常運(yùn)營(yíng)管理，財(cái)務(wù)成本管控是貫穿這個(gè)全過(guò)程始終的。作為項(xiàng)目管理的重要組成部分，財(cái)務(wù)成本管理不僅密切關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠建成，還直接關(guān)系到民生安全。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗不光會(huì)造成巨額的資金浪費(fèi)，還會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理是促使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的必要條件。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)，特別是中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在缺乏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，缺少?gòu)?qiáng)有力的財(cái)務(wù)體系支撐的情況下，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)手段來(lái)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的監(jiān)督和管理，以確保財(cái)務(wù)成本管理工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而將經(jīng)營(yíng)利益最大化，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一目標(biāo)。

二、中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理措施分析

第一，在設(shè)計(jì)階段中，成本管理的關(guān)鍵內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的科學(xué)分析和合理控制?，F(xiàn)階段，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制還存在一定問(wèn)題。具體表現(xiàn)在：投資者罔顧商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目特點(diǎn)，不通過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)考察和定位分析，即為通過(guò)政府相關(guān)部門的審批而設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單的建筑布局方案，然后直接進(jìn)入施工設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖進(jìn)行造價(jià)計(jì)算。這樣的設(shè)計(jì)流程依然是住宅房地產(chǎn)的思維，必然導(dǎo)致所得的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離于實(shí)際。為解決這一現(xiàn)象，在設(shè)計(jì)階段采取如下成本管理方法：

1.提高設(shè)計(jì)水平

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的最大區(qū)別即在于項(xiàng)目功能的多樣性和綜合性，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的功能定位和業(yè)態(tài)的分布設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)計(jì)工作中的重中之重。投資方應(yīng)當(dāng)選擇具有較強(qiáng)專業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員，運(yùn)用先進(jìn)的分析方法和設(shè)計(jì)理念開展設(shè)計(jì)工作，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程完成設(shè)計(jì)。同時(shí)，還需要綜合對(duì)工藝、技術(shù)、材料等因素的考慮，運(yùn)用合理的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的項(xiàng)目造價(jià)測(cè)算結(jié)果。從而避免陷入建造過(guò)程中不斷調(diào)整原有設(shè)計(jì)方案，不斷突破預(yù)算造價(jià)；建成后為實(shí)現(xiàn)某些功能還需要推倒重建的尷尬境地

2.完善資料準(zhǔn)備

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠成功運(yùn)營(yíng)，商業(yè)定位很重要，而定位是否準(zhǔn)確則主要取決于前期的市場(chǎng)調(diào)研是否切實(shí)有效。實(shí)際工作中，一些投資方為了加快建設(shè)速度，節(jié)約前期投資資金，往往會(huì)采取減少為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的做法跳過(guò)市場(chǎng)調(diào)研階段而直接開始設(shè)計(jì)施工，甚至還會(huì)出現(xiàn)壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間、降低設(shè)計(jì)費(fèi)用的做法，直接影響設(shè)計(jì)質(zhì)量。故而，投資方應(yīng)注重設(shè)計(jì)階段對(duì)原始數(shù)據(jù)的提供，準(zhǔn)備充足的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，以達(dá)到降低后期施工損耗，避免重復(fù)投入，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的目的。

第二，建設(shè)施工階段。作為商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本形成的最主要環(huán)節(jié)，施工階段實(shí)質(zhì)上是對(duì)前面設(shè)計(jì)階段方案最終實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。為了確保達(dá)到最初設(shè)置的成本預(yù)算目標(biāo)，投資公司必須嚴(yán)格對(duì)待在施工階段所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制在合理范圍內(nèi)，以促進(jìn)最大經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.優(yōu)化施工方案

投資方應(yīng)當(dāng)組織專家隊(duì)伍對(duì)施工方案展開詳細(xì)評(píng)審，調(diào)整其中不合理內(nèi)容，科學(xué)選擇施工工藝，并對(duì)施工工期進(jìn)行詳細(xì)安排。若遇到技術(shù)性難題，切不可武斷解決，必須與現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)行商議，努力挖掘節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)施工階段成本項(xiàng)目的控制，獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。

2.嚴(yán)格把握材料成本

據(jù)已有統(tǒng)計(jì)資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中60%總成本均為工程材料費(fèi)用。因此，對(duì)材料費(fèi)用的控制是節(jié)約成本，提高成本控制水平的重要內(nèi)容。在成本管理中，最關(guān)鍵性的內(nèi)容是設(shè)置專門的材料詢價(jià)制度，確保所購(gòu)入的材料能夠保證質(zhì)量，同時(shí)兼顧成本合理。若施工期間出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題，則必須遵循“先算賬，后花錢”的原則，動(dòng)態(tài)把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用額度，杜絕發(fā)生超預(yù)算的問(wèn)題。在此基礎(chǔ)之上，還需要做好對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的支付管控工作，避免因施工期間現(xiàn)金流缺口而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

第三，運(yùn)營(yíng)管理階段。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開業(yè)節(jié)點(diǎn)達(dá)成與否，并不能說(shuō)明什么，開業(yè)后項(xiàng)目是否能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)，才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，建議采取以下措施。

1.加強(qiáng)業(yè)態(tài)調(diào)整的成本管理

業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整對(duì)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)非常重要，一個(gè)健康的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)調(diào)整必然是持續(xù)發(fā)生的。這就要求財(cái)務(wù)管理人員必須時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目商戶的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，注意對(duì)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的收集以及對(duì)租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，全程參與業(yè)態(tài)調(diào)整的決策和實(shí)施過(guò)程，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)調(diào)整所產(chǎn)生的成本的預(yù)算和管理，以維護(hù)財(cái)務(wù)成本管理工作的正常開展。

2.對(duì)重點(diǎn)業(yè)務(wù)加強(qiáng)成本管控

實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，主要包括促銷活動(dòng)管理以及租費(fèi)收取等。商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，通常會(huì)舉辦很多場(chǎng)促銷活動(dòng)，以保證商業(yè)項(xiàng)目人氣旺盛。首先，必須加強(qiáng)對(duì)促銷活動(dòng)的預(yù)算管理，所有的促銷活動(dòng)必須事先報(bào)批；其次，加強(qiáng)對(duì)促銷活動(dòng)的過(guò)程監(jiān)管，嚴(yán)格控制成本；最后，對(duì)促銷活動(dòng)及其效果進(jìn)行多維度分析，從而為后續(xù)促銷活動(dòng)提供指導(dǎo)。

在租費(fèi)管理中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)態(tài)情況、所約定的租金收取方式等，通過(guò)信息化系統(tǒng)設(shè)定好基本參數(shù)，由系統(tǒng)自動(dòng)生成租金賬單和費(fèi)用賬單，從源頭上規(guī)避管控風(fēng)險(xiǎn)，既提升了財(cái)務(wù)工作效率、減少出錯(cuò)，還提升了租戶體驗(yàn)。另外，還需要著重加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等特殊業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而對(duì)上述各種變更事項(xiàng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響作為預(yù)判，并及時(shí)作出調(diào)整，避免因這些不確定項(xiàng)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理失控的現(xiàn)象。

三、結(jié)束語(yǔ)

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的今天，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所取得的發(fā)展為世人所矚目，但現(xiàn)階段眾多中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理仍然存在經(jīng)驗(yàn)不足、思維僵化等眾多的問(wèn)題，對(duì)本行業(yè)的發(fā)展造成了一定影響。通過(guò)對(duì)成本管理措施的加強(qiáng)與完善，能夠優(yōu)化中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理體系，推動(dòng)其經(jīng)濟(jì)利益的提高，從而達(dá)到促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目良性發(fā)展的目的。本文即圍繞中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理方面的問(wèn)題展開探討，望能夠引起同行關(guān)注與重視。

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