梁 靜

（071000 中鐵房地產(chǎn)開發(fā)（保定）有限公司 河北 保定）

淺談對我國房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識

梁 靜

（071000 中鐵房地產(chǎn)開發(fā)（保定）有限公司 河北 保定）

無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；房價

一、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的主要特點

（一）房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大

房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，商品房消費是當(dāng)前國民經(jīng)濟的重要增長點。它在拉動我國經(jīng)濟發(fā)展，改善人民生活中起著重要的作用，近幾年房地產(chǎn)業(yè)有了大幅度的發(fā)展，但是出現(xiàn)了許多難以解決的問題。房價的上漲引起了一系列的問題，上漲的原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)商擁有商品房定價權(quán)，并利用此定價權(quán)不斷抬高房價，導(dǎo)致潛在住房購買者只能被動接受該高房價。

（2）復(fù)雜的審批程序、管理、審批收費增加房屋成本，提高了商品房價格。

（二）供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝冢菂^(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性的特點所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來都是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

進(jìn)入2008年以后，一些城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了滯脹現(xiàn)象，價格維持高位但銷量劇減。房地產(chǎn)價格在過去幾年內(nèi)的大幅度上漲，導(dǎo)致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現(xiàn)當(dāng)前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。

（三）成交量萎縮，價格上升

中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比同比下跌達(dá)40%，深圳跌幅最大，達(dá)49.98%；而天津、南京等二線城市全年成交量則同比下跌超20%。

（四）供需結(jié)構(gòu)失衡

目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題（發(fā)達(dá)國家和香港政府主要以提供廉租房為主）。三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。

二、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢

（一）房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢

如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機難以避免；預(yù)計房價在2011年以后會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。

（二）保障性住房將得到加強

從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

（三）我國房地產(chǎn)在2011年以后會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程

這是由未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以我國房地產(chǎn)預(yù)計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

（四）目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點

2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。

三、結(jié)語

在針對中國樓市的過熱，國家有關(guān)部門先后出臺了一系列政策，選取若干具有代表性的城市作為試點單位。

（一）政府出臺加大房貸首付、提高利率的政策來抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限購住房，意在打擊樓市過熱

各地也紛紛出臺樓房限購令，抑制房價的過快增長。針對央企涉足房地產(chǎn)導(dǎo)致房價上漲的言論，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。雖然現(xiàn)在進(jìn)程緩慢，但沒有了眾多央企“地王”的中國樓市，抑制房價的過快增長是很明顯的。針對房地產(chǎn)商的自我炒作及空置率問題，目前統(tǒng)計局已經(jīng)選取了北京、天津、上海、廣州、深圳五個城市，開始進(jìn)行存量住房使用狀況調(diào)查，即通常所說的空置房調(diào)查。這說明國家已經(jīng)非常關(guān)心這個問題，雖然屆時結(jié)果可能不會公布，但這已經(jīng)顯示了國家穩(wěn)定樓市的決心。

（二）國家另一個強有力的政策市建設(shè)保障性住房

建部日前也向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，2011年計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)上調(diào)至1000萬套，投資將超過1萬億元，達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。并以重慶等城市作為試點。重慶作為中國保障性住房建設(shè)的領(lǐng)跑者，已經(jīng)受到了國家的高度重視和社會的廣泛關(guān)注。2010年2月，重慶公布公租房建設(shè)方案：未來10年建設(shè)4000萬平方米公租房。前三年在主城區(qū)建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房。重慶規(guī)劃到2020年將主城區(qū)常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。到時候?qū)鉀Q重慶大部分人的住房問題。

相信在政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，國家對房地產(chǎn)政策在不斷進(jìn)行調(diào)整，總體走向趨于合理，高房價會得到有效的抑制，房地產(chǎn)泡沫將會破裂，這會有利于老百姓的安定和社會的和諧。

［1］孫詠，張文如，彭浩.房地產(chǎn)司法委托拍賣工作的現(xiàn)狀、問題與對策［J］.企業(yè)與法，2014（1）：30-33.

［2］陳小東.試論我國房地產(chǎn)市場秩序的法律規(guī)制與重構(gòu)——以三類失靈現(xiàn)象為背景［J］.理論界，2011（4）.

［3］樸鐘相.從外資企業(yè)角度分析我國房地產(chǎn)法律［J］.法制與社會，2012（10）：89-91.