曾莉俠

廈門市湖里區(qū)人民法院，福建 廈門 361006

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居間合同“跳單”行為的法律分析

曾莉俠

廈門市湖里區(qū)人民法院，福建 廈門 361006

近年來，房地產行業(yè)的“溫度”一直居高不下。在司法實踐中，房地產合同糾紛是民事審判案件中的重點，也是難點。據不完全數據統計，房地產合同糾紛案件有著逐年上升的趨勢，而房地產居間合同糾紛占了房地產合同糾紛的比例也越來越高。由于居間合同有其固有的特殊性，而社會各界對居間合同糾紛的“跳單”行為未能有一致的理解，導致房地產居間合同糾紛出現了審判、執(zhí)行不統一的現象。本文擬從居間合同的定義、“跳單”行為的性質進行分析并提出相應的法律建議，并期當事人對合同的簽訂有指導意義。

房地產；居間合同；跳單；風險

一、案例

新疆某甲公司名下有一處物業(yè)包括廠房、配套宿舍及辦公室出租，總面積800平方米。2015年3月，由于公司經營方針調整，甲公司準備將上述物業(yè)出租，并與新疆某乙房地產公司簽訂了《委托合同》，合同明確授權某乙房地產公司代理甲方出租其名下的上述物業(yè)。此外，委托合同明確約定，甲方除了授權乙方房地產公司代理出租上述物業(yè)外，甲方還可以委托其他任何中介代理上述物業(yè)的權利，與此同時，甲方本身仍然有權自行出租上述物業(yè)。甲乙雙方簽訂《委托合同》后，乙方房地產公司帶了某棉被制造公司(以下簡稱“丙方”)人員看了甲方的上述廠房物業(yè)，后因上述物業(yè)周邊交通以及價格問題未能將甲方上述物業(yè)出租給丙公司。幾個月之后，因招商引資項目的啟動，當地招商局主動從中斡旋，并最終促成丙公司與甲公司達成合作協議(不僅僅是租賃上述物業(yè))，因此甲公司也沒有向乙公司支付中介傭金。遂乙方房地產公司將甲公司訴至物業(yè)所在地法院，要求甲方支付35000元傭金。但甲公司認為房地產公司并未履行居間義務，沒有促成合同成立，因此無權要求甲方支付任何傭金。

二、法律概念

我國合同法第四百二十四條、四百二十五條對居間合同有明確的規(guī)定，即居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

從上述法律概念可知，居間人在居間合同中的義務比較明確，主要是向委托人報告簽訂合同的機會，并應當如實報告。其次，居間人必須提供簽訂合同的重要事項或其他重要信息。最后，居間人必須通過相關信息在買方和賣方之間進行斡旋，促成雙方達成協議，在此期間產生的費用由居間人自行負責。

居間合同中“跳單”是指房產買方通過房地產中介公司提供的房源信息直接與房產賣方聯系并直接簽訂了房產買賣合同，即賣方利用了中介公司提供的房源信息服務又跳過中介公司而直接購買房屋，致使房產中介公司無法依據居間合同獲得傭金的行為。

三、“跳單”行為的法律分析

當下，房地產居間合同糾紛中的“跳單”現象屢見不鮮，但是在司法實踐中，對“跳單”行為的界定卻沒有形成統一的認識。

(一)案件的法律分析

著名的“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華(化名)居間合同糾紛案”，對司法審判實踐起到了一定的指導作用。該案件雙方當事人爭議的焦點在于被告到底有沒有“跳單”，也就是被告到底有沒有構成違約，最終法院從“跳單”的構成要素進行深入分析，界定該處“跳單”到底是否屬于法律意義上的跳單。這里指的構成要素主要指委托人是否利用了中介方提供的房源信息、客戶需求信息、機會等。若委托人沒有將中介方提供的房源客戶等相關信息、機會利用起來，而是通過其他正當途徑獲得客戶的需求信息，因此委托人為了節(jié)省自身成本，通過對自己更有利的途徑與第三方客戶簽訂合同，這種情況，則不應界定為法律意義上的“跳單”，即不構成違約。

筆者認為，法律意義上的“跳單”除了具備上述構成要素，還應該符合以下條件：1、居間人為了保護自身的權益與委托人簽訂委托合同，合同雙方一致同意如果委托人通過居間人的房源信息、客戶需求信息卻跳開居間人直接與第三人訂立協議，導致居間人損失相關利益的，委托人必須承擔違約責任，并向居間人支付相應的違約金或實際經濟損失。在委托合同的實際履行過程中，委托人違約跳過居間人直接與第三人簽訂協議且沒有向委托人支付居間合同約定的任何費用。2、委托人“跳單”行為已經發(fā)生。也就是說委托人已經向第三人發(fā)出了簽訂合同的意思表示，并且已經簽訂了合同；3、委托人與第三人簽訂合同的行為損害了居間人的合法權益，即剝奪了居間人根據委托協議應該獲得的報酬。

(二)本案的法律分析

根據上述“跳單”構成要素及條件，分析本文篇頭引用案例中的“跳單”行為就不難了。本案爭議的焦點依舊在于甲方的“跳單”行為是否構成法律意義上的跳單，即是否構成違約。

第一，分析房地產公司乙方在合同中有沒有起到促成合同簽訂的主要作用，根據誰主張誰舉證原則，乙方必須在本案中承擔舉證責任。但是，根據乙方向法院遞交的證據，確實可以證明乙方帶了丙方去甲方物業(yè)查看的事實，但是不能證明甲方與丙方簽訂合同是因為甲方利用了乙方提供的丙方需求信息，而且也無法證明乙方在甲方與丙方簽訂的合同中發(fā)揮的重要作用。

第二，丙方在訴訟中遞交了第三方證人證言的證據，證明丙方與甲方促成的合作合同與乙方沒有關系，甲方與丙方達成合作協議是因為當地招商局在他們中間斡旋，并解決了物業(yè)周邊的交通不便的問題。最終，法院在查明本案事實的基礎上，根據雙方遞交的證據，駁回了乙方的訴求。

四、法律建議

(一)堅守誠實信用原則

居間合同本質上是一種服務合同，居間人必須忠于職守，切實履行居間合同中約定的義務，并在此基礎上為委托人提供滿意的高質量專業(yè)服務，才能取得委托人的信任。除此之外，居間人要不斷更新自身理念，一切以客戶為主，提升服務水準，通過自身優(yōu)質專業(yè)的居間服務來滿足廣大客戶。委托人必須遵守誠實信用的原則，不能為了自己的利益，違背約定，拋棄誠信，利用居間人提供的信息服務，單方面私下與第三方直接達成協議，這將嚴重擾亂房地產法律秩序。

(二)增強法律意識，尤其是證據意識

“跳單”在居間合同中已是常見的現象，但委托人跳過居間人，并不一定構成了法律意義上的跳單違約。而要領會法律意義上的“跳單”要素，了解民事訴訟證據規(guī)則，誰主張誰舉證，所以必須增強證據意識。居間人除了需要收集自己履行居間合同義務的證據，還要關注委托人房產的法律狀態(tài)，一旦發(fā)現，及時了解情況，爭取的第一時間維護自己的合法權益。但居間人也必須深讀民事訴訟證據規(guī)則，如果法院不能根據雙方提供的證據查明事實時，那么居間人，即原告將承擔敗訴的風險。

(三)合同簽訂的規(guī)范性

居間人與委托人簽訂委托協議時，應該設立相關條款來確保委托人沒有通過其他方式得到房源信息、客戶需求等信息，且及時收集自己向委托人提供的房源客戶需求信息的有效證據，確保自己提供的服務得到較好的回報。當然，委托人也應該在委托協議中保留自己的權利，如有權與其他中介方簽訂房產代理協議，或者自行處理房產的權利，并保留有效證據，防止在訴訟中承擔不確定的法律風險。

[1]趙娟.輪房屋買賣居間人的如實告知義務[D].中國政法大學碩士學位論文，2011.

[2]王楠.房屋買賣居間合同法律問題研究[D].大連海事大學碩士學位論文，2010.

[3]王澤鑒.民法總則[M].北京：北京大學出版社，2009.

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曾莉俠(1984-)，女，福建廈門人，法學本科，廈門市湖里區(qū)人民法院，助理審判員，研究方向：民事。