◎ 本刊顧問(wèn)、國(guó)土資源部政策法規(guī)司調(diào)研員 陳戰(zhàn)杰

?

閑置土地一直沒(méi)有處理過(guò)的能直接收回嗎？

◎ 本刊顧問(wèn)、國(guó)土資源部政策法規(guī)司調(diào)研員 陳戰(zhàn)杰

有問(wèn)有答

問(wèn)：

我縣一些土地閑置，有的閑置超過(guò)5年了，但我們一直體諒他們的難處，沒(méi)有及時(shí)發(fā)出過(guò)督促動(dòng)工之類(lèi)的通知。現(xiàn)在，我們想依法收回，在法律上是否有障礙？是否必須有告知程序？

答：

《閑置土地處置辦法》于2012年又進(jìn)行了修改，并以國(guó)土資源部第53號(hào)令發(fā)布。

由于本案涉及的土地使用權(quán)是核心資產(chǎn)，決定收回必須十分慎重，其思路是先調(diào)查核實(shí)，再?zèng)Q定處置方式。

先按照《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定，確定是否構(gòu)成了閑置；再按照第五條的規(guī)定，向土地使用權(quán)人下發(fā)《閑置土地調(diào)查通知書(shū)》，內(nèi)容按第六條的項(xiàng)目填寫(xiě)。土地使用權(quán)人接到通知后依照《閑置土地調(diào)查通知書(shū)》的內(nèi)容，向政府提交書(shū)面情況說(shuō)明。

在這個(gè)過(guò)程中，可能存在兩種情況，應(yīng)分別對(duì)待。第一種情況是政府原因造成閑置的，第二種情況是土地使用權(quán)人自己的原因造成閑置的。

第一種情況，屬于政府方面原因的，可以按照第八條規(guī)定辦理。第八條規(guī)定，有下列情形之一，屬于政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)提供土地閑置原因說(shuō)明材料，經(jīng)審核屬實(shí)的，依照本辦法第十二條和第十三條規(guī)定處置：（一）因未按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)條件的；（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開(kāi)發(fā)的；（三）因國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改的；（四）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無(wú)法動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；（五）因軍事管制、文物保護(hù)等無(wú)法動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；（六）政府、政府有關(guān)部門(mén)的其他行為。因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，依照前款規(guī)定辦理。

《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：（一）延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期起，延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年；（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；（三）由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開(kāi)發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年； （四）協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；（五）置換土地。對(duì)已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；（六）市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。 除前款第四項(xiàng)規(guī)定外，動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間按照新約定、規(guī)定的時(shí)間重新起算。 符合本辦法第二條第二款規(guī)定情形的閑置土地，依照本條規(guī)定的方式處置。

《閑置土地處置辦法》第十三條規(guī)定，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商一致后，應(yīng)當(dāng)擬訂閑置土地處置方案，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。 閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)在擬訂閑置土地處置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知相關(guān)抵押權(quán)人。

第二種情況，屬于土地使用權(quán)人自身原因的，按照《閑置土地處置辦法》第九條辦理。經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，由國(guó)土局下發(fā)《閑置土地認(rèn)定書(shū)》，內(nèi)容按照第十條填寫(xiě)；然后按第十一條規(guī)定在門(mén)戶網(wǎng)站上公布；再按第十四條做出處置，滿一年，未滿兩年的，下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》，征繳閑置費(fèi)。超過(guò)兩年的，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人?！墩骼U土地閑置費(fèi)決定書(shū)》和《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》內(nèi)容按《閑置土地處置辦法》第十六條的規(guī)定填寫(xiě)。

告知土地使用權(quán)人有要求聽(tīng)證的權(quán)利，有行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。

根據(jù)以上規(guī)定，可以知道，盡管你局一直沒(méi)有督促，但只要開(kāi)始收回閑置土地，就必須按照法定的程序辦理，首先必須調(diào)查核實(shí)。不能因?yàn)橐呀?jīng)超過(guò)了多年，就簡(jiǎn)化程序，那樣，容易引起行政訴訟，成為被告。（本文摘自《國(guó)土資源170個(gè)怎么辦》一書(shū)）