董晶雪

摘要：針對黑龍江高校職工往宅小區(qū)管理模式選擇研究問題，文中介紹了黑龍江高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，主要有高棱職工往宅小區(qū)物業(yè)管理與市場化模式和高校職工住宅小區(qū)管理與加強業(yè)主自治建設，同時也介紹了高校職工住宅小區(qū)的管理模式及相關研究，主要包括PMOe管理模式、PM管理模式、OC管理模式、RC管理模式和NO管理模式。提出了高校職工住宅小區(qū)管理研究方法，探討了黑龍江79個高校職工住宅小區(qū)管理數據的分析，給出了高校職工住宅小區(qū)的自變量M，S，T，y和因變量E，并對其進行了檢驗，包括對自變量M，S，T；y，和因變量E結果，并對回歸方程的顯著性進行了檢驗。

關鍵詞：高校職工；住宅小區(qū)管理；模式選擇；回歸方程

DOI：IO.16315/j.stm，2015，06.014

棗圖分類號：C31

文獻標志碼：A

改革開放30多年來，使高校職工住宅小區(qū)的管理得到高速發(fā)展。目前，黑龍江高校職工往宅小區(qū)管理，主要是由物業(yè)公司管理，由他們提供專業(yè)服務的模式。黑龍江高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理，也隨著經濟市場化，暴露出許多問題。這些問題使黑龍江高校職工住宅小區(qū)管理；逐淅形成多種管理并存的局面，使黑龍江高校職工住宅小區(qū)管理問題，變成在高校職工住宅小區(qū)創(chuàng)新中探討的主題。

由于黑龍江高校職工住宅小區(qū)發(fā)展，使高校職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理，由傳統(tǒng)的高校后勤管理，已經迎來一場創(chuàng)新的改變。因此，在創(chuàng)新的過程中，如何幫助高校職工住宅小區(qū)，使高校小區(qū)選擇什么類型的管理模式，就成為當前高校職工住宅小區(qū)研究的重點。本文利用2014年暑假時間，征集了部分大學生，調查了黑龍江高校職工住宅小區(qū)的數據，然后對這些數據，進行多元回歸分析方法處理，利用得到的結果，比較了黑龍江省各市區(qū)，不同高校職工住宅小區(qū)的管理模式，得到了黑龍江高校職工住宅小區(qū)的管理結論。

1 黑龍江高校職工住宅的管理現(xiàn)狀

黑龍江高校職工住宅物業(yè)管理，是為了使高校職工住宅的物業(yè)管理，能夠得到良好運行，這樣就可以解決高校職工的后顧之憂，為高校職工創(chuàng)造全面舒適的生活環(huán)境，因此，對于高校職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理，無論是哪一種物業(yè)來承擔這個工作，都必須具備一定的管理條件，使他們能夠在物業(yè)管理中，能夠得到教職工的支持。對于不同的高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理，他們由于管理模式存在差別，這樣就使他們在高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理內容標準和服務態(tài)度存在差距。使高校職工住宅小區(qū)在管理模式中各有特色，這樣就使黑龍江高校職工住宅小區(qū)市場化，在管理模式的推行存在困難，目前，在高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理中，存在著以下兩方面的爭論：

1.1 高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理與市場化

在高校職工住宅小區(qū)管理中，有一部分人支持市場化模式，他們認為，高校職工住宅小區(qū)管理，走市場化道路，是社會主義市場經濟體制改革方向，雖然在高校職工住宅小區(qū)管理中，經歷過許多過程，如高校職工住房的分配制度的改革，已經由分配制度，走到貨幣化的改革過程。但在物業(yè)的改革方面，還在努力探討，在高校職工住宅小區(qū)管理中，這些主體改革過程經歷這樣的環(huán)境，才能使高校職工住宅小區(qū)管理模式，真正地成熟起來。他們認為，高校職工住宅小區(qū)管理實行物業(yè)管理服務，主要是由于高校職工住宅小區(qū)，它屬于公共物品，如果不依靠市場化模式，就根本無法解決供給問題，例如，黑龍江是北方城市，冬季的集中供熱問題，需要居民繳納熱費，它可能會由于室內溫度問題，使高校職工拒交熱費，如果這一矛盾擴大，就會導致高校職工與物業(yè)公司的矛盾加大，最后導致物業(yè)公司退出，這也可以證明這種管理領域，還存在著一定困難，這些困難還需要在實踐中加以解決，這是在改革發(fā)展中必然的通路。

在實際調研中也發(fā)現(xiàn)，在高校職工住宅小區(qū)管理中的一些物業(yè)公司，他們的經理和工作人員，也希望在高校職工住宅小區(qū)管理中，在市場化中得到成功，因此，對高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理的探討也非常關心，希望對高校職工住宅小區(qū)管理中的前途做出積極的貢獻。

1.2 高校職工住宅小區(qū)管理與加強業(yè)主自治

在高校職工住宅小區(qū)管理中，還有一部分人認為，在住宅小區(qū)管理中，物業(yè)管理的好壞的評價主要責任在業(yè)主，因此，在物業(yè)管理中，小區(qū)業(yè)主委員會的作用，在物業(yè)管理中可以發(fā)揮重要的作用。業(yè)主要發(fā)揮自己的優(yōu)勢，通過業(yè)主組織召開高校職工居民會議，使全體居民了解高校職工住宅小區(qū)管理的具體任務，這樣也有利于雙方之間進行交流，統(tǒng)一思想做好小區(qū)物業(yè)管理。對于高校職工業(yè)主委員會的組成，一定要通過全體居民的民主選舉，這樣才能夠使業(yè)主委員會具有權威性，這樣的機構，才能夠在小區(qū)物業(yè)管理中，代表全體業(yè)主的利益，能夠代替業(yè)主與高校職工住宅小區(qū)的管理者交流，這樣才能使小區(qū)管理，實施小區(qū)居民滿意的管理決策。這樣，小區(qū)居民才會滿意。但是，小區(qū)業(yè)主委員會的存在，也有不利的因素，一方面，由于業(yè)主委員會成員大部分是教工成員，他們缺少對職工住宅的管理能力，這樣他們在職工住宅小區(qū)管理中就可能導致好心辦壞事；另一方面，由于業(yè)主委員會的存在，也容易使監(jiān)管產生一些漏洞，例如，在涉及個人利益時，有的業(yè)主委員會成員，就可能會利用手中權利，采取謀取私利的問題，這樣就會由于業(yè)主委員會的存在，損害了廣大高校職工業(yè)主的利益，加深了高校職工與管理組織的矛盾。

2 高校職工住宅小區(qū)的管理模式及相關研究

高校職工住宅小區(qū)和物業(yè)管理公司形成契約形式，在黑龍江省各高校職工住宅小區(qū)已形成核心的市場化物業(yè)管理模式，但是，在黑龍江省各高校職工住宅小區(qū)管理實踐中，高校職工與物業(yè)管理公司之間，也存在一些糾紛，這些糾紛如果擴大化，就可能導致物業(yè)管理公司難以繼續(xù)經營。因此，當前高校職工住宅小區(qū)，由于在全省各市，擁有不同的情況，大致可以有5種管理模式，第一種管理模式是：共同管理模式（用PMOC表示），第二種管理模式是：物業(yè)管理公司單獨管理模式（用PM表示），第三種管理模式是：業(yè)主委員會自治模式（用OC表示），第四種管理模式是：居委會代管模式（用RC表示），第五種管理模式是：無人管理模式（用NO表示）。下面對這五種管理模式進行探討。

2.1 PMOC管理模式

PMOC管理模式是一種復合的模式，它是物業(yè)管理公司與高校職工業(yè)主委員會共同管理，這是一種由物業(yè)管理公司和高校職工住宅小區(qū)職工業(yè)主委員會，共同提供的一種專業(yè)化、市場化的小區(qū)服務，這種管理模式，需要在高校職工住宅小區(qū)，首先產生職工業(yè)主委員會，然后由這個業(yè)主委員會，作為業(yè)主的當家人，在小區(qū)管理中，對小區(qū)內部事務協(xié)調，這樣就可以督促監(jiān)督小區(qū)公共管理事項，還可以發(fā)揮職工業(yè)主委員會的作用，溝通物業(yè)管理公司和高校職工業(yè)主之間的矛盾，盡量把雙方之間的矛盾，解決在萌芽之中。

2.2 PM管理模式

PM管理模式是物業(yè)管理公司單獨的管理模式，這種管理模式主要是指在高校職工住宅小區(qū)，由物業(yè)管理公司單獨的管理，其原因可能是他們由于各種原因，在高校職工住宅小區(qū)，還沒有選舉產生高校職工住宅小區(qū)的業(yè)主委員會，也可能由于業(yè)主委員會由于其他原因已經解散，因此，高校職工住宅小區(qū)由物業(yè)管理公司單獨進行管理小區(qū)。

2.3 0C管理模式

這種由居委會代管模式比較少見，這種方式主要是由于物業(yè)管理公司，在與業(yè)主產生較大矛盾，退出后由政府被迫介入的結果，這種管理模式在調查中比較少見，它的管理模式主要由當地居委會、街道辦事處、區(qū)物業(yè)辦共同協(xié)調，然后由居委會代管，給高校職工住宅小區(qū)居民，以一定標準，向高校職工住宅小區(qū)的居民提供最基本、最必需的保潔和安保服務，需要繳納的費用由業(yè)主直接向居委會繳納，這種管理模式的實施，需要看業(yè)主繳費狀況，如果業(yè)主滿意，就可能維持較長時間，這種形式通常也被俗稱為“準物業(yè)管理”的模式。

2.4

RC管理模式

RC管理模式是一種業(yè)主自治模式，它形成的原因主要是由于雙方矛盾較大，物業(yè)管理公司退出后，高校職工住宅小區(qū)無人管理的情況下，由小區(qū)業(yè)主委員會來協(xié)調安排小區(qū)的各項事務，在這段時間內，所有的費用由業(yè)主委員會代收，這時候在小區(qū)中，所有的服務工作，如聘請保潔、安保等人員，還有直接為小區(qū)提供簡單、必要的日常服務。這時高校職工住宅小區(qū)管理事務已經陷入癱瘓狀態(tài)，只能由職工住宅小區(qū)居民自身介入各項管理工作。

2.5

NO管理模式

NO管理模式是指無人管理模式，這是由于黑龍江高校職工住宅小區(qū)中，采取的一種管理模式，它主要是因為黑龍江省各市高校住宅小區(qū)狀況的差異。黑龍江高校關于物業(yè)管理模式的研究，主要探討的問題，是通過提出完善的政策建議。目前，對這一問題的探討研究較少。在黑龍江各市，通過對高校職工住宅的研究表明，不同高校職工的住宅小區(qū)，它們雖然在黑龍江不同地區(qū)，由于不同的建筑期齡、區(qū)位特征等方面的原因，也存在差異性。但高校職工業(yè)主如果選擇不同的物業(yè)管理，由于管理模式不同，也會產生不同的后果，顯然，影響高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理體系，高校職工住宅小區(qū)職工選擇的因素是重要的原因，因此，對于高校職工住宅小區(qū)是必需首先考慮的因素。

3 高校職工住宅小區(qū)管理回歸模型的構建

關于黑龍江高校職工住宅小區(qū)管理模式，對他們的研究報道較少。尤其是關于黑龍江省高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理領域，還存在著實證分析的研究。但在國際上，這一實證分析已經成為研究的主流。本文利用文獻的研究思路，通過黑龍江省各市高校職工住宅小區(qū)的調查數據，構建小區(qū)職工住宅管理的回歸模型，然后利用這個回歸模型進行計算，并將得到的結果進行分析，對黑龍江高校職工住宅小區(qū)，對不同模式的管理效果，這樣就可以為黑龍江各市高校職工住宅小區(qū)的管理政策，提供一個廣大職工需要的、良好的制定決策的依據。

根據回歸模型的結果發(fā)現(xiàn)，要想研究黑龍江高校職工住宅小區(qū)的管理，首先必須了解高校職工住宅小區(qū)管理效果之間的關系，為了解決這個問題，首先必需提出以下2種假設：

假設1：在黑龍江高校職工住宅小區(qū)管理中，如果在其他條件相同的情況下，需要假定，一定要成立高校職工住宅小區(qū)業(yè)主委員會，同時，這個小區(qū)的物業(yè)管理的狀況，一定要在物業(yè)管理方面，要優(yōu)于沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)。

假設2：在黑龍江高校職工住宅小區(qū)管理中，如果其他條件相同，在這些高校職工住宅小區(qū)，有物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務的小區(qū)，其管理狀況，一定好于沒有物業(yè)管理公司的小區(qū)。為了便于處理，需要假定高校職工小區(qū)管理模式是影響管理效果的首要因素。因此，在黑龍江高校職工住宅小區(qū)的特征變量，就會發(fā)生變化。如高校職工住宅小區(qū)的規(guī)模大小的不同、職工人住年限的不同因素，就會影響特征變量。也會對高校職工住宅小區(qū)物業(yè)管理效果產生影響。因此，為了處理方便，本文給出基本模型：

E=f（M，s，T；y）。

（1）

式（l）中E的數值，表示高校職工住宅小區(qū)的管理效果；在式（1）中作為E的值是變量M、s和T的函數，在這些函數中，M代表高校職工住宅小區(qū)管理模式的數值，s代表高校職工住宅小區(qū)規(guī)模的數值；T代表高校職工住宅小區(qū)入住年限的數值；y代表高校職工住宅小區(qū)未知參數的數值。

為了方便對高校職工住宅小區(qū)未知參數y進行估算，文中又給出一個函數形式：

E=ao+a1Si+a2Ti+β1PMOC+β2PM+

β3OC+p4RC+ε。

（2）

在式（2）中，公式中的E代表職工小區(qū)的管理效果，S代表第個高校職工住宅小區(qū)規(guī)模；T表示第個住宅小區(qū)入住年限的數值，PMOC表示虛擬變量的數值，如果是上述兩者共同管理，這時虛擬變量PMOC就等于1，否則這個虛擬變量就等于0；式中PM也是一個虛擬變量，它表示當高校職工住宅小區(qū)由公司單獨管理時，這個虛擬變量OC等于1，否則這個虛擬變量OC就等于0；RC在式（2）中，也是一個虛擬變量，這個虛擬變量與小區(qū)管理模式相關，當高校職工住宅小區(qū)為業(yè)主委員會自治管理，RC可以等于1，否則這個虛擬變量RC就等于0。Ai和βk是在式（2）中表示待估計的參數，在式（2）中ε表示的是誤差項的隨機變量數值。

該模型在處理過程中，還需要解決的問題是如何估計系數，其中βk（k=l，2，3，4，5），這些不同的數值，是代表著高校職工住宅小區(qū)的管理模式。如果本研究的目標，是以無人管理為基本標準，那么就可以通過模型，由假設1可以得到結果，如PMOC、OC和RC的系數它們都是正值，而且這些數值的大小，可以證實為P1>p2>0，p3>p4>0。同時，對于假設2也可以得到結果是PM系數為正，而且同樣，他們的大小，可以證實為β1>β3>0，β2>β4>0。這也說明，高校職工住宅小區(qū)的管理，隨著入住年限的增加，小區(qū)管理的維護狀況就會逐漸惡化；這樣，就會由于管理溝通的難度加大，使高校職工住宅小區(qū)的業(yè)主委員會作用減弱，那么，由于高校職工住宅小區(qū)的業(yè)主委員會作用減弱，在小區(qū)管理中，就必然導致管理狀況變差，因此，a1<0，a2<0。

4 數據搜集與分析

關于高校職工住宅小區(qū)管理的實證分析，需要處理一些數據，這些數據主要來自于高校職工住宅小區(qū)管理狀況調查表。由于在這個調查表中，有些數據來自檔案資料，有些數據需要人為的判斷。包括高校職工住宅小區(qū)養(yǎng)護狀況的等級分值、高校職工小區(qū)規(guī)模（指戶數的數值）、入住的年限（用年的數值表示）和文中給出的5種管理模式。其中，小區(qū)規(guī)模、入住年限和管理模式數據3類數據來自檔案資料，它們是比較容易獲得，這些數據任何調查人員，提供的數據都應該是一樣的，但高校職工小區(qū)管理養(yǎng)護狀況等級分值，需要調查人員現(xiàn)場依據數據做出判斷，這是一個比較復雜的數據。它需要調查人員的能力，不同的調查人員，就會根據高校職工小區(qū)內的建筑本體，給出不同的調查數據，例如，考慮具體的場地、衛(wèi)生環(huán)境、安全條件等的綜合狀況，需要人為的評價給出，要得到這些數據，就需要考慮當前的高校職工小區(qū)的管理狀況。尤其是當被調查的高校職工小區(qū)內，如果在調查過程中，出現(xiàn)一些嚴重影響教工生活現(xiàn)象時，就會影響調查數據。如高校職工住宅樓內消防通道堆放過多雜物，這不僅會給居民帶來生活的不便，而且還會影響小區(qū)居民的安全問題，如果高校職工住宅年久失修，就會給小區(qū)建筑或設施出現(xiàn)嚴重損壞，如果通道中在堆放雜物，就會影響高校職工住宅小區(qū)的使用安全。因此，這些因素都會對等級得分帶來重要的影響。這個數據的得分可以分為五級，它們分別以大到小，依次為5，4，3，2，1。評級結果，是由高校職工小區(qū)調查人員給出，由于調查人員的素質摻差不齊，他們在調查數據時，雖然也做了很大的努力，也綜合考慮業(yè)主和物業(yè)管理人員對高校職工小區(qū)的評價。但是其評價很難得到平衡，通過這個模型，就可以將難以定量評估的數據，演化成為可以用于實證分析得到，這樣就有利于處理的數據。

高校職工住宅小區(qū)調查于2014年7月開始，主要是借助暑假時間，調查人員通過調查高校職工小區(qū)物業(yè)管理公司的管理人員，或走訪高校職工小區(qū)的業(yè)主委員會，在他們那里了解掌握高校職工住宅小區(qū)的具體問題，走訪了部分居民，搜集了在不同城市的79個高校小區(qū)的數據。調查各高校職工住宅小區(qū)數據的描述統(tǒng)計，如表l所示。通過調查得知，高校職工住宅小區(qū)在調查樣本中的分布狀態(tài)。數據是對被調查小區(qū)的統(tǒng)計表，如表2所示，在表2中對管理模式進行了歸類匯總，其中共同管理小區(qū)數量最多，占調查總數的43.3%，其次為物業(yè)管理公司單獨管理，也占有35.6%。這兩種模式占被調查小區(qū)總數的78.9%。其余3種模式，只占它的三分之一左右。從統(tǒng)計數據可見，當前在小區(qū)物業(yè)中，主要是由專業(yè)物業(yè)管理提供服務。

5 高校職工住宅小區(qū)管理回歸分析結果及其檢驗

5.1 回歸分析結果及討論

本文高校職工住宅小區(qū)管理模型的回歸分析，是通過利用Excel軟件的程序完成的，通過計算得到多元線性回歸模型的最小二乘結果，如表3所示。通過對多元線性回歸結果分析表明，得到的回歸系數，具有不同的意義，如得到的線性回歸系數、樣本決定系數分別為0.823567和0.65732，得到的修正系數為0.63152。這些數據都會對管理效果產生負面影響，但二者比較起來，高校職工住宅小區(qū)入住年限的影響程度，其數值要比建筑規(guī)模的影響要大許多。

得到的各虛擬變量的系數值與預測的結果一致。其中PMOC的系數（2.576561）的數值大于PM的系數（2.196287）的數值，但OC的系數（1.579876）的數值要比RC的系數（0.523567）的數值大三倍以上。雖然RC的系數變化盡管不顯著，但其變化的數值也表明，高校職工住宅小區(qū)的這種模式要優(yōu)于無人管理的模式。因此，利用線性回歸的結果分析，就可以通過計算，可驗證符合假設1的正確性。

對于假設2，其中PMOC的系數（2.576561）數值大于OC的系數（1.579876）數值，而且PM的系數（2.196287）數值是正值。對于計算得到的這一結論，也驗證了假設2的正確性。在假設2提出，專業(yè)物業(yè)管理公司提供的服務工作，可以滿足高校職工小區(qū)職工的需求。在假設2中同時提出，物業(yè)管理公司與高校職工業(yè)主委員會共同管理的模式，是可以滿足高校職工小區(qū)需要，究其原因，主要是他們具有比較優(yōu)秀的管理經驗和技術能力，使他們能夠運用這些能力，來滿足小區(qū)的正常運行，收到小區(qū)廣大職工的滿意，同時對于高校職工業(yè)主委員會來講，由于他們的權威性，方便了物業(yè)管理公司與高校職工業(yè)主之間的溝通。使小區(qū)職工的要求達到滿意，這樣就可以使物業(yè)管理小區(qū)發(fā)揮起積極作用，為高校職工物業(yè)小區(qū)的建設貢獻力量。

5.2 對回歸方程的顯著性檢驗

從上述對回歸方程的分析，可以對它的顯著性進行檢驗，多元線性回歸方程可以有如下的形式：E=2.252231+（-0.00012）s+（-0.05441）T+

2.576561PMOC+1.579876PM+

1.5798760C+0.523567RC。

對于F統(tǒng)計量的值，可以得到：F=27.83765，n=79，k=5，n-k-1=71這樣就可以在5%的顯著性水平下，得到他們的自由度為（7.23）的F分布表，使它們的臨界值F0.05（7.05）在2.32-2.23之間，這顯然可以證實F統(tǒng)計量的數值大小，一定大于F0.0（7.05）的數值，因此可以說模型總體的顯著性檢驗是顯著的。

同時，如果當選用p值作F進行檢驗時?？梢酝ㄟ^表3給出的數據，由于在多元線性回歸方程中，Signifi-cance F即表現(xiàn)為顯著性p值，通過計算，p值=1.39361E-18，它的計算結果又可以認為接近于零，顯然，可以證實此回歸方程的顯著性檢驗是真實的。

6 結論

本文以黑龍江省不同地市各高校79個小區(qū)數據為基礎，對調查的數據進行了回歸分析。分析結果表明，高校職工的住宅小區(qū)的規(guī)模和入住年限，對其管理維護效果具有較大的影響，通過模型的計算得知，高校職工的住宅小區(qū)規(guī)模越大，它們實現(xiàn)良好管理的難度就會加大；通過多元線性回歸方程的計算，它們具有非常明顯的優(yōu)勢。顯然，在高校職工業(yè)主委員會的存在下，會對管理效果起到提升作用。通過調查的數據，又進行回歸分析，證實雙方共同管理的模式，是當前高校職工小區(qū)最佳的管理模式，依據這種管理模式，可以使黑龍江高校小區(qū)得到良好的管理，為高校教師提供一個優(yōu)秀的居住環(huán)境。