蔡蕾

隨著城市的發(fā)展日趨多元化，零售和辦公樓物業(yè)日漸成為建設(shè)投資熱潮的中堅(jiān)力量。仲量聯(lián)行報(bào)告指出：中國(guó)甲級(jí)辦公樓的存量仍主要集中于一線城市，北上廣深占據(jù)全國(guó)甲級(jí)辦公樓2/3的存量。但這份報(bào)告同時(shí)還指出，以天津、成都、沈陽(yáng)為代表的1.5線城市正如火如荼地興建辦公樓物業(yè)，冀望借此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型——以工業(yè)化為主導(dǎo)向以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)表明，這些城市的甲級(jí)辦公樓總量以每3年（2005-2014年數(shù)據(jù)）翻倍的速度在高速建設(shè)，也因此引起了市場(chǎng)對(duì)供應(yīng)過(guò)剩的擔(dān)憂。當(dāng)前，由于短期內(nèi)消化存量較為困難，1.5線城市的甲級(jí)辦公樓面積幾乎一半為空。目前，1.5線城市對(duì)甲級(jí)辦公樓的需求約為500萬(wàn)平方米，但預(yù)計(jì)至2025年，這一總量將達(dá)到1900萬(wàn)平方米，這將主要?dú)w功于金融和商業(yè)服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，相比一線城市中第三產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，這些1.5線城市的第三產(chǎn)業(yè)仍存在較大的增長(zhǎng)空間。

2015年的天津辦公樓市場(chǎng)租賃數(shù)據(jù)顯示，需求主要來(lái)自于內(nèi)資的金融和服務(wù)業(yè)企業(yè)租戶，有趣的是，很多租賃需求來(lái)自于金融行業(yè)中常被稱為“影子銀行”的金融企業(yè)。

一、“影子銀行”的定義

“影子銀行”這一概念最早是在2007年由美國(guó)太平洋資產(chǎn)管理公司（PIMCO）前高管提出，用于形容西方銀行的法律架構(gòu)，目的是在金融危機(jī)之前，將證券和復(fù)雜的證券貸款從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移除。如今“影子銀行”的應(yīng)用更為廣泛，指銀行業(yè)以外的金融工具，包括各種信托、財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品、個(gè)人借款平臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)金融——金融穩(wěn)定委員會(huì)將其定義為非常規(guī)銀行系統(tǒng)中涉及的實(shí)體或活動(dòng)的信用中介。根據(jù)布魯金斯學(xué)會(huì)與清華大學(xué)的聯(lián)合研究顯示，與西方國(guó)家常見(jiàn)的資產(chǎn)證券化、衍生產(chǎn)品和抵押債券產(chǎn)品不同，中國(guó)的影子信貸更多傾向于直接的借貸。如研究顯示：2/3的“影子銀行”借貸被形容為源于政策套利的“銀行貸款”的偽裝；同時(shí)，“影子銀行”的存在是為滿足無(wú)法獲得銀行貸款的私有企業(yè)的借款需求。從個(gè)人投資者角度，這些可被理解為“理財(cái)產(chǎn)品”或“信托”。

理財(cái)產(chǎn)品和信托貸款于2010年左右大規(guī)模興起，近些年迅速蔓延到1.5線城市。在此期間，一些“影子銀行”開(kāi)始出現(xiàn)違約，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)這類公司的高風(fēng)險(xiǎn)格外關(guān)注。盡管面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“影子銀行”依舊以前所未有的速度在中國(guó)境內(nèi)擴(kuò)張，主要是此行業(yè)還未受到政策的嚴(yán)格監(jiān)管。

二、為什么“影子銀行”的版圖擴(kuò)張如此之快

從個(gè)人投資者的角度看，傳統(tǒng)銀行提供的存款利率微不足道。比如，活期存款年利率僅有0.35%，即使一年期定期存款利率也僅為3.3%，這使得理財(cái)產(chǎn)品聲稱的10%收益率著實(shí)吸引人。這就成為那些有需求的私有企業(yè)的一種融資來(lái)源。“影子銀行”興起的另一個(gè)原因是，政府希望金融行業(yè)創(chuàng)新帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。制造業(yè)的疲軟拖緩了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府希望服務(wù)性企業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)增大。而“影子銀行”的興起和蓬勃發(fā)展正反映了服務(wù)性企業(yè)的發(fā)展并逐漸在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)重要地位，同時(shí)，也是服務(wù)業(yè)創(chuàng)新的鮮明實(shí)例。

然而，隨著政策法規(guī)逐漸收緊，“影子銀行”預(yù)計(jì)將經(jīng)歷一段行業(yè)整合的新時(shí)期。業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好、多元化經(jīng)營(yíng)的“影子銀行”將通過(guò)兼并或收購(gòu)資不抵債的弱小競(jìng)爭(zhēng)者或吞噬其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)份額變得益發(fā)壯大。而一旦監(jiān)管加強(qiáng)或競(jìng)爭(zhēng)加劇，整個(gè)行業(yè)將面臨巨大壓力，連鎖帶動(dòng)更多弱小的行業(yè)參與者破產(chǎn)。

三、“影子銀行”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

“影子銀行”類金融企業(yè)不僅租賃需求持續(xù)強(qiáng)勁，且表現(xiàn)出對(duì)高品質(zhì)辦公空間的偏好，并愿意為此付出高于市場(chǎng)的租金。原因在于這些企業(yè)進(jìn)入1.5線城市開(kāi)拓新市場(chǎng)業(yè)務(wù)時(shí)，通常都會(huì)試圖通過(guò)占據(jù)城市最佳商務(wù)環(huán)境的地理優(yōu)勢(shì)，迅速建立高知名度和良好聲譽(yù)以吸引個(gè)人投資者并愿意為此支付高額的保證金。

“影子銀行”一個(gè)顯而易見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是：這類平臺(tái)將資金借貸給一些財(cái)務(wù)壓力較大的企業(yè)，如果這些企業(yè)因短期市場(chǎng)波動(dòng)性而無(wú)法及時(shí)償付貸款，“影子銀行”將受困于資金周轉(zhuǎn)，甚至難以支付辦公樓租金。

從圖1可以看出，在最近3個(gè)月內(nèi)，天津辦公樓租賃市場(chǎng)中，超過(guò)半數(shù)的新租交易來(lái)自于“影子銀行”。

考慮到行業(yè)未來(lái)的整合期，預(yù)期來(lái)自“影子銀行”的吸納量將逐步減弱。而事實(shí)也表明，這些公司的提前解約率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。目前，“影子銀行”對(duì)租金并不敏感，且占據(jù)著高品質(zhì)甲級(jí)辦公樓的大量面積。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)表明，“影子銀行”在天津平均成交租金可達(dá)每平方米每天5.06元，高于市場(chǎng)平均租金約10%。正因如此，如果“影子銀行”行業(yè)倒塌或經(jīng)歷大規(guī)模整合，1.5線城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將面臨空置率和租金的極大影響。

當(dāng)然，我們并不是在說(shuō)行業(yè)巨變已然近在眼前。我們只是想要強(qiáng)調(diào)，得益于金融創(chuàng)新，“影子銀行”作為一個(gè)新興行業(yè)的崛起，在短時(shí)間內(nèi)已成為重要的辦公樓需求來(lái)源，有利于平衡市場(chǎng)上大體量的新增供應(yīng)。

總之，“影子銀行”正逐漸取代傳統(tǒng)銀行的部分借貸功能，在經(jīng)歷政策監(jiān)管和市場(chǎng)整合后將逐步規(guī)范化。短期內(nèi)造成的積極影響將繼續(xù)使1.5線城市獲益，尤其是當(dāng)前這些市場(chǎng)還不像一線城市那樣有諸多優(yōu)質(zhì)租戶可供選擇。但是，我們?nèi)孕杳芮嘘P(guān)注行業(yè)的變動(dòng)，預(yù)見(jiàn)性地判斷新出臺(tái)的政策和資不抵債的高違約可能帶來(lái)的行業(yè)整合。最終，一些“影子銀行”也許會(huì)在大浪淘沙后存活下來(lái)并成為具有長(zhǎng)期生命力的企業(yè)，受到廣大辦公樓業(yè)主的歡迎。

陳品祿/責(zé)任編輯