張廣雷

內(nèi)蒙古首地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

住宅工程項目施工成本管理問題分析

張廣雷

內(nèi)蒙古首地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)商對工程項目的管理和成本控制貫穿項目的全工程，要求在項目設(shè)計、招采、施工、合同管理、竣工結(jié)算、經(jīng)營等各階段的工程造價均在目標(biāo)限額的范圍內(nèi)，其中施工成本占工程項目建設(shè)總投資的絕大部分，對其進行有效地管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的意義。

住宅工程；成本管理；措施

1 住宅工程項目施工成本管理的重要性

施工成本即工程項目施工階段產(chǎn)生的所有生產(chǎn)費用的總和，包括施工過程中原材料、輔助材料、構(gòu)配件的消耗、施工機械的使用費用或租賃費用、對施工人員支付的勞動報酬、與相關(guān)施工組織發(fā)生的費用等。住宅工程項目進入施工階段時相關(guān)的工程設(shè)計、工程招標(biāo)、承包合同簽訂等工作已經(jīng)完成，所以對工程投資的影響較小，僅占5%至10%左右，但工程投資在施工階段的應(yīng)用幾乎達到70%左右，在施工過程中造成投資浪費的可能性極大，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此階段通過有效的施工現(xiàn)場動態(tài)管理和合同管理，提升施工成本的利用效率，盡可能縮減投資成本的浪費。這不僅有利于擴大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提升其資金使用效率，而且對減少工程造價，擴大房地產(chǎn)企業(yè)的營銷讓利空間，進而利用價格優(yōu)勢提升住宅項目的市場競爭力，縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金的回爐周期等具有積極的作用，可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行住宅工程項目施工成本管理具有重要的作用。

2 住宅工程項目施工成本管理措施

2.1 抓好成本預(yù)測、預(yù)控工作

對于工程項目成本的管理最重要的就是要做好成本的預(yù)測和預(yù)控工作。企業(yè)和項目部只要工程一旦簽約好就必須開始制定工程的施工預(yù)算、成本計劃，還要配置好相應(yīng)的施工所用的機械設(shè)備等，并根據(jù)實際勘察數(shù)據(jù)與設(shè)計計劃進行比較分析，然后結(jié)合市場情況和勞動力等因素確定相應(yīng)的工程的實際成本。預(yù)測好工程項目成本之后，公司與項目部要簽訂好承包合同，約定好施工中的權(quán)利、義務(wù)、施工工期、施工質(zhì)量等。

2.2 加強材料管理

施工材料是影響項目成本的一個重要環(huán)節(jié)，一般施工材料的成本占據(jù)工程總成本的70%左右，因此施工材料的成本控制對于工程項目成本控制具有重要的價值和意義。施工材料管理主要需要注意以下幾個方面：企業(yè)中標(biāo)之后就必須開始制定施工預(yù)算，經(jīng)過審核之后就成為施工計劃和依據(jù)；施工預(yù)算報材料部門要結(jié)合項目部編制的材料選購計劃和企業(yè)實際的資金狀況購買施工材料；公司材料采購部門負(fù)責(zé)根據(jù)企業(yè)項目部的施工預(yù)算選購施工要使用的材料，其他材料由項目部自己負(fù)責(zé)采購，采購的施工材料要注意防止浪費和積壓等。企業(yè)要設(shè)置專機構(gòu)材料負(fù)責(zé)對采購的施工材料進行監(jiān)控，項目部的委托書中要確定需要選購的施工材料的規(guī)格、質(zhì)量、價格、驗收方法、交貨時間等。

2.3 機械使用費控制

通過合理的施工組織設(shè)計，盡量定量計價，減少施工所需要的機械臺班數(shù)量，提高機械的利用率；規(guī)范機械操作人員的工作方法，加強施工現(xiàn)場機械的維修和保養(yǎng)，使用性能較好的機械，提高工作效率；合理選擇購置自有設(shè)備或租賃設(shè)備，多方案比選，選擇最經(jīng)濟可行的方案。

2.4 人工費控制

合理組織流水施工，最大限度地保證人員工作的連續(xù)性，在滿足用工需求的情況下，盡量減少窩工；根據(jù)施工組織設(shè)計和進度要求合理安排人員投入，結(jié)合施工定額，做好人員需求量計劃。采用分項計價的方式進行勞務(wù)分包，如：主體工程的勞務(wù)分包不要采用總價包干，應(yīng)采取分項即模板工程、混凝土工程、鋼筋工程等各自計價分包，能定量分包的盡量定價定量分包，盡量減少使用雜工、計日工等活成本的發(fā)生。

2.5 優(yōu)化施工成本管理的落實

在施工過程中，針對采用“低價中標(biāo)，索賠營利”工程承攬方式的施工單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)強化合同管理，以合同作為主要的依據(jù)降低不必要工程費用支出的可能，在施工單位提出工程變更的情況下，要結(jié)合住宅工程的實際使用功能，經(jīng)濟美觀性、可操作性以及必要性等角度進行嚴(yán)格地審核，避免經(jīng)濟利潤向施工單位轉(zhuǎn)移或財務(wù)風(fēng)險由施工單位向自身轉(zhuǎn)移的情況發(fā)生；在施工的過程中，工程設(shè)計質(zhì)量不合理可能導(dǎo)致工程的實際施工情況與設(shè)計圖紙之間存在差異、市場供應(yīng)的波動可能導(dǎo)致材料的采購規(guī)格與設(shè)計要求不符，這些情況均可能導(dǎo)致設(shè)計變更，而設(shè)計的變更將直接導(dǎo)致施工的工期、成本投入、順序等發(fā)生變化，為保證施工成本管理水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對施工單位提出的設(shè)計變更進行嚴(yán)格地審查，并積極與設(shè)計單位針對設(shè)計變更的合理性和必要性進行有效地溝通，保證必要的設(shè)計變更不會對施工成本和住宅工程項目質(zhì)量產(chǎn)生較嚴(yán)重地影響；在施工單位進行住宅工程項目施工的過程中會應(yīng)用現(xiàn)場簽證手段，但受施工單位對現(xiàn)場簽證認(rèn)識程度不同的影響，部分施工單位忽視現(xiàn)場簽證落實的嚴(yán)肅性，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益會產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對住宅工程項目施工過程中的現(xiàn)場簽證予以高度關(guān)注，并對其落實嚴(yán)格的管理，要求施工單位不僅要落實隨到隨簽，而且要保證其整體水平滿足量化要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工單位現(xiàn)場簽證的基礎(chǔ)上也要實行工程簽證管理制度，對工程、預(yù)算等部門的相關(guān)人員職權(quán)進行明確地規(guī)定，通過提升簽證質(zhì)量，避免虛假簽證現(xiàn)象的發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)要求隱蔽簽證具有相對應(yīng)的圖紙依據(jù)，而且具體的隱蔽結(jié)構(gòu)、項目、工藝、質(zhì)量等需要在相關(guān)資料中明確表明，簽證形成后結(jié)合合同的相關(guān)規(guī)定進行及時的處理等，這是減少因不合理簽證導(dǎo)致施工成本增加的有效手段。

結(jié)束語：

總而言之，工成本作為住宅工程項目建設(shè)各環(huán)節(jié)所需成本比例最高的部分，對其進行高效地管理，不僅可以促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，為投資行為的良性循環(huán)提供支持，而且可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟效益。住宅工程項目施工成本管理問題一直受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度關(guān)注，這就要求我們在以后的實際工作中必須對其實現(xiàn)進一步研究探討，以為企業(yè)贏得更多的經(jīng)濟以及社會效益。

[1]劉雪飛.建筑工程成本管理問題的研究[D].吉林大學(xué)，2015.

[2]李靜.工程項目施工成本管理分析[J].才智，2014，34：345.