朱麗夏

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做好房地產(chǎn)經(jīng)營管理具體措施淺析

朱麗夏

安徽財貿(mào)職業(yè)學(xué)院

摘 要：目前來看，我國的房地產(chǎn)管理的過程中，面臨最大的問題就是資金的大量積壓，在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，沒有實現(xiàn)對資金的有效利用和管理，不僅對相關(guān)的各個產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)和組織造成了困難，還不利于長期的房地產(chǎn)項目的有序發(fā)展。所以，在未來房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)有的房產(chǎn)管理經(jīng)驗的總結(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展和運行的規(guī)律，實現(xiàn)對新的管理策略的制定，以更好的實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的組織。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；發(fā)展

前言：房地產(chǎn)經(jīng)營的含義有狹義和廣義的分別。一般來說是指房地產(chǎn)商在國有土地上進(jìn)行房屋建設(shè)，對所建區(qū)域進(jìn)行銷售、租賃等一系列管理活動，從更廣的范圍來說，還包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經(jīng)營活動的范圍包含了整個房屋建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理并不完善，和國外先進(jìn)的、科學(xué)的管理體系相比，還存在很大差距，因此，處理好國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理問題，對整個行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，同時也能帶動如鋼鐵、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 隨著我國的房地產(chǎn)項目的增多，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷擴(kuò)大，為了更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理，就必須要加強(qiáng)對其經(jīng)營管理過程中的組織形式的完善。這就需要房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中能夠以先進(jìn)的管理技術(shù)措施來滿足社會發(fā)展的需求。

一、項目管理應(yīng)回避的風(fēng)險

加強(qiáng)開發(fā)項目的經(jīng)營管理，保證項目目的目標(biāo)的實現(xiàn)，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程要注意回避以下風(fēng)險。

1 項目的定位風(fēng)險和投資支持能力風(fēng)險

項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的指導(dǎo)項目決策。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾是對企業(yè)資金籌措和融資能力過高地估計，沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)，成本過程控制嚴(yán)重失控等突發(fā)性事件的原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達(dá)不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險。

2項目建設(shè)的創(chuàng)新和風(fēng)險政策風(fēng)險

隨著國家對房地產(chǎn)項目的嚴(yán)控大環(huán)境的來臨，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的這種情形下，為了服務(wù)目的追求項目與周邊項目的差異性，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的創(chuàng)新也是極具風(fēng)險的更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。政策風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。項目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律和法規(guī)，掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

3提高項目管理人員素質(zhì)，科學(xué)實施項目管理

要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用信息管理的方法，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。

二 新形勢下搞好房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，加強(qiáng)管理具體措施

1.高效的物業(yè)管理

當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時代，物業(yè)管理要創(chuàng)一流水平，體現(xiàn)一流質(zhì)量，實現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢在必行。物業(yè)管理的開展需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才來實現(xiàn)現(xiàn)代化的管理。由企業(yè)遵循市場辦事，在竟?fàn)幥笊?，求發(fā)展。在市場競爭下完善自己，培養(yǎng)企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場機(jī)制的經(jīng)營方法，按照企業(yè)制度的要求，對各級房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快改制，對開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè)，市房管部門也要加大指導(dǎo)力度。搞好住宅小區(qū)的管理和服務(wù)，首先要有一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水平較高的員工隊伍，這是完成所擔(dān)負(fù)使命的重要條件。所以物業(yè)管理公司應(yīng)始終把加強(qiáng)管理隊伍建設(shè)作為一項基礎(chǔ)工程來抓。

2.市場營銷管理

促銷不僅可以推動交易的達(dá)成，而且還能促使一些潛在顧客認(rèn)知到某種需求，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買。傳統(tǒng)的促銷策略包括人員推銷、廣告、銷售推廣和宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行傳統(tǒng)的項目推廣時，通常都是在各種媒體上大做廣告，或報紙或電視或廣播或路牌或現(xiàn)場包裝，其實種種努力都是為一個目的，就是將項目的信息傳遞給潛在購房者。作為一種雙向溝通渠道，最大優(yōu)勢是可以實現(xiàn)溝通雙方突破時空限制直接進(jìn)行交流，而且簡單、高效和費用低廉。因此，基于網(wǎng)絡(luò)開展的各種促銷活動往往有意想不到的效果。在上網(wǎng)已逐漸成為人們生活中必不可少的一部分時，通過網(wǎng)絡(luò)把項目信息準(zhǔn)確、及時、形式豐富的傳遞給潛在購房者，已逐漸被開發(fā)商認(rèn)可并有迅速發(fā)展之勢。

3.新形勢下房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)發(fā)展

房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)、管理實施對象、技術(shù)要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。 這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：

3.1 房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)

房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中， 要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理中對環(huán)境的負(fù)作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。

3.2 房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象

房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點制定嚴(yán)格的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，而且要在管理的各個環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，才能使整個房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)。

3.3 房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)

房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點，綜合分析整個房地產(chǎn)項目管理從購買土地到項目終結(jié)以及回收處理的全過程中，各個環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費以及綠色回收處理等。

四、結(jié)束語

隨著越來越多的國外企業(yè)投資中國，將為中國的房地產(chǎn)市場增加需求動力。需求的增加、競爭的加劇，使得房地產(chǎn)質(zhì)量在一定程度提高。我國的房地產(chǎn)營銷仍停留在產(chǎn)品觀念上。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，將積累越來越多的經(jīng)驗，讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁上一個新的臺階。

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