欒倩

[摘 要]由于民眾對住房的硬性需求，自住房制度改革頒布以來，房地產業(yè)如同雨后春筍一般蓬勃發(fā)展。然而在電商飛速發(fā)展的網絡時代，對房地產市場的管理，也不可避免地與網絡碰撞、融合，發(fā)展出全新的、網絡時代的房地產市場管理模式。

[關鍵詞]網絡；房地產；市場管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.134

在當前的市場經濟環(huán)境下，房地產的交易主體相對于過去變得更加多元化。隨著網絡的飛速發(fā)展，交易信息也逐漸融入到網絡中，使交易活動變得更加頻繁，更加市場化。[1]傳統(tǒng)的房地產管理模式已無法適應現(xiàn)今房地產業(yè)的新環(huán)境，為了解決傳統(tǒng)房地產管理模式出現(xiàn)的諸多弊端，更好地發(fā)展房地產業(yè)，在傳統(tǒng)管理模式的基礎上進行創(chuàng)新，以新的思維建立科學、規(guī)范、合理、高效的管理模式，以便房地產市場的管理體系能夠良好、高效的運行。

1 正確理解房地產市場管理的職能

市場活動的多樣性、復雜性決定了需要對市場進行管理，制定市場活動規(guī)則，規(guī)范市場主體的行為，才能保證市場活動有序、健康的進行。對房地產市場來說，亦是如此，只有有效的管理，才能保證房地產市場的正常交易和良性發(fā)展。

房地產市場管理職能主要包括兩個方面，一是對市場主體行為的規(guī)范；二是面向社會，提供真實準確的信息。

1.1 規(guī)范市場主體行為

房地產市場的主體包括房地產開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)及其他相關從業(yè)人員。房地產市場主體的行為是指主體人員的預銷售、廣告宣傳、經紀代理等一系列市場行為，同時消費者和投資者的行為，也包含在市場主體行為之中。

1.2 向社會提供真實準確的信息

在過去，市場主體資質和項目的審批曾是房地產業(yè)市場管理的重點，而房地產信息方面，只零散發(fā)布一些瑣碎信息，更注重于建設有形市場。隨著互聯(lián)網的發(fā)展，當今社會進入信息時代，快速獲得真實、準確的信息，往往在市場活動中成為制勝的關鍵，誰能搶得第一手的信息，誰就能搶占先鋒，在市場活動中掌控全局。因此，在這樣的形式下，傳統(tǒng)的房地產業(yè)管理模式已經無法適應當今的房地產業(yè)的環(huán)境。

在新的市場環(huán)境下，管理理念和模式都需要進行創(chuàng)新和改革，打破固化的管理模式，建立全新的、快捷的、完善的信息體系，包括信息的收集、分析、發(fā)布等，將信息資源共享應用于房地產市場的管理體系中，引導市場主體規(guī)范市場活動。使市場主體在分享信息資源的同時，自覺維護市場秩序，成為市場活動誠信體系建設的一分子。[1]利用互聯(lián)網的優(yōu)勢，將信息融于管理之中，改變傳統(tǒng)房地產管理單一的審批和制約功能，轉向多元化發(fā)展，在審批和制約之外，房地產管理的新模式還可以擔負起溝通、服務、引導、監(jiān)督等多項職能。

2 結合全新的市場環(huán)境，革新管理模式

進入21世紀，在網絡高速發(fā)展的信息時代，建立全新的房地產管理理念必須打破舊觀念，融合當今社會大環(huán)境的特色，使房地產管理模式能與高速發(fā)展的房地產業(yè)相適應，促進房地產業(yè)的進一步發(fā)展。

2.1 使房地產主體之間建立暢通的工作聯(lián)系

（1）建立房地產管理的縱向聯(lián)系：房地產業(yè)是個投入回報周期較長的行業(yè)，從立項到成為消費品，需要經歷1～5年的周期。在這一周期中，涉及城市規(guī)劃、拆遷、土地取得、開發(fā)、進入房地產二級、三級市場等步驟。在這些步驟的實施過程中，經過土地、規(guī)劃、建設、房管等諸多政府部門的審批、備案是必然的環(huán)節(jié)。這就需要政府各部門之間加強聯(lián)系和溝通，統(tǒng)一協(xié)作，提高工作效率，縮短審批時間。[2]同時政府部門還要與開發(fā)商之間建設暢通有效的聯(lián)系，政府部門需要做好宏觀調控，就需要及時地了解市場動態(tài)，而市場動態(tài)與開發(fā)商之間相互影響，所以發(fā)解開發(fā)商需求，有助于政府部門更好地做好宏觀調控。開發(fā)商與政府部門時時溝通，有助于及時了解政策變動，以便調整產品結構，更好地應對隨之而來的市場變化。

（2）建立房地產管理的橫向聯(lián)系：在流通市場中，房地產通過買賣、租賃、抵押、贈予等方式進行流通，不同的流通方式又可劃分為不同的市場。各個市場之間并不是獨立分割的，反而關系密切。對各個市場的管理是否到位，直接影響著各個市場的繁榮和健康發(fā)展。[3]比如房地產價格升高，可能會使買賣市場變得冷清，卻會促使租賃市場變得繁榮，這時就需要對房地產市場之間進行管理協(xié)調，保證兩個市場之間的有序發(fā)展，這就是房地產之間的橫向聯(lián)系。

2.2 科學的評估體系是房地產管理的要點

評估體系包括對市場服務主體資信程度的全面客觀評價體系，以及市場預警和控制市場風險的體系。

開發(fā)商的中介公司是房地產市場主體的重要組成部分，房地產行業(yè)誠信體系的建立，與這兩者的行為是否規(guī)范有著莫大的關系。對企業(yè)建立行為評價標準，監(jiān)督企業(yè)行為，是房地產管理的重要環(huán)節(jié)。[4]

投資與消費影響著房地產行業(yè)的發(fā)展，只有兩者達到平衡狀態(tài)，才能讓房地產行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、繁榮的發(fā)展，一旦失去平衡，就可能會引發(fā)危機，造成市場風險。而控制市場風險，建立市場預警體系，是房地產管理工作中的重中之重。通過信息分析來預估風險，為房地產決策者提供可靠的風險數(shù)據(jù)，進而控制能夠引起市場風險的投資行為，保證市場良性發(fā)展。

2.3 龐大的數(shù)據(jù)基礎不可少

在信息時代，數(shù)據(jù)信息是非常重要的一項。建立龐大的數(shù)據(jù)基礎，通過數(shù)據(jù)分析來引導房地產市場主體的市場行為，能夠達到控制市場風險、規(guī)范市場秩序、建立誠信體系、分析市場走勢等多個方向的目標，對房地產管理來說有百利而無一害。

以互聯(lián)網為依托，實現(xiàn)銷售合同網上聯(lián)機備案，在公開的網絡平臺進行房屋買賣，既能簡化手續(xù)，又能解決因合同備案滯后或差錯給開發(fā)商造成的統(tǒng)計誤差。[2]

對中介的二手房源實施信息管理，互聯(lián)網信息更新及時、快捷、簡便，能夠快速反映市場中的二手房源數(shù)據(jù)，并保證二手房源信息的唯一性和真實性。

對租賃房屋進行管理，建立申報制度，全面掌握租賃房屋的信息，通過分析這些信息，以便能夠準確地分析出租賃市場的走勢，促進租賃市場的繁榮發(fā)展。

2.4 利用互聯(lián)網房地產管理

（1）建立房地產監(jiān)督服務平臺。房地產監(jiān)督服務平臺主要包括三個方面，即市場主體提供的高水平服務平臺、社會對市場主體行為的監(jiān)督平臺和。房地產管理承擔著監(jiān)督、管理和服務等多項職能，既有針對市場主體的管理，也有針對消費者的管理。建立廣泛的房地產監(jiān)督服務平臺，有助于管理部分更好地實現(xiàn)管理職能。在相應的監(jiān)督服務平臺上，有關的職能部門可以發(fā)布相關的監(jiān)督規(guī)范和服務模式，使房地產市場的管理具有統(tǒng)一性的標準，為消費者提供良好的網絡消費環(huán)境。

（2）建立房地產信息發(fā)布平臺。互聯(lián)網的高速發(fā)展為信息的傳播提供了更加便捷的途徑，并且其設計的范圍更加廣泛，傳播的形式更加多樣，最重要的是，互聯(lián)網的傳播速度非?？?，并且受時間、地點的限制等影響作用相對較小。因此，在進行房地產的市場管理時，可以充分利用互聯(lián)網所提供的便利條件，建立相應的信息發(fā)布平臺，以達到理想的效果。首先，在信息發(fā)布的途徑方面，可以依靠互聯(lián)網進行針對性的信息發(fā)布。例如可以建立相應的網站，在網站上依據(jù)不同地區(qū)、不同消費人群等各方面的因素建立相應的房產信息模塊，從而將各地的不同房產的供給和需求信息進行吸收和整合，實現(xiàn)資源的充分利用。同時，還可以研發(fā)相應的手機APP，使不同的客戶在移動端就可以享受到便利的房產信息供給途徑。其次，在信息的整合方面，也可以結合互聯(lián)網的優(yōu)勢進行創(chuàng)新。這又要求有關部門不僅將房地產的供給和需求進行分門別類的整理，還可以通過一定的技術手段根據(jù)客戶的信息和具體的需求進行相應的條件匹配，對客戶進行一定的引導，從而使得客戶能夠更加針對性地尋找房源，而不是大海撈針式的盲目尋找，這一方面節(jié)約了客戶的時間，另一方面也提高了平臺的運轉效率。

（3）建立全國性的房產銷售平臺。隨著網絡信息技術的發(fā)展，以及互聯(lián)網支付等的便利，房產的整體銷售過程也可以放在互聯(lián)網上進行。同時，由于經濟的發(fā)展，人們的生活水平得以提高，因此更多人對房產的關注和需求不局限于當?shù)氐氖袌?，因此，可以建立全國性的房產銷售平臺，對房地產行業(yè)的銷售模式等進行統(tǒng)一性的規(guī)劃和指導，這也有利于促進房地產行業(yè)的競爭，使得不同單位提升自身的服務水平和服務質量。但是，在房產銷售平臺的建立過程中，有些問題需要給予特殊的關注。首先，是行業(yè)規(guī)范方面。房產銷售平臺的建立，并不能使各地的房產供應商進行價格等多方面的統(tǒng)一，因此，為了提升客戶量，有些單位或者企業(yè)甚至可能采取不法手段進行競爭，因此，應當在平臺建立之初就針對各方面的問題進行相應的規(guī)范，避免損害消費者利益的事件發(fā)生。其次，是資金運轉的安全性問題。網絡房產銷售平臺的交易過程中必然會有資金的流動或交換，而相應的平臺或者開發(fā)自身的支付方式，或者利用第三方支付方式，但是，無論是哪種支付方式，平臺都應處于公正的中間者姿態(tài)，對消費者和供應商之間的資金問題建立一定的制度，避免糾紛的發(fā)生。

3 結 論

互聯(lián)網時代對信息的飛速交流和共享，經過分析，使企業(yè)對市場走勢的把握更精準，使投資行為更理智，同時也使負責宏觀調控的政府部門肩負起更多的職能。房地產行業(yè)發(fā)展的多元化和復雜化給房地產管理帶來了許多新的挑戰(zhàn)，但以互聯(lián)網為依托，結合網絡優(yōu)勢建立全新的管理模式，又可以使這些新的挑戰(zhàn)轉變?yōu)榇龠M房地產為發(fā)展的動力。

在網絡時代，房地產管理應與時俱進，積極進行改革創(chuàng)新，打破舊思維，從多方角度思考，跟隨發(fā)展的步調，建立全新、全面、科學、合理的管理體系，使房地產管理不只是服務于房地產行業(yè)，更要促進成為房地產業(yè)健康發(fā)展的維護者和指路明燈。

參考文獻：

[1]張怡.網絡時代背景下的房地產經紀管理探析[J].世界華商經濟年鑒·科技財經，2012（9）：71.

[2]聶聰.網絡時代創(chuàng)新房地產市場管理模式的途徑探析[J].黑龍江科技信息，2009（35）：152.

[3]胡迪.網絡時代創(chuàng)新房地產市場管理模式的途徑探析[J].黑龍江科技信息，2015（24）：281.

[4]潘永芝.淺析網絡時代環(huán)境下房地產市場管理模式的建立[J].科技創(chuàng)業(yè)家，2011（9）：338.