●李 尚

新常態(tài)下成都城市綜合體發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)防控的思考

●李 尚

成都確定了加快建設(shè)國(guó)家中心城市、國(guó)際化大都市的目標(biāo)，城市綜合體進(jìn)入快速發(fā)展期，但是快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出一些突出問(wèn)題和隱患，如果不加以高度重視和解決，有可能發(fā)生某種程度的商業(yè)地產(chǎn)泡沫，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)區(qū)域系統(tǒng)發(fā)展的進(jìn)程和秩序。本文對(duì)其存在的問(wèn)題進(jìn)行探討并提出解決對(duì)策。

新常態(tài)；城市綜合體；風(fēng)險(xiǎn)防控

一、新常態(tài)下成都城市綜合體發(fā)展及面臨的主要問(wèn)題

十二五以來(lái)，成都確定了加快建設(shè)國(guó)家中心城市、國(guó)際化大都市的目標(biāo)，城市綜合體進(jìn)入快速發(fā)展期。據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，成都目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃在建城市綜合體數(shù)量達(dá)130個(gè)以上，購(gòu)物中心總存量達(dá)到410萬(wàn)平方米，總量居全國(guó)第一。僅2015年成都就有遠(yuǎn)洋太古里、大悅城、銀泰城等多家大型購(gòu)物中心相繼亮相。青羊萬(wàn)達(dá)、朗詩(shī)金沙城、炎華置信、泛悅城市廣場(chǎng)、上古天地等綜合體也將陸續(xù)建設(shè)開(kāi)業(yè)。成都綜合體建設(shè)目前已進(jìn)入了國(guó)際化、高端化、多元化的發(fā)展階段，其中集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型商業(yè)綜合體不少是以五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，其零售業(yè)態(tài)都是以國(guó)際化商業(yè)購(gòu)物中心模式進(jìn)行定位和經(jīng)營(yíng)，入駐綜合體的企業(yè)和品牌也多以國(guó)內(nèi)外知名大企業(yè)和國(guó)際品牌為主，更注重生活化、互動(dòng)性、體驗(yàn)性的業(yè)態(tài)，一些優(yōu)勢(shì)明顯的綜合體業(yè)績(jī)不斷增長(zhǎng)，對(duì)周邊城市包括西部地區(qū)具有明顯的輻射和引導(dǎo)消費(fèi)作用。有統(tǒng)計(jì)顯示，2015年國(guó)際金融中心、萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型綜合體購(gòu)物中心業(yè)績(jī)均呈現(xiàn)18%—35%增長(zhǎng)。

成都城市綜合體在快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出一些突出問(wèn)題和隱患，如果不加以高度重視和解決，有可能發(fā)生某種程度的商業(yè)地產(chǎn)泡沫，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)區(qū)域系統(tǒng)發(fā)展的進(jìn)程和秩序。

一是項(xiàng)目空置率持續(xù)偏高。近年來(lái)，成都綜合體商業(yè)及寫(xiě)字樓辦公用房供應(yīng)總面積大幅增加，形成大體量供應(yīng)量，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年商業(yè)地產(chǎn)體量在1000萬(wàn)平方米，城市綜合體年度總面積達(dá)2757萬(wàn)平方米。從2014年到2017年，還有550萬(wàn)平方米主要來(lái)自新興商圈和近郊區(qū)市縣的新增供應(yīng)量。從成都商業(yè)寫(xiě)字樓的租賃率來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率近年來(lái)一直保持在26%—36%的水平，仲量聯(lián)行發(fā)布的成都市場(chǎng)報(bào)告顯示，2016年上半年成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率環(huán)比上漲0.4%至11.2%。

二是發(fā)展失衡。從大型綜合體聚集區(qū)層面來(lái)看，主要集中在金融城、天府新城、春鹽商圈（含東大街）、攀成鋼-東客站等區(qū)域。高新區(qū)及天府新區(qū)是城市綜合體發(fā)展最集中的區(qū)域，占到總供應(yīng)量37%。按照成都南部的天府新城未來(lái)100萬(wàn)居住人口，人均商業(yè)面積1:1來(lái)計(jì)算，商業(yè)綜合體面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了需求。而一些近郊發(fā)展較快、消費(fèi)相對(duì)成熟的區(qū)域還缺乏大型商業(yè)綜合體支撐，依舊存在結(jié)構(gòu)性短缺。與此相對(duì)應(yīng)的是，成都高端城市綜合體和具有特色優(yōu)勢(shì)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量卻比較稀缺。一些已經(jīng)建成的城市綜合體受地段、交通、通訊、商圈不成熟，市場(chǎng)消費(fèi)能力不足的制約，支撐項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)面臨困難，短期內(nèi)有可能出現(xiàn)招商不利、商鋪空置、供過(guò)于求的情況，完全消化可能需要5年以上時(shí)間。

三是受經(jīng)濟(jì)下滑、商業(yè)過(guò)剩、電商沖擊的影響，成都零售業(yè)總體銷售增幅出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，各購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目間兩極分化的趨勢(shì)愈加明顯。此外，一些城市綜合體商業(yè)形態(tài)和獨(dú)立大型百貨商場(chǎng)商業(yè)形態(tài)未能與居民消費(fèi)的多元化和細(xì)分化及消費(fèi)水平更好適應(yīng)，忽略了區(qū)域的差異和經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新，由此帶來(lái)的消費(fèi)相對(duì)不足形成了短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性與結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。城市綜合體一般體量較大，所需投資多，2014年以來(lái)伴隨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和“去產(chǎn)能”，在商業(yè)地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)過(guò)量，市場(chǎng)供應(yīng)超出需求，資金問(wèn)題困擾和項(xiàng)目生存環(huán)境惡化的背景下，成都大型商業(yè)、寫(xiě)字樓等爛尾項(xiàng)目時(shí)有發(fā)生，大型商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始出現(xiàn)。

二、成都城市綜合體發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的影響因素分析

一是近年來(lái)隨著中心城市建設(shè)發(fā)展，地價(jià)普遍呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，特別是稀缺地段地價(jià)上漲更快。一些新入市的中小開(kāi)發(fā)商缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力，開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目普遍存在高價(jià)拿地，忽略了產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)速度如何平衡，以及開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)帶來(lái)的投融資及建設(shè)管理復(fù)雜、國(guó)家金融法律政策變化等因素。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用大、環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)，尤其是大型城市綜合體開(kāi)發(fā)特別考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力及運(yùn)營(yíng)能力，項(xiàng)目在融資、設(shè)計(jì)、定位、招商、運(yùn)營(yíng)、回款等過(guò)程中不能有任何閃失，如某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，則造成資金鏈斷裂從而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，形成項(xiàng)目產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)。

二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)研不足，錯(cuò)估區(qū)域環(huán)境的條件盲目立項(xiàng)，定位偏離市場(chǎng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)嚴(yán)重缺陷。從城市綜合體選址方面來(lái)看，目前成都的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)還是集中在傳統(tǒng)的春鹽商圈，南部雖然有一些商圈崛起，但對(duì)知名品牌和國(guó)際大牌的吸引力遠(yuǎn)不足以與一環(huán)核心商圈競(jìng)爭(zhēng)。更重要的是開(kāi)發(fā)商同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象愈發(fā)明顯。幾乎所有的綜合體都是以主力店+休閑娛樂(lè)的方式被推向市場(chǎng)，而缺乏創(chuàng)新和更具吸引力的運(yùn)營(yíng)模式。一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不合理的業(yè)態(tài)環(huán)境布局和空間分割比例，功能性配套缺失等都可能帶來(lái)降低項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

三是部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍停留在面積、地段的傳統(tǒng)比拼上，沒(méi)有在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工藝標(biāo)準(zhǔn)、建筑技術(shù)等方面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)；一些項(xiàng)目在交通、商業(yè)、醫(yī)療等公共資源還沒(méi)有配置好，居住區(qū)未完全成型的情況下就盲目開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)生了大量的無(wú)效供應(yīng)。一些項(xiàng)目所在地塊處于開(kāi)發(fā)前期，缺乏商圈競(jìng)爭(zhēng)力，特別是相同區(qū)域大量開(kāi)發(fā)的廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目共同搶奪消費(fèi)客戶群體，導(dǎo)致在三至五年培育期內(nèi)自身難以收支平衡，支撐項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)面臨困難。

四是綜合體開(kāi)發(fā)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)尤其商業(yè)部分專業(yè)人才缺乏，不少開(kāi)發(fā)者沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足，造成業(yè)態(tài)組合定位與招商目標(biāo)和消費(fèi)者需求以及消費(fèi)習(xí)慣和能力脫節(jié)，品牌重疊現(xiàn)象嚴(yán)重，開(kāi)業(yè)后調(diào)整變動(dòng)頻繁，對(duì)客戶服務(wù)溝通不到位，硬件價(jià)值吸引力減退，資產(chǎn)價(jià)值不能得到增值，難以實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期。

五是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，成都經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)從高速增長(zhǎng)階段向中速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)人們消費(fèi)信心造成一定影響。同時(shí)，成都經(jīng)濟(jì)與北上廣深等一線城市差距較大，外來(lái)流入高收入人群有限，本地居民人均收入及支付能力的相對(duì)不足等，也制約了高端消費(fèi)的大量增長(zhǎng)并進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩和電子商務(wù)的沖擊，企業(yè)擴(kuò)張行為更為謹(jǐn)慎，在一定程度上抑制了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。

從政府導(dǎo)向角度來(lái)看，考慮到城市發(fā)展以及土地出讓的收益，拍賣土地在一段時(shí)期或部分地段比較密集，忽視區(qū)分不同項(xiàng)目，硬性規(guī)定商業(yè)配套面積，對(duì)部分開(kāi)發(fā)商是否有開(kāi)發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)的能力以及資質(zhì)審查不到位，項(xiàng)目管理滯后，引導(dǎo)不足等，都可能對(duì)城市綜合體發(fā)展造成一定的影響。

三、加強(qiáng)成都城市綜合體發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)防控的對(duì)策

1.深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快城市綜合體的轉(zhuǎn)型升級(jí)與創(chuàng)新發(fā)展

推進(jìn)成都城市綜合體供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)要突出創(chuàng)新發(fā)展的核心位置，將發(fā)展動(dòng)力切實(shí)轉(zhuǎn)換到創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的軌道上來(lái)。一是將綜合體建筑設(shè)計(jì)和城市設(shè)計(jì)有機(jī)融合，突出城市綜合體的個(gè)性和創(chuàng)新。現(xiàn)在許多城市綜合體側(cè)重于引進(jìn)一些國(guó)際大品牌來(lái)增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于一些本土的品牌缺少關(guān)注，比如非物質(zhì)文化遺產(chǎn)已經(jīng)成為成都的一塊招牌，如果把這種業(yè)態(tài)引入城市綜合體里邊去，就能夠發(fā)揮資源與產(chǎn)品的稀缺性特點(diǎn)，拓展市場(chǎng)新空間，提高整體品質(zhì)和城市形象。二是依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈，著力在補(bǔ)短板上下功夫，推動(dòng)商業(yè)與養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)的融合，打造適應(yīng)不同需求、不同定位，具有特色的綜合體。三是當(dāng)前居民消費(fèi)呈現(xiàn)個(gè)性化、多樣化、品質(zhì)化的新特點(diǎn)，綜合體商業(yè)必需加快拓展創(chuàng)新渠道，打造吸引全省全國(guó)的消費(fèi)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)創(chuàng)新填補(bǔ)客群空白，盡快形成適應(yīng)消費(fèi)新需求的新業(yè)態(tài)、新模式。四是配套商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。特別是隨著成都地鐵交通的完善和提升，跟隨地鐵線布局將是城市綜合體的一大選擇，未來(lái)五年，成都地鐵建設(shè)將擁有9條線路，總里程達(dá)到380公里，地鐵線直接連通的優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體也有望得得更好的發(fā)展。

2.強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)總量控制，著力解決綜合體開(kāi)發(fā)的區(qū)域性結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

解決目前城市綜合體出現(xiàn)的區(qū)域性或結(jié)構(gòu)性過(guò)剩及可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，首先要從供給端入手，重點(diǎn)加強(qiáng)規(guī)劃管理和對(duì)城市綜合體資源供給的調(diào)控引導(dǎo)，由數(shù)量轉(zhuǎn)向提檔升級(jí)和國(guó)際化發(fā)展。要進(jìn)一步重新細(xì)化調(diào)整業(yè)態(tài)選擇，將城市生活的各要素科學(xué)合理進(jìn)行配置。其次，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，取消部分商業(yè)物業(yè)的硬性指標(biāo)，取消或降低商業(yè)項(xiàng)目綠地率和建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)要求，對(duì)商業(yè)綜合體布局的問(wèn)題區(qū)域進(jìn)行差別化調(diào)整，部分區(qū)域嚴(yán)格控制新增大型商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，超過(guò)控制計(jì)劃指標(biāo)的，暫停商業(yè)用地供應(yīng)。要加強(qiáng)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)，最大限度實(shí)現(xiàn)綜合體與周邊環(huán)境之間的協(xié)調(diào)和各種業(yè)態(tài)的匹配。第三，要進(jìn)一步健全商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控市級(jí)部門(mén)聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商市場(chǎng)形勢(shì)，研究調(diào)控對(duì)策，防止出現(xiàn)區(qū)域性過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

3.堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)立城，加強(qiáng)招商引資，有效化解商業(yè)地產(chǎn)存量

當(dāng)前發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求和推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要抓手，要堅(jiān)定不移地加快落實(shí)去庫(kù)存措施，通過(guò)多種方式盤(pán)活和消化商業(yè)地產(chǎn)存量。一方面，要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步加大總部經(jīng)濟(jì)、金融、科技研發(fā)、高端商務(wù)服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)的招商引資力度。除了吸引大企業(yè)進(jìn)駐，還要推出自主創(chuàng)業(yè)扶持計(jì)劃，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的提高來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)，消化短期過(guò)剩現(xiàn)象。另一方面，開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)招商質(zhì)量和成本的控制，充分預(yù)判開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不佳的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)需要引進(jìn)外部運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司和招商代理公司，提前了解消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)，提出針對(duì)性運(yùn)營(yíng)策略。政府要把重大項(xiàng)目建設(shè)作為全局工作的第一引擎，積極探索區(qū)域發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放新模式、新途徑，加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外城市的商務(wù)合作，著力提高招大引強(qiáng)項(xiàng)目的實(shí)效。

4.建立健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型

一是采取多種開(kāi)發(fā)模式。最大限度地規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。比如萬(wàn)達(dá)采用的訂單式開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目可以根據(jù)戰(zhàn)略合作伙伴提出的基本需求，經(jīng)合作方確認(rèn)后方才開(kāi)工，租賃面積完全實(shí)現(xiàn)了租金覆蓋。另一些成功的綜合體項(xiàng)目，也大多采用招商在前、建設(shè)在后的先租后建形式，在為綜合體盡快投入營(yíng)運(yùn)提供保障的同時(shí)，也確保了自身租金收益的快速兌現(xiàn)。二是加強(qiáng)企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理，規(guī)避財(cái)務(wù)能力和運(yùn)作經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。成功的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其規(guī)模體量既是市場(chǎng)容量需求量體裁衣的體現(xiàn)，也是開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力量力而行的結(jié)果，這正是規(guī)避綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的原則。三是隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，加快傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)向綜合服務(wù)商和城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)型。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和平臺(tái)，更加注重服務(wù)和營(yíng)運(yùn)，植入智能化實(shí)體硬件設(shè)備，多維度打造全方位的智能生活場(chǎng)景。

5.加大政策引導(dǎo)，健全政府監(jiān)管機(jī)制，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

首先，實(shí)行優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入制度，尤其要考察是否具備過(guò)硬的前期招商和后期運(yùn)營(yíng)能力，重點(diǎn)吸引世界500強(qiáng)和國(guó)內(nèi)大型骨干企業(yè)前來(lái)投資開(kāi)發(fā)國(guó)際化高端綜合體項(xiàng)目，加大引進(jìn)國(guó)際著名商家和品牌，根據(jù)投資強(qiáng)度、帶動(dòng)就業(yè)人口的數(shù)量適當(dāng)給予政策優(yōu)惠。其次，落實(shí)好金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有關(guān)政策措施，加強(qiáng)多層次資本市場(chǎng)建設(shè)，規(guī)范各類融資行為，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的底線。第三，要深化服務(wù)體制機(jī)制改革，提高政府供給側(cè)改革執(zhí)行力，不斷創(chuàng)新公共服務(wù)管理和發(fā)展模式，加快提升管理水平、引導(dǎo)能力、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效果，推進(jìn)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)，為企業(yè)和社會(huì)提供良好的制度和政策環(huán)境。

2016-08-22

F293.34

A

1008-5947（2016）05-0094-03

作者及單位：李尚，中共成都市委黨校講師。（四川 成都 610072）

責(zé)任編輯 馮凌宇