葉琳

內(nèi)容摘要：本文通過(guò)對(duì)新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)概念進(jìn)行闡述，分別從物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資角度和商業(yè)模式方面分析了流通業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的當(dāng)代投資開(kāi)發(fā)條件與未來(lái)發(fā)展前景，希望能夠?qū)ξ锪鲌@區(qū)經(jīng)濟(jì)這一極具發(fā)展前景的新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)模式進(jìn)行深入解剖，并為物流業(yè)投資者和管理者更深入的了解物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)提供參考。

關(guān)鍵詞：流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代 物流園區(qū) 商業(yè)模式

中圖分類號(hào)：F252 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言

2015年以來(lái)，在我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)階段性下行周期的背景下，服務(wù)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻繼續(xù)保持著自金融危機(jī)結(jié)束以后的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中以商用地產(chǎn)“售轉(zhuǎn)租”和園區(qū)類地產(chǎn)項(xiàng)目最為典型，物流園區(qū)即兼具了此二種服務(wù)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合特征，并在如火如荼的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中不斷獲得外源性增長(zhǎng)力量。目前，外資大型物流服務(wù)商與投資人均已經(jīng)認(rèn)可我國(guó)作為物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后來(lái)者所具備的強(qiáng)大潛力，率先開(kāi)始布局，內(nèi)資流通企業(yè)在此過(guò)程中既面臨機(jī)遇又面臨挑戰(zhàn)。從園區(qū)經(jīng)濟(jì)投資開(kāi)發(fā)的角度來(lái)講，投資人只有摸清物流園區(qū)項(xiàng)目的基礎(chǔ)投資條件和投資模式才能做到有的放矢，物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)所展現(xiàn)出的多樣化商業(yè)模式對(duì)入駐企業(yè)和外部投資者均呈現(xiàn)出極強(qiáng)的吸引力。

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念綜述

從字面含義看，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于地產(chǎn)行業(yè)，但相對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)受到的諸多政策限制，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)更偏向于國(guó)家重點(diǎn)扶持的服務(wù)性行業(yè)。相對(duì)于住宅地產(chǎn)單純的“開(kāi)發(fā)商-居民”雙向關(guān)系結(jié)構(gòu)，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)包含了中間轉(zhuǎn)租行為。在現(xiàn)有的國(guó)內(nèi)外物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)分析社會(huì)物流需求，在各方需求較為集中的地理區(qū)域投資購(gòu)買土地使用權(quán)，并設(shè)計(jì)和建設(shè)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，繼而向具有物流需求的企業(yè)客戶轉(zhuǎn)租，開(kāi)發(fā)商以自營(yíng)或通過(guò)外包專業(yè)物流管理團(tuán)隊(duì)的方式為租戶企業(yè)提供后續(xù)專業(yè)化服務(wù)。對(duì)于參與其中的各方而言，開(kāi)發(fā)商更偏向于資本運(yùn)作和獲得專業(yè)服務(wù)收益，租戶則減輕了自建物流的巨大資金壓力，從而將注意力更多集中在主營(yíng)業(yè)務(wù)上。各方通過(guò)基于比較優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)配合達(dá)成雙贏。

在我國(guó)，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的外在表現(xiàn)形式多為流通業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，用地屬于工業(yè)用地的基本范疇，由于工業(yè)用地最高法定出讓年限為50年，因此物流園區(qū)從繳納土地出讓金起算的使用年限也為50年，部分地區(qū)如上海規(guī)定物流園區(qū)用地的使用年限為20年，考慮到倉(cāng)儲(chǔ)土地使用權(quán)的取得局限為“招拍掛”等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。在“十二五”發(fā)展后期和“十三五”規(guī)劃期間，由于我國(guó)面臨土地政策緊縮，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地供應(yīng)也日趨緊張，對(duì)于物流企業(yè)而言，在取得用地難度加大的同時(shí)，也使得相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)一步凸顯，我國(guó)目前試水的“PPP”投資模式使得土地使用權(quán)作價(jià)出資成為物流園區(qū)項(xiàng)目投資人在現(xiàn)金出資之外的又一選擇，物流園區(qū)項(xiàng)目開(kāi)始呈現(xiàn)出原始資本占優(yōu)的特征。

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)

（一）產(chǎn)業(yè)投資分析

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)在集聚中小企業(yè)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、打通制造業(yè)與服務(wù)業(yè)中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)以及大規(guī)模應(yīng)用網(wǎng)路信息技術(shù)等領(lǐng)域具有優(yōu)勢(shì)，儼然已經(jīng)成為新流通經(jīng)濟(jì)的重要硬件代名詞之一，在對(duì)其投資和開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，也需要對(duì)投資基礎(chǔ)條件進(jìn)行層層把關(guān)，主要包括市場(chǎng)、區(qū)位、財(cái)務(wù)以及決策四個(gè)方面。

1.市場(chǎng)。投資開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，對(duì)于市場(chǎng)條件的客觀分析是前期工作中的重點(diǎn)，例如擬建物流園區(qū)所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物流園區(qū)目標(biāo)客戶群體的租金承受水平、園區(qū)所在地的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、專業(yè)化物流服務(wù)的供需缺口等都是需要認(rèn)真調(diào)研的信息。開(kāi)發(fā)商對(duì)于物流園區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)分析的必要性在于控制投資風(fēng)險(xiǎn)，由于物流園區(qū)投資數(shù)額巨大，而對(duì)于市場(chǎng)條件的調(diào)查往往具有滯后性，因此從減少投資盲目性和主觀性的角度來(lái)看，帶有短期內(nèi)（≤1年）宏觀市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的市場(chǎng)分析報(bào)告對(duì)于規(guī)避投資經(jīng)濟(jì)損失具有重要作用。

2.區(qū)位。對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)位條件，分析宏觀項(xiàng)目所在地區(qū)域可以幫助投資人了解該地區(qū)的物流用地指標(biāo)分配和剩余情況，通過(guò)評(píng)估該地區(qū)同等狀況土地使用權(quán)的平均轉(zhuǎn)讓價(jià)格和租金平均分布信息，投資人也可以對(duì)預(yù)期投資收益進(jìn)行評(píng)估，而微觀區(qū)位條件分析則標(biāo)定為物流園區(qū)的土壤情況和地表?xiàng)l件是否適宜建立園區(qū)。根據(jù)相關(guān)物流園區(qū)投資分析經(jīng)驗(yàn)，地價(jià)、區(qū)域用地規(guī)劃、土地供求關(guān)系、配套設(shè)施、環(huán)境條件、政府政策等都是物流地產(chǎn)區(qū)位條件調(diào)研要著重關(guān)注的信息。

3.財(cái)務(wù)。物流園區(qū)投資的財(cái)務(wù)分析也是項(xiàng)目前期中的重點(diǎn)工作，通過(guò)搜集項(xiàng)目所在地各項(xiàng)基本支出成本，投資者建立綜合投資概算表，估計(jì)預(yù)期投資總額，并與預(yù)期年度投資回收金額結(jié)合計(jì)算投資回收期、靜態(tài)及動(dòng)態(tài)投資收益率等指標(biāo)，對(duì)于凈現(xiàn)值（NPV）<0或收益率<預(yù)期收益率的項(xiàng)目及時(shí)終止。同時(shí)，財(cái)務(wù)分析還是一個(gè)包含與入駐物流企業(yè)以及其它服務(wù)性企業(yè)進(jìn)行價(jià)格博弈的過(guò)程，園區(qū)建造者作為租金或收取綜合服務(wù)費(fèi)用的首先行動(dòng)人需要切實(shí)了解潛在合作方的財(cái)務(wù)承受能力，合理界定財(cái)務(wù)假設(shè)條件。

4.決策。投資物流園區(qū)的決策條件是在對(duì)市場(chǎng)、區(qū)位以及財(cái)務(wù)條件等均仔細(xì)調(diào)研的基礎(chǔ)上，為控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，使得項(xiàng)目具備投資決策評(píng)審條件，投資人對(duì)項(xiàng)目中的不確定因素進(jìn)行評(píng)估，并做出最終投資決定（FID）。一般來(lái)說(shuō)，投資物流園區(qū)中的不確定因素包括租金水平、土地出讓金、可租賃面積、融資成本等，由于物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作周期普遍較長(zhǎng)，投資人從審慎的角度考慮項(xiàng)目中存在的不確定性是較好的選擇，如果超過(guò)2/3不確定性因素風(fēng)險(xiǎn)不存在可選應(yīng)對(duì)方案，則該項(xiàng)目不具備投資決策條件。

（二）金融投資分析

區(qū)別于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)投資，物流園區(qū)的金融投資主要是指投資者對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的權(quán)益性和證券性行為。物流園區(qū)作為物流地產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，同時(shí)也是物流地產(chǎn)項(xiàng)目獲得穩(wěn)定收益的重要實(shí)體媒介，投資者并不直接對(duì)其進(jìn)行管理，而是通過(guò)購(gòu)買物流地產(chǎn)股票、債券、基金以及抵押證券等實(shí)現(xiàn)對(duì)其間接投資。一般來(lái)講，物流園區(qū)金融投資又可以從股權(quán)和基金投資兩類加以介紹。

1.股權(quán)投資。對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)投資行為，投資者的行為目的一般為獲得土地使用權(quán)或物業(yè)資產(chǎn)、擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模、獲取股權(quán)溢價(jià)等。專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行股權(quán)投資必不可少的兩個(gè)步驟是項(xiàng)目盡職調(diào)查和估值，進(jìn)而選擇是否在一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始股權(quán)認(rèn)購(gòu)、申購(gòu)。

投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盡職調(diào)查工作包括財(cái)務(wù)、法律、項(xiàng)目信息、公司結(jié)構(gòu)、人力資源等方面，各領(lǐng)域盡職調(diào)查需要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容如表1所示。對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的估值則一般通過(guò)三個(gè)步驟展開(kāi)，首先投資者通過(guò)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)背景而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物流行業(yè)環(huán)境、物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、企業(yè)能力、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等因素進(jìn)行摸底，其次將收集和預(yù)測(cè)信息、預(yù)計(jì)損益等進(jìn)行數(shù)字化處理，通過(guò)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流形式進(jìn)行貼現(xiàn)，得到目前狀態(tài)下的初始預(yù)估價(jià)值，最后再通過(guò)與同類項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行對(duì)比，調(diào)整后得到最終估計(jì)價(jià)值。投資者根據(jù)最終估計(jì)價(jià)值來(lái)決定現(xiàn)階段的股權(quán)投資行為，一般是選擇項(xiàng)目?jī)r(jià)值低估以及具備價(jià)值成長(zhǎng)性的項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資。

2.基金投資。相對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)投資，物流園區(qū)基金投資是比較適合中小投資者的物流業(yè)投資行為，其瞄準(zhǔn)目標(biāo)多局限為二級(jí)市場(chǎng)，工具廣闊分布于股票、債券、權(quán)證、信托等品種。相對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)股權(quán)投資所需要的巨額資本，物流園區(qū)項(xiàng)目基金投資為中小投資者提供了參與物流行業(yè)投資的途徑，通過(guò)專業(yè)基金機(jī)構(gòu)的篩選，優(yōu)質(zhì)的已建成物流園區(qū)通過(guò)穩(wěn)定的租金回報(bào)和資本升值預(yù)期為投資者提供投資回饋，投資風(fēng)險(xiǎn)較低，電子商務(wù)和全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)發(fā)展大潮也使得其具備較高的投資收益和成長(zhǎng)性預(yù)期，因此，物流園區(qū)項(xiàng)目基金受到我國(guó)及外國(guó)投資者的青睞，例如平安不動(dòng)產(chǎn)、中銀、嘉民等國(guó)內(nèi)資本巨頭，美國(guó)凱雷投資集團(tuán)、荷蘭匯盈資管、普洛斯集團(tuán)等均已在物流園區(qū)項(xiàng)目基金方面進(jìn)行投資，并取得良好投資效果。

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式

通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資和金融投資手段參與到物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程之后，投資者和園區(qū)管理者都需要對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式進(jìn)行了解和試運(yùn)作，從國(guó)內(nèi)外已建成物流園區(qū)的運(yùn)作現(xiàn)狀來(lái)看，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、客戶定制、收購(gòu)回租以及服務(wù)增值共同構(gòu)成了新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)主流商業(yè)模式，這些經(jīng)過(guò)實(shí)踐驗(yàn)證的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式均值得投資人尤其是園區(qū)管理者進(jìn)行參考和選用，具體而言：

（一）標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式

在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資中，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式中的基礎(chǔ)形式，一般可以歸納為“五步走”，即“市場(chǎng)調(diào)研-獲取土地-規(guī)劃設(shè)計(jì)-建造設(shè)施-倉(cāng)庫(kù)管理”。美國(guó)普洛斯集團(tuán)作為全球范圍內(nèi)技術(shù)管理領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，其在我國(guó)投資開(kāi)發(fā)建立的諸多物流地產(chǎn)項(xiàng)目均采用標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式，如普洛斯常州物流園區(qū)、普洛斯北京順航物流園區(qū)、寧培沈陽(yáng)沈北物流園區(qū)、蓋世理無(wú)錫物流園區(qū)等。

（二）客戶定制模式

客戶定制模式在標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行了豐富，創(chuàng)立了“七步走”的商業(yè)流程，即“客戶需求分析-咨詢-選址-獲取土地-規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造設(shè)計(jì)、擁有并管理物業(yè)”，日本伊藤忠商事株式會(huì)社在我國(guó)上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)投資建設(shè)的雙層物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施即為客戶定制模式下的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，該園區(qū)占地110畝，是京東、亞馬遜、順豐快遞等我國(guó)著名電子商務(wù)和物流巨頭的長(zhǎng)期合作伙伴。

（三）收購(gòu)回租模式

收購(gòu)回租模式是指用收購(gòu)現(xiàn)有物流園區(qū)的方式替代新建物流園區(qū)，及時(shí)將地產(chǎn)回租給租戶，由于需要較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力和具備在短時(shí)間內(nèi)建立物流服務(wù)業(yè)務(wù)能力的優(yōu)勢(shì)，其被眾多機(jī)構(gòu)投資者所青睞。通過(guò)獲得優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)和客戶群體，機(jī)構(gòu)投資者可以迅速獲取穩(wěn)健的現(xiàn)金回報(bào)。目前，我國(guó)平安不動(dòng)產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、萬(wàn)通工業(yè)地產(chǎn)等巨頭建設(shè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目均采用該模式。

（四）服務(wù)增值模式

服務(wù)增值模式是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠不動(dòng)產(chǎn)收取租金收益模式之外的另一項(xiàng)商業(yè)模式，即物流園區(qū)開(kāi)發(fā)商通過(guò)自身專業(yè)經(jīng)驗(yàn)或外包專業(yè)物流服務(wù)商，對(duì)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供物流專業(yè)咨詢服務(wù)，協(xié)助企業(yè)優(yōu)化供應(yīng)鏈，解決物流融資問(wèn)題，對(duì)于物流全流程中出現(xiàn)的問(wèn)題提供全套解決方案，這代表了物流園區(qū)商業(yè)模式在今后一段時(shí)期的發(fā)展方向，物流開(kāi)發(fā)商將園區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)展到最大化。

結(jié)論

本文從物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)和商業(yè)模式兩個(gè)角度審視了新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代下物流業(yè)硬件載體的發(fā)展方向，物流服務(wù)職能的園區(qū)化發(fā)展實(shí)際上是我國(guó)在商業(yè)住宅地產(chǎn)出現(xiàn)周期性拐點(diǎn)之后又一個(gè)大有價(jià)值可供挖掘的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，在電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的背景下，產(chǎn)業(yè)資本和民間資本均具有強(qiáng)烈的投資流通業(yè)的愿望，這為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)在我國(guó)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金支持，通過(guò)了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資模式和商業(yè)模式可以為眾多投資者更加清晰地了解這個(gè)市場(chǎng)和做出進(jìn)一步投資行為提供參考。21世紀(jì)是電子化交易的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，世界各地的資源要素通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)緊密聯(lián)系在一起，強(qiáng)有力的物流系統(tǒng)則為這種廣闊空間范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)提供了落地的重要憑借，從這個(gè)意義上來(lái)看，物流業(yè)服務(wù)功能的園區(qū)化發(fā)展在未來(lái)具有巨大的發(fā)展空間。

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