◎課題組

杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”對(duì)策研究

◎課題組

杭州新天地是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的啟動(dòng)區(qū)與核心發(fā)展區(qū)，項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略、功能承擔(dān)與運(yùn)營狀況直接關(guān)系到“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)的實(shí)施效果乃至杭州跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。本文圍繞杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的關(guān)鍵問題，從“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)的產(chǎn)業(yè)視角與杭州新天地運(yùn)營的項(xiàng)目視角同時(shí)切入，提出了杭州新天地打造以跨境貿(mào)易為特色的新型產(chǎn)城融合綜合體的戰(zhàn)略與功能定位，并從功能分區(qū)布局、物業(yè)經(jīng)營與業(yè)務(wù)產(chǎn)品三個(gè)方面系統(tǒng)提出了項(xiàng)目的運(yùn)營策略。

跨境貿(mào)易小鎮(zhèn) 產(chǎn)城融合 運(yùn)營策略 杭州新天地

課題組組長沈立，杭州市實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長。第一副組長駱旭升，杭州市實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司副董事長、總經(jīng)理；副組長徐洪炳，杭州市實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理。成員陸舞鵠、夏啟祥、劉猛，杭州市實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司員工（郵政編碼 310006）。

杭州新天地是根據(jù)杭州市委、市政府對(duì)杭州市實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱杭實(shí)集團(tuán)）實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)經(jīng)營”和“做地做房”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略要求，“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”打造“宜居、宜商、宜文、宜游”的杭州次級(jí)商業(yè)商務(wù)中心，是以“保留工業(yè)遺存、傳承工業(yè)文脈”為核心的“杭州市十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)”之一，也是杭州新型城市綜合體的標(biāo)桿。作為杭州市第一大城市綜合體，以及杭州市十大重點(diǎn)工程之一，杭州新天地涵蓋名品購物廣場、國際商務(wù)中心、企業(yè)辦公總部、SOHO／LOFT商住區(qū)、工業(yè)遺存街區(qū)、國際五星酒店等業(yè)態(tài)。

2015年7月，杭州下城區(qū)“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”“浙商總部（杭州）基地”正式落戶杭州新天地，杭州新天地成為“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的啟動(dòng)區(qū)與核心發(fā)展區(qū)。圍繞“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”發(fā)展新目標(biāo)，杭州新天地必須用新的戰(zhàn)略思維與發(fā)展思路來統(tǒng)領(lǐng)杭州新天地的各項(xiàng)工作，這是關(guān)系到杭州新天地能否發(fā)揮引領(lǐng)核心作用、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”能否成功實(shí)施的全局性、戰(zhàn)略性、緊迫性問題。

一 杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的背景與現(xiàn)狀

近年來，跨境電子商務(wù)成為電子商務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)，體現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)＋傳統(tǒng)進(jìn)出口貿(mào)易”發(fā)展的新趨勢(shì)。2014年，我國跨境電子商務(wù)交易規(guī)模為4.2萬億元，同比增長33.3%（同期我國進(jìn)出口總額增幅為2.4%），占全國進(jìn)出口總額的15.6%，跨境電子商務(wù)已經(jīng)成為我國開放型經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)的新動(dòng)力。目前，跨境電子商務(wù)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入跨境電商產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)和生態(tài)圈培育的新階段，必須有新的發(fā)展載體以適應(yīng)復(fù)合型功能和產(chǎn)業(yè)要素布局的要求。

“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”依托綜合試驗(yàn)區(qū)、省市特色小鎮(zhèn)等一系列改革創(chuàng)新平臺(tái)，擁有地處主城區(qū)的特殊區(qū)位與發(fā)展條件，能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)、旅游、文化、生活等多要素、多功能、多業(yè)態(tài)融合發(fā)展和協(xié)同創(chuàng)新提供載體支撐與保障，是杭州綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)走向深入、跨境電商及跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的重要平臺(tái)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”將打造成集CID（創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)城）、CBD（跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)城）、TBD（旅游購物城）、NLD（新貴生活城）于一體，以跨境電商、跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)為特色，具有全國乃至全球影響力和輻射力的新型跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。

杭州新天地是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)范圍內(nèi)布局最集中、體量規(guī)模最大的項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積約為0.57平方公里，總建筑面積為180萬平方米，分別占“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”重點(diǎn)建設(shè)面積的46%和“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”總建筑面積的70%以上。杭實(shí)集團(tuán)與下城區(qū)政府共同打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的簽署，標(biāo)志著杭州新天地與“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”在戰(zhàn)略層面全面對(duì)接，也意味著杭州新天地正迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇期。

杭州新天地自2012年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2016年全部建成。項(xiàng)目目前已處于基建后期、招商引資、運(yùn)營初期階段，總體去化率（包括出租和出售）約為60%，其中A、C、D、J、P4等物業(yè)分別引進(jìn)了麗笙酒店、華盛達(dá)、浙商建業(yè)、漢鼎國際、杭玻集團(tuán)等國內(nèi)外知名企業(yè)，工業(yè)遺存區(qū)域引進(jìn)了國際著名的室內(nèi)秀場——太陽馬戲團(tuán)項(xiàng)目，跨境電商O2O街區(qū)也引進(jìn)了面積達(dá)3000平方米的國家館項(xiàng)目，商業(yè)商務(wù)氛圍初步形成，為杭州新天地全面打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”奠定了良好的基礎(chǔ)。

二 杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的機(jī)遇與優(yōu)勢(shì)

（一）發(fā)展機(jī)遇

1.國家“互聯(lián)網(wǎng)＋”戰(zhàn)略的實(shí)施為杭州新天地創(chuàng)造性發(fā)展提供新思路

2015年3月，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中首次提及“互聯(lián)網(wǎng)＋”行動(dòng)計(jì)劃，為推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域的深度融合提供了強(qiáng)大動(dòng)力?！盎ヂ?lián)網(wǎng)＋”戰(zhàn)略的全面實(shí)施，為杭州新天地創(chuàng)新發(fā)展提供了新的思路和想象空間。一是“互聯(lián)網(wǎng)＋”開啟了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的黃金時(shí)代，根據(jù)“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”關(guān)于“一鎮(zhèn)兩基地”的發(fā)展設(shè)想，杭州新天地本身就將打造“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”基地，杭州新天地發(fā)展契合時(shí)代背景；二是“互聯(lián)網(wǎng)＋傳統(tǒng)進(jìn)出口貿(mào)易”將催生國際貿(mào)易新業(yè)態(tài)、新服務(wù)、新企業(yè)，相較于傳統(tǒng)進(jìn)出口貿(mào)易格局基本穩(wěn)定，跨境電商正在推動(dòng)外貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，杭州新天地發(fā)展跨境電商、跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)擁有廣闊的可為空間；三是“互聯(lián)網(wǎng)＋”開啟消費(fèi)新時(shí)代，特別是以O(shè)2O為代表的消費(fèi)新業(yè)態(tài)，成為跨境電商進(jìn)口商業(yè)的主要發(fā)展方向，也為商業(yè)綜合體創(chuàng)新發(fā)展提供了新的方向與途徑。

2.綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的全面推進(jìn)為杭州新天地突破性發(fā)展提供新空間

綜合試驗(yàn)區(qū)是我國唯一的跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)，承擔(dān)著破解我國跨境電商深層次矛盾和體制性難題、形成跨境電商管理制度和規(guī)則、提供經(jīng)驗(yàn)和模式輸出的重大任務(wù)，必然要求“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”在跨境電商改革探索、開拓創(chuàng)新、先行先試方面走在全國前列，這為杭州新天地發(fā)展?fàn)I造了良好的改革創(chuàng)新氛圍。隨著綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的全面推進(jìn)，加速各類跨境電商、跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈資源在綜合試驗(yàn)區(qū)形成集聚，進(jìn)一步匯聚跨境電商商流、物流、信息流、資金流、服務(wù)流，在助推杭州打造全球電子商務(wù)之都的同時(shí)，也為杭州新天地對(duì)接要素資源、探索業(yè)態(tài)和模式創(chuàng)新、塑造發(fā)展特色與優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造了巨大的運(yùn)作空間。

3.“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)為杭州新天地高起點(diǎn)發(fā)展提供新平臺(tái)

“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”是依托綜合試驗(yàn)區(qū)國家級(jí)改革創(chuàng)新平臺(tái)、特色小鎮(zhèn)省市級(jí)創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)的特色項(xiàng)目，通過對(duì)接“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”，使杭州新天地得到國家、省、市三級(jí)創(chuàng)新平臺(tái)的有力支撐。“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”本身作為多要素、多功能、多業(yè)態(tài)復(fù)合的新型產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和平臺(tái)項(xiàng)目，為杭州新天地高起點(diǎn)對(duì)接跨境電商和跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。此外，杭州新天地是下城區(qū)圍繞“繁華時(shí)尚之區(qū)”的戰(zhàn)略定位，是深入實(shí)施“南精北快”總戰(zhàn)略、落實(shí)“兩核三圈兩帶”空間布局的關(guān)鍵項(xiàng)目，是提升杭州城北商業(yè)商務(wù)氛圍、帶動(dòng)城北地區(qū)城市發(fā)展、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合的重點(diǎn)項(xiàng)目，“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)為杭州新天地推進(jìn)杭州城北產(chǎn)城融合提供了新的平臺(tái)支撐和發(fā)展動(dòng)力。

4.杭實(shí)集團(tuán)跨界轉(zhuǎn)型升級(jí)為杭州新天地跨越式發(fā)展提供新資源

杭州新天地是杭實(shí)集團(tuán)建設(shè)運(yùn)營的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目，是杭實(shí)集團(tuán)推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)、深入實(shí)施轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略的重點(diǎn)項(xiàng)目。為更好地激發(fā)杭州新天地創(chuàng)新發(fā)展動(dòng)力，杭實(shí)集團(tuán)響應(yīng)中央及省市發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的國有企業(yè)改革意見，對(duì)杭州新天地集團(tuán)實(shí)施了混合所有制改革。杭實(shí)集團(tuán)是涉及機(jī)械裝備、醫(yī)藥化工、輕工家電、房地產(chǎn)開發(fā)、文化創(chuàng)意、金融證券等多個(gè)產(chǎn)業(yè)門類的大型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)下屬企業(yè)特別是文化創(chuàng)意與金融等相關(guān)企業(yè)能夠?yàn)楹贾菪绿斓靥峁V泛的發(fā)展要素和資源支撐。同時(shí)，隨著杭州新天地招商工作的不斷推進(jìn)，跨境電商國別館、東方茂、加拿大太陽馬戲團(tuán)等重大項(xiàng)目及其運(yùn)營商的引進(jìn)，為杭州新天地提供了新的發(fā)展要素與資源。

（二）發(fā)展優(yōu)勢(shì)

1.區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)

“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”位于杭州市下城區(qū)北部，地處杭州核心城區(qū)，“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”所依托的下城園區(qū)是綜合試驗(yàn)區(qū)“一區(qū)五園”中唯一一個(gè)在核心城區(qū)的園區(qū)，獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使得下城園區(qū)成為綜合試驗(yàn)區(qū)中最具條件協(xié)同發(fā)展物流、商業(yè)、商務(wù)等跨境電商復(fù)合業(yè)態(tài)的園區(qū)，“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”也正是基于下城園區(qū)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)而提出。在“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”中，杭州新天地具有更優(yōu)越的綜合交通條件，不僅緊鄰秋石高架和石大快速路，周邊還設(shè)有多個(gè)公交站點(diǎn)，擁有20余條公交線路，而且項(xiàng)目地塊內(nèi)設(shè)有地鐵3、4號(hào)線同臺(tái)換乘站，是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”吸引跨境電商從業(yè)者、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人、企業(yè)總部、跨境電商O2O商業(yè)進(jìn)駐以及旅游客流和消費(fèi)者前來休閑購物的重要保障，為無縫隙對(duì)接城市公共服務(wù)資源，以及總部服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、旅游購物、文化創(chuàng)意、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等商務(wù)、商業(yè)、旅游、文化、創(chuàng)業(yè)要素資源布局提供了最有利的發(fā)展環(huán)境支撐。

2.物業(yè)載體優(yōu)勢(shì)

不同于一般園區(qū)物業(yè)設(shè)施類型單一的特點(diǎn)，杭州新天地在立項(xiàng)規(guī)劃階段就定位于大型城市綜合體、杭州次級(jí)商業(yè)商務(wù)中心，項(xiàng)目范圍還包括工業(yè)遺存部分，規(guī)劃建設(shè)有商務(wù)樓宇、商業(yè)綜合體、特色街區(qū)、酒店公寓、工業(yè)遺存特色用房、工業(yè)遺存公園、生態(tài)綠地河道等不同類型的物業(yè)及配套設(shè)施，能夠?yàn)閷?duì)接“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”多樣化、復(fù)合型業(yè)態(tài)和項(xiàng)目導(dǎo)入提供有力支撐。杭州新天地以“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效能管理”為原則，由國內(nèi)外一流的策劃、規(guī)劃、建筑、景觀、燈光等專業(yè)機(jī)構(gòu)精心設(shè)計(jì)，集成現(xiàn)代、時(shí)尚、創(chuàng)意、藝術(shù)、科技、人性、智能、環(huán)保等建筑元素，成為杭州最具時(shí)尚氣息的商業(yè)地標(biāo)，項(xiàng)目的整體風(fēng)格和氣質(zhì)與“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的發(fā)展方向相適應(yīng)。

3.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)

目前，杭州新天地的招商工作已全面展開，一批重量級(jí)龍頭項(xiàng)目已經(jīng)簽約并相繼入駐。其中，華盛達(dá)G193藝術(shù)生活購物中心是杭州首家體驗(yàn)式藝術(shù)生活Shopping Mall；加拿大太陽馬戲團(tuán)在中國大陸第一個(gè)常駐演出場所的簽約，將與IMAX巨幕影院、工業(yè)遺存公園、大型燈光秀等大型休閑娛樂設(shè)施一起，成為杭州新天地的重要名片和推動(dòng)杭州新天地成為休閑旅游購物目的地的重要支撐；鳳凰精品酒店、新遠(yuǎn)國際影城、永輝超市、花中城等龍頭生活消費(fèi)與服務(wù)類商家的簽約則為項(xiàng)目的運(yùn)作營造了生活氛圍。杭州新天地與“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”對(duì)接以來，先后推出了跨境O2O體驗(yàn)街區(qū)、跨境電商總部、眾創(chuàng)空間等一批項(xiàng)目，已經(jīng)引進(jìn)杭州酷云、跨境O2O國家館、跨境電商企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)等眾多平臺(tái)和企業(yè)。在市、區(qū)兩級(jí)政府與杭實(shí)集團(tuán)總部的共同推動(dòng)之下，跨境電商產(chǎn)業(yè)資源、浙商回歸企業(yè)資源、眾創(chuàng)空間等平臺(tái)資源正源源不斷地導(dǎo)入杭州新天地，產(chǎn)業(yè)氛圍初步形成。

4.投資主體優(yōu)勢(shì)

杭實(shí)集團(tuán)具有打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的資金實(shí)力，按照省市“特色小鎮(zhèn)”建設(shè)要求，要打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”需要強(qiáng)大的資金支撐，杭實(shí)集團(tuán)不僅在杭州新天地項(xiàng)目上完成大量投資，使杭州新天地成為“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”投資強(qiáng)度最高的區(qū)域，而且杭實(shí)集團(tuán)在金融和資本運(yùn)作方面的戰(zhàn)略性經(jīng)營，能夠?yàn)楹贾菪绿斓匾约啊翱缇迟Q(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)提供持續(xù)的資金支持。杭實(shí)集團(tuán)具有向“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”注入產(chǎn)業(yè)資源的條件，未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭不僅是資金的競爭，而且是資源的競爭，杭實(shí)集團(tuán)擁有下屬多個(gè)行業(yè)的60余家企業(yè)，如張小泉、王星記等老字號(hào)企業(yè)，中北大酒店等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，以及其他商貿(mào)零售、文化創(chuàng)意等企業(yè)，能夠?yàn)楹贾菪绿斓丶啊翱缇迟Q(mào)易小鎮(zhèn)”發(fā)展注入新的資源和動(dòng)力。杭實(shí)集團(tuán)具有現(xiàn)代經(jīng)營理念，堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展理念，在“產(chǎn)權(quán)多元化、機(jī)制市場化、產(chǎn)業(yè)高端化、資產(chǎn)證券化”發(fā)展思路的引領(lǐng)下，精心打造杭州新天地團(tuán)隊(duì)，引入外部智庫資源，科學(xué)規(guī)劃業(yè)務(wù)類型與發(fā)展模式，能夠?yàn)楹贾菪绿斓丶啊翱缇迟Q(mào)易小鎮(zhèn)”的運(yùn)營提供有力保障。

三 杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的戰(zhàn)略與功能定位

（一）總體戰(zhàn)略定位

充分依托跨境電子商務(wù)、綜合試驗(yàn)區(qū)、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”等一系列重大戰(zhàn)略機(jī)遇與發(fā)展創(chuàng)新平臺(tái)，牢牢把握杭實(shí)集團(tuán)“雙輪驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型升級(jí)”的有利時(shí)機(jī)，大力發(fā)揮杭州新天地區(qū)位交通、物業(yè)載體等差異化資源優(yōu)勢(shì)，將杭州新天地發(fā)展戰(zhàn)略與“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”發(fā)展戰(zhàn)略緊密結(jié)合起來，促進(jìn)商、旅、文、創(chuàng)融合發(fā)展，著力推進(jìn)杭州新天地由一般城市綜合體向多業(yè)態(tài)復(fù)合型綜合體轉(zhuǎn)變，以建設(shè)“兩創(chuàng)基地（大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新基地）、兩總部（跨境電商總部、浙商回歸總部）、四中心（國際化商業(yè)中心、跨境網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易中心、旅游文創(chuàng)體驗(yàn)中心、公共生活服務(wù)中心）”為核心，協(xié)同推進(jìn)以跨境電商與跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)為特色的產(chǎn)業(yè)綜合體、以跨境電商O2O與城市商業(yè)為構(gòu)成的商業(yè)綜合體、以城市旅游目的地與文化創(chuàng)意體驗(yàn)為特色的旅游綜合體互為支撐、融合發(fā)展，將杭州新天地打造成為線上線下互動(dòng)、國際國內(nèi)互通、商業(yè)旅游互補(bǔ)、生活辦公互融、歷史現(xiàn)代互映的產(chǎn)城一體化綜合體，使之成為杭州建設(shè)全球網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易中心的示范窗口、跨境電商創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的重要基地、獨(dú)具特色的地標(biāo)性商業(yè)商務(wù)中心。

（二）項(xiàng)目承擔(dān)的產(chǎn)業(yè)功能

圍繞杭州新天地總體戰(zhàn)略定位，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展“商務(wù)辦公功能、休閑旅游功能、零售商業(yè)功能、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能、產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能、線上線下體驗(yàn)功能”六大功能。

1.商務(wù)辦公功能

以現(xiàn)有商務(wù)樓宇為載體，面向入駐的商務(wù)客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)環(huán)境與高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。以高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商務(wù)樓宇的建筑設(shè)計(jì)與裝修裝飾，為客戶提供可靈活組合的辦公空間，并在光纜接入、停車位管理、智慧樓宇管理等方面進(jìn)行超前配置；配置大堂商務(wù)休閑空間，提供大、中、小型公共會(huì)議室以滿足企業(yè)多樣化的會(huì)務(wù)需求；提供郵政、快遞、打字、復(fù)印、傳真、酒店機(jī)票預(yù)訂、承辦會(huì)議會(huì)展等商務(wù)服務(wù)；配置中高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、便利店、銀行自助取款點(diǎn)等生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；研究入駐客戶行業(yè)、企業(yè)及員工的物業(yè)需求，引進(jìn)知名商務(wù)樓宇物業(yè)管理公司，或依托企業(yè)自身物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

2.休閑旅游功能

按照3A級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，將杭州新天地建設(shè)成以國際休閑文化互動(dòng)體驗(yàn)、跨境商品購物體驗(yàn)、工業(yè)遺存觀光體驗(yàn)為主題的都市旅游目的地。以太陽馬戲團(tuán)項(xiàng)目、大型燈光秀、IMAX巨幕影院三大項(xiàng)目為支柱，結(jié)合工業(yè)遺存，打造以國際休閑文化為主題的互動(dòng)體驗(yàn)板塊，形成景區(qū)內(nèi)核；以跨境電商O2O體驗(yàn)街區(qū)、東方茂、華盛達(dá)G193藝術(shù)生活購物中心、特色餐飲、老字號(hào)商號(hào)、文化創(chuàng)意特色店等為輔助，打造以跨境商品及特色商品為主題的購物體驗(yàn)板塊，形成景區(qū)外延格局；兼顧發(fā)展以休閑娛樂、城市休憩、消費(fèi)和服務(wù)體驗(yàn)等為特色的城市型休閑旅游功能。

3.零售商業(yè)功能

堅(jiān)持多元化的發(fā)展思路，以大型商業(yè)綜合體與跨境電商O2O體驗(yàn)街區(qū)為載體，發(fā)展現(xiàn)代都市商業(yè)與跨境商品、杭州特色商品零售。協(xié)調(diào)東方茂和華盛達(dá)G193藝術(shù)生活購物中心兩大項(xiàng)目的商業(yè)主題、檔次、業(yè)態(tài)與商品組合，并與區(qū)域內(nèi)留石快速路以北的中大銀泰城項(xiàng)目，通過發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)、差異互補(bǔ)、競爭協(xié)作，在城北區(qū)域打造繼武林商圈、錢江新城商圈之后的杭州第三商圈——城北商圈。在國際商品與品牌引進(jìn)、消費(fèi)人群導(dǎo)入及營銷推廣等方面，積極做好跨境電商O2O體驗(yàn)街區(qū)的打造工作，線上線下協(xié)同，共同促進(jìn)國際商品與杭州特色商品零售。

4.創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能

著力打造適合跨境電商、國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的軟硬件環(huán)境和營商氛圍，建立集租金減免、稅費(fèi)緩征、公共服務(wù)供給、要素資源配套、商業(yè)資源對(duì)接、創(chuàng)業(yè)基金支持等于一體的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策體系，完善全過程孵化體系；重視對(duì)學(xué)生創(chuàng)業(yè)（特別是歸國留學(xué)生、在華外國留學(xué)生）團(tuán)隊(duì)、個(gè)人的引導(dǎo)和扶持，對(duì)于具備一定基礎(chǔ)的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人進(jìn)行入駐孵化，不斷挖掘創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新興力量。

5.產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能

從完善產(chǎn)業(yè)鏈條的視角開展招商引資工作，重點(diǎn)以跨境貿(mào)易與國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易平臺(tái)企業(yè)、總部企業(yè)、中小貿(mào)易企業(yè)為核心開展招商選商工作，集聚跨境貿(mào)易運(yùn)營企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)及其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)硬件設(shè)施，搭建跨境貿(mào)易與國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易公共服務(wù)平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)體系，協(xié)助開展產(chǎn)業(yè)扶持政策落地、要素對(duì)接、項(xiàng)目投融資、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育等產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

6.線上線下體驗(yàn)功能

以杭州新天地集團(tuán)為主導(dǎo)，聯(lián)合通信運(yùn)營商、智慧城市（或商業(yè)）運(yùn)營企業(yè)，搭建集購物、餐飲、旅游、文化、體育、休閑等各種服務(wù)功能于一體的智慧商業(yè)云服務(wù)平臺(tái)，向商戶、消費(fèi)者提供基于微信、APP等移動(dòng)終端的雙向免費(fèi)無線網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)，提供信息推介、導(dǎo)購、停車誘導(dǎo)、移動(dòng)支付等綜合服務(wù)。以跨境貿(mào)易O2O街區(qū)為主要集聚空間，以國家主題館、特色館為主要形式，協(xié)助國內(nèi)外品牌商、貿(mào)易企業(yè)布局國際商品展示交易中心與體驗(yàn)中心，推進(jìn)國別、文化、品牌、商品多元化多層次展示體系；組織境內(nèi)外商品、新品的發(fā)布活動(dòng)，促進(jìn)制造商、品牌商、跨境貿(mào)易企業(yè)與零售商、消費(fèi)者的對(duì)接與互動(dòng)。

四 杭州新天地打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”的運(yùn)營發(fā)展對(duì)策

根據(jù)杭州新天地戰(zhàn)略定位與發(fā)展目標(biāo)的總要求，主動(dòng)適應(yīng)項(xiàng)目區(qū)位交通條件由城郊型向城市型轉(zhuǎn)變、項(xiàng)目特色由城市綜合型向產(chǎn)城復(fù)合型轉(zhuǎn)變、杭州新天地集團(tuán)由物業(yè)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)變的發(fā)展趨勢(shì)，堅(jiān)持“以穩(wěn)為基、重點(diǎn)突破、分區(qū)平衡、合力共贏”的基本原則，合理確定各個(gè)功能分區(qū)所屬主要物業(yè)產(chǎn)品的出租、出售、自營比例，建立結(jié)構(gòu)合理、規(guī)模適中、增值性好、兼顧短期與長期收益的物業(yè)資產(chǎn)組合；不斷加強(qiáng)集團(tuán)外部資源整合、產(chǎn)業(yè)要素資源集聚與集團(tuán)內(nèi)部資源集成，構(gòu)建相互依存、互為支撐、互聯(lián)互通、互利共贏的商業(yè)生態(tài)圈和價(jià)值增值鏈；積極穩(wěn)步推進(jìn)其他業(yè)務(wù)與服務(wù)的開發(fā)和經(jīng)營，開拓以線上線下兩個(gè)平臺(tái)為載體、以集團(tuán)優(yōu)勢(shì)資源為依托、以新業(yè)務(wù)為突破方向的經(jīng)營局面，力爭實(shí)現(xiàn)“近期穩(wěn)健、中期成長、遠(yuǎn)期可持續(xù)”的總體運(yùn)營態(tài)勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上，為杭實(shí)集團(tuán)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略深入推進(jìn)、集團(tuán)“轉(zhuǎn)型升級(jí)、和諧創(chuàng)業(yè)、人才強(qiáng)企”戰(zhàn)略深入實(shí)施、新業(yè)態(tài)新業(yè)務(wù)新模式探索試點(diǎn)提供“平臺(tái)與模板”支撐。

杭州新天地項(xiàng)目的運(yùn)營問題主要包括三個(gè)層面：一是杭州新天地的功能分區(qū)布局問題；二是杭州新天地的物業(yè)經(jīng)營問題；三是杭州新天地的業(yè)務(wù)產(chǎn)品問題。

（一）功能分區(qū)布局

杭州新天地作為“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)”，應(yīng)充分發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模宏大、業(yè)態(tài)豐富、空間多樣、形態(tài)現(xiàn)代等優(yōu)勢(shì)條件，在目前“一心（工業(yè)遺存核心區(qū)）二軸（沿水系景觀軸、沿高架產(chǎn)業(yè)軸）三區(qū)（商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、SOHO／LOFT商住區(qū)）”空間布局的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化，形成六大功能分區(qū)，即商務(wù)功能區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能區(qū)、跨境商業(yè)功能區(qū)、文旅休閑功能區(qū)、城市商業(yè)功能區(qū)、品質(zhì)生活區(qū)（見圖1）。

圖1 杭州新天地各項(xiàng)目分布

1.商務(wù)功能區(qū)

利用B、E、J、K1、K2、P2、P3、P4幢及C、D幢的商業(yè)物業(yè)，面向各類總部企業(yè)、跨境電商與國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易企業(yè)、國際貿(mào)易企業(yè)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)、浙商回歸企業(yè)建設(shè)商務(wù)功能區(qū)。依托綜合試驗(yàn)區(qū)、綜合試驗(yàn)區(qū)下城園區(qū)、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”，集聚跨境電商產(chǎn)業(yè)資源，建設(shè)跨境電商產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中心與公共服務(wù)中心；著眼于杭州建設(shè)全球網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易中心的發(fā)展機(jī)遇，集聚國際貿(mào)易特別是網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)資源，建設(shè)國際網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中心與公共服務(wù)中心；緊抓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、浙商回歸及杭州城北區(qū)域開發(fā)的多重歷史機(jī)遇，集聚現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)高端資源，立足城北，面向全市，建設(shè)杭州北部城市商務(wù)中心。

2.創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能區(qū)

利用世嘉君座（O幢）LOFT物業(yè)，面向孵化基地運(yùn)營企業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)與個(gè)人、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)企業(yè)、生活服務(wù)企業(yè)建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能區(qū)。通過集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群落，完善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，建設(shè)以跨境貿(mào)易為主題的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)聯(lián)合辦公功能區(qū)，打造中小跨境電商、網(wǎng)商創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地，力爭成為杭州規(guī)模最大、全國知名的聯(lián)合辦公社區(qū)。

3.跨境商業(yè)功能區(qū)

利用世嘉新座（L幢）、世嘉銘座（M幢）與世嘉君座（O幢）裙房（含臨街商鋪）的商業(yè)物業(yè)，面向進(jìn)口商品展示交易企業(yè)、跨境進(jìn)口電子商務(wù)企業(yè)、綜合性進(jìn)口商以及各類國際商品的品牌商、經(jīng)銷商建設(shè)跨境商業(yè)功能區(qū)。該區(qū)是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”跨境商品交易與展示體驗(yàn)的主要載體，也是杭州以跨境電子商務(wù)為主題的特色商業(yè)街區(qū)，還是長三角地區(qū)都市核心商圈內(nèi)集跨境商品與跨境服務(wù)貿(mào)易于一體，品類最全、業(yè)態(tài)最豐富、客戶體驗(yàn)最生動(dòng)的跨境商品O2O體驗(yàn)街區(qū)。

4.文旅休閑功能區(qū)

利用G、G2、H、I、N等工業(yè)遺存物業(yè)，面向文化娛樂企業(yè)、餐飲服務(wù)企業(yè)、酒店運(yùn)營企業(yè)、特色商號(hào)建設(shè)文旅休閑功能區(qū)。主要依托工業(yè)遺存載體，以商旅文互動(dòng)、現(xiàn)代與傳統(tǒng)共融為發(fā)展導(dǎo)向，以建設(shè)都會(huì)主題式旅游目的地景區(qū)為核心，植入中（或杭州本土）西方文化、創(chuàng)意元素，適度配置娛樂、餐飲、展示、住宿、公共休憩等復(fù)合業(yè)態(tài)空間，打造杭州城北具有互動(dòng)體驗(yàn)趣味的文旅休閑功能區(qū)塊。

5.城市商業(yè)功能區(qū)

利用G193購物廣場（C幢）、東方茂（D幢）的商業(yè)物業(yè)，面向商品零售網(wǎng)點(diǎn)、餐飲美食網(wǎng)點(diǎn)、休閑娛樂網(wǎng)點(diǎn)、其他服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)城市商業(yè)功能區(qū)。主要依托G193廣場與東方茂兩大項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)，充分發(fā)揮地處杭州城北核心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”與浙商回歸的政策優(yōu)勢(shì)、大體量地鐵上蓋物業(yè)的物業(yè)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)國際化、時(shí)尚感、地標(biāo)性的區(qū)域性零售商業(yè)項(xiàng)目，使杭州新天地成為提升城北城市形象、拓展區(qū)域價(jià)值空間、營造成熟商業(yè)氛圍的重要載體，攜手毗鄰的中大銀泰城項(xiàng)目，將城北商圈打造成繼武林商圈、錢江新城商圈之后的杭州城市商業(yè)第三極。

6.品質(zhì)生活區(qū)

利用世嘉新座（L幢）的LOFT物業(yè)與世嘉銘座（M幢）的SOHO物業(yè)，面向物業(yè)業(yè)主、物業(yè)租客建設(shè)品質(zhì)生活區(qū)。建設(shè)國際化、時(shí)尚化、品質(zhì)化的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新型社區(qū)，通過內(nèi)外部居住環(huán)境營造、生活服務(wù)設(shè)施完善、品質(zhì)物業(yè)服務(wù)水平提升等手段，形成高品質(zhì)生活服務(wù)功能區(qū)塊，為社區(qū)居民及“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”各類企業(yè)的從業(yè)人員、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人等提供完善的生活配套服務(wù)。

（二）物業(yè)經(jīng)營

根據(jù)項(xiàng)目定位、客戶類型、去化策略、經(jīng)營能力、財(cái)務(wù)情況、市場行情等因素，合理確定物業(yè)出租、物業(yè)出售、物業(yè)自營（包括合作經(jīng)營）三者之間的比例關(guān)系，是綜合體項(xiàng)目良好可持續(xù)運(yùn)營并獲取長期較好收益的關(guān)鍵。隨著綜合體走過黃金十年，綜合體行業(yè)正經(jīng)歷從粗放式向精細(xì)化、從銷售型向持有型、從單純購物到體驗(yàn)休閑、從重開發(fā)到重經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，面向綜合體進(jìn)駐主體（包括通過物業(yè)出租、物業(yè)出售、物業(yè)自營三種方式進(jìn)駐的各類主體）及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈群體的業(yè)務(wù)與服務(wù)經(jīng)營創(chuàng)新，已經(jīng)成為現(xiàn)階段綜合體發(fā)展的新亮點(diǎn)、突破點(diǎn)和增長潛力空間。

對(duì)于杭州新天地來講，物業(yè)體量規(guī)模大、物業(yè)類型豐富、進(jìn)駐業(yè)態(tài)多樣化的特點(diǎn)，決定了杭州新天地總體運(yùn)營模式是一個(gè)不同類型物業(yè)多種運(yùn)營模式的組合。必須認(rèn)識(shí)到，杭州新天地是杭實(shí)集團(tuán)在綜合體領(lǐng)域的第一個(gè)項(xiàng)目，與萬達(dá)、龍湖等知名綜合體開發(fā)運(yùn)營商相比，杭州新天地在客戶資源、運(yùn)營能力等方面具有一定劣勢(shì)，這也決定了杭州新天地在運(yùn)營過程中需要更多地考慮借力發(fā)展，必要時(shí)，通過物業(yè)控制權(quán)的讓渡，來集聚優(yōu)質(zhì)資源，實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展。同時(shí)，杭州新天地作為“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”的核心發(fā)展區(qū)，是支撐“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”特色業(yè)態(tài)與項(xiàng)目布局的重要載體，也是“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”建設(shè)國家級(jí)新型跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的主導(dǎo)項(xiàng)目，這就要求杭州新天地必須加強(qiáng)對(duì)部分物業(yè)的控制力，并為跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地儲(chǔ)備一定的擴(kuò)容空間。跨境電商線下商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展是現(xiàn)階段城市商業(yè)發(fā)展新的亮點(diǎn)、增長點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，包括跨境電商平臺(tái)、跨境電商企業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)綜合體開發(fā)運(yùn)營商在內(nèi)的各類企業(yè)紛紛涉足跨境電商線下業(yè)態(tài)的探索與經(jīng)營，跨境電商線下商業(yè)發(fā)展與競合格局尚未塵埃落定，杭州新天地依托“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”跨境電商線下商業(yè)集聚的特點(diǎn)以及商業(yè)物業(yè)先入為主的優(yōu)勢(shì)，在跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)與服務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域擁有較好的進(jìn)入機(jī)會(huì)，這也是杭州新天地實(shí)現(xiàn)長期、穩(wěn)定、可持續(xù)收益的重要保障。

綜合體項(xiàng)目運(yùn)營的核心在于物業(yè)增值，合理規(guī)劃物業(yè)資產(chǎn)增值體系，合理安排物業(yè)租、售、自營比例，合理把握物業(yè)經(jīng)營重點(diǎn)，推動(dòng)形成以“互補(bǔ)融合、協(xié)同共生、共贏發(fā)展”為特色和驅(qū)動(dòng)的物業(yè)經(jīng)營良好局面。根據(jù)杭州新天地的總體定位要求、產(chǎn)業(yè)特征和物業(yè)基礎(chǔ)，杭州新天地重點(diǎn)規(guī)劃跨境電商進(jìn)口O2O商業(yè)、總部商務(wù)、城市型旅游目的地、城市購物中心四大物業(yè)資產(chǎn)增值體系。各物業(yè)資產(chǎn)增值體系所包含的物業(yè)載體見表1。

表1 杭州新天地物業(yè)資產(chǎn)增值體系

（三）業(yè)務(wù)產(chǎn)品

業(yè)務(wù)與服務(wù)經(jīng)營是指除物業(yè)經(jīng)營（出售、出租、自營）外，杭州新天地集團(tuán)根據(jù)自身特點(diǎn)、資源與能力，依托杭州新天地有形載體，在線上線下開展的其他領(lǐng)域的經(jīng)營活動(dòng)。對(duì)于杭州新天地集團(tuán)來講，其最大的優(yōu)勢(shì)在于品牌、信用、金融等無形資產(chǎn)和要素資源。為此，杭州新天地集團(tuán)依托杭州新天地的業(yè)務(wù)與服務(wù)產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)緊緊圍繞上述優(yōu)勢(shì)展開，重點(diǎn)拓展信息服務(wù)、整合服務(wù)、金融服務(wù)以及其他經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)產(chǎn)品。

1.綜合信息平臺(tái)服務(wù)

打造杭州新天地綜合信息平臺(tái)，或與下城園區(qū)聯(lián)合打造“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”綜合信息平臺(tái)，主要提供信息發(fā)布服務(wù)、在線物業(yè)服務(wù)、營銷推廣服務(wù)、業(yè)務(wù)流程服務(wù)、社群粉絲服務(wù)。

綜合信息平臺(tái)服務(wù)采用“綜合門戶網(wǎng)站＋主題營銷平臺(tái)＋社群粉絲經(jīng)營＋SAAS服務(wù)”的商業(yè)模式，即在發(fā)揮綜合門戶的信息發(fā)布功能與進(jìn)駐企業(yè)連接功能的基礎(chǔ)上，通過不同類型、不同形式的主題營銷推廣活動(dòng)，帶動(dòng)進(jìn)駐企業(yè)的品牌傳播與線上線下銷售，并依托粉絲圈、社群圈的經(jīng)營，為杭州新天地培育一批黏性較高的消費(fèi)客群。此外，面向跨境電商企業(yè)采用SAAS服務(wù)的方式，為其提供業(yè)務(wù)流程管理工具，幫助其“一站式”連接綜合試驗(yàn)區(qū)“單一窗口”平臺(tái)及跨境電商業(yè)務(wù)流程，為跨境電商業(yè)務(wù)規(guī)范、陽光化開展提供系統(tǒng)工具支持。

2.智慧商圈平臺(tái)服務(wù)

通過智慧商圈平臺(tái)建設(shè)，在硬件設(shè)施上，提升杭州新天地的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施條件，高標(biāo)準(zhǔn)配置主干網(wǎng)帶寬，實(shí)現(xiàn)全域免費(fèi)WiFi覆蓋；在軟件系統(tǒng)上，除了提供SAAS服務(wù)的業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)外，進(jìn)一步開發(fā)各類系統(tǒng)接口，使進(jìn)駐企業(yè)通過各類系統(tǒng)接口實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，通過業(yè)務(wù)邏輯系統(tǒng)開發(fā)，為客戶共享、積分共享、關(guān)聯(lián)營銷、套餐營銷等一系列業(yè)務(wù)與活動(dòng)的開展提供系統(tǒng)與服務(wù)支撐。在此基礎(chǔ)上，為基于大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用和共享經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展的新業(yè)務(wù)、新服務(wù)開發(fā)創(chuàng)造有利條件。

智慧商圈平臺(tái)服務(wù)采用“后臺(tái)服務(wù)”的商業(yè)模式，即通過軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施和系統(tǒng)接口的建設(shè)，并根據(jù)企業(yè)經(jīng)營需求提供業(yè)務(wù)邏輯系統(tǒng)的開發(fā)，為企業(yè)經(jīng)營目的的達(dá)成提供“系統(tǒng)接口＋業(yè)務(wù)邏輯”的后臺(tái)服務(wù)支撐。隨著應(yīng)用系統(tǒng)接口企業(yè)數(shù)量的增加，大量的交易消費(fèi)數(shù)據(jù)經(jīng)平臺(tái)流轉(zhuǎn)，為基于大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用和共享經(jīng)濟(jì)的商業(yè)模式創(chuàng)新提供了條件。

3.門店診斷與數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)

門店診斷與數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)是基于現(xiàn)代營銷新技術(shù)應(yīng)用的一項(xiàng)新服務(wù)，通過營銷分析硬件設(shè)備、人工智能技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等應(yīng)用，對(duì)商家實(shí)體店面與線上網(wǎng)店的布置、陳列、風(fēng)格、爆款、流程、數(shù)據(jù)等進(jìn)行系統(tǒng)診斷，并提出改進(jìn)建議，從而為商家創(chuàng)造更多的銷售機(jī)會(huì)，提高實(shí)體店面坪效和線上網(wǎng)店的轉(zhuǎn)化率。

門店診斷與數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)采用“專家咨詢＋輔導(dǎo)實(shí)施”的商業(yè)模式，即診斷團(tuán)隊(duì)上門進(jìn)行“一對(duì)一”咨詢、診斷，提供基于技術(shù)分析的咨詢?cè)\斷報(bào)告，并根據(jù)報(bào)告提出的改進(jìn)建議，為客戶提供實(shí)施過程的跟蹤輔導(dǎo)。

4.跨境進(jìn)口商品代理采購服務(wù)

跨境進(jìn)口商品代理采購服務(wù)是面向各地（特別是三、四線城市）終端零售商、網(wǎng)絡(luò)零售商提供跨境進(jìn)口商品的代理采購服務(wù)，具體代理采購?fù)緩街饕袃煞N：一是根據(jù)客戶需求直接從跨境電商進(jìn)口O2O街區(qū)采購?fù)甓惖目缇尺M(jìn)口商品，并聯(lián)系物流發(fā)運(yùn)；二是通過跨境電商進(jìn)口代理采購模式創(chuàng)新，客戶根據(jù)樣品介紹下單，杭州新天地集團(tuán)為客戶提供跨境電商進(jìn)口通路（通關(guān)、結(jié)匯、退稅）代理服務(wù)，并聯(lián)系物流發(fā)運(yùn)。

跨境進(jìn)口商品代理采購服務(wù)采用“服務(wù)代理”的商業(yè)模式，即經(jīng)營活動(dòng)的主體是客戶，杭州新天地集團(tuán)根據(jù)自身平臺(tái)和資源優(yōu)勢(shì)，為客戶提供采購、通關(guān)、結(jié)匯、退稅以及物流代發(fā)等代理服務(wù)。隨著杭州新天地集團(tuán)在跨境電商領(lǐng)域商品資源、平臺(tái)資源、服務(wù)資源的不斷積累，未來不排除作為貿(mào)易主體直接參與跨境電商進(jìn)口業(yè)務(wù)經(jīng)營，即由杭州新天地集團(tuán)組織進(jìn)口商品貨源，向終端零售商和網(wǎng)絡(luò)零售商提供貨源供應(yīng)，并為其提供集成化的跨境電商進(jìn)口服務(wù)。

5.跨境電商供應(yīng)鏈服務(wù)

依托杭州新天地集團(tuán)的品牌、信用、金融、運(yùn)營能力等無形資源，通過整合跨境電商供應(yīng)鏈上相關(guān)主體的商品資源、要素資源、服務(wù)資源，并最終以杭州新天地集團(tuán)品牌實(shí)現(xiàn)銷售的業(yè)務(wù)與服務(wù)。杭州新天地集團(tuán)可利用綜合信息平臺(tái)積累的消費(fèi)數(shù)據(jù)以及母公司杭實(shí)集團(tuán)的下屬企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈積累的相關(guān)資源，依托對(duì)客戶消費(fèi)需求的精準(zhǔn)把握能力，反向整合商品供應(yīng)鏈資源，以新的組織形態(tài)和聯(lián)動(dòng)方式，共同為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)。同時(shí)，杭州新天地集團(tuán)還可依托母公司在部分消費(fèi)品領(lǐng)域的生產(chǎn)制造和創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力，開展面向海外市場的跨境電商出口供應(yīng)鏈的重構(gòu)及相關(guān)業(yè)務(wù)與服務(wù)。

跨境電商供應(yīng)鏈服務(wù)采用“C2B＋商品經(jīng)銷”的商業(yè)模式，即根據(jù)消費(fèi)者的有效需求，依托跨境電商供應(yīng)鏈協(xié)同管理系統(tǒng)的服務(wù)集成，帶動(dòng)供應(yīng)鏈上相關(guān)主體聯(lián)動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，共同為消費(fèi)者提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。杭州新天地集團(tuán)與供應(yīng)鏈上其他主體采取產(chǎn)品或服務(wù)買斷方式，自行制定商品價(jià)格體系，采用經(jīng)銷模式經(jīng)營。

6.無抵押融資服務(wù)

以企業(yè)的歷史信用、評(píng)級(jí)評(píng)獎(jiǎng)、交易數(shù)據(jù)、應(yīng)收賬款等無形資產(chǎn)為依據(jù)，向企業(yè)提供融資服務(wù)。一方面，銀行等金融機(jī)構(gòu)向杭州新天地集團(tuán)整體授信，由杭州新天地集團(tuán)根據(jù)綜合信息平臺(tái)上積累的信用記錄、交易數(shù)據(jù)、交易賬款等信息，對(duì)符合杭州新天地集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)控制體系要求的企業(yè)，提供總授信額度內(nèi)的融資服務(wù)；另一方面，杭州新天地集團(tuán)與銀行等金融機(jī)構(gòu)開展金融服務(wù)合作，杭州新天地集團(tuán)依托綜合信息平臺(tái)上的大數(shù)據(jù)信息，向金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制體系提供必要的原始數(shù)據(jù)信息，為金融機(jī)構(gòu)向企業(yè)提供無抵押融資服務(wù)給予支持。

無抵押融資服務(wù)采用“大數(shù)據(jù)分析＋網(wǎng)上自助貸款”的商業(yè)模式，依托杭州新天地綜合信息平臺(tái)進(jìn)行的大數(shù)據(jù)分析是無抵押融資服務(wù)開展的核心支撐，在此基礎(chǔ)上，無論是哪種形式的無抵押融資服務(wù)，均通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)由企業(yè)自身申請(qǐng)辦理，經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)評(píng)估后，可實(shí)現(xiàn)即時(shí)或快速放貸。

7.商業(yè)地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)是杭實(shí)集團(tuán)資產(chǎn)證券化的一項(xiàng)創(chuàng)新試驗(yàn)性業(yè)務(wù)，探索將部分物業(yè)若干年的收益權(quán)打包成信托基金，面向投資者發(fā)行，以緩解物業(yè)資產(chǎn)分區(qū)平衡難度較大的物業(yè)板塊的近期資金壓力，各類投資者則與杭州新天地集團(tuán)共同分享契約內(nèi)的物業(yè)增值收益。

商業(yè)地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)采用“委托發(fā)行”的商業(yè)模式，即杭州新天地集團(tuán)委托符合國家資質(zhì)要求的信托公司，發(fā)行杭州新天地物業(yè)資產(chǎn)信托基金產(chǎn)品。

8.產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)

杭州新天地集團(tuán)依托杭州新天地、“跨境貿(mào)易小鎮(zhèn)”電商企業(yè)、小微企業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)和團(tuán)隊(duì)集聚的特點(diǎn)，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金加強(qiáng)在風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域的業(yè)務(wù)探索與試點(diǎn)，將有可能為杭州新天地帶來長期可觀的收益回報(bào)。

產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)采用“風(fēng)險(xiǎn)投資＋資本對(duì)接”的商業(yè)模式，通過設(shè)立專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，優(yōu)先對(duì)進(jìn)駐杭州新天地的企業(yè)、團(tuán)隊(duì)進(jìn)行摸底，挖掘具備投資潛力的企業(yè)或團(tuán)隊(duì)，按照風(fēng)險(xiǎn)投資的規(guī)范操作流程，開展產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)運(yùn)營。同時(shí)，依托杭實(shí)集團(tuán)的金融資源，在杭州新天地開展各種形式的資本對(duì)接活動(dòng)，促進(jìn)其他風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)等與杭州新天地進(jìn)駐企業(yè)的相互了解與交流，為雙方成長發(fā)展創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)，同時(shí)也為杭州新天地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基金制定靈活的退出策略創(chuàng)造了便利條件。

9.眾籌業(yè)務(wù)

眾籌業(yè)務(wù)是指由杭州新天地集團(tuán)發(fā)起的，面向大眾消費(fèi)者籌集資金，共同進(jìn)行投資或者達(dá)成某一目標(biāo)（如實(shí)現(xiàn)指定銷售額即享受折扣等）的業(yè)務(wù)的統(tǒng)稱。眾籌業(yè)務(wù)的形式和內(nèi)容具有多樣性，可根據(jù)實(shí)際情況靈活設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，眾籌業(yè)務(wù)還可與社群粉絲服務(wù)相互融合，創(chuàng)新開發(fā)好玩有趣、具有較好傳播性和互動(dòng)性、能夠帶動(dòng)商品銷售的業(yè)務(wù)產(chǎn)品。

眾籌業(yè)務(wù)采用“售前模式＋借貸模式”的混合商業(yè)模式，由于眾籌業(yè)務(wù)形態(tài)的多樣性，商業(yè)模式也呈現(xiàn)多樣性特點(diǎn)，如通過眾籌模式達(dá)到指定銷售額可享受折扣的模式為售前模式，通過眾籌模式籌集資金用于指定項(xiàng)目投資并獲取投資收益的模式為借貸模式，而眾籌業(yè)務(wù)發(fā)展還在推進(jìn)新的商業(yè)模式演變。

10.跨境電商O2O業(yè)務(wù)

依托部分跨境電商進(jìn)口O2O商鋪（M、O底層商鋪的物業(yè)自營部分）開展跨境電商O2O業(yè)務(wù)的經(jīng)營。杭州新天地集團(tuán)自營的跨境電商O2O業(yè)務(wù)與其他跨境電商O2O商家形成錯(cuò)位、互補(bǔ)發(fā)展，經(jīng)營重心初步考慮圍繞“新奇特”的跨境電商進(jìn)口商品銷售、跨境電商進(jìn)口商品定制服務(wù)、跨境服務(wù)貿(mào)易體驗(yàn)等業(yè)態(tài)。

跨境電商O2O業(yè)務(wù)采用“體驗(yàn)銷售”的商業(yè)模式，杭州新天地集團(tuán)開展的跨境電商O2O業(yè)態(tài)，應(yīng)以良好的實(shí)體店體驗(yàn)為核心和基礎(chǔ)，通過形式多樣的體驗(yàn)功能設(shè)置來帶動(dòng)商品銷售。

11.景區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)

杭州新天地集團(tuán)在承擔(dān)杭州新天地景區(qū)日常管理職責(zé)的同時(shí)，特別要加強(qiáng)對(duì)杭州新天地景區(qū)的整體包裝和營銷推廣，加強(qiáng)與旅行社、旅游電商平臺(tái)的合作，積極推進(jìn)杭州新天地景區(qū)納入杭州1日游、多日游產(chǎn)品的推介工作，在旅游客流組織、高效引流等方面發(fā)揮重要作用。

景區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)采用“產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)＋綜合收益”的商業(yè)模式，即通過推進(jìn)旅游業(yè)態(tài)與跨境電商進(jìn)口O2O業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)，以旅游發(fā)展吸引的旅游客流帶動(dòng)跨境電商進(jìn)口O2O體驗(yàn)購物消費(fèi)，以跨境電商進(jìn)口商品O2O促進(jìn)旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)供應(yīng)。同時(shí)，旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展，特別是過夜游產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，能夠進(jìn)一步帶動(dòng)餐飲、住宿、休閑、演藝等其他業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展，形成旅游發(fā)展的綜合收益效應(yīng)。

12.“園中園”經(jīng)營業(yè)務(wù)

杭州新天地集團(tuán)根據(jù)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等特色業(yè)態(tài)集聚發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，利用一部分自營物業(yè)，開展創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化中心等新型園區(qū)建設(shè)，按照“園中園”模式運(yùn)作并提供相關(guān)服務(wù)。杭州新天地規(guī)模大、業(yè)態(tài)多，通過“園中園”經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，可以更有針對(duì)性地集聚相關(guān)資源，形成發(fā)展合力，高效推動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。

“園中園”經(jīng)營業(yè)務(wù)采用“綜合發(fā)展平臺(tái)”的商業(yè)模式，即依托“園中園”有形載體，集聚杭州新天地集團(tuán)內(nèi)外部發(fā)展要素資源，特別是挖掘杭實(shí)集團(tuán)內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)資源，為相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展提供助推力。

（責(zé)任編輯 方晨光）