陳先穩(wěn) 上海鐵路局土地房產(chǎn)管理處

構(gòu)建鐵路單位租賃房建設(shè)運營管理體系的思考

陳先穩(wěn) 上海鐵路局土地房產(chǎn)管理處

單位租賃房作為保障性住房形式之一，對于鐵路企業(yè)來講是個全新事物，與政府建設(shè)和運營的公租房、廉租房相比，其從規(guī)劃建設(shè)，到配租入住，再到后期管理都具有鮮明的本質(zhì)屬性和企業(yè)特色，在借鑒地方管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，須探索構(gòu)建適合鐵路企業(yè)自身特點的建設(shè)運營管理體系。從鐵路單位租賃房建設(shè)背景和基本情況入手，通過分析當(dāng)前租賃房在建設(shè)運營實踐中需要解決的問題，提出構(gòu)建建設(shè)運營管理體系的設(shè)想和建議。

構(gòu)建；單位租賃房；建設(shè)運營；管理體系

單位租賃房是指企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設(shè)或者以舊建筑改建，享受國家保障房政策，定向提供給單位職工租住的住房。這既有利于完善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也有利于引進、留住人才，幫助解決階段性居住需求。隨著大規(guī)模鐵路建設(shè)和投入運營以及生產(chǎn)力布局調(diào)整，上海鐵路局跨區(qū)域異地職工越來越多，同時，需要引進大量技術(shù)和管理人才，住房需求不斷增加。在國家、鐵路總公司大力推進保障性住房建設(shè)的背景下，我局職工住房建設(shè)因地制宜迅速展開，其中，在上海地區(qū)重點建設(shè)單位租賃房。

1 上海鐵路局單位租賃房建設(shè)基本情況

上海鐵路局機關(guān)所在地上海市，市場經(jīng)濟高度發(fā)達，土地資源十分緊缺，建房政策控制很嚴，總體上不允許企業(yè)建設(shè)經(jīng)濟適用房和集資房。通過積極爭取，上海市同意上海局利用鐵路自有土地（廢棄的貨場或站場），在不改變用地性質(zhì)、土地權(quán)屬的前提下建設(shè)單位租賃住房，并納入市保障房范疇，按照“政府引導(dǎo)、規(guī)范運作，只租不售、封閉運行”的原則進行運作，通過配租形式，緩解部分住房困難職工與異地調(diào)入職工的居住困難。在地方政府的大力支持下，上海局單位租賃房從2009年開始籌建，通過全局上下共同努力，目前，已相繼建設(shè)了石泉路、太平橋和新龍華三個單位租賃房項目，共計8 500余套住房，其中，石泉路項目已于2014年初交付入住，太平橋項目將于2016年9月底竣工交付，新龍華項目正在建設(shè)，其他后續(xù)儲備項目正在前期推進中。

2 構(gòu)建單位租賃房建設(shè)運營管理體系的必要性

單位租賃房從規(guī)劃建設(shè)，到配租入住，再到后期管理等都具有鮮明的本質(zhì)屬性和企業(yè)特色。隨著項目建設(shè)不斷推進和滾動開發(fā)，在建設(shè)、配租、運營管理過程中不斷遇到新問題，既有的集資建房運作模式已不能適應(yīng)新業(yè)態(tài)、新形勢。因此，在分析項目初期運作情況和借鑒地方項目運作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，有必要研究鐵路單位租賃房運行的基本規(guī)律，構(gòu)建并不但完善適合鐵路企業(yè)自身特點的建設(shè)運營管理體系，妥善解決建設(shè)運營過程中出現(xiàn)的各種問題，從而確保我局單位租賃房正常運作、健康發(fā)展。

3 當(dāng)前單位租賃房建設(shè)運營需要解決的問題

3.1 組織管理關(guān)系需要進一步理順

單位租賃房項目建設(shè)、配租、運營管理過程十分復(fù)雜，在推動過程中，由于協(xié)調(diào)事項多、涉及方面廣、建設(shè)配租程序復(fù)雜，而鐵路既有的管理體制、管理機構(gòu)和管理關(guān)系，主要服務(wù)于鐵路運輸安全生產(chǎn)，并不適應(yīng)于安居房建設(shè)與運營管理。需要針對住房建設(shè)配租實際情況，充分整合企業(yè)資源，成立相應(yīng)管理機構(gòu)，理順內(nèi)部管理關(guān)系。

3.2 資金籌措渠道需要進一步拓寬

按照鐵路總公司要求，職工建房資金應(yīng)自求平衡，按照設(shè)想，單位租賃房總體上通過收繳房屋租金平衡建設(shè)資金。但由于租金收繳需要一定年限，雖然通過職工預(yù)付形式解決部分建設(shè)資金，但由于項目體量大、資金需求量集中（石泉路項目投資概算14.4億元、太平橋項目投資概算12.5億元、新龍華項目投資概算22.9億元），同時，隨著運營成本不斷增加，上海局資金面總體偏緊，單位租賃房項目建設(shè)期間資金需求很大，僅靠租金難以支撐項目建設(shè)，需要拓寬籌資渠道。

3.3 房源計劃下達需要進一步公平

由于供需矛盾十分突出（從有效申報人數(shù)與項目房源比看，石泉路項目為4：1，太平橋項目為4.5：1，新龍華項目為2.6：1），在首個項目--石泉路項目配租中，主要是參照過去慣例，根據(jù)總房源數(shù)與各單位申報人數(shù)按比例下達單位房源計劃，單位內(nèi)部輪候排序。由于對各單位職工年齡結(jié)構(gòu)差異性以及職工真實申報意愿考慮欠周，在單位之間出現(xiàn)了實際配租人員年齡結(jié)構(gòu)差異較大的不平衡狀況，公平性未得到充分體現(xiàn)。

3.4 租金支付管理需要進一步優(yōu)化

單位租賃房配租是以局屬各單位作為配租主體，租賃職工與所在單位在簽訂合同時明確租金支付方式。租金按最長租期一次性核定總額，職工可選擇一次性支付或分期支付。對于分期支付部分，有提取公積金沖租或工資代扣形式。由于鐵路職工工作流動性大，加上近年機構(gòu)改革較為頻繁，配租單位經(jīng)常變化，同時，分期支付采用的利率應(yīng)比照同期住房公積金貸款利率適時調(diào)整，傳統(tǒng)的租金支付管理方式已不能很好地適應(yīng)職工調(diào)動、提前付清、利率調(diào)整、期間轉(zhuǎn)支付方式等不斷變化的新情況。

3.5 物業(yè)服務(wù)水平需要進一步提高

物業(yè)服務(wù)是住宅小區(qū)實現(xiàn)長效管理、確保居住品質(zhì)的重要保障。長期以來，鐵路住宅小區(qū)多由鐵路物業(yè)公司提供服務(wù)。在傳統(tǒng)管理體制下，鐵路物業(yè)公司依附于主業(yè)單位生存，其物業(yè)服務(wù)意識、服務(wù)能力、市場化水平都十分薄弱，住戶也未與物業(yè)公司建立良好的契約關(guān)系。其結(jié)果導(dǎo)致鐵路小區(qū)物業(yè)管理水平相比地方住宅小區(qū)明顯滯后。新建的單位租賃房小區(qū)，如繼續(xù)采用傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量很難保證。另外,雖明確規(guī)定禁止違規(guī)裝修、出租等行為，但受利益驅(qū)動，職工違規(guī)行為時有發(fā)生,且存在反復(fù)性，急需建立長效管理機制。

4 構(gòu)建并完善鐵路單位租賃房建設(shè)運營管理體系的建議

單位租賃房建設(shè)運營管理體系應(yīng)覆蓋建設(shè)、配租、運營三個重要環(huán)節(jié)，并針對各環(huán)節(jié)需要解決的問題提出方案。體系基本內(nèi)容包括管理機構(gòu)設(shè)置、資金籌措機制、配租和退出機制、租金支付機制、物業(yè)管理機制等。通過有效發(fā)揮機制作用，共同保障項目順利運行。

4.1 設(shè)置相應(yīng)管理機構(gòu)，理順組織管理關(guān)系

通過研究單位租賃房項目運行過程和規(guī)律，應(yīng)針對建設(shè)、配租、入住管理等環(huán)節(jié)，充分整合相關(guān)部門專業(yè)管理優(yōu)勢，成立相應(yīng)管理機構(gòu)，明確職責(zé)，共同推進項目順利實施。一是針對總體工作建立領(lǐng)導(dǎo)決策機構(gòu)，成立全局職工住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)研究決定建設(shè)總體規(guī)劃，協(xié)調(diào)處理建設(shè)重大問題，研究通過配租辦法和方案。二是針對建設(shè)環(huán)節(jié)成立住房建設(shè)指揮部，負責(zé)編制、提報項目可研報告，負責(zé)項目建設(shè)和資金使用等。三是針對配租環(huán)節(jié)成立配租工作組，負責(zé)起草制定配租管理辦法和方案，指導(dǎo)各單位制定實施細則和開展申報工作，負責(zé)房源分劈下達，指導(dǎo)做好租賃手續(xù)辦理等相關(guān)事項。四是針對物業(yè)管理環(huán)節(jié)成立單位租賃房管理委員會，研究協(xié)調(diào)小區(qū)日常管理工作，研究住戶入住行為規(guī)范管理辦法、房屋及設(shè)施維修更新事項及違反租賃房管理規(guī)定的處理事項等。

4.2 建立資金籌措機制，多渠道解決建房資金

首先是要明確項目建設(shè)主體。按照政策規(guī)定，鐵路局和局屬非運輸企業(yè)都可成為租賃房建設(shè)合法主體。實際運作過程中，鐵路局應(yīng)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，按項目內(nèi)容分別承擔(dān)投資主體，租賃房作為主要部分，由路局擔(dān)當(dāng)投資主體。商業(yè)用房作為配套部分，由路局房產(chǎn)公司擔(dān)當(dāng)投資主體，進行商業(yè)運作。其次是要建立資金籌措機制。按照鐵路總公司要求，職工建房資金應(yīng)自求平衡，單位租賃房總體上通過收繳租金平衡建設(shè)資金。由于租金收繳需要一定年限，在建設(shè)期間需要通過整合企業(yè)資源，多方面籌措建設(shè)資金。通過可行性分析，可從五個方面籌資：一是土地收益“籌集一塊”。通過將鐵路閑置土地與地方置換后獲得土地出讓金的方式籌集部分資金。二是建房收益“注入一塊”。利用在其他職工住房建設(shè)項目中依法合規(guī)取得的收益籌集部分資金。三是補貼收回“抵消一塊”。將職工配租住房后按規(guī)定退回的住房補貼用于項目建設(shè)。四是收取租金“補充一塊”。即向租賃職工收取租金來補充部分資金。五是多經(jīng)出資“投入一塊”。即相關(guān)多經(jīng)企業(yè)通過參與項目建設(shè)、商業(yè)開發(fā)等形式投入部分資金。

4.3 完善配租與退出機制，確保陽光操作公平合理

單位租賃房的配租，應(yīng)充分體現(xiàn)職工之間的公平性和單位之間的平衡性，消除按單位申報數(shù)確定房源計劃數(shù)這種傳統(tǒng)模式所帶來的弊端，要在統(tǒng)一平臺上根據(jù)職工綜合情況打分排序，確定總的輪候順序和入圍控制線，再按單位下達房源計劃。同時，對少數(shù)因年齡結(jié)構(gòu)輕且得房比例明顯低于平均水平的主要運輸生產(chǎn)單位可適當(dāng)傾斜，有利于調(diào)動職工積極性。在操作過程中，應(yīng)充分發(fā)揮鐵路企業(yè)集中、垂直管理的特點，通過統(tǒng)一部署，明確各基層單位作為配租責(zé)任主體，指導(dǎo)基層單位制定實施細則，按流程做好配租系列工作，實現(xiàn)全過程陽光透明。退出機制是單位租賃房有別于其他形式保障性住房的重要特質(zhì)之一，單位與租賃職工之間通過租賃合同約定租期。為確保操作的規(guī)范性和合法性，應(yīng)對租賃合同中不符合政策的條款及時加以修改調(diào)整，關(guān)于租期的約定應(yīng)嚴格按政策執(zhí)行，確定每三年為一個租期，租期屆滿前，重新進行資格審核，確定續(xù)租或是退出。同時，對于租賃期間違反租賃辦法或合同約定內(nèi)容如轉(zhuǎn)租、用于其他非居住用途、解除勞動關(guān)系等情況的，應(yīng)嚴格按約定辦理清退手續(xù)，退出的房源繼續(xù)周轉(zhuǎn)再配租。

4.4 構(gòu)建租金平臺支付機制，提高操作信息化水平

針對租金支付過程中出現(xiàn)的職工調(diào)動、提前付清、利率調(diào)整、期間轉(zhuǎn)支付方式等不斷變化的新情況，以及傳統(tǒng)的住房公積金提取模式工作量大、效率低下的狀況，需要建立單位租賃房租賃管理系統(tǒng)，構(gòu)建租金信息平臺支付機制，通過系統(tǒng)平臺及時處理租金支付過程中不斷變化的新情況，適時更新租賃職工支付信息，定期生成工資提取報表，由財務(wù)部門實現(xiàn)工資扣款。同時，在住房公積金提取操作上，要摒棄傳統(tǒng)的、繁雜的提取模式，可充分利用系統(tǒng)平臺和市公積金中心新開發(fā)運行的沖還租業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)，在職工與公積金中心之間建立委托提取關(guān)系，通過在系統(tǒng)間線下傳遞交互文件方式，實現(xiàn)公積金提取一次辦理簽約、定期完成提取的便捷模式，以顯著提高工作效率和數(shù)據(jù)準確率，減輕配租單位的工作量。

4.5 優(yōu)化物業(yè)運營管理機制，保障租賃雙方合法權(quán)益

為給職工創(chuàng)造一個安全、舒適、便捷的居住環(huán)境，必須優(yōu)化小區(qū)物業(yè)運營管理機制。一是引入市場機制。要徹底打破鐵路企業(yè)內(nèi)部包干的傳統(tǒng)，通過物業(yè)招標公共平臺，選聘經(jīng)驗豐富、報價合理的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，通過規(guī)范管理，切實保障租賃雙方合法權(quán)益。二是升級服務(wù)水平。要充分運用現(xiàn)代科技創(chuàng)新管理手段，通過引進電子門禁系統(tǒng)、車輛自動識別系統(tǒng)、租賃人信息管理系統(tǒng)等智能化管理模式，顯著提高管理效率。同時，鐵路局作為資產(chǎn)所有者，可將物業(yè)服務(wù)水平納入考核，通過動態(tài)考核、住戶反饋等形式，督促物業(yè)公司認真履行服務(wù)條例，確保服務(wù)到位。三是實行動態(tài)監(jiān)管。物業(yè)公司應(yīng)通過建立巡檢制度，及時發(fā)現(xiàn)租賃職工違規(guī)出租、裝修和損壞房屋設(shè)施等違規(guī)行為，督促承租職工認真履行合同內(nèi)容，并將不良信息及時反饋鐵路局，便于及時糾正違規(guī)行為。在處理違規(guī)遇有阻力時，物業(yè)可輔助通過門禁控制、能源供應(yīng)和納入誠信記錄等方式，共同搭建長效管理模式。四是納入社區(qū)管理。單位租賃房小區(qū)目前尚未納入社區(qū)化管理，在子女就學(xué)、治安管理、戶籍管理等方面給職工生活造成一定影響，鐵路局應(yīng)積極協(xié)調(diào)地方政府，爭取早日納入社區(qū)化管理，為職工提供生活便利。

5 結(jié)束語

隨著上海鐵路局單位租賃房項目建設(shè)的不斷深入，建設(shè)、配租、管理的工作量越來越大，情況也越來越復(fù)雜，只有構(gòu)建好、運用好單位租賃房建設(shè)運營管理體系，并在積累體系應(yīng)用經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合國家、地方和上級政策和形勢變化適時進行完善，不斷創(chuàng)新管理手段，才能很好地適應(yīng)未來鐵路單位租賃房建設(shè)運營需要，使租賃房運營管理駛?cè)肓夹赃\行的軌道。

責(zé)任編輯：萬寶安

來稿日期：2016-08-31