◎無為

想用公積金貸款買房的職工看過來！

◎無為

小編最近，一則有關公積金貸款額度的消息在各類網(wǎng)站、微信朋友圈、微信群中傳播開來，引發(fā)了包括小新在內(nèi)不少想要用公積金貸款買房職工的關注。消息稱，自2016年2月1日起，上海公積金貸款最高額度將按照卡內(nèi)余額的15倍來計算。舉個例子，如果你繳納公積金的卡內(nèi)余額為3萬元，那么你的最高貸款額度將是3萬×15，即45萬元。真的是這樣嗎？為此，小編幫小新咨詢了上海市住房公積金管理中心，在得到上海市住房公積金管理中心否定答案和“辟謠”之后，小編進一步為小新整理了公積金貸款額度的相關問題。

Part 1

小新：職工想買房的話，就可以申請公積金住房貸款嗎？

想要貸款，首先要滿足貸款的條件。上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，購買本市具有所有權的自住住房、申請貸款前6個月連續(xù)正常繳存住房公積金，并且借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務的對象，符合貸款條件。

除此之外，購買外省市具有所有權的自住住房、車庫、商業(yè)用房以及沒有產(chǎn)權的房屋，都不可以貸款。另外，如果房產(chǎn)證上沒有署借款人的名字，也不能申請貸款。

在公積金繳納的過程中，很多人會碰到因為換工作導致公積金中斷的問題。如果申請人在申請貸款前，因為更換工作單位導致應繳漏繳公積金，可以補繳后復議，但如果申請人的個人賬戶處于“停繳”或“封存”狀態(tài)，則不可以貸款。

貸款條件中還規(guī)定，借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務可以申請貸款，反之則不可以。如果借款人家庭有尚未還清的商業(yè)性住房貸款，則需要根據(jù)家庭的還款能力來確定是否能夠申請貸款。

Part2

小新：那要是符合公積金貸款的條件的話，最多能貸多少錢？

小編：如果你符合所有申請住房貸款的條件，到底最多能貸到多少錢，這還得分幾種情況來說。

情況一：購買首套住房。

在招投標階段，工程造價越低的項目越具備競爭力，因此做好工程造價控制對于企業(yè)競標有重要的推動作用。通過BIM技術建模和可視性規(guī)劃，造價工作人員能夠在短時間內(nèi)規(guī)劃出工程信息，并提取出詳細的工程量報告。所以為在招投標階段獲得優(yōu)勢，造價管理人員需要通過BIM技術建模對項目的分期規(guī)劃、工程量情況、造價成本整理成詳細的清單報表，在編制投標報價的同時吸引投資商，使其更為詳細和透徹地了解項目開發(fā)情況。此外，政府部門在這一階段也可以通過BIM技術進行招投標的監(jiān)督工作，避免行業(yè)內(nèi)部壟斷或舞弊行為的發(fā)生，使建筑工程招投標工程更加公正透明。

這里所說的首套住房，包括：家庭名下無房（借款人及其配偶、未成年子女）和家庭名下有房（允許夫妻雙方在婚前與父母各有一套）。

購買首套住房的首付比例按面積來定，如果所購住房建筑面積小于等于90平方米，首付比例不低于20%；若所購住房建筑面積大于90平方米，則不低于30%。貸款利率按年份算，5年期及以下為2.75%，5年期以上為3.25%。

至于貸款額度，要根據(jù)參與貸款的人數(shù)來定。若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為50萬元；繳納補充公積金，最高可貸金額為10萬元；可貸金額總計為60萬元。若2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為100萬元；繳納補充公積金，最高可貸金額為20萬元；可貸金額總計為120萬元。

情況二：購買第二套改善型住房。

第二套改善型住房，顧名思義，即家庭名下僅有一套住房。同時，根據(jù)上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，這套住房的人均建筑面積應當小于上年全市人均建筑面積。值得注意的是，如果家里有老人共同居住，可以按照同住人員來計算人均面積（老人僅限借款人及其配偶的父母），但需要借款人原房屋所在地居委會或所在單位出具同住證明。

購買第二套改善型住房時，還應該弄清楚其是普通住房還是非普通住房。普通住房需滿足以下3個條件：房屋總價（內(nèi)環(huán)內(nèi)低于450萬元/套，內(nèi)外環(huán)之間低于310萬元/套，外環(huán)外低于230萬元/套）；房屋面積（單套建筑面積在140平方米以下）；房屋性質(zhì)（五層及以上的多高層住房以及不足五層的老式公寓，新式里弄，舊式里弄等）。除此之外為非普通住房。

購買普通住房，首付比例不能低于30%，5年期及以下貸款利率為2.75%，5年期以上為3.25%。若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為50萬元；繳納補充公積金，最高可貸金額為10萬元，可貸金額總計為60萬元。2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為100萬元；繳納補充公積金，最高可貸金額為20萬元；可貸金額總計為120萬元。

購買非普通住房，首付比例不能低于60%，貸款利率：5年期以下（含五年）2.75%，5年期以上3.25%。若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為40萬元；繳納補充公積金，最高可貸金額為10萬元，可貸金額總計50萬元。2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為80萬元；繳納補充公積金，最高可貸金額為20萬元；可貸金額總計100萬元。

如果購買的第二套住房屬于非改善型住房，是不可以申請貸款的，購買第三套住房也不能貸款。

Part3

小新：了解了住房公積金的申請條件和貸款額度，那么，針對每個不同的職工來說，貸款額度應該怎么設定呢？

小編：前面一個問題說的是最高貸款額度。針對每個不同的職工，貸款額度需要綜合考量房屋總價及還款能力等因素。

首先，不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公積金賬戶儲存余額的倍數(shù)（住房公積金余額的40倍，補充住房公積金余額的20倍）確定的貸款限額；

其次，不高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額；

再次，不高于按照還款能力確定的貸款限額，計算公式為：借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例（50%）×12個月×貸款期限；

另外，不高于最高貸款額度；

最后，貸款家庭2人以上參與貸款，每個人按照個人賬戶余額確定貸款限額，相加后不高于最高貸款額度，具體額度根據(jù)受理網(wǎng)點計算確定。

Part4

小新：關于貸款期限的問題，有何建議嗎？

小編：一些購房者認為，住房公積金貸款能貸多久就貸多久，其實不然。

一方面，貸款年數(shù)越久，需要償還的利息就越高，在還款人經(jīng)濟能力可以的情況下，選擇高年限的還貸方式很不劃算。

另一方面，根據(jù)上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，新建商品房的最長貸款年限為30年；低于等于5年的二手房，最長貸款年限不得超過30年；6-19年的二手房，最長貸款年限為35年與房齡之差，比如說某二手房，房齡10年，那么，最長貸款年限為35-10，即25年；等于或超過20年的二手房，最長貸款年限不能超過15年。由此可見，住房貸款不是你想還多久就還多久的。