文‖《上海國資》記者 陳怡璇

嚴(yán)守不拿“地王”的原則
——訪旭輝集團(tuán)副總裁蔣達(dá)強(qiáng)

文‖《上海國資》記者 陳怡璇

傳統(tǒng)開發(fā)商被迫只能集中在環(huán)上海區(qū)域，客戶大多來自于上海外溢的客戶，這或許是上海房地產(chǎn)市場下一步要走的路

20 16年5月以來，全國房地產(chǎn)市場的去庫存效果不斷得到顯現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月末，全國商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加105萬平方米。庫存量已連續(xù)三個月出現(xiàn)減少，其中住宅去化效果較為明顯。

旭輝集團(tuán)副總裁蔣達(dá)強(qiáng)在“2016年中論市暨全國庫存壓力研究”的易居論壇上表示，傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)拿地需要避免盲目拿地的心理，在分析土地供應(yīng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場條件下，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)和資產(chǎn)持有并重的模式，集中打造環(huán)上海經(jīng)濟(jì)圈的地產(chǎn)項(xiàng)目。

旭輝集團(tuán)成立于2000年，是一家以內(nèi)地住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的香港上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總部位于上海，《2016年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》旭輝集團(tuán)排名第17位。

《上海國資》：伴隨房地產(chǎn)市場整體去庫存的趨勢，傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)比如旭輝的實(shí)際經(jīng)營情況如何？

蔣達(dá)強(qiáng)：去庫存的市場數(shù)據(jù)和企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況基本吻合。從旭輝房地產(chǎn)的庫存可見，旭輝進(jìn)入全國15個城市，基本上是一二線城市。從內(nèi)部來看企業(yè)對庫存的定義，越來越講究達(dá)到預(yù)售條件。目前部分企業(yè)沒有拿到預(yù)售證的庫存也算作庫存量。按照這個口徑計(jì)算，今年上半年全國各大城市的市場銷售總體上要好于去年同期水平，也好于房企的預(yù)期。

但從城市結(jié)構(gòu)上看依然有分化的現(xiàn)象。比如說二線城市“四小龍”（南京、蘇州、廈門、合肥）以及武漢、天津等城市獲得了意想不到的發(fā)展，無論是成交量還是成交均價，都呈現(xiàn)出爆發(fā)式上漲。此類城市承接了來自一線城市外溢的需求，去庫存效果積極有效。而其他部分二線城市相對偏弱。目前這幾個城市去庫存和每月銷售量依然較低，而且價格尚未有起色。

因此一二線城市承受了一線城市外延的影響，今年銷售量很好，我們認(rèn)為，三四線城市如果不依托一二線大城市核心圈的話，未來將難以得到快速發(fā)展，例如嘉興一直到2016年4月之前，“325”限購政策后才出現(xiàn)走強(qiáng)，包括上海金山、奉賢等地項(xiàng)目，價格增長較慢，但去化很快，交易量較大。

《上海國資》：在土拍市場上，旭輝怎么看待參與上?！暗赝酢钡膯栴}？

蔣達(dá)強(qiáng)：對于旭輝而言，一方面，這幾年根據(jù)投資模型計(jì)算，將會嚴(yán)守不拿“地王”的原則，至少不在上海當(dāng)“地王”，包括總價“地王”和單價“地王”。另一方面，嘗試經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，比如說從過去單純開發(fā)、滾動式開發(fā)的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)和資產(chǎn)持有并重的模式，且持有的物業(yè)更加重要。

上海是中國最有可能成為紐約的大都市，市中心持有物業(yè)的價值具備極大的空間，例如在上海中環(huán)通過購入商辦核心地段的物業(yè)，通過積極持有或長期經(jīng)營，維持銷售量，能夠確保公司利潤和經(jīng)營的穩(wěn)定。

《上海國資》：目前部分房企正從去庫存轉(zhuǎn)到補(bǔ)庫存的導(dǎo)向上來。對于旭輝來說，在拿地方面，將主要圍繞上海的哪些區(qū)域？

蔣達(dá)強(qiáng)：要真正解決此類問題，必須在供應(yīng)端和需求端等方面開藥方。在去庫存和城市進(jìn)入方面，一定要把握三個核心指標(biāo)或因素。第一個是當(dāng)?shù)卣墓┑厮俣取Ｈ绻胤秸u地的速度超過了市場消化的速度，那么高庫存壓力就會比較大。第二個是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^差、產(chǎn)業(yè)聚集能力較差，那么去庫存的動力可能也會不足。第三個則是當(dāng)?shù)氐娜丝趯?dǎo)入能力。如果人口導(dǎo)入的能力弱，那么去庫存也會比較困難。只有把握這三個變量，后續(xù)在企業(yè)層面的去庫存才會有的放矢、游刃有余。

對于上海房地產(chǎn)市場來說，一方面，“面粉貴過面包”，拿地價格過高;另一方面，由此開發(fā)商被迫只能集中在環(huán)上海區(qū)域，客戶大多來自于上海外溢的客戶，這或許是上海房地產(chǎn)市場下一步要走的路。建議可以在環(huán)上海區(qū)域拿地，這樣的投資會更持續(xù)和穩(wěn)健。而到一些三四線城市進(jìn)行投資，可能會比較困難，經(jīng)營壓力也會比較大。

對于旭輝來說，著力打造環(huán)上海一小時經(jīng)濟(jì)圈的項(xiàng)目。過去旭輝設(shè)有蘇南事業(yè)部，昆山、太倉等都?xì)w為蘇南事業(yè)部，現(xiàn)在則完全歸入上海事業(yè)部。部門結(jié)構(gòu)伴隨房地產(chǎn)市場趨勢的變化，根據(jù)客戶群和需求端的導(dǎo)向變化。