文/吳延（上海）

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宅地使用權(quán)到期可暫不繳納出讓金

文/吳延（上海）

日前，溫州曝“20年宅地使用權(quán)到期后續(xù)期需繳納數(shù)十萬出讓金”，引起社會熱議。溫州的土地使用權(quán)續(xù)期問題雖然是個(gè)案，但加劇了人們對宅地使用權(quán)年限的關(guān)注，以及土地使用權(quán)到期時(shí)是否繳納高額土地出讓金的擔(dān)憂。當(dāng)初土地管理法律對此留下的“天窗”，已經(jīng)到了不得不彌補(bǔ)的地步。

根據(jù)《物權(quán)法》“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行》“土地使用權(quán)期滿土地使用者可以申請續(xù)期，需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金”的規(guī)定，“自動(dòng)續(xù)期”和“支付土地使用權(quán)出讓金”是繼續(xù)使用宅地的必要條件。問題在于應(yīng)該繳納多少出讓金，法律沒有規(guī)定，讓人無所適從。其實(shí)現(xiàn)在來研究土地使用權(quán)續(xù)期問題也并不晚，在筆者看來，最重要的是要把握好處理問題的基本原則。首先，宅地使用權(quán)的續(xù)期問題涉及千家萬戶，關(guān)系到老百姓安居樂業(yè)的基本需求，而國有土地又屬于全體人們所有，應(yīng)當(dāng)采取“多予少取、放活普惠”的方式讓利于民、藏富于民。其次，要充分注意房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，不能因宅地使用權(quán)續(xù)期需繳納出讓金而對樓市造成明顯影響。再次，要踐行依法治國的理念，盡快修改土地管理法律法規(guī)，給社會以穩(wěn)定的預(yù)期。

根據(jù)以上原則，筆者認(rèn)為，對宅地建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，凡是繼續(xù)用于居住的，可以不繳納出讓金，凡是用于出租或其他經(jīng)營獲取收益的，可以適當(dāng)提高住房綜合稅（也可以不提高），仍然可以不繳納出讓金，只有涉及住房轉(zhuǎn)讓、抵押后處置的，才按照住房所在地的基準(zhǔn)地價(jià)50%繳納出讓金。這樣能夠讓土地使用權(quán)續(xù)期問題平穩(wěn)過渡，有利于穩(wěn)定社會，穩(wěn)定人心。