文暉

幾大地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)多涉足首付貸業(yè)務(wù)，鏈家不例外，其它各種形式的“變形”亦不在少數(shù)，一旦有變，風(fēng)暴似乎不會(huì)小。

2016年2月24日晚間，一則新聞點(diǎn)爆各界：上海鏈家所有二手房房源全部下架。

更有媒體報(bào)道，鏈家自同日起停掉了所有金融產(chǎn)品，且上海市住建委要求鏈家下線金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨(dú)家代理的業(yè)務(wù)，并將調(diào)查結(jié)果及時(shí)向社會(huì)公布。

目前，涉事門店及相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格即日起被暫停。

隨后，風(fēng)暴眼越來越猛，又陷入理財(cái)產(chǎn)品涉嫌違規(guī)的風(fēng)波，讓鏈家金融背后潛藏的問題浮出水面。

冒險(xiǎn)

更大的追問是關(guān)于首付貸的。有報(bào)道分析稱，鏈家在購房者20%首付基礎(chǔ)上再擴(kuò)大一倍杠桿，將購房首付比例放大到了1：10，大大推動(dòng)了投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的熱情。

不僅如此，鏈家還通過發(fā)行P2P將短期資金引導(dǎo)到房地產(chǎn)行業(yè)，受此影響，鏈家理財(cái)平臺(tái)累計(jì)投資金額已達(dá)到180億元，已發(fā)放收益1.78億元，投資用戶人數(shù)超過了31萬人，人均投資金額超16萬元。

首付貸突然成眾矢之的。

所謂首付貸，是指在購房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槠涮峁┭a(bǔ)助資金拆解，用于購房人放大購房杠桿，在一些房價(jià)上漲較快地區(qū)，首付貸的存在讓部分購房者的實(shí)際首付已降至10%。

鏈家隨即“自救”，對(duì)于首付貸，鏈家地產(chǎn)稱，在二手房交易業(yè)務(wù)中一直沒有首付貸服務(wù)。但在理財(cái)業(yè)務(wù)中，有一部分墊資產(chǎn)品，可用于首付，但這是“過橋”業(yè)務(wù)，不是首付貸。因?yàn)楝F(xiàn)在的二手房交易中，大部分是換房，如果一個(gè)客戶先買后賣，首付可能會(huì)有困難，這時(shí)他可以把自己要賣的房子暫時(shí)抵押給鏈家，鏈家理財(cái)平臺(tái)通過P2P業(yè)務(wù)為其提供短期周轉(zhuǎn)資金。當(dāng)有人買他的房子時(shí)，買方支付的房款即可幫解除抵押并償還首付墊資，所以，這一業(yè)務(wù)一般周期很短，多在3個(gè)月以內(nèi)，最長6個(gè)月，不是一些人理解的貸款時(shí)間很長的首付貸。

此外，鏈家已于2月底停止了新房首付貸業(yè)務(wù)。截至2月底，新房信用貸（首付貸）累計(jì)發(fā)放了不到3個(gè)億，目前在途余額1.2億。

風(fēng)險(xiǎn)

利益的誘惑固然大，但金融游戲的蠱惑也不容小覷。

據(jù)悉，鏈家金融包含鏈家理財(cái)、融信按揭（北京中融信擔(dān)保）、理房通三部分。其中，鏈家理財(cái)則依托鏈家集團(tuán)的房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，線上對(duì)接投資理財(cái)需求的投資人，線下對(duì)接在鏈家辦理購房業(yè)務(wù)的業(yè)主，首創(chuàng)“房產(chǎn)買賣——支付——理財(cái)”的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式。理房通則是鏈家集團(tuán)旗下定位于全國房屋資金擔(dān)保支付的第三方支付平臺(tái)，性質(zhì)類似于阿里巴巴集團(tuán)旗下的支付寶。理房通也是目前國內(nèi)第一家且唯一獲得中國人民銀行頒發(fā)的“支付業(yè)務(wù)許可證” 的房屋擔(dān)保支付平臺(tái)。

目前鏈家主要為賣房者和購房者提供金融服務(wù)，包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個(gè)人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通等，這些業(yè)務(wù)都屬于金融業(yè)務(wù)范疇。

這其中最讓人擔(dān)心和最大的風(fēng)險(xiǎn)無疑是杠桿。

進(jìn)入2016年樓市“高燒”：中央將房地產(chǎn)“去庫存”作為2016年五大任務(wù)后，一線城市房價(jià)開始瘋漲，連夜搶房模式再現(xiàn)。2016年2月，深圳新房成交均價(jià)每平方米48095元，同比增長72.12%。深圳的領(lǐng)跑效應(yīng)迅速蔓延至上海、北京，甚至南京、杭州等二線城市。

中歐陸家嘴國際金融研究員執(zhí)行副院長劉勝軍分析稱，長期以來，中國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在較大緩沖帶：高首付比例。但此輪房地產(chǎn)大漲背后，杠桿風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

截至2015年底，深圳個(gè)人住房貸款余額超過7000億，余額比京、滬分別高出1200多億和1300多億。而深圳7000億住房貸款僅對(duì)應(yīng)162萬套住房（含保障性住房），僅為北京（804萬套）、上海（998萬套）的20%和16%。

此外，與股災(zāi)類同的是，場(chǎng)外配資也開始蜂擁而至。鏈家地產(chǎn)給客戶提供的金融服務(wù)引發(fā)糾紛，無意中揭開了這一問題的蓋子。

目前有不少機(jī)構(gòu)都提供“首付貸”，有的P2P平臺(tái)甚至提供1/2首付全額的授信金額。如果我們還有些記憶力，應(yīng)該記得：2008年美國金融危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)拙褪恰按渭?jí)貸款”，即銀行向高風(fēng)險(xiǎn)的客戶以零首付方式發(fā)放房貸。顯然，杠桿比例越高，房價(jià)抗跌性越差，就越易引發(fā)恐慌性拋售甚至崩盤。

顯然，當(dāng)下各級(jí)政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫存，將首套房首付比例由30%降到了20%，這本身已經(jīng)是加了杠桿，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍通過場(chǎng)外配資、P2P等其它渠道，還有房屋中介做的一些如首付貸等產(chǎn)品（加杠桿），則可能會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

幾大房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)多涉足首付貸業(yè)務(wù)，鏈家不例外，其它各種形式的“變形”亦不在少數(shù)，一旦有變，風(fēng)暴似乎不會(huì)很小。

救險(xiǎn)

隨即，中國人民銀行行長周小川和副行長潘功勝3月12日就輿論關(guān)注的“首付貸”問題做出明確回應(yīng)：地產(chǎn)企業(yè)、地產(chǎn)中介自辦金融或與P2P合作向客戶提供首付貸的，將作為重點(diǎn)打擊對(duì)象予以清理整頓。他們所提供的首付貸產(chǎn)品增加了金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

周小川表示，一些P2P平臺(tái)對(duì)首付進(jìn)行貸款存在很多問題。首先是貸款資質(zhì)，“按理說他要從事某項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)該查詢是否按照規(guī)矩申請(qǐng)有關(guān)資格、符合資質(zhì)，像資本要求等規(guī)章制度”。其次，銀行應(yīng)該遵循“了解你的客戶”這一原則。如果客戶的首付來自借款，意味著該客戶借款和自有資本的比例實(shí)際上改變了，未來償債能力也發(fā)生變化。

人民銀行在這個(gè)問題上的態(tài)度是非常明確的，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)的資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)，而且這里面還存在著自我融資、自我擔(dān)保、搞資金池的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)或者與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)，所提供的首付貸產(chǎn)品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)中介是此類首付貸“場(chǎng)外配資”的重要一環(huán)。

據(jù)悉，央行會(huì)與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。