莊幼緋，盧為民，毛鷹翱，李 毅（上海市土地交易事務(wù)中心，上海 200003）

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土地市場(chǎng)景氣指數(shù)編制的探索與實(shí)踐 ?以上海土地市場(chǎng)為例

莊幼緋，盧為民，毛鷹翱，李 毅
（上海市土地交易事務(wù)中心，上海 200003）

摘 要：編制上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)是對(duì)上海土地市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警的重要手段?；诰皻庋h(huán)理論及基本規(guī)律，結(jié)合上海實(shí)際，提出影響上海土地市場(chǎng)景氣的指標(biāo)因素，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建上海土地市場(chǎng)當(dāng)前景氣指數(shù)、未來(lái)景氣指數(shù)和綜合景氣指數(shù)，并通過(guò)主客觀賦權(quán)法進(jìn)行賦權(quán)。實(shí)證結(jié)果表明，各指數(shù)的編制合理有效。在此之上進(jìn)一步建立上海土地市場(chǎng)景氣預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)，實(shí)證檢驗(yàn)表明系統(tǒng)設(shè)置較為準(zhǔn)確。當(dāng)市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱時(shí)，政府相關(guān)部門應(yīng)分別采取不同措施，確保市場(chǎng)在合理波動(dòng)范圍內(nèi)運(yùn)行。上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)和景氣預(yù)警系統(tǒng)需在未來(lái)實(shí)踐中不斷優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)；動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；指標(biāo)體系；景氣指數(shù)；編制方法；預(yù)警系統(tǒng)

加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警，是促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。2008年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)[2008]3號(hào)），明確提出“要建立健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度”。編制土地市場(chǎng)景氣指數(shù)，不僅是落實(shí)國(guó)家關(guān)于建立土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度的需要，也是對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警的重要手段。傳統(tǒng)的監(jiān)測(cè)指標(biāo)主要是價(jià)格指數(shù)，但價(jià)格指數(shù)易受供給側(cè)人為因素的干擾，難以反映土地運(yùn)行的真實(shí)情況，因此有必要建立一套能綜合反映土地市場(chǎng)運(yùn)行情況的指數(shù)體系。目前國(guó)內(nèi)外有關(guān)景氣指數(shù)的研究主要集中在兩方面：一是經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的中經(jīng)景氣指數(shù)、國(guó)家信息中心的綜合警情指數(shù)等；二是房地產(chǎn)景氣指數(shù)，如全國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)、中國(guó)房產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、臺(tái)灣房產(chǎn)景氣綜合指數(shù)等。但從總體來(lái)看，現(xiàn)有景氣指數(shù)或偏重于宏觀經(jīng)濟(jì)研究，或偏重于房產(chǎn)市場(chǎng)研究，針對(duì)城市土地市場(chǎng)景氣指數(shù)的研究還比較薄弱。

上海作為國(guó)際化大都市，長(zhǎng)期致力于建設(shè)高水平的土地要素交易平臺(tái)。近年來(lái)上海市委市政府提出了“五量調(diào)控”的土地新政，土地實(shí)行全生命周期管理，這就對(duì)上海土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警提出了更高要求。土地市場(chǎng)景氣指數(shù)是判斷土地市場(chǎng)運(yùn)行特征的重要依據(jù)，通過(guò)建立和應(yīng)用市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警模型，能真實(shí)反映市場(chǎng)波動(dòng)及市場(chǎng)熱度動(dòng)態(tài)變化，清楚歸納和概括出上海土地市場(chǎng)特有的運(yùn)行規(guī)律。有鑒于此，本文以上海為例，對(duì)上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)的編制進(jìn)行探索，以期促進(jìn)上海土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

1　土地市場(chǎng)景氣指數(shù)的內(nèi)涵及分類

1.1 內(nèi)涵

景氣的概念分廣義和狹義兩個(gè)范疇。廣義上的“景氣”是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的綜合性描述，用以說(shuō)明經(jīng)濟(jì)的活躍程度。狹義上的“景氣”是指經(jīng)濟(jì)周期中經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的階段，而不景氣則相應(yīng)地指經(jīng)濟(jì)收縮的階段。按照經(jīng)濟(jì)景氣的概念界定，土地市場(chǎng)景氣是對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行的總體活躍程度的描述，即所處繁榮、興旺、上升或蕭條、衰退、下降的程度。

指數(shù)的概念也包括廣義和狹義兩類。廣義的指數(shù)泛指所有研究社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象數(shù)量變動(dòng)的相對(duì)數(shù)用以表明現(xiàn)象在不同時(shí)間、不同空間、不同總體等相對(duì)變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。狹義上的指數(shù)是一種特殊的相對(duì)數(shù)，僅指不能直接相加的復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在數(shù)量是綜合變動(dòng)情況的相對(duì)數(shù)。

土地市場(chǎng)景氣一般借助景氣指數(shù)來(lái)進(jìn)行衡量。土地市場(chǎng)景氣指數(shù)是根據(jù)景氣指數(shù)編制的原理，選取多種反映土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)，采用一定的綜合方法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到綜合景氣指數(shù)，用以反映土地市場(chǎng)景氣狀況，并結(jié)合預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)，以更好地進(jìn)行土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和預(yù)警預(yù)報(bào)。在土地市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，由于住宅用地市場(chǎng)最具關(guān)注度和代表性，最能夠體現(xiàn)土地市場(chǎng)的景氣狀況，因此本文著重以住宅用地市場(chǎng)為對(duì)象來(lái)探討土地市場(chǎng)景氣指數(shù)。

1.2 分類

根據(jù)指數(shù)與土地市場(chǎng)發(fā)展的先后關(guān)系，土地市場(chǎng)景氣指數(shù)可分為當(dāng)前景氣指數(shù)、未來(lái)景氣指數(shù)和綜合景氣指數(shù)三類。

（1）當(dāng)前景氣指數(shù)

當(dāng)前景氣指數(shù)為同步指數(shù)。同步指數(shù)是描述研究對(duì)象當(dāng)前景氣狀態(tài)的統(tǒng)計(jì)值。土地市場(chǎng)當(dāng)前景氣指數(shù)主要反映土地市場(chǎng)當(dāng)前活動(dòng)的熱度情況，是由一組同步于市場(chǎng)當(dāng)前活動(dòng)的指標(biāo)合成而來(lái)。這些同步指標(biāo)的變化與市場(chǎng)變化基本同時(shí)發(fā)生，在市場(chǎng)景氣波動(dòng)達(dá)到峰（谷）時(shí)，同步指標(biāo)也同時(shí)出現(xiàn)波峰（谷）。當(dāng)前景氣指數(shù)是最能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)所處狀況的指數(shù)。

（2）未來(lái)景氣指數(shù)

未來(lái)景氣指數(shù)為先行指數(shù)。先行指數(shù)是描述研究對(duì)象下一期景氣狀態(tài)趨勢(shì)的統(tǒng)計(jì)值。土地市場(chǎng)未來(lái)景氣指數(shù)主要反映未來(lái)土地市場(chǎng)的景氣趨勢(shì)，是由一組領(lǐng)先于當(dāng)前指數(shù)的先行指標(biāo)所合成。這些先行指標(biāo)先于市場(chǎng)變化之前發(fā)生變化，并由于這些指標(biāo)的變化引起市場(chǎng)的變化。在市場(chǎng)景氣到達(dá)波峰（谷）之前，先行指標(biāo)就己經(jīng)到達(dá)波峰（谷）。未來(lái)景氣指數(shù)可用于預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

（3）綜合景氣指數(shù)

綜合景氣指數(shù)是當(dāng)前景氣指數(shù)和未來(lái)景氣指數(shù)按照一定權(quán)重比例進(jìn)行合成的合成指數(shù)，它不僅能代表當(dāng)前景氣指數(shù)的主要內(nèi)容，同時(shí)兼顧了未來(lái)景氣指數(shù)的超前預(yù)測(cè)性，是構(gòu)成市場(chǎng)景氣指標(biāo)體系的重要部分。

2　土地市場(chǎng)景氣的影響因素分析

從住宅用地市場(chǎng)的情況看，其主要影響因?yàn)榭梢苑譃橥獠恳蛩嘏c內(nèi)在因素兩個(gè)方面。

2.1 外部因素

結(jié)合已有研究和我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，土地市場(chǎng)景氣的外部影響因素主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、社會(huì)因素、房產(chǎn)市場(chǎng)等方面，如表1所示。

表1　土地市場(chǎng)景氣的影響因素及主要指標(biāo)Table 1 Influence factors and main index of land market prosperity

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因素

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)主要是指地區(qū)社會(huì)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)等。在宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)對(duì)未來(lái)有良好的預(yù)期，土地市場(chǎng)一般會(huì)出現(xiàn)供需雙旺、價(jià)格上升的現(xiàn)象，提升土地市場(chǎng)的景氣程度。與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使得居民收入不斷提高，增加了居民對(duì)改善性住房需求，同樣會(huì)促成土地市場(chǎng)的景氣。

（2）經(jīng)濟(jì)政策因素

經(jīng)濟(jì)政策因素主要是指貸款基準(zhǔn)利率、貨幣供應(yīng)量變化等。不同性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)政策對(duì)土地市場(chǎng)的影響方向不同，如寬松的貨幣政策會(huì)改善房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況，提升企業(yè)的拿地積極性，促使土地市場(chǎng)景氣度上升；又如房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，對(duì)土地市場(chǎng)的景氣程度產(chǎn)生抑制的效果。

（3）社會(huì)因素

社會(huì)因素主要是指城鎮(zhèn)化水平提高帶來(lái)的城市新增就業(yè)人口等指標(biāo)。城市新增就業(yè)人口的提高不僅擴(kuò)大了對(duì)城市居住用地的需求，同時(shí)也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度；另一方面，隨著城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加速，大規(guī)模城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的投資將提升原有土地的價(jià)值，助推土地市場(chǎng)愈發(fā)景氣。

（4）房產(chǎn)市場(chǎng)因素

房產(chǎn)市場(chǎng)因素主要涵蓋新增房產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模、租售價(jià)格、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額、證券市場(chǎng)地產(chǎn)股指數(shù)等。上述指標(biāo)分別從房產(chǎn)市場(chǎng)供需對(duì)比，以及房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠狀況、融資能力、市場(chǎng)預(yù)期等方面，對(duì)土地市場(chǎng)景氣程度構(gòu)成間接的帶動(dòng)作用，即土地市場(chǎng)出現(xiàn)景氣的可能性與房產(chǎn)市場(chǎng)的熱度呈正相關(guān)。

2.2 內(nèi)在因素

土地市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的內(nèi)部指標(biāo)也能反映土地市場(chǎng)整體的景氣狀況，包括交易規(guī)模、成交價(jià)格、市場(chǎng)需求量等。其中，土地的交易規(guī)模主要包括土地供應(yīng)幅數(shù)、供應(yīng)面積、成交幅數(shù)、成交面積等指標(biāo)。該類指標(biāo)通常能夠直接影響土地市場(chǎng)景氣程度，交易規(guī)模的增加說(shuō)明供需雙方對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)展均持看好態(tài)度，土地市場(chǎng)景氣度也就越高。土地的成交價(jià)格主要包括土地成交單價(jià)、成交總價(jià)、溢價(jià)率等指標(biāo)。土地的成交價(jià)格是反映土地市場(chǎng)冷暖的重要標(biāo)志，成交價(jià)格的上漲說(shuō)明市場(chǎng)需求方認(rèn)為后市仍有較大發(fā)展?jié)摿?，市?chǎng)活躍度也較高。土地的市場(chǎng)需求量主要包括參與競(jìng)買人數(shù)、土地市場(chǎng)網(wǎng)站訪問(wèn)數(shù)等指標(biāo)。此類指標(biāo)反映了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注程度，從側(cè)面體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)后期的信心。

3　上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)編制方法探討

基于上海土地市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)編制應(yīng)以實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)為目標(biāo)，以景氣循環(huán)理論為基礎(chǔ)，以上海土地交易數(shù)據(jù)為樣本，以科學(xué)的編制方法和指數(shù)模型，通過(guò)指標(biāo)體系構(gòu)建、數(shù)據(jù)處理、權(quán)重設(shè)計(jì)、模型構(gòu)建來(lái)實(shí)施編制。

3.1 指標(biāo)體系構(gòu)建

為了使土地市場(chǎng)景氣的影響因素能夠進(jìn)一步量化，遵循可獲得性、重要性、廣覆蓋性等原則，對(duì)反映土地市場(chǎng)景氣的指標(biāo)進(jìn)行篩選，并根據(jù)景氣指數(shù)的分類，將指標(biāo)劃分為同步指標(biāo)和先行指標(biāo)兩類。同步指標(biāo)主要包括住宅用地成交幅數(shù)、成交面積、成交樓面地價(jià)、溢價(jià)率、地塊競(jìng)買人數(shù)和土地市場(chǎng)網(wǎng)站訪問(wèn)量等6個(gè)指標(biāo)，此類指標(biāo)主要由影響土地市場(chǎng)景氣的內(nèi)部因素構(gòu)成，其變化與市場(chǎng)景氣變化基本同步發(fā)生，因此作為當(dāng)前景氣指數(shù)的組成部分。先行指標(biāo)主要包括國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、人民幣貸款基準(zhǔn)利率、貨幣供應(yīng)量（M2）、房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積、房屋交易面積、新增商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額、開(kāi)發(fā)商信心指數(shù)、出讓人信心指數(shù)等11個(gè)指標(biāo)，除信心指數(shù)外，此類指標(biāo)主要由影響土地市場(chǎng)景氣的外部因素構(gòu)成，其變化通常先于市場(chǎng)景氣變化發(fā)生，因此作為未來(lái)景氣指數(shù)的組成部分。

3.2 數(shù)據(jù)處理

為了使指標(biāo)統(tǒng)計(jì)更加科學(xué)，本文通過(guò)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、基期確定、季節(jié)調(diào)整、上升趨勢(shì)調(diào)整等步驟對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化：由于指標(biāo)體系分別由工作量、資金、價(jià)值量和實(shí)物量等指標(biāo)構(gòu)成，其計(jì)量單位不同，無(wú)法直接相加平均，須對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理。

基期確定：基期確定一般需遵循三點(diǎn)：一是選擇與市場(chǎng)發(fā)展比較平衡的時(shí)期，以便增強(qiáng)景氣指數(shù)對(duì)比的可信度；二是考慮統(tǒng)計(jì)資料的銜接，提高前后數(shù)據(jù)對(duì)比的合理性；三是根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)判斷基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期。基于以上考慮，本研究的上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)以2009年1季度為基期。

季節(jié)調(diào)整：由于月度或季度間的經(jīng)濟(jì)指數(shù)不能直接比較，為了較好地反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在年內(nèi)的基本發(fā)展趨勢(shì)，需要在處理月度、季度數(shù)據(jù)時(shí)加強(qiáng)季節(jié)調(diào)整。

上升趨勢(shì)調(diào)整：由于指標(biāo)體系中的價(jià)格指標(biāo)因人民幣升值等因素，一般呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，不利于指數(shù)的真實(shí)反映，因此通過(guò)PPI消除法或模型公式來(lái)調(diào)整上升趨勢(shì)因素。

3.3 權(quán)重設(shè)計(jì)

權(quán)重設(shè)計(jì)的目的在于運(yùn)用權(quán)重系數(shù)來(lái)合理調(diào)整不同指標(biāo)對(duì)土地市場(chǎng)的影響程度。本研究結(jié)合使用德?tīng)柗品ê椭鞒煞址治龇ǎ粗骺陀^賦權(quán)法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)。根據(jù)指標(biāo)構(gòu)成的復(fù)雜程度，對(duì)5個(gè)分指數(shù)的合成采取了德?tīng)柗品ǎ瑢?duì)分指數(shù)內(nèi)部采取了德?tīng)柗品ê椭鞒煞莘治龇ㄏ嘟Y(jié)合的方式，即先根據(jù)主成份分析法，得到一組指標(biāo)的初始權(quán)重，再邀請(qǐng)專家進(jìn)行打分，給出另一組初始權(quán)重，通過(guò)兩者比較并加以修正調(diào)整，最終得出上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)指標(biāo)權(quán)重，如表2所示。

表2　上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)指標(biāo)及權(quán)重Table 2 Indicators and weight of prosperity index of Shanghai land transaction market

3.4 模型構(gòu)建

目前常用的景氣指數(shù)編制主要有擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)兩種，擴(kuò)散指數(shù)多用于定性分析景氣波動(dòng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的判斷，而合成指數(shù)多用于定量分析景氣變動(dòng)程度大小及速度快慢。編制上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)采用的是合成指數(shù)編制方法，由當(dāng)前景氣指數(shù)和未來(lái)景氣指數(shù)按照一定權(quán)重比例合成。編制合成指數(shù)的方法及其具體計(jì)算步驟如下：

（1）設(shè)指標(biāo)Yij(t)為第j指標(biāo)組的第i個(gè)指標(biāo)，j=1,2分別代表先行、同步指標(biāo)組，i=1,2,…,kj是組內(nèi)指標(biāo)的序號(hào)，kj是第j指標(biāo)組的指標(biāo)個(gè)數(shù)。則Yij(t)的對(duì)稱變化率Cij(t)為：

（2）為了防止變動(dòng)幅度大的指標(biāo)在合成指數(shù)中取得支配地位，各指數(shù)的對(duì)稱化率Cij(t)都要進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。

首先求標(biāo)準(zhǔn)化因子Aij：

然后用Aij將Cij(t)標(biāo)準(zhǔn)化，得到標(biāo)準(zhǔn)化變化率Sij(t)：

再求出先行、同步二組指標(biāo)的組內(nèi)、組間平均變化率，使得二類指數(shù)可比。

（3）求出先行、同步指標(biāo)組的平均變化率Rj(t)：

其中記同步指標(biāo)的R2(t)為P(t)。

（4）求標(biāo)準(zhǔn)化平均變化率Vj(t)：

最后選定基期，計(jì)算其余年各季度的動(dòng)態(tài)相對(duì)數(shù)，即合成分類景氣指數(shù)。

（5）令I(lǐng)j(1)=100，則分類景氣指數(shù)為：

綜合景氣指數(shù)是指各分類景氣指數(shù)加權(quán)平均后所得到的總體指數(shù)CIj(t)，用百分?jǐn)?shù)表示。

計(jì)算公式：

其中，CIj(t)為第t季度的綜合景氣指數(shù)；W為經(jīng)過(guò)調(diào)整計(jì)算的一種不變權(quán)重。

本文中，當(dāng)前景氣指數(shù)由市場(chǎng)熱度指數(shù)、土地供應(yīng)指數(shù)2個(gè)分指數(shù)合成；未來(lái)景氣指數(shù)由宏觀形勢(shì)指數(shù)、房產(chǎn)形勢(shì)指數(shù)、市場(chǎng)信心指數(shù)3個(gè)分指數(shù)合成。經(jīng)計(jì)算，各指數(shù)表達(dá)式如下：

A.當(dāng)前景氣指數(shù)=市場(chǎng)熱度指數(shù)×62%+土地供應(yīng)指數(shù)×38%

B.未來(lái)景氣指數(shù)=宏觀形勢(shì)指數(shù)×30%+房產(chǎn)形勢(shì)指數(shù)×30%+市場(chǎng)信心指數(shù)×40%

C.綜合景氣指數(shù)=當(dāng)前景氣指數(shù)×57%+未來(lái)景氣指數(shù)×43%

3.5 實(shí)證檢驗(yàn)

根據(jù)上文得出的上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)的模型公式，分別生成了2009年1季度至2014年4季度當(dāng)前景氣指數(shù)和未來(lái)景氣指數(shù)，并以此為基礎(chǔ)合成上海土地市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)，結(jié)果如圖1和圖2所示。

圖1　上海土地市場(chǎng)當(dāng)前景氣指數(shù)和未來(lái)景氣指數(shù)Fig.1 Current and future prosperity index of Shanghai land market

圖2　上海土地市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)Fig.2 Comprehensive prosperity index of Shanghai land market

通過(guò)將上海土地市場(chǎng)當(dāng)前景氣指數(shù)的測(cè)算結(jié)果與土地市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行比對(duì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前景氣指數(shù)與土地市場(chǎng)的實(shí)際波動(dòng)擬合度較高。再將未來(lái)景氣指數(shù)與當(dāng)前景氣指數(shù)的波峰和波谷進(jìn)行比對(duì)，運(yùn)用SPSS軟件對(duì)最終計(jì)算出的兩個(gè)指數(shù)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，結(jié)果顯示，未來(lái)景氣指數(shù)對(duì)當(dāng)前景氣指數(shù)先行2期（即6個(gè)月）的時(shí)差相關(guān)系數(shù)較高，達(dá)0.765，表明其具有較好的先行性。通過(guò)對(duì)疊合部分進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)未來(lái)景氣指數(shù)的峰谷特征與當(dāng)前景氣指數(shù)的表現(xiàn)較為一致，符合景氣循環(huán)的一般規(guī)律，未來(lái)景氣指數(shù)基本能夠?qū)Ξ?dāng)前景氣指數(shù)的走向變化給出較好的預(yù)測(cè)信號(hào)。以上表明上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)的編制具有一定的合理性和準(zhǔn)確性。

4　上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)的預(yù)警應(yīng)用

景氣指數(shù)通常可用于監(jiān)測(cè)預(yù)警。土地市場(chǎng)預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)是反映土地市場(chǎng)波動(dòng)方向和幅度的指示器，通過(guò)分析綜合景氣指數(shù)的具體走向來(lái)劃分合理的預(yù)警信號(hào)區(qū)間和臨界值，從而對(duì)土地市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行有效預(yù)警。

4.1 預(yù)警信號(hào)燈設(shè)置

借鑒交通管制信號(hào)標(biāo)識(shí)方法設(shè)置預(yù)警信號(hào)，將土地市場(chǎng)景氣狀況予以生動(dòng)的表示，對(duì)不同的景氣狀況發(fā)出紅、黃、綠、淺藍(lán)、藍(lán)五種燈號(hào)，各燈號(hào)指示的含義及應(yīng)對(duì)措施如表3所示。

表3　土地市場(chǎng)景氣狀況預(yù)警信號(hào)燈設(shè)置Table 3 Settings of warning signal of prosperity of land market

4.2 預(yù)警臨界值的確定

結(jié)合上海市土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)積累情況，首先剔除綜合景氣指數(shù)中過(guò)高或過(guò)低的異常值，隨后計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)的平均值，以此作為該項(xiàng)指標(biāo)的中心線。最后，根據(jù)景氣循環(huán)設(shè)置區(qū)間的經(jīng)驗(yàn)值，按40%、20%、10%的比例劃分各臨界值區(qū)間。

4.3 預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)的應(yīng)用

以2009年1季度至2014年4季度上海土地市場(chǎng)為例，通過(guò)綜合景氣指數(shù)的實(shí)證分析，結(jié)果如圖3。預(yù)警信號(hào)燈顯示：2009年3季度到2010年1季度，綜合景氣指數(shù)處于偏熱區(qū)間；2011年4季度到2012年1季度，綜合景氣指數(shù)處于偏冷區(qū)間；2013年4季度到2014年1季度，綜合景氣指數(shù)處于正常略偏熱區(qū)間；2014年4季度到2015年1季度，綜合景氣指數(shù)處于正常區(qū)間。總體來(lái)看，實(shí)證結(jié)果與土地市場(chǎng)歷史表現(xiàn)狀況比較吻合，區(qū)間劃分較為合理，表明預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)設(shè)置比較準(zhǔn)確。

圖3　上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)Fig.3 Warning system of Shanghai land market

5　上海土地市場(chǎng)景氣異常狀況應(yīng)對(duì)預(yù)案

當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)冷或過(guò)熱等極端情況時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)措施予以應(yīng)對(duì)，以保障市場(chǎng)在合理的波動(dòng)范圍內(nèi)平穩(wěn)運(yùn)行。

5.1 市場(chǎng)過(guò)熱的應(yīng)對(duì)措施

當(dāng)土地市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，可考慮從三個(gè)方面應(yīng)對(duì)：一是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，適度加大供地規(guī)模，適時(shí)加快供地節(jié)奏。規(guī)土部門應(yīng)科學(xué)編制住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)對(duì)外發(fā)布，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；做好土地出讓的前期工作，尤其要加快規(guī)劃和動(dòng)拆遷等工作，地塊成熟即行推出；進(jìn)一步優(yōu)化土地審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限，提高審批效率，加快供地節(jié)奏。二是加強(qiáng)交易過(guò)程監(jiān)管，避免價(jià)格不合理波動(dòng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成的沖擊。規(guī)土部門應(yīng)在土地出讓前切實(shí)做好入市研判，合理確定出讓底價(jià)，避免溢價(jià)過(guò)高；應(yīng)根據(jù)規(guī)劃合理設(shè)定出讓地塊的范圍、面積，避免出讓總價(jià)過(guò)高；應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)采取有競(jìng)價(jià)招標(biāo)和帶規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、帶功能使用要求、帶基礎(chǔ)設(shè)施條件出讓等方式，有效控制出讓價(jià)格；應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)，形成合理的市場(chǎng)預(yù)期。三是加強(qiáng)需求管理，有效抑制不合理的投資、投資需求。相關(guān)部門應(yīng)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位；實(shí)行較為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，合理增加投資、投機(jī)性購(gòu)房的購(gòu)房成本；發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，健全和加強(qiáng)個(gè)人在保有和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)等不同環(huán)節(jié)的稅收征管。

5.2 市場(chǎng)過(guò)冷的應(yīng)對(duì)措施

當(dāng)土地市場(chǎng)過(guò)冷時(shí)，可從以下方面應(yīng)對(duì)：一是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在供地節(jié)奏和規(guī)模上，加強(qiáng)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，根據(jù)不同區(qū)域市場(chǎng)的需求變化，適當(dāng)放緩供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，防止部分已出現(xiàn)趨冷態(tài)勢(shì)的區(qū)域市場(chǎng)，因供應(yīng)量過(guò)大而使得市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)一步惡化；在地塊選擇上，當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，可選取一些優(yōu)質(zhì)地塊加快供應(yīng)，以提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。二是加強(qiáng)交易過(guò)程監(jiān)管，避免大面積低價(jià)成交甚至流標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生。規(guī)土部門需對(duì)出讓地塊加強(qiáng)研判，通過(guò)加大招商力度、運(yùn)用預(yù)申請(qǐng)制度等方式，有效把控市場(chǎng)，防止出現(xiàn)流拍而影響市場(chǎng)信心；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)交易過(guò)程的全程監(jiān)控，重點(diǎn)關(guān)注競(jìng)買人數(shù)較少甚至為零的地塊并采取必要的干預(yù)措施，避免因無(wú)人申請(qǐng)出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象引起市場(chǎng)預(yù)期的進(jìn)一步惡化。三是加強(qiáng)住房市場(chǎng)供需管理，合理刺激房產(chǎn)市場(chǎng)有效復(fù)蘇。財(cái)稅部門可降低住房信貸利率水平，以及房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)，降低購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房需求；房管部門可優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

6 結(jié)束語(yǔ)

本文根據(jù)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)構(gòu)建原理，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析方法，從上海土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)入手，構(gòu)建了上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)和監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，以期為分析上海土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)提供決策支持。實(shí)證分析結(jié)果表明，本文所構(gòu)建的上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)體系具有一定的有效性和實(shí)用性，較為客觀真實(shí)地反映了上海土地市場(chǎng)的即時(shí)發(fā)展態(tài)勢(shì)，同時(shí)對(duì)未來(lái)3～6個(gè)月的土地市場(chǎng)景氣情況進(jìn)行一定預(yù)測(cè)。在此基礎(chǔ)上構(gòu)建的上海土地市場(chǎng)綜合景氣預(yù)警系統(tǒng)具有較好的預(yù)警作用，當(dāng)市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱時(shí)，政府相關(guān)部門可采取不同措施，保障上海土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行和健康發(fā)展。

同時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意到，由于土地市場(chǎng)是變動(dòng)的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等環(huán)境因素發(fā)生變化時(shí)，部分指標(biāo)的性質(zhì)可能會(huì)發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)在持續(xù)關(guān)注土地市場(chǎng)影響因素的變化和指數(shù)運(yùn)用情況的同時(shí)，適時(shí)調(diào)整指標(biāo)體系。此外，由于本文中各指標(biāo)的權(quán)重是結(jié)合主成分分析法和德?tīng)柗品ù_定的，在市場(chǎng)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)效用下降時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修正。而預(yù)警系統(tǒng)的信號(hào)設(shè)置則需通過(guò)實(shí)踐來(lái)驗(yàn)證其合理性，在實(shí)踐中不斷進(jìn)行優(yōu)化，使預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)進(jìn)一步完善，方能更好地進(jìn)行土地市場(chǎng)的監(jiān)控和預(yù)測(cè)。

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The investigation and application of the establishment of the prosperity index for land transaction markets:The Shanghai case study

ZHUANG You-Fei,LU Wei-Min,MAO Ying-Ao,LI Yi
(Shanghai Land Transaction Center,Shanghai 200003,China)

Abstract:The establishment of the Shanghai land market prosperity index provides an important means of monitoring and early warning,in the Shanghai land market.Based on the business cycle theory and the reality of Shanghai,this article proposes some index factors affecting the land market situation in Shanghai.It then constructs the prosperity index at present and for a future date,from which it synthesizes the prosperity index for the Shanghai land market.The objective and subjective synthetic approach is used to determine the weightage of each factor.The empirical results thus obtained ensure that the establishment of each index is reasonable and effective.Then,the prosperity warning signal system of the Shanghai land market is further strengthened and tested.The empirical test proves that the system settings are fairly accurate.When the land market is too ‘cold’ or too ‘hot’,the relevant government departments can take appropriate measures to ensure that the operation of the land market stays within a rational fluctuation range.The prosperity index and the prosperity warning signal system of the Shanghai land market will continue to be constantly optimized in the future.

Key words:land market;trends monitoring;index system;prosperity index;establishment method;warning system

基金項(xiàng)目:上海市土地交易事務(wù)中心2014年度科研課題“上海土地市場(chǎng)景氣指數(shù)和監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)研究”(SLTC2014002)

作者簡(jiǎn)介:莊幼緋(1970-),女,碩士,高級(jí)經(jīng)濟(jì)師,上海市土地交易事務(wù)中心主任,主要從事土地管理研究.

修訂日期:2016-02-10

收稿日期:2016-02-04

doi:10.3969/j.issn.2095-1329.2016.01.002

中圖分類號(hào)：F293.27

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：2095-1329(2016)01-0004-05

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