肖玥

摘 要：時(shí)下，伴隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也越來越迅速，這一行業(yè)的進(jìn)步也給商業(yè)銀行帶來了商業(yè)機(jī)會(huì)。然而，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)研究并沒有確切的描述，因此房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)走向并不明朗。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的原因，增大了商業(yè)銀行給其進(jìn)行貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。根據(jù)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)概述，重點(diǎn)分析商業(yè)銀行給房地產(chǎn)公司進(jìn)行貸款時(shí)所存在風(fēng)險(xiǎn)的幾種體現(xiàn)模式。并且根據(jù)這種模式的結(jié)構(gòu)特色，提出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；信息

一、信息不對(duì)稱下我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1.銀行貸款依賴型的融資結(jié)構(gòu)

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展過程中，在信息化交流的市場(chǎng)上，銀行對(duì)房地產(chǎn)的作用越來越重要，銀行所提供的經(jīng)濟(jì)是維系房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的有力保障。就目前來說，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金基本由銀行貸款、自籌資金以及其他資金三方面構(gòu)成，它們可以說是維系整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)作的全部資金來源。自籌資金，一般來說房地產(chǎn)商只會(huì)負(fù)責(zé)其中百分之五十左右，剩余的則由施工單位自行解決，而施工單位的資金基本源于銀行貸款。再分析一下其他資金，它占據(jù)3種資金總和的百分之四十左右的份額，而建筑定金就會(huì)用去其百分之八十以上的資金，與此同時(shí)，建筑定金的百分之六十以上也都源于銀行貸款。因此，綜合分析，在房地產(chǎn)投資上銀行貸款占據(jù)著最主要的位置。由于市場(chǎng)信息缺乏，所以銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。

2.銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)如今，銀行在進(jìn)行委托代理的過程中存在不少問題：相關(guān)信息缺乏同步性、層級(jí)關(guān)系的復(fù)雜性以及完善的銀行管理和監(jiān)控等層面的欠缺性。特別是在房地產(chǎn)金融行業(yè)，一些商業(yè)銀行單方面謀求業(yè)務(wù)的提升，在審核客戶貸款資質(zhì)的時(shí)候缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，進(jìn)而造成了兩者之間不平衡的發(fā)展關(guān)系，增添了銀行的整體貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前，某些房地產(chǎn)不法分子勾結(jié)內(nèi)部員工，采用聯(lián)合欺騙的手段進(jìn)行金融貸款，增添了一系列的金融風(fēng)險(xiǎn)，是造成我國(guó)信貸損失的主要來源。這也將銀行在操作信貸流程方面的弊端也暴露無遺。

3.“假按揭”現(xiàn)象

“假按揭”，是指申請(qǐng)貸款的人和開發(fā)商相互勾結(jié)，虛報(bào)材料，進(jìn)而在銀行申請(qǐng)貸款進(jìn)行套現(xiàn)的行為。申貸體制的漏洞是造成這一現(xiàn)象的罪魁禍?zhǔn)?，因?yàn)殂y行有著近乎苛刻的房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求和較為寬松的個(gè)人住房貸款要求。對(duì)銀行來說，這種現(xiàn)象會(huì)占用銀行多數(shù)資金，也對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量造成直接影響，容易形成不良資產(chǎn)，增添銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“假按揭”對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展來說毫無幫助，它僅僅使得市場(chǎng)呈現(xiàn)出海市蜃樓般的繁華。當(dāng)然，這一現(xiàn)象也充分暴露了房地產(chǎn)公司缺乏基本的道德素養(yǎng)。而造成該現(xiàn)狀發(fā)生的最大原因，便是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)政府或者銀行尋求幫助的時(shí)候，隱瞞了該房地產(chǎn)企業(yè)的一些重要信息，這種欺瞞行為，會(huì)成為嚴(yán)重影響房地產(chǎn)公司穩(wěn)健和諧成長(zhǎng)的障礙。

4.抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)近幾年逐步擴(kuò)大了房產(chǎn)信貸規(guī)模，但與之俱來的是增加了信貸風(fēng)險(xiǎn)，而違約情況也相應(yīng)的增加不少。為了遏制此現(xiàn)象的繼續(xù)發(fā)展，規(guī)避相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行在審核客戶貸款資質(zhì)更加嚴(yán)格的同時(shí)，也要求個(gè)人和開發(fā)商申請(qǐng)房產(chǎn)信貸，都得提供相應(yīng)的抵押才能正常放貸。盡管如此，某些借貸者仍然會(huì)提供虛假的經(jīng)濟(jì)收入、信用和抵押物等信息，給銀行收回貸款帶來了諸多不確定性甚至無法收回，增添了其信貸風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，中國(guó)房產(chǎn)金融市場(chǎng)上有著一系列不道德現(xiàn)象：虛報(bào)經(jīng)濟(jì)情況、重復(fù)抵押以及提供虛假信息等。從08年的全球次貸危機(jī)可以看出，個(gè)人房貸也是一種高風(fēng)險(xiǎn)的信貸業(yè)務(wù)，銀行應(yīng)該加強(qiáng)在個(gè)人信貸方面的管理，降低風(fēng)險(xiǎn)。

5.房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

虛假信息在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的不斷飆升，迫使銀行不得不要求房地產(chǎn)公司在進(jìn)行借貸業(yè)務(wù)的時(shí)候，必須提供相應(yīng)的抵押才能正常放貸。以此同時(shí)，抵押物的價(jià)值直接決定了房地產(chǎn)公司能獲得的貸款額度，然而，實(shí)際房地產(chǎn)商所提供抵押物的真實(shí)價(jià)值通常無法準(zhǔn)確評(píng)估。所以，在無法獲取真實(shí)信息的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)商借此大肆開發(fā)房產(chǎn)，進(jìn)而不斷向銀行借貸，這就促使房?jī)r(jià)不斷上漲，甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)每年有近10%增幅的現(xiàn)象。由于此類情況的不斷發(fā)生，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的價(jià)值就表現(xiàn)得異常虛高，進(jìn)而促成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于異?！胺比A”的迷霧之中。隨著時(shí)間不斷推移，這片迷霧終會(huì)被吹散，一旦迷霧散開，房地產(chǎn)商在銀行的抵押物大幅縮水，接踵而至的就是銀行面臨的巨大經(jīng)濟(jì)損失。另外，因?yàn)榉偶偕仙?，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的資金貸款率也會(huì)慢慢增加。正是由于銀行的這種變化，給本就資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)帶去更大的困擾。在極端情況下，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人極有可能攜款逃跑，給銀行造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。而從另外一個(gè)角度分析，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行融資的方式，也是國(guó)內(nèi)融資手段尚不完善的反應(yīng)。

二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的信息不對(duì)稱產(chǎn)生的原因

1.企業(yè)與銀行之間的信息不對(duì)稱

在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，銀行的獲利情況直接取決于所投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小以及貸款利率的高低。在進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)融資的時(shí)候，銀行主要面臨兩點(diǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：首先，在進(jìn)行市場(chǎng)融資的時(shí)候，由于銀行掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息相對(duì)匱乏，無法準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)公司的真實(shí)運(yùn)行情況，因此無法為其給出明確的貸款額度。這就給銀行投資房地產(chǎn)帶來了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)年累月，信貸風(fēng)險(xiǎn)的雪球只會(huì)越滾越大。此外，房地產(chǎn)公司為獲取更多的銀行貸款，也會(huì)有意隱瞞所存在的一系列弊端，以期提升它的價(jià)值繼而可以從銀行獲取更多的資金。與此同時(shí)，在成功獲得銀行的貸款之后，為謀求更多的利益，房地產(chǎn)公司在向銀行匯報(bào)財(cái)務(wù)信息時(shí)也會(huì)有所保留。在上述情況的綜合作用下，在進(jìn)行房地產(chǎn)融資的過程中，商業(yè)銀行的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增加了許多，同時(shí)某些房地產(chǎn)公司丑陋的不道德形象也是暴露無遺，也使得國(guó)內(nèi)本就不太規(guī)范的融資市場(chǎng)更加混亂不堪。

2.住房消費(fèi)者與銀行以及銀行內(nèi)部成員之間

在住房貸款方面，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來源有：

一方面，在進(jìn)行住房貸款申請(qǐng)環(huán)節(jié)過程中，銀行無法僅僅根據(jù)核實(shí)貸款者單方面提供的工作類別、經(jīng)濟(jì)來源等信息，從而較為準(zhǔn)確的對(duì)客戶的資信水平進(jìn)行評(píng)估，常常僅按照社會(huì)平均資信情況來設(shè)定貸款要求，這樣一來，部分信譽(yù)等級(jí)較高的客戶不得不因?yàn)檩^高的信貸開銷而放棄申貸。與此同時(shí)，部分信譽(yù)等級(jí)較低的客戶會(huì)因?yàn)檩^低的信貸開銷選擇申貸。

另一方面，由于我國(guó)商業(yè)銀行普遍存在多級(jí)代理的現(xiàn)象，這中間就會(huì)出現(xiàn)信息的不對(duì)稱的問題，同時(shí)，由于業(yè)務(wù)員對(duì)其有著諸多的主觀性，對(duì)借貸者信息的準(zhǔn)確性無法全面核實(shí)，如此便給開發(fā)商和銀行員工提供了謀求非法利益的溫床。這其實(shí)是由于道德風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)的信息不對(duì)稱，通常是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不健全；但是最重要的是該行業(yè)市場(chǎng)體系還存在很多缺陷，是明顯的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

同時(shí)，有關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，信息披露不完全，讓市場(chǎng)交易主體取得信息的代價(jià)過高，并且存在一些行為主體的信用尤其是道德問題，容易造成博弈的其他方無法取得可靠的信息資源。

三、政策建議

為保障我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，則需著力解決金融市場(chǎng)上所存在的信息不對(duì)稱問題。對(duì)此，提出如下可行性方案：

首先，銀行應(yīng)該徹底放棄對(duì)房地產(chǎn)公司的單向融資支助辦法，這樣不僅銀行面臨的市場(chǎng)危機(jī)大，而且這對(duì)于房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展也是極為不利的。所以，針對(duì)這一形式，我國(guó)應(yīng)該學(xué)習(xí)外國(guó)的融資手段，給房地產(chǎn)的融資提供多種選擇。

其次，商業(yè)銀行自身也應(yīng)該加強(qiáng)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷意識(shí)，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行正確估價(jià)。除此之外，還需要對(duì)需要進(jìn)行貸款的房地產(chǎn)單位進(jìn)行審核，只有審核過關(guān)的才有資格獲得銀行的貸款。在這個(gè)過程中，不但需要商業(yè)銀行加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控，而且對(duì)于商業(yè)銀行自身所存在的問題，也需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

最后，商業(yè)銀行還需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款人的信息進(jìn)行進(jìn)一步的確認(rèn)，開啟信用制度的模式，從而有效避免信息弱化對(duì)融資過程所造成不良影響。除此之外，銀行還需要全面掌握好住房抵押貸款信息庫(kù)、個(gè)人信息資料庫(kù)以及個(gè)人信用檔案的資料。這也可以為商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行順利融資提供有效的依據(jù)。

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