吳璟

國內(nèi)外不少學(xué)者在分析近年來中國住房市場調(diào)控政策效果時，都曾發(fā)現(xiàn)“過度反應(yīng)”現(xiàn)象：“限購”等抑制性政策出臺伊始通常會導(dǎo)致市場的急劇反應(yīng)（如價(jià)格顯著下跌），但這種反應(yīng)很快大幅緩解。這其中一個重要因素是，“狡猾”的市場參與者們總是能找到“中和”調(diào)控措施的應(yīng)對之法。除了“假離婚”，常見的還有同樣針對“限購”的“補(bǔ)交社?！?、針對二手房買賣稅費(fèi)的“陰陽合同”等。

目前官方還缺乏對上述行為的定量評估，但大量“身邊案例”使我們相信，這些做法很可能在相當(dāng)程度上抵消了調(diào)控效果。

針對這種情況，最自然的想法是通過嚴(yán)格的監(jiān)管措施補(bǔ)上政策漏洞。偽造社保繳存證明、瞞報(bào)二手房成交價(jià)等，可以明確歸于作假，管理部門也一直在通過嚴(yán)格社保補(bǔ)繳程序、引入二手房計(jì)稅價(jià)格評估等舉措加以治理。但離婚、結(jié)婚（復(fù)婚）屬于公民權(quán)范疇，準(zhǔn)確界定其動機(jī)在監(jiān)管實(shí)踐中不具可操作性，對結(jié)婚離婚限制更缺乏法律依據(jù)。因此，針對“假離婚買房”出臺監(jiān)管措施，很可能非但不能補(bǔ)政策漏洞，反而可能導(dǎo)致新的問題。

事實(shí)上，“買樓型離婚”從另一個側(cè)面說明，這些購房需求都是真實(shí)存在的。調(diào)控的目的不應(yīng)是遏制真實(shí)的購房需求，而應(yīng)是遏制投機(jī)性的購房需求。

“買樓型離婚”實(shí)質(zhì)上呈現(xiàn)出了樓市調(diào)控仍停留于“需求側(cè)調(diào)控”而非“供給側(cè)調(diào)控”的弊端。所謂供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思維，樓市調(diào)控最需要借鑒和引進(jìn)。

抑制房價(jià)只是樓市調(diào)控最表面化的目的，滿足剛需、造福民生才是根本目的，因此，合理的調(diào)控政策應(yīng)在盡可能減少干預(yù)的基礎(chǔ)上，以社會效益的最大化為目的，將社會的真正需要而不是表面化的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)納入考量，這樣才不會制定出錯位的政策。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，可能的發(fā)展方向是更重視從保有環(huán)節(jié)著手的管理和調(diào)控，近年來大量討論的物業(yè)稅就是其中的可能選擇之一，此外，差異性貸款政策也能發(fā)揮重要作用。