柳青

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了春天。但是投資性房地產(chǎn)行業(yè)在會計核算方面仍然存在一些問題，如核算科目、選擇計量模式的依據(jù)不明確等。對此，要將公允價值經(jīng)過一些變換后來計算投資者的房產(chǎn)價值，也以此來完善投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計核算；問題與措施

我國人口數(shù)量龐大，因此房地產(chǎn)行業(yè)占有及其重要的地位。但房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，但其中仍存在一定的問題，如初始計量中不明確的核算科目、后續(xù)計量中計算模式的模糊、轉(zhuǎn)換過程中的一些問題。

一、投資性房地產(chǎn)和其會計核算

（一）投資性房地產(chǎn)的大致概念

房地產(chǎn)的投資是為了實現(xiàn)資本增值和賺取租金，主要從事出租土地使用權(quán)和建筑物等經(jīng)營活動，即讓渡資產(chǎn)使用權(quán)來獲取利益的行為。另外，投資性房地產(chǎn)以持有并準(zhǔn)備增值后進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓為形式，經(jīng)利益最大化的影響，最后轉(zhuǎn)讓增值后的資產(chǎn)減去投資本金所得的差價來獲取利益。一般來說，房地產(chǎn)都是在資產(chǎn)增值最大化的時候才轉(zhuǎn)讓。我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，出租房屋和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)也是企業(yè)經(jīng)營活動的一種也需要繳納營業(yè)稅。

（二）會計核算的意義

會計核算就是在企業(yè)會計工作中準(zhǔn)確、全面、真實的記錄會計信息一次來反映企業(yè)的經(jīng)營活動。以我國境內(nèi)主要流通貨幣人民幣為記賬單位。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，做好會計核算工作對企業(yè)至關(guān)重要。投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營活動會計人員要通過會計憑證和記錄賬薄等形式來進(jìn)行記錄和管理，進(jìn)一步提升企業(yè)會計報表的準(zhǔn)確性，做好企業(yè)的會計核算工作，并對企業(yè)的經(jīng)營管理活動提出建議。會計賬薄明確劃分和歸納投資性房地產(chǎn)中的各類信息，全面完整的記錄會計信息，它詳細(xì)地地記錄了房地產(chǎn)經(jīng)營活動情況。它為房地產(chǎn)管理者提供和分析了重要數(shù)據(jù)，幫助經(jīng)營者做出正確的決定。

（三）投資類房地產(chǎn)的會計核算

房地產(chǎn)的投資主要是根據(jù)其準(zhǔn)則來實施，大致可以分為初始計量和后續(xù)計量這兩種情況。初始計量就是指房地產(chǎn)在最初計量之前預(yù)計的實際成本，而后期計量主要是指計量企業(yè)對房產(chǎn)的后期的投入，后期計量主要是采用成本模式計量和公允價值這兩種計量模式，但是兩者之間只能只能選擇一種，且選擇之后就無法再做后期的更改。

二、投資性房地產(chǎn)中在會計核算中可能出現(xiàn)的情況

（一）在初始計量中核算科目不清晰

國家規(guī)定，我國的投資性房地產(chǎn)包括：已經(jīng)出租的土地使用權(quán)、以及后期的土地利用權(quán)、自己購買的固定資產(chǎn)等。而相關(guān)規(guī)定明確指出，在短期之內(nèi)的用于出租手段的建筑物屬于投資性房地產(chǎn)，其擁有者并沒有發(fā)生變化。但這樣就擴(kuò)大了投資性房地產(chǎn)的核算范圍，會計核算過程中，企業(yè)可以輕易偽造出租的意圖文件，短期時間也不確定為多久，如果企業(yè)采用公允模式進(jìn)行后期計量，企業(yè)會計核算就會出現(xiàn)眾多的問題，因此，對于這種現(xiàn)象，企業(yè)可以將建筑物分為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)兩種。

（二）計量模式后期計量時的不明確

大多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行投資之前會對投資的項目進(jìn)行全方位的分析、調(diào)研和考察和計算，通常會投資最有利于企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，而且事先要進(jìn)行投資性房地產(chǎn)有效評估，確保能實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。但評估過程中，公允價值計量模式進(jìn)行會計核算，利潤總額中也要把因為公允價值而產(chǎn)生的利益而計算入內(nèi)，兩次比較計算，若公允價值與企業(yè)之前所預(yù)計的有出入，如果市場反應(yīng)的波動小則對企業(yè)影響不大，如若市場房價波動大，企業(yè)就會受到極其嚴(yán)重的影響。除此之外，公允價值計算方式很容易被企業(yè)中的一些投機(jī)者利用，已達(dá)到為自己盈利的目的，這樣問題的出現(xiàn)會使得會計核算失去準(zhǔn)確性，不利于企業(yè)長期發(fā)展，也可能會影響企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)的經(jīng)營決策，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)利益損失。

（三）在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的賬面價值與實際價值不符

房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)換則是企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)的用途進(jìn)行相應(yīng)的會計處理，根據(jù)房地產(chǎn)的實際用途進(jìn)行分類。目前，我國大部分都采用公允價值計量模式進(jìn)行房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)換，如果房產(chǎn)的用途發(fā)生變化，會計人員要嚴(yán)格按照會計準(zhǔn)則記錄房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會計信息，讓企業(yè)對房產(chǎn)有準(zhǔn)確的了解，掌握房產(chǎn)最新信息，以便企業(yè)經(jīng)營時能有效利用最新信息進(jìn)行投資決策。因此，公允價值計量模式相應(yīng)的會給企業(yè)的當(dāng)期損益、資本公積等科目帶來變化。如果房地產(chǎn)只是在用途方面發(fā)生改變，但實際形態(tài)等方面沒有改變，就不能更改賬面價值。如果忽略該點，則會影響資產(chǎn)價值報告，從而影響相關(guān)決策者的判斷。

三、在投資性房地產(chǎn)中準(zhǔn)確進(jìn)行會計核算的方法

（一）在初始計量階段應(yīng)該明確核算科目

在投資性房地產(chǎn)的相關(guān)準(zhǔn)則之中已經(jīng)明確的規(guī)定了初始計量，投資性房地產(chǎn)只能是出租使用權(quán)或?qū)崿F(xiàn)資本增值，自用的房產(chǎn)，要算為固定資產(chǎn)。

（二）后續(xù)計量中，變動差異應(yīng)包含在公允價值之中

部分企業(yè)在投資房地產(chǎn)的過程中發(fā)生公允價值變動，“投資性房地產(chǎn)—公允價值”或“資本公積—公允價值變動公積”中要計入價值差額，這樣才能更好地重估長期性資產(chǎn)價值，以此讓會計信息準(zhǔn)確、真實。

（三）以賬面價值來計算公允模式下計量轉(zhuǎn)換后的房產(chǎn)價值

認(rèn)清房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算問題后，相關(guān)企業(yè)的賬面上的價值應(yīng)該努力的轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)的價值進(jìn)行核算。而在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)算核算的問題之中，采用公允價值模式計算自用房產(chǎn)時，房屋計量基礎(chǔ)可以為自用房產(chǎn)的賬面價值，其中產(chǎn)生的賬面價值誤差可計入當(dāng)期虧損中。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個發(fā)展空間大，升值潛力高的行業(yè)，因此，投資性房地產(chǎn)要深入認(rèn)識到會計核算中的問題并及時找到方法解決，這樣才能提高會計信息準(zhǔn)確性，找到適合企業(yè)本身的計量方法，提高企業(yè)經(jīng)營決策的正確性，為企業(yè)獲取更大利益。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：三亞海韻集團(tuán)有限公司）