摘要：由于租賃權(quán)客體的特殊性，我國(guó)立法對(duì)其保護(hù)進(jìn)行了強(qiáng)化，即采“買賣不破租賃”、“抵押不破租賃”原則，承租人可以其租賃權(quán)對(duì)抗買受人和抵押權(quán)人。由于法條規(guī)定適用范圍過(guò)大，實(shí)際生活中承租人經(jīng)常通過(guò)倒簽租賃合同損害買受人、抵押權(quán)人利益。因此需要對(duì)租賃權(quán)進(jìn)行分析，探求立法者對(duì)其保護(hù)的本意，選擇交付占有作為租賃對(duì)抗要件，預(yù)防虛假租賃泛濫。

關(guān)鍵詞：租賃權(quán)；公示；占有

中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2016）23-0076-04

作者簡(jiǎn)介：昂宇（1992-），女，安徽安慶人，上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院，2014級(jí)民商法專業(yè)碩士研究生，研究方向：民商法。

買賣、抵押不破租賃規(guī)則通常依附于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人制度，我國(guó)立法對(duì)租賃權(quán)予以特殊保護(hù)，分別為買賣、抵押不破租賃?！段餀?quán)法》第190條也承繼此立法精神，規(guī)定已成立的租賃關(guān)系不受之后簽訂的抵押合同影響。但在實(shí)際生活中，由于租賃權(quán)的公示性不足，虛假租賃問(wèn)題層出不窮。

一、租賃權(quán)概念分析

租賃權(quán)一直是一個(gè)飽受爭(zhēng)議的概念。租賃一般規(guī)定于債編，但租賃又包含了占有、使用、收益等對(duì)抗效力的內(nèi)容，使得租賃權(quán)與其他債權(quán)存在不同點(diǎn)。怎樣判斷租賃關(guān)系？租賃權(quán)成立的時(shí)間界限如何？這些在實(shí)務(wù)中判斷標(biāo)準(zhǔn)不一。為提供明確可行的標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為需要從租賃權(quán)的概念以及立法者保護(hù)承租人背后的立法理由來(lái)分析。

關(guān)于租賃權(quán)的定義，學(xué)界有不同觀點(diǎn)。一種認(rèn)為：租賃權(quán)是基于租賃契約產(chǎn)生，由承租人所享有的所有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱，包括租賃物交付之前的請(qǐng)求權(quán)和交付之后的使用收益權(quán)。[1]另一種認(rèn)為租賃權(quán)是承租人對(duì)已經(jīng)交付的租賃物進(jìn)行使用收益的權(quán)利，即承租人可依據(jù)租賃合同，在租賃物交付后對(duì)租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)的總稱。[2]還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為租賃權(quán)可分為兩個(gè)階段，前階段為合同訂立時(shí)到租賃物的交付占有前，后階段為租賃物交付占有之后，但只有第二個(gè)階段才適用買賣、抵押不破租賃。 前階段，因租賃物尚未交付，承租人只能請(qǐng)求出租人交付出租物或承擔(dān)其他違約責(zé)任，性質(zhì)上與一般債權(quán)合同并無(wú)不同。此時(shí)承租人對(duì)租賃物不享有直接支配的權(quán)利。后階段，即承租人已經(jīng)占有租賃物，才發(fā)生對(duì)抗第三人的問(wèn)題。只有在租賃物交付之后，經(jīng)承租人占有，產(chǎn)生公示效用，可使第三人免遭不測(cè)損害，保障交易安全。[3]

本人支持第三種觀點(diǎn)。租賃合同實(shí)際包含兩種法律關(guān)系，分別為請(qǐng)求權(quán)、支配權(quán)法律關(guān)系。所謂的租賃權(quán)，應(yīng)當(dāng)涵蓋這兩種法律關(guān)系。當(dāng)出租人交付租賃物之前，承租人只能有依據(jù)租賃契約要求出租人為或不為某種權(quán)利。當(dāng)承租人占有后，承租人因占有這種事實(shí)狀態(tài)可享有對(duì)抗買受人、抵押權(quán)人的權(quán)利。

占有人雖然可依據(jù)其意志對(duì)物實(shí)施支配與控制，但租賃權(quán)在性質(zhì)上仍為債權(quán)，因?yàn)槠浠谧赓U合同產(chǎn)生，承租人的用益“權(quán)利”既不來(lái)自于占有，也不來(lái)自于用益的事實(shí)，而是存在于租賃合同當(dāng)中。因此租賃權(quán)的這種效力表現(xiàn)的是債權(quán)效力而非物權(quán)效力。且租賃權(quán)的客體包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，如果將動(dòng)產(chǎn)租賃也納入物權(quán)范疇，將會(huì)產(chǎn)生租賃權(quán)客體、公示、訂立期限等一系列與物權(quán)中權(quán)利不相符合的問(wèn)題，導(dǎo)致法律體系不統(tǒng)一。

二、租賃權(quán)的公示

租賃權(quán)本質(zhì)為債權(quán)，我國(guó)法律對(duì)其作出“債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)”的特別規(guī)定，但租賃合同成立后是否可無(wú)限制對(duì)抗第三人？由于法律規(guī)定過(guò)于模糊，實(shí)踐中存在大量問(wèn)題：如果租賃合同成立在先但尚未交付，所有權(quán)變動(dòng)在后，那么承租人可基于租賃合同成立的時(shí)間點(diǎn)要求買受人繼續(xù)履行原租賃合同的義務(wù)，買受人無(wú)法真正享有完整的所有權(quán)，由于虛假租賃租金通常較低，且出租時(shí)間較長(zhǎng)，收益寥寥無(wú)幾。在“抵押不破租賃”的情形下也是如此。抵押合同簽訂前，抵押物尚未出租于第三人，若債務(wù)人履行不能或履約困難，為規(guī)避抵押擔(dān)保責(zé)任，與第三人惡意串通，編造成立日期在抵押設(shè)立之前的虛假租賃合同以及付款憑證，雖然《合同法》第52條第2項(xiàng)規(guī)定惡意串通損害第三人利益的合同無(wú)效，但抵押權(quán)人是租賃合同雙方當(dāng)事人之外的民事主體，舉證租賃合同真?zhèn)未嬖诶щy，無(wú)法有效維護(hù)合法權(quán)益。

（一）出租準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)的確定

2010年5月，貿(mào)易公司與實(shí)業(yè)公司簽訂租賃合同，將其所有的一棟商廈整體出租給實(shí)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。同年6月，貿(mào)易公司因資金緊張，向某銀行貸款5000萬(wàn)元，以該商廈作為抵押，并在6月15日辦理了抵押登記。同年7月，貿(mào)易公司將商廈內(nèi)部騰空情理完畢后，于7月20日將商廈交付給實(shí)業(yè)公司，實(shí)業(yè)公司自此在該商廈經(jīng)營(yíng)至今。之后因貿(mào)易公司至今沒(méi)有歸還借款，某銀行訴至法院，請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)對(duì)商廈的抵押權(quán)。實(shí)業(yè)公司知悉后立即刊登聲明，稱其對(duì)拍賣房產(chǎn)租賃在先，銀行抵押在后，將來(lái)無(wú)論誰(shuí)競(jìng)得租賃物，都應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行與實(shí)業(yè)公司的租賃合同。同時(shí)請(qǐng)求法院保護(hù)其繼續(xù)履行合同的權(quán)利。[4]此案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為實(shí)業(yè)公司租賃時(shí)間點(diǎn)的確定以及實(shí)業(yè)公司是否可以租賃權(quán)對(duì)抗銀行的抵押權(quán)。

法院認(rèn)為，雖然實(shí)業(yè)公司與貿(mào)易公司的租賃合同在先簽訂，但租賃物交付在銀行抵押登記后，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定貿(mào)易公司向銀行的抵押在先，出租在后，實(shí)業(yè)公司不得要求銀行繼續(xù)履行合同。最高法院認(rèn)為，在買賣不破租賃、抵押不破租賃的具體適用上，需以租賃權(quán)設(shè)立在先，且以承租人現(xiàn)實(shí)占有不動(dòng)產(chǎn)租賃物為前提，在準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)上以交付的時(shí)間為準(zhǔn)。

此案為我們提供一個(gè)思路：即使租賃合同成立，若未經(jīng)過(guò)公示，也不得以租賃權(quán)對(duì)抗第三人。交付不動(dòng)產(chǎn)之后使得租賃權(quán)物權(quán)化，而物權(quán)的公示原則要求物權(quán)的存在及其變動(dòng)，必須有一定的公示方法，使當(dāng)事人與第三人均得自外部認(rèn)識(shí)其存在。[5]不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的標(biāo)的物是房屋等不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)立租賃合同的目的就是由承租人根據(jù)合同約定對(duì)出租人的房屋行使占有、使用、收益權(quán)，追求的是房屋的使用價(jià)值。根據(jù)物權(quán)法的基本原則之公示、公信原則，物權(quán)在變動(dòng)時(shí)必須通過(guò)一定的公示方法向第三人公開，使第三人能夠有所準(zhǔn)備，提前規(guī)劃，采取必要的措施趨利避害。[6]租賃法律關(guān)系不僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也因?yàn)槠渚邆湮餀?quán)化的屬性，在租賃物權(quán)利歸屬發(fā)生變化時(shí)對(duì)買受人、抵押權(quán)人的權(quán)益產(chǎn)生重大影響。若從實(shí)現(xiàn)交易安全的角度出發(fā)，應(yīng)用公示之方式讓社會(huì)公眾了解租賃物本身的權(quán)利狀態(tài)?，F(xiàn)代民法最基本的價(jià)值取向就是促進(jìn)交易，實(shí)現(xiàn)物盡其用，而買賣不破租賃、抵押不破租賃的原則對(duì)于物的流轉(zhuǎn)無(wú)疑是有所阻礙的，因此也必須盡量增加其公示性。

最高法院認(rèn)為，在買賣不破租賃、抵押不破租賃的具體適用范圍上，應(yīng)以承租人現(xiàn)實(shí)占有不動(dòng)產(chǎn)為前提，同時(shí)，需以租賃權(quán)設(shè)立在先，在準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)上以交付時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)。該案是最高法院公布的民事裁判規(guī)則的案例之一，對(duì)今后的審判實(shí)踐有指導(dǎo)作用。對(duì)租賃權(quán)的公示方式以及選擇問(wèn)題上本文將作詳細(xì)論述。

（二）立法學(xué)說(shuō)概況

上文闡釋了租賃權(quán)公示的重要性，為避免虛假租賃損害第三人利益，其他國(guó)家及地區(qū)的立法操作是在將租賃權(quán)物權(quán)化的同時(shí)，給予租賃權(quán)相應(yīng)的公示措施，要求租賃權(quán)經(jīng)公示后承租人權(quán)利才受到保護(hù)，用以限制租賃權(quán)對(duì)抗第三人效力的絕對(duì)化擴(kuò)張。但在采取何種公示措施的路徑上，不同的國(guó)家有不同選擇。

1.德國(guó)

耶林第一次提出應(yīng)當(dāng)給予承租人占有權(quán)，即相當(dāng)于今天租賃權(quán)的對(duì)抗效力，之后基爾克從租賃關(guān)系的內(nèi)在方面、實(shí)質(zhì)構(gòu)造入手，將租賃權(quán)從本質(zhì)上變?yōu)槲餀?quán)。[7]正是由于之前法學(xué)家們的不斷努力和探索，德國(guó)學(xué)術(shù)界開始重視租賃權(quán)的對(duì)抗效力，最終《德國(guó)民法典》開創(chuàng)了租賃權(quán)對(duì)抗力制度的先河。依據(jù)普魯士法，動(dòng)產(chǎn)租賃因租賃物的交付，不動(dòng)產(chǎn)租賃因租賃物的登記而具有對(duì)抗效力。[8]兩次世界大戰(zhàn)后，德國(guó)經(jīng)歷戰(zhàn)爭(zhēng)破壞，房屋損失嚴(yán)重，大量難民涌入境內(nèi)，住房供需嚴(yán)重失衡。為保護(hù)住房承租人，《德國(guó)民法典》對(duì)之前的規(guī)定作了改變，《德國(guó)民法典》第566條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)租賃具有對(duì)抗第三人效力的條件不是登記而是交付。①該規(guī)則也同樣適用于土地租賃關(guān)系以及除住房以外的房屋使用租賃關(guān)系。

2.日本

1898年的《日本民法典》第605條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)登記，得對(duì)抗以后之物權(quán)取得人，但因登記需出租人協(xié)力為之，承租人自身無(wú)法單獨(dú)申請(qǐng)登記以取得對(duì)抗力?！彪m然法律規(guī)定登記是對(duì)抗要件，但由于程序復(fù)雜且須出租人和承租人合力，出租人為獲取利益故意不為之。結(jié)果導(dǎo)致“地震買賣”的問(wèn)題，承租人的財(cái)產(chǎn)造成重大損失。因此，其1921年頒布的《借家法》、1938年制定的《農(nóng)地調(diào)整法》規(guī)定：建筑物、農(nóng)地進(jìn)行租賃，只需將租賃物交付于承租人后即具有對(duì)抗效力。[9]

3.臺(tái)灣

臺(tái)灣“民法”原第425條將交付作為對(duì)抗要件：“出租人在租賃物交付后，縱將其所有權(quán)讓與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人，仍然繼續(xù)存在?！边@里雖然已將“租賃物交付”作為對(duì)抗效力的公示手段，但學(xué)界認(rèn)為仍有不妥。因?yàn)榻桓断鄬?duì)于登記而言公示程度較低，可能會(huì)出現(xiàn)出租人已交付但承租人并未占有的情形，此種行為也會(huì)妨礙強(qiáng)制執(zhí)行。為解決此問(wèn)題，1999年臺(tái)灣修訂債編時(shí)，修正原“民法”第425條，增加“承租人占有中”，以承租人的占有作為公示條件。這一修正表明，縱然租賃物已交付，但如果承租人尚未占有或中止占有，在這種狀態(tài)下出租人將租賃物的所有權(quán)讓與第三人的，承租人不能適用該條對(duì)受讓人主張“買賣不破租賃”的權(quán)利。即便如此，仍有學(xué)者對(duì)“承租人占有中”的公示作用存有爭(zhēng)議：將交付并占有作為承租人對(duì)抗第三人的要件是否足夠，應(yīng)否采用登記作為公示對(duì)抗要件，尚難斷言，仍有進(jìn)一步觀察理論實(shí)務(wù)發(fā)展的余地。[10]

4.其他國(guó)家

和德國(guó)不同，《瑞士債務(wù)法》通過(guò)預(yù)告登記這一法律規(guī)定將登記作為租賃關(guān)系公示對(duì)抗效力的要件，《韓國(guó)民法典》、《奧地利民法典》也是如此。②

《法國(guó)民法典》第1743條規(guī)定：“如果出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定期限的租賃契約的房屋或土地承租人?！币?yàn)榉▏?guó)公證制度由來(lái)已久且相關(guān)配套措施發(fā)展完善，因此法律規(guī)定經(jīng)公證后的租賃合同才得對(duì)抗第三人。

在英美法中，租賃權(quán)成立的條件之一是承租人對(duì)租賃物的占有，否則租賃權(quán)便不能成立，更無(wú)法對(duì)抗第三人。[11]

（三）交付作為租賃權(quán)的公示方式

我國(guó)立法沒(méi)有明確租賃權(quán)的公示方式，但從各國(guó)立法例看，公示方式基本為登記、交付（占有）、公證。關(guān)于公證的公示方式，因法國(guó)是世界上第一部公證法誕生的國(guó)家，公證制度最為完善，而我國(guó)公證傳統(tǒng)相對(duì)匱乏，所以不宜采取公證制度。下面就公示方式之登記或交付作探討。

一些學(xué)者建議應(yīng)采用登記作為租賃權(quán)的公示方式。主要理由如下：其一，登記的公示程度最高，租賃權(quán)由于已經(jīng)物權(quán)化，租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。否則，第三人由于無(wú)法獲知租賃的事實(shí)，為避免風(fēng)險(xiǎn)，只能額外支出調(diào)查費(fèi)用從而抑制交易，費(fèi)時(shí)費(fèi)力；或者干脆無(wú)法達(dá)成交易，即使達(dá)成也可能承受租賃契約的不利益，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，即為登記。其二，將登記作為不動(dòng)產(chǎn)租賃的公示方法符合我國(guó)的傳統(tǒng)，因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用登記作為其生效要件，我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)也有所體現(xiàn)。③并且，已經(jīng)有相關(guān)地區(qū)將登記作為不動(dòng)產(chǎn)租賃的對(duì)抗要件。④

有學(xué)者支持占有交付作為租賃權(quán)的對(duì)抗方式。王澤鑒先生認(rèn)為應(yīng)以租賃物交付為必要條件，因?yàn)樵谧赓U物交付之前，承租人尚無(wú)保護(hù)之必要。[12]登記和占有交付同作為租賃權(quán)的公示方式，但登記的難度比后者大，并且登記制度本身不利于促進(jìn)交易流通。租賃權(quán)強(qiáng)調(diào)的是登記制度所忽視的對(duì)物的直接占有或使用，國(guó)家政策上保護(hù)直接占有租賃物并對(duì)此進(jìn)行利用的承租人。由此得知，設(shè)置買賣不破租賃、抵押不破租賃規(guī)則的目的是為保護(hù)承租人的居住利益，在一定程度上是國(guó)家政策的體現(xiàn)。如果通過(guò)登記來(lái)保護(hù)承租人，不僅有違租賃權(quán)設(shè)計(jì)的初衷，而且會(huì)影響登記制度本身功能的發(fā)揮，容易在理論上造成混淆。[13]

本人認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，即將交付作為租賃對(duì)抗的公示方式。

其一，我國(guó)法律并未明確規(guī)定租賃物為不動(dòng)產(chǎn)，雖然租賃權(quán)已經(jīng)物權(quán)化，但登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示要件，并不能涵蓋動(dòng)產(chǎn)租賃。“抵押不破租賃”在保護(hù)承租人的立法目的上與“買賣不破租賃”相同，但是抵押卻可以同時(shí)適用動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，由此可推論租賃物不僅僅包括不動(dòng)產(chǎn)?，F(xiàn)今大型設(shè)備、船舶、機(jī)動(dòng)車等，無(wú)法證明承租人對(duì)其需求的重要性就比不動(dòng)產(chǎn)要小。司法實(shí)踐中，法院認(rèn)定動(dòng)產(chǎn)設(shè)備也可以適用“買賣不破租賃”原則：如慈溪市某某紡織品有限公司訴寧波某某有限公司租賃合同糾紛案⑤。在此案中，法院認(rèn)為出租人和承租人簽訂的《設(shè)備買賣合同》合法有效，依買賣不破租賃原則，雖然設(shè)備的所有權(quán)已移轉(zhuǎn)，承租人可依據(jù)協(xié)議繼續(xù)使用該設(shè)備。因此，以登記統(tǒng)一動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)之公示，有以偏概全之嫌。

其二，雖然我國(guó)已經(jīng)將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，但從租賃登記制度設(shè)立的初衷來(lái)看，法律并沒(méi)有明確規(guī)定未經(jīng)登記的租賃權(quán)不得對(duì)抗第三人。我國(guó)對(duì)出租房屋采用登記的方式，是為了行使行政管理職能，對(duì)租賃房屋進(jìn)行管理，方便其及時(shí)查處違法行為。因此，對(duì)租賃房屋進(jìn)行登記只是我國(guó)采取的行政管理手段，如果不進(jìn)行登記，僅涉及到行政法規(guī)方面的行政責(zé)任。因此，從租賃登記的效力而言，我國(guó)對(duì)房屋出租采取登記的方式，并不是物權(quán)法意義上的公示方式。

其三，將交付作為租賃對(duì)抗的公示方式，不但在方式上較登記簡(jiǎn)便，且符合保護(hù)承租人立法目的的初衷。“弱者保護(hù)論”的支持者王澤鑒先生認(rèn)為居住是人的基本需求，并且承租人大多為經(jīng)濟(jì)上弱者，如果不對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，將對(duì)承租人的生存利益產(chǎn)生不良影響。[14]如果僅僅辦理租賃登記，承租人并不著急占有房屋，若采用登記對(duì)抗，有違立法保護(hù)本意。當(dāng)然，此目的也同樣適用于保護(hù)動(dòng)產(chǎn)。租賃權(quán)有著很強(qiáng)的對(duì)租賃物支配的特征，從現(xiàn)實(shí)生活來(lái)看，這些要求不僅存在于不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中，也存在于動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中，兩者并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。

綜上，我國(guó)立法雖未明確規(guī)定買賣不破租賃、抵押不破租賃的具體適用范圍和公示要件，但通過(guò)立法目的、不同階段來(lái)分析租賃權(quán)性質(zhì)，有助于解決實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題。以交付占有作為判斷租賃時(shí)間的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)和公示要件，從而避免大量虛假租賃案件，以平衡承租人和第三人利益。

[注釋]

①<德國(guó)民法典>第566條規(guī)定：“出租的住房在交付給承租人后，由出租人出讓于一個(gè)第三人的，受讓人取代出租人，加入到在自己所有權(quán)存續(xù)期間由租賃關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)之中.”

②<奧地利民法典>第1095條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)租賃于登記后為物權(quán)?！?韓國(guó)民法典>第621規(guī)定：“租賃權(quán)登記后，才可以對(duì)抗第三人.”

③<房地產(chǎn)管理法>第54條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”<廣州市房屋租賃管理規(guī)定（2010年修訂）>第12條規(guī)定：“房屋租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自簽訂、變更合同之日起3日內(nèi)，到房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù).”

④<上海市房屋租賃條例（2010年修正）>第15條規(guī)定：“房屋租賃合同及其變更合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人.”

⑤慈溪市某某紡織品有限公司訴寧波某某有限公司租賃合同糾紛案，（2014）甬慈逍民初字第496號(hào).

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