摘要：不動(dòng)產(chǎn)善意取得是指受讓人出于對(duì)于登記證書(shū)的信賴(lài)而與實(shí)際上的無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的讓與人交易，假如受讓人在取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)乃是出于善意，則其可以取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際所有人不能要求其返還原物。善意取的制度構(gòu)建目的乃是在所有權(quán)和交易安全之間尋得恰當(dāng)之平衡點(diǎn)，保障善意第三人的合法權(quán)益。本文將簡(jiǎn)單介紹不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；善意取得；物權(quán)變動(dòng)

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2016）23-0192-02

作者簡(jiǎn)介：楊錫武（1972-），男，湖南沅陵人，碩士，吉首大學(xué)張家界學(xué)院，講師。

善意制度的構(gòu)建乃是在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度上產(chǎn)生的一種交易規(guī)則，其價(jià)值天平的兩端乃是所有權(quán)之保護(hù)和交易安全之保障，近代以來(lái)大陸法系和英美法系民法一項(xiàng)十分重要的法律制度。動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的善意取得乃是長(zhǎng)久以來(lái)的傳統(tǒng)和經(jīng)驗(yàn)，也是學(xué)界的共識(shí)，但是在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，善意取得卻存在著許多的爭(zhēng)議。從善意取得的概念到善意取得的構(gòu)成要件，再到善意取得的適用范圍，學(xué)界對(duì)于此問(wèn)題的討論非常之多，本文擬探討這一問(wèn)題。

一、善意取得的概念

一般認(rèn)為，民法中善意取得制度系以日耳曼法中“以手護(hù)手”原則為發(fā)端的。①即“交給占有之手，而且僅該手，必須對(duì)物的返還承擔(dān)擔(dān)保?！卑凑沾朔N原則，任意一個(gè)把自己動(dòng)產(chǎn)交給他人者，只能向他人請(qǐng)求返還，而如果他人將其動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，則僅僅只能向該他人請(qǐng)求損害賠償，不得向第三人請(qǐng)求返還其動(dòng)產(chǎn)。

善意取得標(biāo)可以為動(dòng)產(chǎn)乃是學(xué)界共識(shí)，但在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域是否適用該原則還存在著爭(zhēng)議，其最重要的原因乃是不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之方式不同。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移往往在交付之時(shí)成立，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，根據(jù)現(xiàn)代以來(lái)的民法理論，則僅僅在登記簿上進(jìn)行登記之后才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)移。而近代以來(lái)國(guó)家主義的傾向使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記可能出現(xiàn)錯(cuò)漏這一可能性被法學(xué)家們所忽視，或者視而不見(jiàn)。當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的多次論戰(zhàn)使得反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的呼聲和理由更加充分，遠(yuǎn)非忽視登記簿錯(cuò)漏和國(guó)家主義傾向所可以解釋和掩蓋。

所謂動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得，系指以動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)或設(shè)定為目的。而善意受讓動(dòng)產(chǎn)的交付，除法律另有規(guī)定外，縱為移轉(zhuǎn)或設(shè)定的占有人無(wú)移轉(zhuǎn)或設(shè)定的權(quán)利，受移轉(zhuǎn)或設(shè)定的占有人，仍取得其權(quán)利。②

動(dòng)產(chǎn)善意的合理性根基來(lái)自于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公式方法乃是其占有外觀，其具有極強(qiáng)的公信力。依此方法推論，不動(dòng)產(chǎn)登記具有更強(qiáng)的公信力，更有適用善意取得的理由。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)中的錯(cuò)誤與遺漏，出現(xiàn)了權(quán)利與表象并不一致的情況，也就是說(shuō)，存在著不動(dòng)產(chǎn)善意受讓人因信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿而進(jìn)行交易的可能性。這就是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的由來(lái)和概念。

二、善意取得的構(gòu)成要件

《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定了善意取得的構(gòu)成要件，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的構(gòu)成要件則包括下列幾項(xiàng)。

（一）受讓人基于法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

善意取得制度系在于保護(hù)交易的安全，因此受讓人須基于法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方受保護(hù)。亦即，受保護(hù)者僅限于因交易引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，任何非交易性質(zhì)的取得，如直接依法律規(guī)定（如繼承、征收）而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均不適用善意取得制度。

（二）受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)為善意

所謂“善意”，指受讓人無(wú)重大過(guò)失地不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)關(guān)系與真實(shí)的物權(quán)關(guān)系不一致?；诓粍?dòng)產(chǎn)登記的公信力，信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的受讓人，推定為善意。判斷善意的時(shí)點(diǎn)，有申請(qǐng)登記時(shí)、登記完畢時(shí)等不同意見(jiàn)。但通說(shuō)認(rèn)為，應(yīng)將判斷受讓人是否為善意的時(shí)點(diǎn)確定在記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)。③

（三）受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)支付合理的價(jià)格

我國(guó)《物權(quán)法》于第106條規(guī)定，只有在標(biāo)的物“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”時(shí)，受讓人才能依善意取得取得其所有權(quán)。也就是說(shuō)，受讓人只有在支付合理對(duì)價(jià)的情形下方可主張善意取得。價(jià)格合理中的“價(jià)格”，應(yīng)解釋為原則上必須實(shí)際支付，如果僅僅是達(dá)成了協(xié)議或合同約定了合理的價(jià)格，不能認(rèn)為已經(jīng)符合了善意取得的構(gòu)成要件之一的“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。④

但是，什么是合理價(jià)格還需要進(jìn)一步的討論。在傳統(tǒng)民法當(dāng)中，對(duì)于善意取得僅僅要求支付對(duì)價(jià)，而不要求所支付的價(jià)格是合理的。本文作者認(rèn)為，既然立法者在物權(quán)法106條作出此種構(gòu)造，必定是具有其立法目的。因此，界定“合理價(jià)格”，也就是說(shuō)，“合理價(jià)格”的標(biāo)準(zhǔn)的探討是必要的。筆者以為，在不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，我國(guó)物權(quán)法所謂的“合理價(jià)格”應(yīng)當(dāng)是參照市場(chǎng)價(jià)格，并且應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人所覺(jué)得合理合情的價(jià)格。

（四）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移是指不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記在受讓人名下或不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人?！段餀?quán)法》第106條第1款第（三）規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。依此規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在與變動(dòng)，無(wú)論法律是否將登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，均可成立善意取得。

此款同時(shí)規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的善意取得的要件，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)移登記是生效要件，而對(duì)于動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，交付則是其生效要件。

三、善意取得的法律后果

無(wú)權(quán)處分行為符合前述構(gòu)成要件的，即發(fā)生善意取得的效果。善意取得的效果包括以下兩個(gè)方面。

（一）受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)等物權(quán)

具備善意取得的要件時(shí)，受讓人即可取得標(biāo)的物的所有權(quán)等物權(quán)。此項(xiàng)依法律規(guī)定而取得所有權(quán)等物權(quán)，性質(zhì)上為原始取得，具有終局性、確定性，原所有人或他物權(quán)人不僅不得主張任何物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而且也不得向受讓人主張不當(dāng)?shù)美姆颠€。⑤

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)當(dāng)中的他物權(quán)也可能發(fā)生善意取得的問(wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》并未明確規(guī)定哪些“其他物權(quán)”可以適用善意取得，理論上，抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)都可以適用善意取得。

（二）原所有人可以向出讓人主張權(quán)利

原所有權(quán)人已經(jīng)喪失了所有權(quán)，但其權(quán)益不容漠視，其財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)有具有過(guò)錯(cuò)或者惡意的出讓人進(jìn)行賠償或補(bǔ)償，其可以要求出讓人視情況承擔(dān)違約責(zé)任、損害賠償、不當(dāng)?shù)美颠€等。⑥

四、結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度是一個(gè)非常值得關(guān)注的問(wèn)題。世界各國(guó)對(duì)于該問(wèn)題規(guī)定各不相同，其在理論上還有非常大的可以挖掘的深度。尤其是我國(guó)正在籌備制定民法典之際，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得，尤其是與其相關(guān)的物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性的理論，注定將會(huì)成為我國(guó)民法典制定過(guò)程當(dāng)中非常重要的并被廣泛討論的一個(gè)問(wèn)題。筆者對(duì)于該問(wèn)題做了一個(gè)相當(dāng)簡(jiǎn)短而粗陋的介紹，希望可以對(duì)于以后的讀者乃至于研究者稍有裨益。

[注釋]

①梁慧星主編.中國(guó)物權(quán)法研究（上）[M].北京：法律出版社，1998，6：474.

②傅穹，彭誠(chéng)信編.物權(quán)法專(zhuān)題初論[M].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)出版社，2001，03：183.

③崔建遠(yuǎn).物權(quán)法[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009：86.

④<物權(quán)法>106條.

⑤陳華彬.民法物權(quán)論[M].北京：中國(guó)法制出版社，2010：291.

⑥謝在全.民法物權(quán)論（上冊(cè)）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1989.