一、研究背景

公共租賃住房是指由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)的、承租者能夠承受起的價(jià)格向承租者出租，面向的對(duì)象包括城鎮(zhèn)中低收入居民、新就業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員。各地的公共租賃住房制度由于剛剛起步，在建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中暴露出不少問(wèn)題，這些問(wèn)題尤為集中地體現(xiàn)在租金定價(jià)這一核心環(huán)節(jié)上。

二、國(guó)外公共租賃房租金現(xiàn)狀及啟示

1.國(guó)外公共租賃房租金現(xiàn)狀

（一）日本公共租賃房租金現(xiàn)狀

日本公營(yíng)住房的房租因承租家庭收入水平的不同而有所差異。其計(jì)算公式為：房租=房租基準(zhǔn)價(jià)×房租調(diào)整系數(shù)，房租調(diào)整系數(shù)=城市區(qū)位系數(shù)房屋面積系數(shù)×房屋使用年限系數(shù)×居住方便性系數(shù)。

房租基準(zhǔn)價(jià)根據(jù)家庭收入狀況確定，原則上為家庭納稅收入的8%。具體操作時(shí)，可對(duì)應(yīng)家庭收入分類(lèi)表確定房租基準(zhǔn)價(jià)。除了房屋特性和家庭收入，日本還將家庭人口數(shù)列為考慮因子。

（二）新加坡公共租賃房租金現(xiàn)狀

新加坡的公共組屋計(jì)劃始于建屋發(fā)展局（HDB）的“五年建屋計(jì)劃”和“居者有其屋”計(jì)劃，其發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段。在新加坡，通過(guò)政府租賃公共組屋的租金遠(yuǎn)低于在公開(kāi)市場(chǎng)的租金。以一房的組屋租金為例，其在公開(kāi)市場(chǎng)平均租金為788美元/月，而政府的租金水平在26-205美元/月之間，最高租金為公開(kāi)市場(chǎng)租金的26%，最低僅為3.3%。

（三）德國(guó)公共租賃房租金現(xiàn)狀

德國(guó)公共租賃住房在住房市場(chǎng)中的比重居歐盟之首，截至2003年底，約有57%的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房，在一些大城市甚至高達(dá)90%。公共租賃住房體系在整個(gè)住房市場(chǎng)扮演著極為重要的角色。

（四）美國(guó)公共租賃房租金現(xiàn)狀

美國(guó)低收入者支付房租是從下面的規(guī)定中取最高值支付房租：家庭調(diào)整月收入的30%（指扣除生活基本保證金和其他社會(huì)保障金后的收入）；家庭每月毛收入的10%；福利租金（針對(duì)具有申請(qǐng)資格的低收入家庭）；房屋管理局設(shè)定的25～50美元的租金。

2.國(guó)外公共租賃房租金現(xiàn)狀的啟示

從以上各國(guó)及城市現(xiàn)行保障性住房租金定價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，可以看出：日本的做法是綜合考慮低收入家庭的可支付能力、家庭結(jié)構(gòu)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格定價(jià)；新加坡和美國(guó)的做法是依據(jù)低收入家庭的可支付能力定價(jià)；德國(guó)的做法是依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和管理成本定價(jià)。借鑒以上各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公共租賃住房租金定價(jià)提出以下建議：

（一）租金與收入相掛鉤，對(duì)不同收入群體實(shí)行差別化租金對(duì)于低收入住房困難家庭應(yīng)該做到應(yīng)保盡保，需要政府運(yùn)用行政手段在定價(jià)方面予以補(bǔ)助。可以采用可支付能力定價(jià)的方法確定其租金水平。

（二）租金要體現(xiàn)房屋的差異性

對(duì)于不同的公租房項(xiàng)目而言，由于區(qū)位、質(zhì)量、配套設(shè)施等因素的差異，其租金水平應(yīng)是不同的。同時(shí)，考慮到相同項(xiàng)目?jī)?nèi)的公租房朝向、樓層之間也有差異，各戶(hù)的租金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該是不同的。

（三）租金應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整

公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是動(dòng)態(tài)變化的，由于住房困難家庭的收入、市場(chǎng)租金是不斷變化著的，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整租金，有利于體現(xiàn)住房保障的公平性。

三、國(guó)內(nèi)公共租賃房租金現(xiàn)狀及啟示

1.國(guó)內(nèi)公共租賃房租金現(xiàn)狀

公共租賃房的租金標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)單位根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、保障對(duì)象的承受能力以及市場(chǎng)租金水平等因素綜合考慮，按照低于市場(chǎng)租金水平的原則確定，并進(jìn)行定期調(diào)整。

北京市按照保本微利的原則并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類(lèi)地段類(lèi)似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮確定租金，約為同地區(qū)市場(chǎng)租金價(jià)格的70-80%；深圳公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)以保本微利為原則，按同區(qū)域同類(lèi)住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例下浮，現(xiàn)行深圳公共租賃住房租金約為同區(qū)域同類(lèi)住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金的60-70%左右；廈門(mén)保障性租賃住房租戶(hù)需承擔(dān)的租金約為同區(qū)域同類(lèi)住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金的10-30%左右；常州市的特點(diǎn)是租金低，租金僅為市場(chǎng)租金價(jià)格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業(yè)人員為每月4.5元/平方米，即使以后上調(diào)租金標(biāo)準(zhǔn)，也不會(huì)超過(guò)市場(chǎng)租金的50%；天津市濱海新區(qū)的租金約為市場(chǎng)租金價(jià)格的80%左右。

2.國(guó)內(nèi)公共租賃住房租金定價(jià)的啟示

（一）以“保本”作為租金定價(jià)的基本原則，有利于公共租賃住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展公共租賃住房租金的確定以其投入成本作為主要依據(jù)，能夠確保公共租賃住房的建設(shè)成本、貸款利息及運(yùn)營(yíng)成本的回收，減輕了政府負(fù)擔(dān)，為公共租賃住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。

（二）根據(jù)租戶(hù)收入的不同分檔制定差別化的租金。目前，全國(guó)只有較少的幾個(gè)城市采用這種方式制定公共租賃住房租金。如廣州市，根據(jù)申請(qǐng)人可支配收入的不同劃分為三檔，分檔制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，使得不同收入水平的租戶(hù)承擔(dān)不同的租金，體現(xiàn)了公平性。

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作者簡(jiǎn)介；景楊洋（1991-）女，漢，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：住房制度。