周京奎 于靜靜

我國公共住房建設(shè)融資模式創(chuàng)新路徑選擇

——一個(gè)博弈模型分析

周京奎1，于靜靜1

（1.南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所，天津 300071）

摘要：基于信息不對(duì)稱框架下一個(gè)博弈模型，探討我國公共住房建設(shè)融資模式創(chuàng)新路徑的選擇。主要結(jié)論是，在單重博弈中，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)判斷城市財(cái)政負(fù)擔(dān)低的概率較低時(shí)，沒有足夠抵押品的公共住房融資平臺(tái)將很難獲得足額的貸款；在多重博弈中，如果金融機(jī)構(gòu)預(yù)期市場不景氣，將降低對(duì)融資平臺(tái)金融支持，融資平臺(tái)將轉(zhuǎn)變自己的行為從而提高資信等級(jí)；如果金融機(jī)構(gòu)預(yù)期融資平臺(tái)屬于不良貸款行為的類型，將降低對(duì)融資平臺(tái)的信貸支持。政策含義是，我們需要改變公共住房建設(shè)資金出資方，借鑒住房建設(shè)中采用的反抵押貸款模式，以此作為產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型創(chuàng)新路徑的主要貸款模式。

關(guān)鍵詞：公共住房，融資模式，博弈模型

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）06-0044-51 收稿日期：2016-03-10

1 引言

在公共住房建設(shè)融資模式創(chuàng)新路徑選擇方面，學(xué)者們對(duì)缺少抵押品的非產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型創(chuàng)新路徑提出了質(zhì)疑，認(rèn)為該創(chuàng)新路徑不僅不能從根本上解決出租型公共住房建設(shè)資金缺口問題，同時(shí)也難以分化地方財(cái)政負(fù)擔(dān)。因此，我們尚需探索新的公共住房建設(shè)融資創(chuàng)新路徑。

與缺少抵押品的非產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型創(chuàng)新路徑相對(duì)應(yīng)的是彌補(bǔ)抵押品不足的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型創(chuàng)新路徑。建立該創(chuàng)新模式的思想是改變現(xiàn)有的公共住房產(chǎn)權(quán)不清的建設(shè)融資模式，在公共住房建設(shè)融資過程中將產(chǎn)權(quán)明晰化，使銀行貸款獲得足夠的抵押品，并以此來降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，國外已經(jīng)有了較為成熟的制度，如英國、美國和澳大利亞等發(fā)達(dá)國家在制度方面都有一種共同的形式，那就是共有產(chǎn)權(quán)。具體來說，就是政府、住戶等各方共同出資，并享有一定份額的產(chǎn)權(quán)，這樣就減輕了住戶單方一次性購買的經(jīng)濟(jì)壓力。而在國內(nèi)，目前，也已有眾多學(xué)者討論了公共住房產(chǎn)權(quán)清晰化問題，并提出了“共有產(chǎn)權(quán)”公共住房供給模式。

吳立群、宗躍光（2009）對(duì)共有產(chǎn)權(quán)理論在保障性住房領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)行了分析，其研究結(jié)果顯示私有產(chǎn)權(quán)與國有產(chǎn)權(quán)的融合是可行的，并認(rèn)為保障性住房的混合產(chǎn)權(quán)形式在實(shí)踐中具有較強(qiáng)的可操作性。莫智、鄧小鵬、李啟明（2010）的研究顯示保障性住房的出售出讓形式多樣化是引入共有產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)目標(biāo)，這也可以在很大程度上改變保障性住房的投融資結(jié)構(gòu)，進(jìn)而有助于提高低收入群體的住房福利水平。顧正欣、吳翔華、聶琦波（2010）對(duì)中低收入家庭的住房支付能力進(jìn)行了測(cè)算，并提出共有產(chǎn)權(quán)價(jià)格構(gòu)成應(yīng)等于傳統(tǒng)經(jīng)適房價(jià)格加上減免的土地出讓凈收益和稅費(fèi)。從上述文獻(xiàn)有關(guān)“共有產(chǎn)權(quán)”模式的討論可知，“共有產(chǎn)權(quán)”模式的主要特點(diǎn)有兩點(diǎn)：一是保障住房購買者擁有有限產(chǎn)權(quán)，二是該模式只適用于出售型保障住房。顯然，本文所說的“產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型”與眾多學(xué)者討論的“共有產(chǎn)權(quán)”保障住房有本質(zhì)差別。本文所說的“產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型”模式將創(chuàng)新重點(diǎn)放在通過產(chǎn)權(quán)明晰化使銀行的保障住房貸款擁有足夠的抵押品，從而實(shí)現(xiàn)分化財(cái)政負(fù)擔(dān)和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用。

然而，在政府財(cái)政負(fù)擔(dān)程度存在較大差別的背景下，彌補(bǔ)抵押品不足的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型創(chuàng)新路徑是否能夠達(dá)到所預(yù)期的目標(biāo)呢？下面將在一個(gè)信息不對(duì)稱的框架下討論構(gòu)建產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型創(chuàng)新路徑的理論基礎(chǔ)。

2 財(cái)政負(fù)擔(dān)、抵押品供給能力與金融機(jī)構(gòu)公共住房建設(shè)貸款行為——一個(gè)博弈模型分析

2.1 基本假設(shè)

我們把公共住房建設(shè)資金的供給方假定為金融部門，資金獲取方假定為公共住房投融資平臺(tái)（以下簡稱融資平臺(tái)），資金供給方與需求方處于信息不對(duì)稱的市場環(huán)境中。由于公共住房建設(shè)給地方政府帶來的財(cái)政負(fù)擔(dān)具有顯著區(qū)域差異和城市差異，地方政府負(fù)擔(dān)的強(qiáng)弱決定著金融機(jī)構(gòu)對(duì)公共住房項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)水平。為此，金融部門在貸款前需要對(duì)地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)做出判斷。我們假定金融部門對(duì)城市財(cái)政負(fù)擔(dān)水平有如下判斷：高財(cái)政負(fù)擔(dān)和低財(cái)政負(fù)擔(dān)。

我們假定借款者有兩種類型：擁有足額抵押品和不擁有足額抵押品。之所以對(duì)借款人進(jìn)行分類，是因?yàn)樵谪?cái)政負(fù)擔(dān)不確定的情況下，公共住房投融資平臺(tái)不提供足額抵押品時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)公共住房項(xiàng)目貸款將具有較高的風(fēng)險(xiǎn)；相反，那些在財(cái)政負(fù)擔(dān)不確定的情況下，公共住房投融資平臺(tái)提供足額抵押品時(shí)，金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

借鑒謝建國（2003）的建模方法，假定在博弈中融資平臺(tái)首先行動(dòng)，選擇是否提供足額抵押品。金融部門基于所觀察到的融資平臺(tái)的行動(dòng)來決定是否對(duì)其貸款。在單重博弈中金融機(jī)構(gòu)和融資平臺(tái)根據(jù)對(duì)對(duì)方類型的先驗(yàn)預(yù)期最大化個(gè)人支付，在多重博弈中雙方根據(jù)對(duì)方在過去博弈中采取的行動(dòng)更正自己的預(yù)期，以最大化個(gè)人支付。

我們首先定義博弈主體的信念。假設(shè)代表金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)不提供高價(jià)值抵押品的信念，即屬于信譽(yù)低類型的信念，其中。同樣，我們以代表融資平臺(tái)對(duì)金融機(jī)構(gòu)判斷城市財(cái)政負(fù)擔(dān)水平的信念，即。

假定金融機(jī)構(gòu)與融資平臺(tái)的行動(dòng)以來表示，，。在下面的討論中，博弈主體的行動(dòng)可作如下界定：代表融資平臺(tái)不提供足額抵押品，表示融資平臺(tái)提供足額抵押品；代表金融機(jī)構(gòu)采取提供足額貸款的行動(dòng)，代表金融機(jī)構(gòu)采取不提供足額貸款的行動(dòng)。

金融機(jī)構(gòu)和融資平臺(tái)的博弈支付可表示為，其中。具體說就是表示融資平臺(tái)在采取行動(dòng)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)采取行動(dòng)時(shí)融資平臺(tái)的支付；同樣，表示金融機(jī)構(gòu)采取不提供足額貸款行動(dòng)時(shí)，融資平臺(tái)采取行動(dòng)時(shí)金融機(jī)構(gòu)的支付。

2.2 單重博弈及其均衡

2.2.1 單重博弈下融資平臺(tái)的戰(zhàn)略選擇

在單重博弈下融資平臺(tái)的戰(zhàn)略選擇將根據(jù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)城市財(cái)政負(fù)擔(dān)水平的判斷來最大化自己的個(gè)人支付，即

（1）

融資平臺(tái)采取提供足額抵押品的行動(dòng)時(shí)，其支付函數(shù)為，融資平臺(tái)采取不提供足額抵押品的行動(dòng)時(shí)，其預(yù)期的支付函數(shù)為：

其中，代表金融機(jī)構(gòu)預(yù)期地方財(cái)政負(fù)擔(dān)低時(shí)，融資平臺(tái)采取不提供足額抵押品時(shí)金融機(jī)構(gòu)采取低貸款力度的概率，即；代表金融機(jī)構(gòu)預(yù)期地方財(cái)政負(fù)擔(dān)高時(shí)，融資平臺(tái)采取不提供足額抵押品時(shí)金融機(jī)構(gòu)采取不提供足額貸款行動(dòng)的概率，。我們假設(shè)總有，即金融機(jī)構(gòu)在城市財(cái)政負(fù)擔(dān)高時(shí)比在財(cái)政負(fù)擔(dān)低時(shí)更傾向于采取提供不足額貸款的行動(dòng)。同時(shí)假定，有關(guān)該假定的詳細(xì)解釋如下：

第一，融資平臺(tái)采取不提供足額抵押品的行動(dòng)而金融機(jī)構(gòu)采取提供足額貸款策略時(shí)，融資平臺(tái)獲得的支付大于融資平臺(tái)采取提供足額抵押品的行動(dòng)而金融機(jī)構(gòu)采取足額貸款策略獲得的支付。一般來說，公共住房融資平臺(tái)缺少抵押品。為能夠提供足額的抵押品，公共住房融資平臺(tái)不得不支付較高的成本來籌集抵押品，從而提高其融資成本，因此假設(shè)是合理的。

第二，融資平臺(tái)采取提供足額抵押品策略而金融機(jī)構(gòu)采取提供足額貸款策略時(shí)，融資平臺(tái)獲得的支付大于其采取不提供足額抵押品的行動(dòng)而金融機(jī)構(gòu)采取不提供足額貸款的策略獲得的支付。融資平臺(tái)采取不提供足額抵押品的行動(dòng)而金融機(jī)構(gòu)采取惜貸策略，融資平臺(tái)將因融資不足而無法進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這樣其收益就會(huì)下降。因此，下面給出的假設(shè)是合理的：若，融資平臺(tái)將采取提供足額抵押品的行動(dòng)；若時(shí)，融資平臺(tái)將采取不提供足額抵押品的行動(dòng)。下面可進(jìn)一步求得融資平臺(tái)對(duì)金融機(jī)構(gòu)類型的判斷，即為

（2）

當(dāng)融資平臺(tái)認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)判斷城市財(cái)政負(fù)擔(dān)較低的信念的概率大于臨界值，融資平臺(tái)將采取信譽(yù)高的行動(dòng)。由于此時(shí)城市財(cái)政負(fù)擔(dān)較低，政府可以為融資平臺(tái)提供足額抵押品，這樣其也有能力采取信譽(yù)高的行動(dòng)；另外，金融機(jī)構(gòu)采取提供足額抵押品策略后，更容易獲得金融機(jī)構(gòu)的后續(xù)融資，從而有助于為公共住房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大提供資金支持。反之，當(dāng)融資平臺(tái)持有的信念小于臨界值，融資平臺(tái)將采取信譽(yù)低的策略。其原因在于，他們認(rèn)為如果金融機(jī)構(gòu)判斷城市財(cái)政負(fù)擔(dān)較高時(shí)，貸款行為將給金融機(jī)構(gòu)帶來更高風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)因此將更偏好于減少貸款的策略，此時(shí)融資平臺(tái)不僅難以獲得足夠的資金支持，而且融資成本將過于高昂，即使其采取信譽(yù)高的策略，也難以獲得既定的預(yù)期收益。

2.2.2 單重博弈下金融機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略選擇

假設(shè)融資平臺(tái)采取信譽(yù)低的行動(dòng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)利益的影響為k，。當(dāng)，代表金融機(jī)構(gòu)具有城市財(cái)政負(fù)擔(dān)高的信念時(shí)融資平臺(tái)采取信譽(yù)低策略對(duì)金融機(jī)構(gòu)利益的影響；當(dāng)，代表金融機(jī)構(gòu)具有城市財(cái)政負(fù)擔(dān)低的信念時(shí)融資平臺(tái)采取信譽(yù)低的策略對(duì)金融機(jī)構(gòu)利益的影響。我們假設(shè)總有。其之所以具有合理性，主要是因?yàn)椋诔鞘胸?cái)政負(fù)擔(dān)高時(shí)金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)將減少向這類項(xiàng)目貸款的策略，這樣將使其失去一定水平的利潤。而在城市財(cái)政負(fù)擔(dān)低時(shí)金融機(jī)構(gòu)可以采取常規(guī)性的貸款行為，雖然融資平臺(tái)有不提供足額抵押品的動(dòng)機(jī)或稱為采取信譽(yù)低的策略的動(dòng)機(jī)，但在城市財(cái)政負(fù)擔(dān)較低時(shí)，即使融資平臺(tái)不提供足額抵押品，政府仍有能力償還公共住房融資平臺(tái)的貸款，金融機(jī)構(gòu)的利潤仍會(huì)保持在較高的水平。下面假設(shè)金融機(jī)構(gòu)采取惜貸策略時(shí)的利潤損失為c，金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)所屬類型的信念為，那么融資平臺(tái)采取信譽(yù)低的策略時(shí)，金融機(jī)構(gòu)減少貸款規(guī)模的期望收益為：

k代表融資平臺(tái)的不良貸款行為對(duì)銀行利益的影響，c代表銀行降低信貸支持力度時(shí)的損失。如果銀行預(yù)期融資平臺(tái)將采取信譽(yù)低的行動(dòng)，那么降低信貸支持力度將避免的損失為k，付出的成本為c。此時(shí)銀行的收益為k-c。

如果金融機(jī)構(gòu)增加信貸支持力度的期望收益為：

當(dāng)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)采取惜貸策略的期望收益大于采取提供足額貸款策略的期望收益。因此，金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)采取信譽(yù)低策略的信念較高時(shí)，金融機(jī)構(gòu)的最優(yōu)策略是采取惜貸策略。

當(dāng)，我們可以得到金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)不提供足額抵押品行為的信念的臨界值：

（3）

如果金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)所屬類型的信念大于臨界值時(shí)，金融機(jī)構(gòu)將對(duì)融資平臺(tái)采取惜貸行動(dòng)；相反，如果金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)類型的信念小于臨界值時(shí)，其將采取提供足額貸款的行動(dòng)。從式（3）還可以看出，若金融機(jī)構(gòu)為惜貸行動(dòng)付出的成本過高，同時(shí)融資平臺(tái)采取信譽(yù)低的行動(dòng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)帶來的損失較小時(shí)，金融機(jī)構(gòu)將不會(huì)采取惜貸策略。這也意味著，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)采取惜貸策略的成本c>2k時(shí)，無論融資平臺(tái)采取怎樣的行動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)都會(huì)采取提供足額貸款的行動(dòng)。

當(dāng)c<2k時(shí)，金融機(jī)構(gòu)與融資平臺(tái)的博弈均衡如圖1所示。

圖1顯示，在融資平臺(tái)對(duì)金融機(jī)構(gòu)類型的信念小于臨界值以及金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)所屬類型的信念大于臨界值同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)將采取惜貸的策略；除此之外，金融機(jī)構(gòu)都將采取提供足額貸款的策略。由此可以得出：當(dāng)金融機(jī)構(gòu)判斷城市財(cái)政負(fù)擔(dān)低的概率較低時(shí)，沒有足夠抵押品的公共住房融資平臺(tái)將很難獲得足額的貸款。

2.3 博弈主體信念調(diào)整與轉(zhuǎn)變時(shí)機(jī)

在多重博弈中博弈主體將依據(jù)對(duì)方過去的行動(dòng)信息來修正自己的信念。假定表示已知的對(duì)方行動(dòng)信息，表示在第t期所獲得的對(duì)方行動(dòng)信息集，則過去博弈主體的策略集可用表示。

2.3.1 融資平臺(tái)對(duì)金融機(jī)構(gòu)類型信念的調(diào)整及行動(dòng)轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)

由于多重博弈過程中融資平臺(tái)可以根據(jù)金融機(jī)構(gòu)過去的信息對(duì)其類型進(jìn)行調(diào)整。如果金融機(jī)構(gòu)持續(xù)采取惜貸策略時(shí)，融資平臺(tái)對(duì)金融機(jī)構(gòu)所屬類型的信念為：

解上述差分方程，右邊同時(shí)除以，化簡得，兩邊同時(shí)取倒數(shù)，得，令，則原方程變?yōu)?，此方程的通解為：。令t=0，有。將分別代入方程即可得到（4）式。

（4）

公式（4）顯示，如果金融機(jī)構(gòu)持續(xù)采取惜貸策略，融資平臺(tái)認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)持有城市財(cái)政負(fù)擔(dān)高的信念在上升，當(dāng)時(shí)，。根據(jù)前文假設(shè)，當(dāng)時(shí)，（4）式右邊的分母趨向于無窮大，此時(shí)便趨向于0。

將式（4）代入式（2），可以得到金融機(jī)構(gòu)持續(xù)采取惜貸策略時(shí)，融資平臺(tái)改變行動(dòng)策略的時(shí)機(jī)：

（5）

其中，，。

公式（5）顯示，若，金融機(jī)構(gòu)持有城市財(cái)政負(fù)擔(dān)高的信念較低，僅小幅減少貸款規(guī)模，融資平臺(tái)預(yù)期仍可以得到資金支持，其將采取不提供足額抵押品的策略；同理，若，金融機(jī)構(gòu)持有城市財(cái)政負(fù)擔(dān)高的信念較高，將采取惜貸行動(dòng)，融資平臺(tái)由此會(huì)預(yù)期難以從金融機(jī)構(gòu)得到足夠的資金支持，于是采取提高信譽(yù)等級(jí)的行動(dòng)策略。

2.3.2 金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)所屬類型信念的調(diào)整和降低信貸支持力度的時(shí)機(jī)

如果融資平臺(tái)持續(xù)采取信譽(yù)低的行動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)可依此來調(diào)整對(duì)融資平臺(tái)類型的判斷，具體可用如下公式表示：

（6）

其中，代表金融機(jī)構(gòu)預(yù)期過去采取信譽(yù)低的行動(dòng)的融資平臺(tái)今后仍采取信譽(yù)低的行動(dòng)的概率，。代表金融機(jī)構(gòu)預(yù)期過去采取信譽(yù)高的行動(dòng)的融資平臺(tái)今后采取信譽(yù)低的行動(dòng)的概率，。我們假設(shè)有，這說明采取不提供足額抵押品行為的融資平臺(tái)比采取提供足額抵押品行為的融資平臺(tái)更傾向于采取信譽(yù)低的行動(dòng)。

對(duì)公式（6）求解可得（求解方法同上）：

（7）

公式（7）顯示，如果融資平臺(tái)持續(xù)采取信譽(yù)低的行動(dòng)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)預(yù)期其屬于信譽(yù)低類型的信念在上升，在時(shí)，。根據(jù)前文假設(shè)，當(dāng)時(shí)，（7）式右邊的分母趨向于0，此時(shí)便趨向于1。由此可見，在長期內(nèi)金融機(jī)構(gòu)將作出融資平臺(tái)屬于信譽(yù)低類型的判斷。

將式（7）代入式（3）中，我們可以得到金融機(jī)構(gòu)提供不足額貸款的時(shí)機(jī)：

（8）

公式（8）顯示，若，金融機(jī)構(gòu)預(yù)期融資平臺(tái)屬于信譽(yù)高類型，雖然目前其采取信譽(yù)低的行動(dòng)，它仍然采取對(duì)融資平臺(tái)提供足額貸款支持的行動(dòng)；若，金融機(jī)構(gòu)預(yù)期融資平臺(tái)屬于信譽(yù)低的類型，其將采取較低的金融支持的行動(dòng)。

2.4 結(jié)論

本文在一個(gè)雙方信息不對(duì)稱的框架下分析了公共住房融資過程中金融機(jī)構(gòu)和融資平臺(tái)的戰(zhàn)略選擇。我們認(rèn)為在單重博弈中，博弈主體行動(dòng)的均衡解取決于彼此對(duì)對(duì)方類型的判斷，此時(shí)（采取信譽(yù)低的行為，信貸支持力度低）是單重博弈的一個(gè)均衡解。該均衡解表明，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)判斷政府財(cái)政負(fù)擔(dān)低的概率較低時(shí)，沒有足夠抵押品的公共住房融資平臺(tái)將很難獲得足額的貸款。

在多重博弈中雙方將根據(jù)對(duì)方過去的行動(dòng)來更新自己的信念，并影響參與人的后續(xù)行動(dòng)。如果金融機(jī)構(gòu)預(yù)期市場不景氣的信念較高，將采取降低對(duì)融資平臺(tái)貸款規(guī)模的行動(dòng)，融資平臺(tái)在此時(shí)預(yù)期將很難得到金融機(jī)構(gòu)貸款，于是調(diào)整自己的行動(dòng)，提高自己的資信等級(jí)；如果金融機(jī)構(gòu)預(yù)期融資平臺(tái)屬于信譽(yù)低的類型，它將采取降低對(duì)融資平臺(tái)信貸支持的行動(dòng)。

上述結(jié)論不僅為構(gòu)建彌補(bǔ)抵押品不足的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型融資模式提供了理論基礎(chǔ)，同時(shí)其政策含義是，在政府財(cái)政負(fù)擔(dān)較重的背景下，彌補(bǔ)抵押品不足的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型融資模式是公共住房建設(shè)融資模式創(chuàng)新的一個(gè)重要路徑選擇。

3 公共住房建設(shè)融資模式創(chuàng)新路徑選擇

本文的理論分析表明，公共住房建設(shè)融資模式創(chuàng)新路徑的一個(gè)重要方向是構(gòu)建彌補(bǔ)抵押品不足的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型融資模式。該創(chuàng)新模式有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是公共住房類型是出租型公共住房；二是公共住房產(chǎn)權(quán)清晰化；三是公共住房產(chǎn)權(quán)可用作貸款抵押品。下面對(duì)上面關(guān)鍵點(diǎn)做進(jìn)一步解釋。

3.1 公共住房建設(shè)融資創(chuàng)新模式覆蓋的住房類型

這里主要涉及第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)而言，如果不把公共住房類型給出限定，就會(huì)把出售型公共住房包括在內(nèi)，正如本文前面所談及的，出售型公共住房建設(shè)融資難度較低，只要政府給出一定利潤空間，其融資需求是可以得到滿足的。因此，公共住房建設(shè)融資創(chuàng)新模式覆蓋的住房類型不可能是出售型公共住房。

共有產(chǎn)權(quán)類型住房雖然可以采取“租售并舉”的方式分配給低收入家庭，也可以采用金融機(jī)構(gòu)貸款的方式獲得建設(shè)資金，從而獲得充足的建設(shè)資金，提供更多的廉租房，甚至還能獲得一定的收益，但這一模式的實(shí)行將導(dǎo)致廉租房趨同于經(jīng)濟(jì)適用房，從而喪失了中央政府推行廉租房制度的初衷——與經(jīng)濟(jì)適用住房制度一起成為解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分（王琨、鄭榮躍，2010）。由此可見，共有產(chǎn)權(quán)住房在推行過程中與出售型公共住房具有類似的特征，該住房類型不屬于我們鼓勵(lì)建設(shè)的出租型公共住房類型。因此，公共住房建設(shè)融資創(chuàng)新模式覆蓋的住房類型不包括共有產(chǎn)權(quán)住房。鑒于上述分析，我們提出公共住房建設(shè)融資創(chuàng)新模式覆蓋的住房類型只能是出租型公共住房。

3.2 公共住房產(chǎn)權(quán)歸屬及其對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款的影響

這主要涉及后面兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。由于出租型公共住房具有顯著的公共品特征，其建設(shè)資金出資方為地方政府或者公共住房融資平臺(tái)。即使通過金融機(jī)構(gòu)貸款獲得建設(shè)資金，其還款資金也來源于地方財(cái)政，因此出租型公共住房的所有權(quán)歸出資方所有。目前，該類型住房的大規(guī)模建設(shè)已經(jīng)給地方政府帶來了巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。例如，六盤水作為西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在中央和省、市各級(jí)部門的關(guān)心下，保障性住房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，整體工作穩(wěn)步推進(jìn)，并取得了相應(yīng)的成績。但其建設(shè)公共住房的任務(wù)仍然很重。在廉租房建設(shè)方面，2011年國家下達(dá)新增廉租住房任務(wù)14291套71.455萬平方米，計(jì)劃投資80956萬元，中央投資補(bǔ)助資金到位35302.5萬元，獲省級(jí)調(diào)劑補(bǔ)助資金6934.87萬元，獲省級(jí)補(bǔ)助資金6934.9萬元。地方應(yīng)配套資金45653.5萬元，地方配套資金到位9198萬元。在公共租賃住房建設(shè)方面，2011年全市公共租賃住房建設(shè)任務(wù)2200套，共獲中央補(bǔ)助資金4233萬元。2011年全市公共租賃住房和廉租住房計(jì)劃總投資約11.6億元?，F(xiàn)中央、省級(jí)補(bǔ)助到位資金、縣（區(qū)、特區(qū)）落實(shí)資金6.24億元，資金缺口5.36億元，其中僅公共租賃住房資金缺口3.03億元。該案例很具有區(qū)域代表性，這表明出租型公共住房建設(shè)過程中相當(dāng)大的一部分資金需要通過金融機(jī)構(gòu)融資。

出租型公共住房通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，其還款來源和抵押品擔(dān)保存在較大的問題。在還款來源方面，地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)安排、每年提取土地出讓凈收益的10%、住房公積金增值收益中的部分、一級(jí)土地開發(fā)的增值收益、廉租住房和公共租賃房配建指標(biāo)中的異地建設(shè)資金、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時(shí)退還的補(bǔ)貼資金和增值中的政府分成部分等資金作為信貸融資的還款來源。然而，在這些資金來源中，土地出讓金收入、一級(jí)土地開發(fā)增值收益具有較大的波動(dòng)性，其它還款來源，如經(jīng)濟(jì)適用房上市交易時(shí)退還的補(bǔ)貼資金和增值中的政府分成部分都隨著住宅市場變化而呈現(xiàn)較大波動(dòng)。因此，在現(xiàn)有的出租型公共住房的金融機(jī)構(gòu)貸款模式中，地方政府下屬企業(yè)或公共住房建設(shè)融資平臺(tái)面臨著較大的還款風(fēng)險(xiǎn)。另外，雖然現(xiàn)行的政策允許公共租賃住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款，但在項(xiàng)目建成并有中低收入家庭入住后，如果該項(xiàng)目貸款出現(xiàn)違約，商業(yè)銀行對(duì)該住宅項(xiàng)目的處置將面臨入住居民的搬離問題或者是其租金的回收問題，這無疑增加了商業(yè)銀行的貸款成本和貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行對(duì)這類住房項(xiàng)目將采取惜貸的政策。

從對(duì)上述三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的解釋可以看出，政府出資建設(shè)的出租型公共住房的先天不足是產(chǎn)權(quán)不清晰。如果將其產(chǎn)權(quán)清晰化，出租型公共住房又會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪坌凸沧》俊榻鉀Q上述矛盾，需要改變公共住房建設(shè)資金出資方。我們可以借鑒住房建設(shè)中采用的反抵押貸款模式，以此作為產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向型創(chuàng)新路徑的主要貸款模式。

參考文獻(xiàn)：

1.吳立群 宗躍光.共有產(chǎn)權(quán)住房保障制度及其實(shí)踐模式研究.城市發(fā)展研究.2009.6

2.莫智 鄧小鵬 李啟明.國外住房共有產(chǎn)權(quán)制度及對(duì)我國的啟示.城市發(fā)展研究.2010.3

3.顧正欣 吳翔華 聶綺波.我國經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)模式研究——基于共有產(chǎn)權(quán)制度的分析.價(jià)格理論與實(shí)踐.2010.10

4.謝建國.多邊貿(mào)易自由化與區(qū)域貿(mào)易協(xié)定：一個(gè)博弈論分析框架.世界經(jīng)濟(jì).2003.12

5.王琨 鄭榮躍.廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”模式研究.建筑經(jīng)濟(jì).2010.3

Research on the Route Choice of the Public

Housing Construction Financing

——a research of game model

Zhou Jingkui，Yu Jingjing

Abstract：Based on an asymmetry information game model，this paper analyzes the route choice of the public housing construction financing.This study mainly concludes：in a single-stage game，when the bank expects a low probability of low government financial burden，public housing financing platform without sufficient mortgage will be difficult to obtain sufficient loan；in a multi-stage game，if the bank expects a stagnant market，the bank will reduce the financial support for the borrower，and then the borrower will change their behavior so as to improve the credit rating；if the bank expects borrowers with non-performing loan behavior，the bank will reduce the credit support for the borrower.The policy implication of this paper is that we need to change the public housing construction funds investors，and borrow the reverse mortgage model in housing construction as the main innovative property oriented loan model.

Keywords：Public housing，F(xiàn)inancing model，Game model

王春敏/責(zé)任編輯