鄭智維

如同一顆 “地雷”，住宅土地使用權(quán)到期如何續(xù)期讓很多業(yè)主深感憂慮。作為此次事件的主角，溫州方面的回應(yīng)與做法備受各方關(guān)注。

“如果是70年產(chǎn)權(quán)，起碼還有40年?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，“年限”問(wèn)題對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)目前還沒(méi)有太大影響，但已經(jīng)有少量的人有恐慌。

近期，溫州等地住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問(wèn)題引發(fā)持續(xù)熱議。實(shí)際上，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，”早在2007年就被寫入《物權(quán)法》。但在執(zhí)行環(huán)節(jié)，如何“自動(dòng)續(xù)期”卻沒(méi)有明確規(guī)定。

續(xù)期要不要續(xù)交費(fèi)用？如果交費(fèi)，交多少費(fèi)用？

時(shí)隔9年，這些問(wèn)題仍未等來(lái)答案。在全國(guó)層面實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，住宅土地年限續(xù)期問(wèn)題依然還是個(gè)不了局。

年限“縮水”

2012年10月，業(yè)主王女士在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套75平方米的二手房，總房款超過(guò)100萬(wàn)元。不過(guò)，今年準(zhǔn)備賣房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)在3月4日已經(jīng)到期。實(shí)際上，王女士的這套房屋，土地使用年限僅有20年。

在溫州，除王女士外，遭遇土地使用年限問(wèn)題的還有不少。

據(jù)溫州市國(guó)土資源局初步摸排證實(shí)，僅在溫州市區(qū)，土地使用權(quán)在2017年12月31日前到期的房產(chǎn)有600多套，至2019年底到期的有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)，為特定區(qū)域、特殊時(shí)期的特定房屋。

就全國(guó)而言，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問(wèn)題，溫州并非孤例?！睹裆芸酚浾邫z索媒體報(bào)道發(fā)現(xiàn)，深圳、濟(jì)南、青島、重慶、克拉瑪依等地都存在類似情況。

通常而言，房屋使用年限分兩個(gè)概念：房屋本身的使用年限和土地使用年限。房屋是私人財(cái)產(chǎn)，享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)；但土地是國(guó)家的，有一定的使用年限。

在我國(guó)，不同用途的土地，土地使用年限也不相同。這在1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中就有了明確的規(guī)定。

按照該條例第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。

溫州等地的住宅土地使用年限“縮水”，實(shí)際上是特殊時(shí)期的產(chǎn)物。

據(jù)悉，上世紀(jì)90年代初期，溫州市為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔辦理出讓手續(xù)，并繳納相應(yīng)的土地出讓金額。

續(xù)期引發(fā)爭(zhēng)議

按照2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。然而，如何“自動(dòng)續(xù)期”，業(yè)界依然存在著不小的爭(zhēng)議。

最大的爭(zhēng)議點(diǎn)在于，要不要續(xù)交費(fèi)用，交多少費(fèi)用。

談及《物權(quán)法》出臺(tái)時(shí)的背景，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌說(shuō)，當(dāng)時(shí)沒(méi)有顧及20年、30年住宅土地年限問(wèn)題，為了使法律盡快出臺(tái)，在這條規(guī)定上沒(méi)有做過(guò)多糾纏，留作以后再來(lái)解決或解讀。

時(shí)隔9年，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的看法依然還有分歧。目前，關(guān)于如何續(xù)期，主要有三種觀點(diǎn)：免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期、補(bǔ)出讓金差價(jià)和費(fèi)改稅。

“‘自動(dòng)續(xù)期讓民眾有一種免費(fèi)的期待。”談及個(gè)人看法，中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海認(rèn)為，既然沒(méi)有規(guī)定自動(dòng)續(xù)期的條件，就應(yīng)當(dāng)理解為無(wú)條件，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)將利益讓給業(yè)主。

在劉俊海看來(lái)，如果將來(lái)追加費(fèi)用，勢(shì)必導(dǎo)致現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格的不確定性，影響房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。從尊重商品房的商品屬性來(lái)看，穩(wěn)定物權(quán)既是各國(guó)的通行做法，也是以民為本、造福群眾的體現(xiàn)，同時(shí)也避免了因?qū)嶋H操作困難而助長(zhǎng)新的不公。

以稅收的形式取代土地出讓金，也被視為是一種可探討的方式?！拔覈?guó)憲法規(guī)定土地國(guó)有，體制也決定土地不可能私有?！鳖櫾撇治稣f(shuō)，“十三五”規(guī)劃提出房地產(chǎn)稅的概念，而之前是房產(chǎn)稅?！坝捎谕恋夭粴w個(gè)人所有，如果對(duì)土地征稅，在法理上還有些矛盾需要進(jìn)一步理順?！?/p>

“業(yè)界的看法是，肯定得收，但不知收多少?！闭劶邦A(yù)期，張大偉說(shuō)。

購(gòu)房者買下存量二手房，實(shí)際上買的是剩余年限的土地使用權(quán)。有些樓盤在銷售之初，就“縮水”十幾年，甚至更多。“若以后土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期繳費(fèi)的制度逐漸明朗，二手房?jī)r(jià)格隱含的土地價(jià)值將逐步顯性化，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)會(huì)對(duì)土地成本做出反應(yīng)，尤其對(duì)于剩余使用年限較短的二手房。”張大偉說(shuō)。

不了局

如同一顆 “地雷”，住宅土地使用權(quán)到期如何續(xù)期，讓很多業(yè)主深感憂慮。作為此次事件的主角，溫州方面的回應(yīng)與做法備受各方關(guān)注。

此前，溫州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，溫州市國(guó)土資源局鹿城分局副局長(zhǎng)陶建武稱，如果王女士的土地證還沒(méi)過(guò)期，在轉(zhuǎn)讓時(shí)續(xù)期享受“優(yōu)惠價(jià)”（土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%）繳納土地出讓金，取得70年土地使用權(quán)。如果過(guò)期后續(xù)期，需繳納的土地出讓金為全額的土地款。

此后，溫州市國(guó)土局又回應(yīng)稱，收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期是媒體誤讀。

為了避免引發(fā)爭(zhēng)議，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)近日也發(fā)文稱，1995年9月18日前出讓的土地，使用權(quán)可免費(fèi)順延至國(guó)家法定最高年期。

除了地方的“應(yīng)急”方案外，全國(guó)層面目前尚無(wú)土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實(shí)施細(xì)則。

地方最多只有建議權(quán)，沒(méi)有政策的制定權(quán)。劉俊海說(shuō)，迫在眉睫的是，全國(guó)人大法工委需對(duì)《物權(quán)法》第149條進(jìn)行法律解釋，即“釋法”。

4月20日上午，國(guó)土資源部官方微博“國(guó)土之聲”發(fā)布消息稱：20日當(dāng)天，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期延長(zhǎng)問(wèn)題。

不過(guò)，此番引發(fā)的住宅土地續(xù)期問(wèn)題迄今尚無(wú)定論。

“按法律辦事是最終的準(zhǔn)則?！鳖櫾撇ㄗh，應(yīng)抓緊立法或釋法，因?yàn)樽≌恋啬晗迒?wèn)題事關(guān)國(guó)計(jì)民生；而對(duì)于溫州等地已經(jīng)發(fā)生的問(wèn)題則要妥善解決，不可貿(mào)然出臺(tái)收費(fèi)政策，地方也無(wú)權(quán)出臺(tái)收費(fèi)政策。