李廣富　馬永濤

【摘 要】本評(píng)估為北五味子資產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)恼J(rèn)證，由專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成及評(píng)估師，采用收益現(xiàn)值法，從資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的角度出發(fā)，購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)資產(chǎn)所付的代價(jià)不應(yīng)高于該項(xiàng)資產(chǎn)或具有相似風(fēng)險(xiǎn)因素的同類(lèi)資產(chǎn)未來(lái)收益的現(xiàn)值。

【關(guān)鍵詞】北五味子；資產(chǎn)；評(píng)估

[Abstract] This evaluation is an asset acquisition for certification of fructus schisandrae chinensis， performed by professional asset appraisal institution and appraisers， using the income present value method， from the perspective of property buyers， the price to pay to buy an asset shall not be higher than the asset or the similar assets with similar risk factors present value of future earnings.

[Key words] fructus schisandrae； asset； evaluation

收益現(xiàn)值法，又稱收益還原法、收益資本金化法，是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

1 資產(chǎn)概況

2004年11月13日，陳杰取得沈東農(nóng)地承包權(quán)（曹仲）第0022224號(hào)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》，發(fā)包方為沈陽(yáng)市東陵區(qū)（沈陽(yáng)市調(diào)整行政區(qū)劃后為和平區(qū)）渾河站西街道辦事處曹仲村村民委員會(huì)，承包總面積3.6畝（在同一地塊），承包期限從1999年1月1日至2029年1月1日。2008年，陳杰在承包土地上栽培五味子，以中藥材為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的。經(jīng)我公司評(píng)估小組現(xiàn)場(chǎng)核查，其栽培的北五味子資產(chǎn)長(zhǎng)勢(shì)良好，管護(hù)得當(dāng)，已取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

1.1 土地資源

2015年12月30日，經(jīng)核查小組對(duì)其承包的土地面積用GPS進(jìn)行核查，核實(shí)總面積為 0.28公頃。需要說(shuō)明的是，土地承包所有權(quán)證確權(quán)面積為0.24公頃，核實(shí)面積大于土地承包所有權(quán)證的權(quán)屬面積，其原因是核查過(guò)程中GPS確認(rèn)的點(diǎn)位里包含有部分原大棚、田間池埂和作業(yè)道路，所以核定經(jīng)營(yíng)面積要大于土地承包所有權(quán)證面積，多出14%部分面積在本次評(píng)估中不予考慮，核查小組認(rèn)定權(quán)屬面積準(zhǔn)確有效。

1.2 土地承包期

沈陽(yáng)市東陵區(qū)人民政府簽發(fā)的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》中土地承包期從1999年1月1日至2029年1月1日止，承包期限為30年，核查認(rèn)定預(yù)期補(bǔ)償時(shí)限為14年。

2 評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及定義

根據(jù)評(píng)估目的及現(xiàn)場(chǎng)資產(chǎn)狀況，確定本次資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為：市場(chǎng)價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵：由于林木資產(chǎn)有一個(gè)相對(duì)成熟、完善的市場(chǎng)，可以獲得與被評(píng)估森林資源資產(chǎn)具有可比性的類(lèi)似森林資源資產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

3 評(píng)估方法

3.1 選取的方法：收益現(xiàn)值倒算法。

3.2 選取方法的理由：北五味子價(jià)格評(píng)估屬于經(jīng)濟(jì)林價(jià)格評(píng)估，其盛果期和衰果期（尚可獲益期間）應(yīng)按照該期間的收益現(xiàn)值之和選取收益現(xiàn)值倒算法進(jìn)行計(jì)算。

3.3 技術(shù)路線：運(yùn)用收益現(xiàn)值倒算法對(duì)北五味子園進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，首先應(yīng)搜集北五味子各生長(zhǎng)發(fā)育階段的產(chǎn)量資料，確定年客觀收益額，選取適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。即利用基本公式：收益價(jià)格=周期收益期內(nèi)各期收益現(xiàn)值之和進(jìn)行計(jì)算。

北五味子5824株，6年生，3.6畝，（0.24公頃）合同承包期30年，用了16年，剩余14年，賠償期30-16=14年。栽植1618株/畝，苗木價(jià)格0.3元 /株，產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格平均5.17元/斤。栽培6年以上為盛果期，16年以上產(chǎn)量下降處于衰果期。該園6年生，為盛果期。認(rèn)定綜合價(jià)為10.33元/㎏。所以采用周期收益現(xiàn)值倒算法。

收益現(xiàn)值法又稱收益還原法、收益資本金化法，是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。從資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的角度出發(fā)，購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)資產(chǎn)所付的代價(jià)不應(yīng)高于該項(xiàng)資產(chǎn)或具有相似風(fēng)險(xiǎn)因素的同類(lèi)資產(chǎn)未來(lái)收益的現(xiàn)值。

周期收益現(xiàn)值倒算法：

Au×（1+P）u-n-1

公式：En= ∑——————/u*n

P×（1+P）u-n

式中：

En——價(jià)格評(píng)估值

∑——各產(chǎn)期之和

Au——各產(chǎn)期內(nèi)平均單株純收益值

u——經(jīng)濟(jì)壽命期

n——當(dāng)前林木年齡

P——產(chǎn)量調(diào)整系數(shù)

P=待評(píng)經(jīng)濟(jì)林生命周期/生產(chǎn)周期。

4 評(píng)估結(jié)果

價(jià)格評(píng)估總值：壹佰陸拾柒萬(wàn)壹仟壹佰玖拾貳元整（￥：1，671，192.00元）。