徐丹瑤　張秀云

【摘 要】本文遵循客觀、獨立公正和科學的原則及其一般的公認評估原則，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了必要的核查與現(xiàn)場調(diào)查、詢證，查閱了相關(guān)文件及資料，根據(jù)評估目的及現(xiàn)場資產(chǎn)狀況，黨參資產(chǎn)的價值類型被定為市場價值。

【關(guān)鍵詞】黨參資產(chǎn)；評估；價值

[Abstract] In this paper， the assessment of assets within the scope were checked out， a field investigation was conducted and confirmed in necessary， following the principle of objective， independent and scientific and generally accepted evaluation principles， reading some relative documents and materials. Based on the evaluation purpose and the status of the field assets， types of value of dangshen assets have been defined as market value.

[Key words] dangshen assets； assessment； value

市場價值是指自愿買賣雙方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易中的價值估算數(shù)額。

1 資產(chǎn)狀況及形成過程

2008年12月3日，桑慶吉與郭秋野共同簽訂《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方達成有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，桑慶吉以每畝約4萬元的價格，總計一次性付給郭秋野16萬元，取得該土地所有權(quán)和地上設施，完成土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。郭秋野則自愿放棄土地永久使用權(quán)及其他一切與土地相關(guān)之權(quán)利。

桑慶吉經(jīng)過履行土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，取得總計0.54公頃的土地經(jīng)營權(quán)后，一直在該土地上種植樹木、栽培黨參。截至2013年12月18日，新民市政府發(fā)布國家重點建設項目京沈客運專線征收《通告》，該土地被確認征收，此次委評的2002m2鋼結(jié)構(gòu)冷棚和1963 m2竹木結(jié)構(gòu)冷棚即為栽培黨參的主要場所，共栽培黨參約177677株。

1.1 本區(qū)域地勢以平原為主，黨參栽培集中，水源豐富，無污染源，勞動力來源充足，溫度適宜，土層厚度為中度，適宜黨參生長。

1.2 依據(jù)資產(chǎn)所有人所提供的資產(chǎn)清單資料，經(jīng)現(xiàn)場核查認定，在遼寧省新民市郭屯村域內(nèi)的0.3963公頃，177677株黨參資產(chǎn)，可以作為委評資產(chǎn)在評估基準日的價格評估依據(jù)。

1.3 土地承包期到2028年（按土地承包政策）為20年，剩余年限2028年-2013年=15年。補償期15年/3年=5個周期，認定補償期2個周期。

2 評估類型

參照評估有關(guān)法規(guī)，遵循客觀、獨立公正和科學的原則及其一般的公認評估原則，根據(jù)評估目的及現(xiàn)場資產(chǎn)狀況，確定資產(chǎn)評估的價值類型為：收益現(xiàn)值法。

收益現(xiàn)值法內(nèi)涵：收益現(xiàn)值法又稱收益還原法、收益資本金化法，是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。從資產(chǎn)購買者的角度出發(fā)，購買一項資產(chǎn)所付的代價不應高于該項資產(chǎn)或具有相似風險因素的同類資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值。

3 價格評估方法

評估價值=實際出售量×單價×賠償年限-成本（包括人工費+種子費+藥物費+起參費+租地費+材料費+肥料費+其他費）

評估價值：每年可獲得的經(jīng)濟效益，由于征收（占）使得這部分收益將無法獲得；

單價：通過市場采價獲得近3年當?shù)厥袌龅钠骄鶅r格；

年限：按栽培周期為3年，補償期確定為3年；

成本：年限總投入的種苗、生產(chǎn)成本和看護成本；

種苗成本——當年市場平均價；

看護成本——當年勞動力市場平均價；

土地承包金：年限內(nèi)的土地承包費；

土地承包金=總承包費/承包期×年限。

4 評估結(jié)果

價格評估總值：肆拾柒萬零肆佰壹拾陸圓整（￥：470，416.00元）。