耿曉杰

【摘要】通常情況下，在進(jìn)行商品房買賣的過程中，都會(huì)簽訂一份《商品房買賣合同》，該合同具有法律效力，能夠保障雙方的合法權(quán)益不受到損害。并且在此之前，還要簽訂一份《商品房認(rèn)購(gòu)書》，主要的目的是確保購(gòu)房者的購(gòu)房意向，以及在其中標(biāo)注了定金的相關(guān)事宜，購(gòu)房者將定金交付給開發(fā)商，此時(shí)所簽訂的購(gòu)房合同意向書就生效了，如果購(gòu)房者的意向堅(jiān)定，那么后續(xù)的工作也就順利的進(jìn)行著，但是相反，如果在簽訂完認(rèn)購(gòu)合同并且交付定金后，購(gòu)房者又改變了主意，不再具有購(gòu)房的意愿，想要開發(fā)商將定金予以返還，那么問題也就隨之而來，開放商又會(huì)以合同中具有明確的表示而不予返還，此時(shí)究竟是誰對(duì)誰錯(cuò)，本文將進(jìn)行具體的闡述，希望能夠?yàn)橘?gòu)房者提供一定的啟示。

【關(guān)鍵詞】商品房；定金；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)措施

在購(gòu)買房屋中，合同的簽訂是保障雙方合法權(quán)益的重要保障，一旦簽訂了合同就具有了法律效力，如果一旦在此后出現(xiàn)矛盾，就需要從法律的角度進(jìn)行解決。最常見的問題就是在購(gòu)買房屋前，購(gòu)房者會(huì)交付定金，如果在交付定金后又失去了購(gòu)買的意愿，此時(shí)想要開發(fā)商順利的退回定金可以說是難上加難，究竟在商品房買賣中，定金存在何種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該采取何種方式進(jìn)行解決，相信人們對(duì)此并不了解，因此本文對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的論述，希望在今后的實(shí)際情況中，可以令更多的人們對(duì)這一問題具有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。

1、案例分析

2011年，王女士打算購(gòu)買一套商品房，在經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的詳細(xì)考察后，她看中了一套商品房，并隨即與開發(fā)商簽訂了合同，決定購(gòu)買此房。在簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》后，王女士還在簽訂的當(dāng)日繳納了合同中所述的定金，共計(jì)四萬元人民幣，同時(shí)還規(guī)定即自簽訂認(rèn)購(gòu)書的當(dāng)日算起，十五日內(nèi)必須要進(jìn)一步簽訂具體的購(gòu)房合同。王女士依照認(rèn)購(gòu)書中的要求繳納了定金，也在規(guī)定的日期內(nèi)前往開發(fā)商處打算進(jìn)一步簽訂購(gòu)房合同。但是在簽訂具體購(gòu)房合同的過程中，王女士經(jīng)過認(rèn)真的審核，對(duì)于其中的一些條款表示出異議，并沒有草率進(jìn)行簽字，在與開發(fā)商針對(duì)存在異議的條款進(jìn)行協(xié)商的過程中，雙方并沒有達(dá)成一致的意見，同時(shí)開發(fā)商也明確的表示合同中的條款并不能進(jìn)行修改，必須要按照以上的內(nèi)容簽訂合同，所以最后合同并沒能如愿的簽訂。事后王女士不想購(gòu)房并要求開發(fā)商將定金退還，但是開發(fā)商拒絕了王女士的要求，拒絕的理由是沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行談判，購(gòu)房合同也已經(jīng)簽訂了正式的版本，所以不予退還定金。此時(shí)，就產(chǎn)生了本文所提到的定金風(fēng)險(xiǎn)，王女士的定金是否能夠通過法律途徑予以要回，答案是肯定的，開發(fā)商應(yīng)該退還王女士的定金共計(jì)四萬元。下面筆者對(duì)此案件進(jìn)行詳細(xì)討論。

2、購(gòu)房買賣中的定金風(fēng)險(xiǎn)

首先，要對(duì)《商品房認(rèn)購(gòu)書》的性質(zhì)具有一定的認(rèn)識(shí)，這是在購(gòu)買商品房前簽訂的一份合同，但并不是買賣合同，只是達(dá)成了購(gòu)買的意向，所以如果開發(fā)商將其作為買賣合同不予退還消費(fèi)者的定金，明顯是不合情理的，并且也不具有法律的約束力。相關(guān)規(guī)定對(duì)擔(dān)保法做出過如下的解釋，就是說定金是雙方進(jìn)行交易的約定，如果將定金作為擔(dān)保，對(duì)合同起到約束性的作用，并且購(gòu)買者也就是交付定金的一方并沒有訂立主合同的意愿，那么購(gòu)房者并不具有要求返還定金的能力，但是如果開發(fā)商，即接受定金的一方主觀上拒絕對(duì)主合同進(jìn)行簽訂，那么就需要以雙倍的價(jià)格返還定金。相關(guān)適用法律對(duì)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)作出了如下規(guī)定，一是在沒有簽訂商品房買賣合同的前提下，可以依照相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行處理。二是未簽訂合同的主要原因并不在于購(gòu)房者，那么開發(fā)商有權(quán)將定金返還給購(gòu)房者。購(gòu)房定金在法律中的性質(zhì)表示為立約定金，而并不是履約定金，所以在沒有簽訂合同時(shí)，定金的主要作用是作為對(duì)守約一方的保護(hù)以及救濟(jì)，必須要建立在誠(chéng)信的前提下，這樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成購(gòu)房正式合同的簽訂。但是由于購(gòu)房者自身的問題，并不能履行購(gòu)房意愿時(shí)，則不能要求返還定金。由此可知，定金對(duì)于買賣雙方來說均具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是只要滿足誠(chéng)實(shí)守信的原則，就能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低，以達(dá)到雙方順利合作的目的。對(duì)于買方來說，由自身原因造成無法購(gòu)買房屋，對(duì)賣方造成了一定的損失，所以定金就不能返回。對(duì)于賣方來說，不能購(gòu)房的原因是賣方引起的，那么就應(yīng)該將定金雙倍返還給買方。所以，在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)具體的購(gòu)房協(xié)議進(jìn)行商討并且簽訂購(gòu)房合同，但是卻因?yàn)橘?gòu)房合同中的部分條款存在異議，買方并不認(rèn)同，并且拒絕簽訂合同的做法是正確的，并不具有責(zé)任，賣方的回應(yīng)也就不成立了。因此必須要退還給買方事先交付的購(gòu)房定金。如果賣方拒不接受，買方也可以向人民法院提起訴訟，要求返還定金。由上述的案例可知，王女士是在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)前往開發(fā)商處進(jìn)行合同洽談的，所以滿足購(gòu)買房屋的條件，并且其做法也符合合同的義務(wù)范圍，正式購(gòu)房合同的簽訂并不能以認(rèn)購(gòu)書定金作為認(rèn)定，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似的事件十分普遍，可以說是購(gòu)房買賣中最常出現(xiàn)的問題之一。開發(fā)商為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益故意拒絕返還定金，實(shí)際上具有一種半強(qiáng)制性的意味。一些購(gòu)房者也就因此購(gòu)買了房屋，而忽視了對(duì)自身權(quán)益的保護(hù)。如果發(fā)生訴訟，購(gòu)房者負(fù)有舉證責(zé)任，具體來說，只有舉證證實(shí)自己沒有違約才能要回定金；購(gòu)房者在訴訟審理中要舉證來證明自己在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間，曾經(jīng)去和開發(fā)商商談過簽訂購(gòu)房合同的事實(shí)成立，就成為是否能夠勝訴要回定金的關(guān)鍵所在。

3、應(yīng)對(duì)措施

針對(duì)這個(gè)問題，平時(shí)注意收集證據(jù)尤為重要，下面準(zhǔn)備了幾種方案來幫助購(gòu)房者作出決策：（1）注重落實(shí)當(dāng)事人洽談協(xié)商購(gòu)房合同的整個(gè)過程錄音、攝像，證明雙方洽談協(xié)商購(gòu)房合同的時(shí)間、地點(diǎn)及對(duì)合同條款不能協(xié)商一致而導(dǎo)致不能簽約的事實(shí)；（2）雙方洽談協(xié)商一次如果不能奏效的話，可以多次進(jìn)行商討。每次洽談協(xié)商未果后，以書面形式約定下次面談協(xié)商時(shí)間，對(duì)方當(dāng)然要簽名，簽名寫在空白處就可以了。如果再有些雙方的異議要點(diǎn)的內(nèi)容就更好了；（3）在認(rèn)購(gòu)書約定時(shí)間內(nèi)以有證據(jù)證明的書面方式向開發(fā)商提出合同的某些條款或者修改意見；（4）洽談協(xié)商購(gòu)房合同時(shí)最好請(qǐng)公證人員一起去，假若不能談成，就請(qǐng)公證人員就談判的確切事實(shí)作出公證，雖然此種方法比較好，但需要費(fèi)用。

4、結(jié)語

綜上所述，在購(gòu)買商品房時(shí)，一定要對(duì)合同的相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的研究，如果發(fā)現(xiàn)存在異議，可以進(jìn)行協(xié)商，并且在有公證人員的前提下對(duì)事實(shí)作出公正，這樣才能維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，并且達(dá)到返還定金目的，希望通過本文的論述能夠?qū)θ藗兲峁┮欢◣椭?/p>

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