黃金甲

摘 要：我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，房地產(chǎn)問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。因此國(guó)家全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改，目的不僅僅在于解決我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)的問(wèn)題，更重要的是不斷深化經(jīng)濟(jì)體制，完善社會(huì)主義市場(chǎng)體制，同時(shí)國(guó)家還進(jìn)一步完善財(cái)稅體制，縮減貧富差距，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國(guó)的房地產(chǎn)征稅主要從開(kāi)發(fā)、保有、交易三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)進(jìn)行征稅，但是根據(jù)調(diào)查顯示房地產(chǎn)征稅方面存在很大的問(wèn)題，不僅不能對(duì)本地的資源配置進(jìn)行優(yōu)化，而且稅收極其不合理，不能作為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，本文重點(diǎn)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)稅收上的一些問(wèn)題，并提出一些可行的改革的措施，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改的進(jìn)行有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；改革與發(fā)展；分析

近幾年來(lái)我國(guó)的房?jī)r(jià)飛速地上漲，尤其是沿海城市和一線城市，房?jī)r(jià)高得令人擔(dān)憂，因此當(dāng)前房?jī)r(jià)是國(guó)家和政府最擔(dān)心的問(wèn)題，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不僅會(huì)影響人們的正常生活，而且還會(huì)影響我國(guó)國(guó)土資源的利用率，還會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康的發(fā)展，為了解決房地產(chǎn)問(wèn)題，國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，不斷進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制的改革，對(duì)財(cái)稅體制不斷地完善，這才能有效地解決房地產(chǎn)稅收方面的問(wèn)題，確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)稅制改革的重要性

一直以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)使稅制已經(jīng)形成了一個(gè)相對(duì)比較穩(wěn)定的稅源結(jié)構(gòu)，并且還有一個(gè)相對(duì)比較完善的框架，但是隨著最近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的極其迅速，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，因此房地產(chǎn)稅制的改革也勢(shì)在必行，現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)不能滿足我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，因此在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，我國(guó)應(yīng)該不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)稅制的改革與完善，為了滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，就必須從以下幾個(gè)方面入手。

1.1當(dāng)前我國(guó)稅收的格局發(fā)生了很大的改變 房地產(chǎn)是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，因此這就吸引了很多的投資者，并且房地產(chǎn)作為投資者的主要投資項(xiàng)目，這就導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速地發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷地飆升，尤其是最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量不斷擴(kuò)大，這也進(jìn)一步增加了我國(guó)的稅收。但是當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收制度比較復(fù)雜，不僅僅稅收的項(xiàng)目復(fù)雜，而且稅率比較低，這就極其不科學(xué)，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收上存很大的問(wèn)題的根源，所以說(shuō)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的需求，更不能滿足我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，做一個(gè)簡(jiǎn)單的比較就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收在地方財(cái)政稅收上只占百分之三左右，在中央的財(cái)政稅收占的比例少之甚少，這就導(dǎo)致我國(guó)稅收的流失，從而影響我國(guó)的財(cái)政收入。

1.2 當(dāng)前房地產(chǎn)的調(diào)控政策中明確規(guī)定要求征收新的房地產(chǎn)

稅 近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得如火如荼，吸引了一大批資金投入到房地產(chǎn)中，從而造成房?jī)r(jià)偏離，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，這樣的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了人們的購(gòu)買(mǎi)能力，嚴(yán)重影響人們的正常生活，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控，制定了一些新的政策，例如征收房地產(chǎn)稅、限貸令以及限購(gòu)令等其他的一些制度，而且這些政策已經(jīng)在我國(guó)的一線城市實(shí)行，這一系列政策的出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的抑制作用，房?jī)r(jià)變得穩(wěn)定一些。

2 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收方面存在的一些問(wèn)題

2.1 當(dāng)前房地產(chǎn)稅收的項(xiàng)目比較復(fù)雜，種類(lèi)繁多 目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收的項(xiàng)目種類(lèi)繁多，而且比較復(fù)雜，所包含的稅收項(xiàng)目都有十多種，并且還包含其他一些的行政收費(fèi)。很明顯種類(lèi)繁多的稅收，不能適合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，而且還會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)稅收的改革勢(shì)在必行，我們就簡(jiǎn)單以土地出讓金這一稅收制度來(lái)分析它的不合理之處，這一制度可以說(shuō)是一次性稅收制度，將未來(lái)40年到70年的稅進(jìn)行一次性的征收，這樣造成很多地方政府賣(mài)地的現(xiàn)象日益嚴(yán)重，這雖然短期內(nèi)能增加地方政府的財(cái)政收入，但長(zhǎng)久下來(lái)會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的土地失效，沒(méi)有很好地利用土地資源，而且這樣對(duì)地價(jià)還有一定的影響，地價(jià)會(huì)惡意的被抬高，會(huì)出現(xiàn)一批投機(jī)倒把分子，這將嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 優(yōu)惠的政策比較多，而征稅的政策比較少 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)征稅主要針對(duì)的是工礦區(qū)、縣城及城市，對(duì)農(nóng)村從來(lái)不征稅，這就導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的極其迅速，農(nóng)村房地產(chǎn)規(guī)模越來(lái)越大，甚至有很多農(nóng)民都開(kāi)始貸款來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，這最終導(dǎo)致的現(xiàn)象就是很多企業(yè)都在農(nóng)村投資建廠，避免征稅。

另一方面我國(guó)的優(yōu)惠政策比較多，其中優(yōu)惠政策最常見(jiàn)的就是國(guó)家把個(gè)人所有非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)以及非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)的自用房地產(chǎn)納入免征房地產(chǎn)銳的范疇，這就很容易看出我國(guó)的優(yōu)惠政策范疇比較寬，這不僅不適合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)的，而且還會(huì)影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3 實(shí)施將房地產(chǎn)稅改為統(tǒng)一征收業(yè)務(wù)稅這一策略

為了解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)征稅中的問(wèn)題，應(yīng)該實(shí)施將房地產(chǎn)稅改為統(tǒng)一征收業(yè)務(wù)稅，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，業(yè)務(wù)稅征稅的對(duì)象主要是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的附屬物進(jìn)行征稅，歐美的一些國(guó)家將業(yè)務(wù)稅統(tǒng)稱(chēng)為不動(dòng)資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅的對(duì)象主要是土地以及土地的附屬物，這樣征稅的范圍就比較廣，不僅包括經(jīng)營(yíng)性住房以及自主性住房，而且還包含了城市住房以及農(nóng)村住房。

適當(dāng)?shù)臏p免物業(yè)稅。在開(kāi)征之前已經(jīng)繳納物業(yè)稅的在征收業(yè)務(wù)稅時(shí)應(yīng)該按一定的比例進(jìn)行業(yè)務(wù)稅的減免；對(duì)家庭收入比較低的居民，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該按一定比例進(jìn)行稅務(wù)的減免；對(duì)由于不可抗力致使房地產(chǎn)進(jìn)行損毀的，可以按一定比例進(jìn)行稅務(wù)的減免。

在物業(yè)稅的納稅期限上可以按照兩種方式來(lái)納稅，一個(gè)是分期預(yù)繳，另一個(gè)是按年進(jìn)行計(jì)算，詳細(xì)的納稅期限可以由地方政府進(jìn)行制定，此外稅率的規(guī)定，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部部門(mén)應(yīng)該根據(jù)業(yè)務(wù)的用途和種類(lèi)進(jìn)行靈活的變化。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，但當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，本文主要分析在我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展背景下房地產(chǎn)征稅中存在的一些問(wèn)題，并提出有效的解決措施，希望我國(guó)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革的同時(shí)也能不斷地完善我國(guó)房地產(chǎn)征稅政策，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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