李世雪

摘 要：以餐廳后廚為例介紹了上世紀(jì)九十年代磚混房屋整修時的概況，從項目質(zhì)量、造價、工期三方面進行了分析，合理控制整修過程，達到延長房屋使用年限的目的。

關(guān)鍵詞：磚混結(jié)構(gòu)；整修；質(zhì)量；造價；工期

1 工程項目概況

某事業(yè)單位餐廳后廚，為二十世紀(jì)九十年代所建低層房屋，磚混結(jié)構(gòu)。該餐廳后廚使用面積為250平方米，設(shè)計使用年限為五十年，實際使用年限能達到三十五年左右，到目前使用年限為二十多年。后廚內(nèi)部裝修已經(jīng)落后且損壞嚴(yán)重，屋面漏水、鋁扣板松動、墻磚掉落、暖氣片銹堵等情況嚴(yán)重，不能滿足消防、防疫要求，無法繼續(xù)使用。地面、墻面、頂面及水電暖都需要重新整修，來滿足消防、防疫、安全等方面的要求。通過二次整修，可以將餐廳后廚的使用壽命再延長十余年。

經(jīng)過前期工程項目建議、可行性研究階段，餐廳后廚整修項目立項后，建設(shè)方開始報建、申請資金，有招標(biāo)資質(zhì)的單位就可以對工程進行發(fā)包（不涉及設(shè)計公司和監(jiān)理公司），可通過公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)確定施工單位。重點是工程建設(shè)實施階段，項目組織施工階段的管理，如何很好地把控施工的質(zhì)量、造價及工期是建設(shè)方需要把控的重點。

2 工程項目質(zhì)量控制

要保證工程項目的質(zhì)量，關(guān)鍵在于要保證工程項目在施工中的質(zhì)量控制。餐廳后廚整修工作類型主要包括屋面重鋪、換鋁扣板吊頂、墻地磚重貼及水電暖換新等，雖然類型相對簡單，仍然會出現(xiàn)許多難控的現(xiàn)象。比如材料卡控不嚴(yán)密，容易被不合格材料鉆空子；監(jiān)督檢查不到位，可能會出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象；驗收不及時，可能會錯過隱蔽工程的細(xì)節(jié)處理等。任何項目必須保證使用時安全第一，質(zhì)量是安全第一的絕對保證。這就要求建設(shè)方推行質(zhì)量全面制度管理，走出安全第一步。

2.1 狠抓管理制度

制定崗位責(zé)任制和各項規(guī)章制度是建設(shè)單位工程項目管理的首要任務(wù)和重要部分[1]。項目經(jīng)理必須狠抓管理制度。既要遵循相應(yīng)的國家及單位的工程項目管理制度，又要根據(jù)實際情況制定專用管理制度。具體到一個工作人員，一個時間節(jié)點，一個工程細(xì)節(jié)甚至是一種工程材料。使施工項目的每一項都能找到相應(yīng)的責(zé)任人，每一個問題都能找到相應(yīng)的制度去解決，把施工現(xiàn)場做到有章可循、井井有條。

同時要給施工方制定管理制度和相關(guān)要求，施工方必須認(rèn)真執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，對施工文明、作業(yè)時間、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都要進行明確要求。特別是對施工方配備的技術(shù)工種，進行嚴(yán)格管理，確保每一名技術(shù)工人是持證上崗，通過每一個細(xì)節(jié)的管理來控制工程項目質(zhì)量。

2.2 控制建材質(zhì)量

施工中所選用的建材應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的相應(yīng)規(guī)定，并應(yīng)符合《室內(nèi)裝飾裝修有害物質(zhì)限量10個國家強制性標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)要求。材料的質(zhì)量是否符合要求，是決定工程項目質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。如果是施工方包工包料，那建材的質(zhì)量把控必須放在工程項目重中之重的位置，對產(chǎn)品合格證及檢驗報告，產(chǎn)品品牌、各項指標(biāo)要求都要逐一把控，最后要進行相應(yīng)檢測，來控制施工方建材質(zhì)量。為了節(jié)約成本，施工方往往會在材料上做文章，使得驗收時看不出的問題在使用一段時間后都會暴露，從而大大縮短房屋的使用壽命。所以要全方面審核施工方所用材料，提高建筑材料的安全性和使用性。

2.3 遵循驗收標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定對整修項目進行驗收，發(fā)現(xiàn)不合格處就要列入驗收表，通知施工方進行二次施工，再驗收，直到工程質(zhì)量合格。特別要注意隱蔽工程的驗收，

例如龍骨、管路、走線等項目的驗收，必須跟著施工進度逐步驗

收，可參考《隱蔽工程驗收控制程序》，杜絕隱蔽工程造成的安全隱患。

3 工程項目造價控制

一些工程項目由于工期、資金等一些因素的影響，往往會有工程量清單編制不準(zhǔn)確、預(yù)算價格偏低等現(xiàn)象。再加上整修工作存在一些難預(yù)料的工程變更，往往會使工程低價中標(biāo)，高價結(jié)算[1]。要防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，必須考慮到以下幾個方面。

3.1 控制中標(biāo)價

招標(biāo)前確定施工圖紙及技術(shù)資料通過建設(shè)方審查，招標(biāo)用的工程量清單及估算盡量準(zhǔn)確。施工工藝的特殊要求及材料的規(guī)格要求盡量詳細(xì)準(zhǔn)確，保證投標(biāo)單位在同一標(biāo)準(zhǔn)且要求明確的條件下進行投標(biāo)。通過公開的招投標(biāo)或邀請招標(biāo)，選擇符合資質(zhì)的施工單位，經(jīng)過開標(biāo)會的報價（一般是二次報價）、評分，最終確定中標(biāo)單位，確定較為合理的中標(biāo)價。

3.2 控制主材價

施工合作一般會采用包工包料的合作方式，但像餐廳后廚整修這樣主材很明確的項目，完全可以通過建設(shè)方提供主材，施工方負(fù)責(zé)施工這樣的方式來完成工程項目。建設(shè)方提供主材一方面是對施工質(zhì)量的保證，一方面可以最大限度的節(jié)約成本。這就要求建設(shè)方既要清楚施工項目需要材料的數(shù)量、尺寸和規(guī)格，又要了解材料的市場行情，包括品牌、信譽、質(zhì)保期、售后、性價比等。建設(shè)方在中標(biāo)單位確定后就應(yīng)該主動與施工方溝通核實，確定需要采購材料的數(shù)量、尺寸、規(guī)格、進場時間和其他要求。然后通過網(wǎng)絡(luò)手段或?qū)＜易稍儗λ璨牧线M行搜索、詢問、對比，篩選出至少三家相應(yīng)的品牌，到實體店進行逐一對比、選購。選擇的產(chǎn)品供應(yīng)商最好能是廠家直銷店或第一代理商，可以很好的減少中間環(huán)節(jié)，即減少周轉(zhuǎn)時間又能最大限度的控制主材價。

3.3 控制簽證價

對于九十年代的磚混房屋整修，難免會出現(xiàn)預(yù)料之外的情況，為確保工程項目繼續(xù)進行，就必須進行現(xiàn)場簽證。例如在施工過程中建設(shè)方要更改計劃外的上下水位置，而原要求地磚是不換的，這樣問題就來了。動位置必須破地面，破地面必須加鋪磚的錢，重點是很難找到與原磚相匹配的磚，這無形中就給施工方造成了施工困擾，此時施工方一定會做現(xiàn)場簽證。建設(shè)方要審核施工方的工費、料費，還要看預(yù)算金額，來斟酌下一步工程該怎么走。以上還是可控的簽證，還有很多不可控的，例如屋面防水問題。原計劃不在此次整修范圍內(nèi)，可因為一些特殊的天氣情況導(dǎo)致屋面滲水或漏水，不得不修時，這樣的現(xiàn)場簽證一定要及時簽，以免對已完工程造成損壞，更加得不償失。

既然有些簽證無法避免，那就必須及時辦理，盡可能準(zhǔn)確。如果是施工項目已有的項目，原則上應(yīng)該按照中標(biāo)單價進行增加；施工項目以外的增項，也要參考中標(biāo)單價，切合實際。建設(shè)方在審核簽證單時要注意簽證的數(shù)量是否準(zhǔn)確、單價是否合理、工期是否得當(dāng)?shù)?，一旦發(fā)現(xiàn)有含糊不清或是遺漏的地方，必須要施工方給予明確答復(fù)。

4 工程項目工期控制

合理安排施工時間，減少施工工期成本，是提高經(jīng)濟效益，確保項目按計劃推進的重要手段[2]。加強施工期間的管理，控制好后廚整修項目的工期，前期設(shè)計很重要。特別是后廚的水、電路的確定。餐廳后廚在使用十幾年后的改造，后廚師傅會根據(jù)自己的需要對餐廳的布局進行一些改變。例如烤箱、冰柜等一些電器位置的改變，水、暖的增減或改變，甚至是墻體的改變，都是在工程項目改造設(shè)計時需要考慮到的。施工圖紙考慮的越全面，施工中的變更就會越少，施工就會越順暢。但這里特別要注意的是，二十世紀(jì)九十年代的房屋墻體一般為240mm墻或120mm墻，都是磚混結(jié)構(gòu)墻，基本都起到承重墻的作用，在施工過程中沒有經(jīng)過專家的審定，一定不要隨意拆除。否則，既造成了很大的安全隱患，又會給工期造成很多難控制的因素。

施工過程中的工期控制，主要是用施工進度卡工期。250平米的后廚整修一般工期在40天左右，所以施工進度的時間單位最少精確到天，對于后廚整修這樣不太復(fù)雜的工程項目，一般用橫道圖編制施工進度即可。

施工過程難免會遇到一些突發(fā)或未考慮周全的情況，這個時候往往需要現(xiàn)場簽證。這就要求在發(fā)現(xiàn)突發(fā)情況時，施工方第一時間按建設(shè)方要求給出解決方案，并做出預(yù)算，向建設(shè)方提交現(xiàn)場簽證單。建設(shè)方也要第一時間敲定施工方案，做出決算，簽字確認(rèn)，以確保施工方施工順暢，工序不受影響，工期不被拖延。

5 結(jié)語

舊房翻新在一定程度上比新房裝修要復(fù)雜，也會有一些計劃之外的情況發(fā)生。這就要求建設(shè)方和施工方共同努力，在確保安全的前提下，把控好工程質(zhì)量、造價和工期，達到整修的目的，延長房屋的使用壽命。

參考文獻：

[1]王煜明.如何控制政府投資工程項目“低價中標(biāo)、高價結(jié)算”現(xiàn)象[J].工程與建設(shè)，2007（2）：231-232.

[2]謝小妹.建筑工程施工工期管理工法研究[J].中國高新技術(shù)企業(yè)[J]，2015（9）：186-187.