朱效兵

【摘 要】自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資產(chǎn)抵押已經(jīng)成為了一種不可或缺的融資方式。然而，在最近的幾年當(dāng)中，存在一些房地產(chǎn)抵押貸款最終卻變成了不良貸款的現(xiàn)象。這些問(wèn)題直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，對(duì)我國(guó)金融環(huán)境的發(fā)展也有著密切的關(guān)系。因此，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行探討和研究就顯得十分重要。本文通過(guò)闡述房地產(chǎn)抵押評(píng)估刮泥中存在的一些問(wèn)題，并且提出相關(guān)對(duì)策，以期達(dá)到提高工作水平和工作質(zhì)量的目的，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押評(píng)估；問(wèn)題探討

就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定行業(yè)，保值性和增值性是其最重要的特點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的要求也越來(lái)越高.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保具有不宜轉(zhuǎn)移和價(jià)值大的特點(diǎn)，因此，在金融機(jī)構(gòu)中，以房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保方式頗受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款使金融領(lǐng)域更為安全、可靠。然而，在目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中出現(xiàn)了不少的問(wèn)題。比如抵押手續(xù)不夠完善，評(píng)估工作缺乏合理性以及抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)等。這些問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開(kāi)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，并且制約整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。因此，改善房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀成為了工作中的重中之重。

一、抵押貸款價(jià)值類(lèi)型

目前，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中對(duì)抵押價(jià)值的定義存在3種觀點(diǎn)，分別包括市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值和抵押貨款價(jià)值。

1.市場(chǎng)價(jià)值

抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值-風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值-政府稅費(fèi)-處置抵押物過(guò)程中的費(fèi)用-應(yīng)補(bǔ)地價(jià)

雖然上述計(jì)算方式看上去容易操作，但是在實(shí)際的操作環(huán)節(jié)中，也會(huì)存在諸多的問(wèn)題。因?yàn)殂y行在進(jìn)行放貸的時(shí)候是按照評(píng)估價(jià)值的50%～70%之間進(jìn)行放貸的，這樣的重復(fù)扣除就會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，給融資人的利益帶來(lái)?yè)p失。

2.清算價(jià)值

選擇清算價(jià)值的人通常認(rèn)為銀行是為了預(yù)防借款人在借款到期時(shí)，出現(xiàn)有意或者無(wú)意的違約行為。在出現(xiàn)違約之后，如果商業(yè)銀行的放貸額度大于抵押物的清算價(jià)值，那么便會(huì)給自己帶來(lái)嚴(yán)重的損失，只有把按照清算價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在違約時(shí)才能夠有效避免或者降低因違約帶來(lái)的損失。

3.抵押貸款價(jià)值

采用抵押貸款價(jià)值，需要應(yīng)對(duì)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且不定期的修改評(píng)估結(jié)果，抵押貸款的價(jià)值評(píng)估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價(jià)值，需要花費(fèi)比市場(chǎng)價(jià)值更多的努力，在實(shí)際的操作過(guò)程中，也會(huì)存在很大的困難，并且我國(guó)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估起步較晚，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)波動(dòng)性也很大，所以，在頻繁波動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中，采取此種方法的可行性不大。

二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中存在的問(wèn)題

根據(jù)目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，在抵押評(píng)估的工作當(dāng)中，首先要先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，最后確定抵押價(jià)值時(shí)要根據(jù)評(píng)估的結(jié)果來(lái)發(fā)放貸款。根據(jù)目前銀監(jiān)會(huì)、人民銀行以及建設(shè)部提出的文件規(guī)范，對(duì)抵押權(quán)人和抵押人通過(guò)協(xié)議的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)評(píng)估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價(jià)自主權(quán)，此外，還能夠在一定程度上節(jié)省評(píng)估費(fèi)用，從而確保房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開(kāi)展。但是，在實(shí)際的工作中，存在諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響了行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)研究分析，筆者歸納出在抵押評(píng)估工作中所出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出相關(guān)對(duì)策，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.缺乏抵押評(píng)估知識(shí)

在抵押評(píng)估工作中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)殂y行信貸人或金融機(jī)構(gòu)缺乏房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的專業(yè)知識(shí)，在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中無(wú)法估算房地產(chǎn)的價(jià)值。抵押評(píng)估人不僅需要擁有廣泛的知識(shí)面和精通的業(yè)務(wù)能力，更需要具有對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)能力。抵押評(píng)估人如果在實(shí)際操作或者理論知識(shí)方面有所欠缺，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行客觀合理的評(píng)估存在很大的問(wèn)題。

2.缺乏相關(guān)的法律知識(shí)

如果信貸人缺乏有關(guān)于抵押評(píng)估法律知識(shí)，在一定程度上就會(huì)導(dǎo)致信貸人無(wú)法正確判斷房地產(chǎn)的有效性、合法性和科學(xué)性。房地產(chǎn)抵押評(píng)估的效果跟房地產(chǎn)的性質(zhì)有著密切的聯(lián)系，并且房地產(chǎn)的價(jià)值也與其性質(zhì)息息相關(guān)。因此，當(dāng)信貸人不能夠完全掌握相關(guān)的法律知識(shí)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)實(shí)際價(jià)值與抵押評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)大的偏差，從而使抵押評(píng)估結(jié)果受到影響，甚至出現(xiàn)無(wú)效現(xiàn)象。

3.協(xié)議定價(jià)方面存在負(fù)面影響

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估的過(guò)程中，協(xié)議定價(jià)存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅(qū)動(dòng)，部分信貸人員會(huì)利用自身工作的便利條件，對(duì)抵押物品進(jìn)行高估。此外，銀行會(huì)為了降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抵押物進(jìn)行低估，導(dǎo)致借款人的合法資產(chǎn)受到限制，最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估方、銀行部門(mén)以及金融機(jī)構(gòu)的利益產(chǎn)生影響。

在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作中，出現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)造成抵押物評(píng)估失真和貶值的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致難以對(duì)抵押物進(jìn)行處置，甚至?xí)?duì)銀行信貸的資金使用率產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作的改進(jìn)建議

具體的對(duì)策包括以下幾個(gè)方面：

1.強(qiáng)化信貸人員的道德教育

在銀行和金融機(jī)構(gòu)中，從事房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，還需要專業(yè)的職業(yè)道德素質(zhì)。只有這樣，才能有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進(jìn)行評(píng)估。此外，要避免對(duì)抵押物評(píng)估價(jià)格不公的現(xiàn)象，確保當(dāng)事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業(yè)道德素養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開(kāi)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

2.加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律知識(shí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行和金融機(jī)構(gòu)要積極貫徹和落實(shí)信貸人的學(xué)習(xí)制度，信貸人要了解相關(guān)的政策，確保能夠在評(píng)估過(guò)程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規(guī)避銀行或金融機(jī)構(gòu)資金受到威脅的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作涉及到的法律知識(shí)包括《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，對(duì)《擔(dān)保法》的范圍作出了明確的規(guī)定：法律上認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押包括房地產(chǎn)抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國(guó)家土地的使用權(quán)及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押物包括耕地以及相關(guān)的土地使用權(quán)；土地的所有權(quán)；不明確的所有權(quán)或者是有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，還包括學(xué)校、醫(yī)院等一些公益性質(zhì)的部門(mén)。在進(jìn)行房產(chǎn)抵押之前，首先要先確定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，以免對(duì)評(píng)估結(jié)果帶來(lái)影響。

3.準(zhǔn)確評(píng)估抵押物的價(jià)值

在遵循估價(jià)原則的同時(shí)，除了按照估價(jià)程序和選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方式，還需要結(jié)合房地產(chǎn)自身的價(jià)格等有關(guān)因素，最終確定估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，要做到誠(chéng)實(shí)、客觀、公平、公正。要科學(xué)地進(jìn)行價(jià)值判斷，提高房地產(chǎn)估價(jià)和估算水平，這就要求房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押評(píng)估之前，信貸人和評(píng)估部門(mén)需要明確估價(jià)的哪個(gè)方面出現(xiàn)了問(wèn)題。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的近期交易情況，為成交價(jià)格提供重要的判定依據(jù)。收益法，就是選取合適的資本化率對(duì)其進(jìn)行折扣，之后再累計(jì)處理，這是一種超前的估價(jià)行為。成本法主要的估價(jià)方法是開(kāi)發(fā)或者建造的一個(gè)大的項(xiàng)目，提出更為合理的估價(jià)方式。

4.完善評(píng)估制度及其抵押手續(xù)

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，發(fā)放抵押貸款必須由抵押部門(mén)嚴(yán)格審查、評(píng)估之后方可發(fā)放，并且需要按照嚴(yán)格的評(píng)估流程。銀行可以成立評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，抵押物評(píng)估方式一方面提高了評(píng)估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以提高。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值過(guò)程中，可能會(huì)遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，銀行無(wú)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行正確合理的評(píng)估。此外，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估需要不斷地完善抵押價(jià)值手續(xù)，從而為評(píng)估報(bào)告提供更為準(zhǔn)確的依據(jù)。

工作人員在拿到有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的評(píng)估報(bào)告之后，必須認(rèn)真卻獨(dú)，查看抵押估價(jià)定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及最終結(jié)果等事項(xiàng)，最終為核定抵押物價(jià)值提供可靠的依據(jù)。在估價(jià)定義中，包含了土地的用途、開(kāi)發(fā)程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現(xiàn)變化，必須對(duì)定價(jià)進(jìn)行重新定義。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，必須充分考慮抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，要按照房地產(chǎn)的發(fā)展情況，做出合理的預(yù)期價(jià)值。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，要想保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估報(bào)告具有合理性和準(zhǔn)確性，需要在銀行進(jìn)行評(píng)估時(shí)，保證遵循公平、公正的原則。同時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值工作的過(guò)程中要盡量做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)最小化，以保障抵押人的合法權(quán)益，降低資金損失的發(fā)生概率。為了抵押評(píng)估行業(yè)擁有更標(biāo)準(zhǔn)、更規(guī)范的環(huán)境，能夠進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開(kāi)展以及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更為標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。

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