紀(jì)淑璐

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論租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

紀(jì)淑璐

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是我國(guó)民事法律中一項(xiàng)重要權(quán)利，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的購(gòu)買(mǎi)力也隨之增強(qiáng)，房屋交易活動(dòng)也成為了一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象。雖然，在法律中，我國(guó)對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件做了相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定應(yīng)用到現(xiàn)實(shí)生活中，卻出現(xiàn)了不盡人意的地方并產(chǎn)生了爭(zhēng)議。在爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之中，對(duì)房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)同等條件、對(duì)房屋出售通知期限適用方法進(jìn)行相應(yīng)的闡述，同時(shí)對(duì)次承租人、部分承租人、共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題進(jìn)行分析。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；同等條件；承租

一、我國(guó)房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律規(guī)定及行使

(一)我國(guó)法律中關(guān)于房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為我國(guó)的一項(xiàng)民事制度，其設(shè)立的目的在于維護(hù)承租人的利益，降低交易成本，節(jié)省資源，為承租人提供最大化的生活便利，同時(shí)對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序也起到相應(yīng)的作用。我國(guó)在法律中對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題主要有兩處規(guī)定，第一處是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在《合同法》中第230①條。第二處是共同共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即《民法通則》第78條第3款②。合法占有租賃物是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的為前提條件，其次承租人要與出租人簽訂了合法有效的書(shū)面合同并且按期繳納租金，且無(wú)非法轉(zhuǎn)租的違約行為和撤銷(xiāo)租賃的意思表示，方可成為有效的房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如果承租人對(duì)房屋進(jìn)行了非法租賃，房屋出租合同存在無(wú)效可撤銷(xiāo)的條款，則房屋租賃人就不在享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不再享有法律賦予的特殊權(quán)益，也不可能成為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。房屋出租人如果對(duì)房屋并沒(méi)有所有權(quán)，其將租賃房屋出售的行為即為無(wú)權(quán)處分，那么他與承租人因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議為無(wú)效協(xié)議，那么優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也無(wú)從談起當(dāng)然其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利也不存在。另外對(duì)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人當(dāng)事人本人而言應(yīng)具有相應(yīng)民事行為能力，未成年智障者當(dāng)然不享有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，此點(diǎn)不在此贅述。

(二)同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

我國(guó)《合同法》中第 230 條規(guī)定“承租人得以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利”。所謂的同等條件在法律上并沒(méi)有進(jìn)行詳盡闡明同等的具體含義。一般而言有四種同等學(xué)說(shuō)，分別：

1、絕對(duì)同等說(shuō)：承租人購(gòu)買(mǎi)房屋的條件，當(dāng)且應(yīng)當(dāng)與其他第三人提出的購(gòu)買(mǎi)條件完全一致，不能有絲毫差別，此才能謂之“同等”。

2、相對(duì)共同說(shuō)：承租人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，沒(méi)有必要與第三人提出的購(gòu)買(mǎi)條件完全一致，主要內(nèi)容大致相似即認(rèn)為是符合“同等”條件。

3、學(xué)說(shuō)三：所謂“同等”條件，一般應(yīng)理解為價(jià)格相同，即只需要承租人購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格與其他第三人提出的購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格一樣。當(dāng)然，法律法規(guī)有其他特別限制性規(guī)定或當(dāng)事人之間有其他特別限制性約定的，也應(yīng)當(dāng)一同作為“同等”條件的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

4、學(xué)說(shuō)四：主張“同等”條件，只有對(duì)價(jià)格進(jìn)行了規(guī)定。

這四種學(xué)說(shuō)中第一條絕對(duì)同等說(shuō)條件過(guò)于苛刻也會(huì)造成條款的繁瑣冗余，不利于雙方協(xié)議的達(dá)成，相對(duì)共同說(shuō)中所說(shuō)的內(nèi)容大致過(guò)于模糊。雖然學(xué)說(shuō)四對(duì)同等條件進(jìn)行了本質(zhì)的概括，但在對(duì)比中我們便可發(fā)現(xiàn)學(xué)說(shuō)三更為恰當(dāng)。承租人與買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)享有的買(mǎi)賣(mài)房屋支付價(jià)款的時(shí)間、方式、地點(diǎn)、價(jià)格應(yīng)與第三人享有同等的條件。在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，第三方和承租人支付的價(jià)款應(yīng)相同，這是同等條件購(gòu)買(mǎi)房屋最為重要的一個(gè)條件。付款方式的同等條件指分期付款亦或一次性繳付價(jià)款上要相同。在司法實(shí)踐中，如果第三人與出租人達(dá)成一次性付清房款的合意后，則房屋承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)不得支付價(jià)款方式進(jìn)行分期付款的提議。不過(guò)，若出租人許諾第三人分期付款，則承租人除非為出租人提供了充分適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請(qǐng)求分期付款。

(三)房屋出售的通知期限

關(guān)于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限《民法意見(jiàn)》第118③條和《合同法》第230④條都有規(guī)定。兩者規(guī)定的時(shí)間不同，而根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律適用的新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于一般法的規(guī)定，《民法意見(jiàn)》頒布的時(shí)間先于《合同法》，并且《民法意見(jiàn)》作為一種司法解釋其法律位階較《合同法》而言較低，法律效力也低于《合同法》，所以當(dāng)二者在法律適用過(guò)程中發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《合同法》中的相關(guān)規(guī)定。而合理期限的時(shí)日確定，既可以使交易雙方的合法權(quán)益都得到保護(hù)，也可以保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)得到有效保護(hù)，防止因承租人的一再拖延致使出租人喪失良好的交易時(shí)機(jī)，對(duì)第三方和出租人造成不可彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失。有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在出租人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)履行通知義務(wù)：“原因有兩個(gè)：第一，當(dāng)出租人與第三人簽訂合同時(shí)，一切合同的內(nèi)容都確定了，這時(shí)候出租人與承租人的合同就以這個(gè)合同的內(nèi)容為內(nèi)容。第二，當(dāng)出租人與第三人簽訂合同時(shí)，合同的價(jià)格等條件都確定，第三人就不可能用提高價(jià)格等手段來(lái)排除承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！雹葸@是一種可行的方式，但在實(shí)際的運(yùn)作過(guò)程中真的能夠有效地實(shí)施仍值得商榷，出租人何時(shí)與第三方訂立合同？與第三方訂立合同時(shí)房屋是否已過(guò)租賃期限？第三方履行合同可信度的問(wèn)題我們不容忽視。縱使及時(shí)有效的找到履行能力極強(qiáng)的第三方若在同等條件下承租人主張行使房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)是否有種勞體傷神去找房屋的購(gòu)買(mǎi)者，而房屋最有意向購(gòu)買(mǎi)者就在眼前，這種周而復(fù)始循環(huán)往復(fù)的行為是否與我國(guó)法律優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)立的初衷背道而馳呢？因此在承租人與出租人間規(guī)定一定的期限很有必要，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下交易雙方的可調(diào)控范圍相對(duì)較廣，不宜將通知期限設(shè)定為一個(gè)不可變更的區(qū)間，可以根據(jù)租賃房屋的地理位置的優(yōu)良、潛在購(gòu)買(mǎi)者的多少、周?chē)e置房屋的情況等因素來(lái)綜合考慮其通知期限。

二、房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中的漏洞

(一)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合

《民法通則意見(jiàn)》第92⑥條規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而在《合同法》也規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)二者同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，在司法實(shí)務(wù)中應(yīng)該采取哪種說(shuō)法才更有可行性，才更有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和諧發(fā)展呢？第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是權(quán)力來(lái)源是房屋的租賃，房屋租賃中的房屋租賃行為涉及到房屋租賃合同，而合同屬于債權(quán)的一種。共有人對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)因與讓與人共同所有房屋而存續(xù)，所有權(quán)屬于物權(quán)。物權(quán)是絕對(duì)權(quán)對(duì)世權(quán)，其權(quán)利位階高于債權(quán)，當(dāng)一個(gè)物上既有物權(quán)又有債權(quán)時(shí)，當(dāng)然物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，二者都屬于物權(quán)，二者無(wú)權(quán)利的主次之分都是對(duì)法律對(duì)交易行為的一種規(guī)范，二者競(jìng)合時(shí)根據(jù)權(quán)利成立的時(shí)間先后順序進(jìn)行主張即可。第三種觀點(diǎn)是臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)界的通說(shuō)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力優(yōu)于共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。謝哲勝先生指出，依利用權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的精神，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于其他類(lèi)型的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。⑦第四種觀點(diǎn)認(rèn)為不可能發(fā)生競(jìng)合，因?yàn)楣灿腥宿D(zhuǎn)讓的是對(duì)房屋享有的份額，只有其他按份共有人才會(huì)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是承租人所享有的。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的房屋的份額，房屋承租人購(gòu)買(mǎi)的是房屋是物，二者屬于不同的客體，不存在競(jìng)合的問(wèn)題。再者按份共有人在行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)需取得其他按份共有人的同意，只要雙方意思表示一致并手續(xù)；對(duì)于房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提是按份共有人全部同意出售房屋，否則承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行為無(wú)效，不受法律保護(hù)。

共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的是法律明確規(guī)定，其設(shè)立的目的都是為了優(yōu)化資源配置，減少交易中的成本，穩(wěn)定社會(huì)秩序，避免不必要的浪費(fèi)。但筆者認(rèn)為，二者之間認(rèn)定共有人之間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于承租人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)更為適宜，因?yàn)閺臋?quán)利屬性來(lái)看，承租人主張的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是債權(quán)，共有人主張的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是物權(quán)，根據(jù)權(quán)利優(yōu)先性，應(yīng)適用物權(quán)。共有人本是房屋的所有人之一，而承租人只是對(duì)房屋享有合法的占有權(quán)，將所有權(quán)讓位于占有權(quán)極為不妥。從穩(wěn)定社會(huì)秩序保障人們生活的角度來(lái)看，如果共有人取得了房屋的所有，房屋承租人可以根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃繼續(xù)占有房屋，也可以向新的房屋所有權(quán)人進(jìn)行續(xù)租都不會(huì)妨礙其正常的生活，也不會(huì)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)損失，這樣雙方的利益都會(huì)得到眷顧。

(二)部分房屋出租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

房屋的租賃分為兩種方式，一種是對(duì)房屋的整體性租賃，一種是對(duì)房屋的部分租賃。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若從文意解釋來(lái)看，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)限只涉及到其所租賃的房屋，那么對(duì)部分承租人來(lái)說(shuō)只對(duì)部分房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人出租的部分房屋是法律上的可分之物，租賃房屋可單獨(dú)出售，雙方意思表示真實(shí)，并達(dá)成協(xié)議就可轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。但對(duì)于不可分的房屋，將房屋分別出售就會(huì)破壞房屋的完整性，也不可能完成合法讓與手續(xù)，則部分房屋承租人就不再享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我國(guó)設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律規(guī)定是為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，節(jié)省交易成本，給承租人一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的生活環(huán)境，而對(duì)于房屋小部分租賃者而言一般對(duì)于整體的房屋期待不大，通常也無(wú)力承受房屋整體出售的價(jià)格，出租人對(duì)小部分承租人購(gòu)買(mǎi)房屋期待可能性不高，此時(shí)小部分承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)意義不大。這可能會(huì)對(duì)出租人的權(quán)益招到侵害，退一步講若出租人將房屋進(jìn)行出售，房屋小部分租賃者可以根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”繼續(xù)租賃房屋，維持其正常的生活，買(mǎi)售人也可以支付承租人一些補(bǔ)償金使其另行租賃房屋，由于其小部分租賃者其另行租賃房屋轉(zhuǎn)移物品不會(huì)非常繁瑣，不會(huì)給小部分承租人帶來(lái)很大的不便。對(duì)于那些占有較大份額的承租人而言，一般他們對(duì)于房屋整體購(gòu)買(mǎi)性比較大，而且通常情況下也具有購(gòu)買(mǎi)房屋整體的能力，故承認(rèn)這部分局部承租人對(duì)整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在現(xiàn)實(shí)中具有重大的意義。

(三)房屋轉(zhuǎn)租后的次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)規(guī)定了房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，但這些原則性的規(guī)定可操作性不強(qiáng)，國(guó)家設(shè)立此制度是為了充分發(fā)揮該租賃房屋的使用價(jià)值,減少在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中給雙方當(dāng)事人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，以此來(lái)維系既定的社會(huì)秩序。本文以房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為起點(diǎn)，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的同等條件和通知期限的含義進(jìn)行了詳細(xì)的分析，對(duì)次承租人共有人所擁有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)給予了肯定，對(duì)部分出租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題分情況給出了建議。我國(guó)《合同法》規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),仍需進(jìn)一步的完善,以適應(yīng)不斷變化的社會(huì)。(作者單位：華僑大學(xué))

注解：

①房屋出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前一定的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人得以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利

②按份擁有財(cái)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人有權(quán)要求將自己的財(cái)產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓或者分出。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

③房屋出租人出賣(mài)出租房屋時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人

④房屋出租人應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人

⑤史浩明、張鵬.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的法律技術(shù)分析，[J].法學(xué)，2008(9).

⑥共同共有財(cái)產(chǎn)分割后,一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí),如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以支持。

⑦謝哲勝.大陸物權(quán)法制的立法建議[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社2001.

⑧承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。

⑨范李瑛.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的幾個(gè)問(wèn)題,[J].法學(xué)論壇,2007(4).

⑩鐘濤.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若干爭(zhēng)議之解決.[J]法律適用,2005(10).

[1]王澤鑒.民法物權(quán).用益物權(quán).占有[M].中國(guó)政法大學(xué)出版社,2001.

[2]史浩明、張鵬.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的法律技術(shù)分析，[J].法學(xué)，2008(9).

[3]謝哲勝.大陸物權(quán)法制的立法建議[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社2001.

[4]范李瑛.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的幾個(gè)問(wèn)題,[J].法學(xué)論壇,2007(4).

[5]鐘濤.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若干爭(zhēng)議之解決.[J]法律用,2005(10).

[6]李菲.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2010(8).

[7]趙守江.房屋承租人與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沖突與協(xié)調(diào)[J].遼寧大學(xué)學(xué)報(bào).2011(18).

[8]王燕軍.房屋租賃合同中優(yōu)先承租權(quán)問(wèn)題初探[J].生產(chǎn)力研究.2009(18).

[9]雷蕾.房屋租賃中承租人與出租人關(guān)系的法律效力[J].安陽(yáng)大學(xué)學(xué)報(bào).

[10]左媛.試論房屋租賃中次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán).[J]法制與社會(huì).2009(1).

紀(jì)淑璐(1989-)，女，山東濟(jì)寧人，華僑大學(xué),訴訟法學(xué),研究生，研究方向：民事訴訟法。