李捷+陳禹銘

5月北京預(yù)計(jì)將有36個(gè)商品房項(xiàng)目入市，其中純新盤(pán)達(dá)12個(gè)；僅有密云、平谷兩個(gè)住宅項(xiàng)目低于3萬(wàn)元/平方米。

無(wú)論是此前成功“搶跑”，還是乘勝追擊，北京多個(gè)樓盤(pán)都已摩拳擦掌等待在5月份入市。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目情況來(lái)看，北京樓市將迎來(lái)一個(gè)相對(duì)紅火的五月是大概率事件。

供應(yīng)提速

盡管截至目前，市場(chǎng)走勢(shì)節(jié)節(jié)高升，但隨之而來(lái)的傳統(tǒng)“紅五月”，對(duì)于大多數(shù)房企而言，都是不可錯(cuò)過(guò)的銷(xiāo)售窗口期。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，5月北京預(yù)計(jì)將有36個(gè)商品房項(xiàng)目入市，除了以天恒金融街公園懿府、金玉府為代表的老項(xiàng)目推新之外，純新盤(pán)的入市節(jié)奏也明顯加快，出現(xiàn)了天恒世界集、國(guó)瑞境界等12個(gè)純新盤(pán)，這一數(shù)量已經(jīng)創(chuàng)造了今年以來(lái)的階段性峰值。

某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，多數(shù)項(xiàng)目都想借助現(xiàn)階段的上升通道拼一把。據(jù)記者觀察，有不少“塵封多年”的項(xiàng)目也加入到即將在5月推盤(pán)的隊(duì)列中。例如位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的凱德錦繡慈云壹號(hào)，距離項(xiàng)目上一次開(kāi)盤(pán)已經(jīng)超過(guò)兩年，本次將要加推的是94-230平方米的精裝產(chǎn)品，盡管目前價(jià)格尚未對(duì)外公布，但凱德錦繡小區(qū)的二手房目前已接近7萬(wàn)元/平方米；同樣“雪藏”多年的別墅老盤(pán)、位于順義后沙峪的魯能優(yōu)山美地，也打算在5月推出D區(qū)，目前報(bào)價(jià)為2500萬(wàn)-8000萬(wàn)元/套。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，進(jìn)入4月份之后，雖然二手市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回落，但是新房市場(chǎng)的成交依然保持上升勢(shì)頭。因此，供應(yīng)的快速回升主要是受到強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)。

普宅難尋

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)在5月入市的項(xiàng)目中，位置上仍以四環(huán)外為主；有超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目都表示開(kāi)盤(pán)價(jià)格“待定”，但從已經(jīng)明確開(kāi)盤(pán)價(jià)格的項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目的定價(jià)明顯更加“開(kāi)放”。值得一提的是，除了在密云和平谷兩個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)還能搜尋到低于3萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目，在其他區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)很難看到普通住宅的身影。

據(jù)記者了解，5月，西城、朝陽(yáng)、海淀以及豐臺(tái)四個(gè)區(qū)共有10個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，從預(yù)計(jì)售價(jià)來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目都已步入高端豪宅的行列。其中，位于東三環(huán)農(nóng)展館的北京壹號(hào)院，預(yù)計(jì)售價(jià)為16.5萬(wàn)元/平方米；位于西四環(huán)中路118號(hào)的紫辰院，其最后一棟樓王產(chǎn)品也將邁入10萬(wàn)+的行列。此外，包括以純新盤(pán)首次亮相的香山四季，報(bào)價(jià)已達(dá)到8萬(wàn)元/平方米；位于海淀區(qū)的前海中金公館、冠城大通百旺府等項(xiàng)目，雖然尚未定價(jià)，但從其所處的地理位置和前期價(jià)格來(lái)看，也都是高端項(xiàng)目的種子型選手。

業(yè)內(nèi)人士指出，從4月出臺(tái)的2016北京土地供應(yīng)計(jì)劃中可以看出，未來(lái)中心城區(qū)土地供應(yīng)將進(jìn)一步減少，未來(lái)供應(yīng)的不足使得這類(lèi)高端項(xiàng)目雖然售價(jià)較高，但仍具備一定市場(chǎng)接受度。

供需失衡商住成主角

在采訪(fǎng)過(guò)程中，多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都不約而同地表達(dá)出對(duì)于今年上半年樓市持續(xù)上行的判斷。而做出這種判斷的根據(jù)源于供需市場(chǎng)的變化。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2014年和2015年在土地供給上向民生類(lèi)用地的自住房和保障房?jī)A斜，保障類(lèi)住宅產(chǎn)品供地較大，擠占了商品住宅用地面積，導(dǎo)致這兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬(wàn)平方米。供地減少，開(kāi)發(fā)商無(wú)米下炊，傳導(dǎo)到商品住宅市場(chǎng)上便是供應(yīng)減少。而由供地不足到住宅供應(yīng)減少的傳遞效果最終在2016年開(kāi)始顯現(xiàn)。在庫(kù)存不斷下滑、供需嚴(yán)重失衡的市場(chǎng)背景下，北京房?jī)r(jià)漲速開(kāi)始加快。

“北京純商品住宅的供需比低至1：3，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿(mǎn)足購(gòu)房需求，加之北京執(zhí)行的嚴(yán)格限購(gòu)，促使部分剛需及剛改購(gòu)房客群轉(zhuǎn)而選擇商住產(chǎn)品，商住產(chǎn)品成交量不斷上升，并占到市場(chǎng)交易的主體?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅表示。

另?yè)?jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京住宅市場(chǎng)當(dāng)中商住產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交4656套，創(chuàng)下有史以來(lái)的月度銷(xiāo)量新高，占到當(dāng)月全部商品住宅成交量的比重高達(dá)51%，這是商住產(chǎn)品的成交量首次超過(guò)住宅類(lèi)產(chǎn)品，并因此成為北京樓市的主角。

但商住產(chǎn)品仍未能有效補(bǔ)充北京樓市庫(kù)存告急的現(xiàn)狀。按照此前6個(gè)月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推，北京66576套商品住宅庫(kù)存的去化周期僅為8個(gè)月，已經(jīng)瀕臨8-10個(gè)月合理去化周期的底線(xiàn)。

“這一段時(shí)間，購(gòu)房人的熱情很高，無(wú)論是市場(chǎng)的預(yù)期還是經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)，都讓大家對(duì)除了房產(chǎn)以外的投資方式更加謹(jǐn)慎?！蹦撤科筘?fù)責(zé)人如是說(shuō)。

郭毅判斷，盡管2016年北京商品住宅計(jì)劃供地量增加了100公頃，但一方面計(jì)劃落實(shí)到實(shí)際供地量能否明顯增加尚是未知數(shù)；另一方面出于商品住宅開(kāi)發(fā)的周期性原因，此前的供地不足將導(dǎo)致2016年和2017年出現(xiàn)商品住宅供給大幅減少的窘境，這將導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭難以抑制。