袁秀麗

房子產(chǎn)權(quán)到期后要交1/3的房?jī)r(jià)續(xù)期！這一標(biāo)題文章近日引起多方關(guān)注，許多網(wǎng)友都炸了！事實(shí)上，70年房屋產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？一直是懸而未絕的問(wèn)題。

近期溫州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，業(yè)主被告知需要繳納一筆土地出讓金，“價(jià)格接近房?jī)r(jià)三分之一甚至還多”。此消息引起很多人驚恐。本來(lái)房?jī)r(jià)就高，再交三分之一，能不急嗎？

事后，當(dāng)事方溫州國(guó)土局的回應(yīng)：“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬(wàn)元占房?jī)r(jià)三分之一”系媒體誤讀。因?yàn)殛P(guān)于要繳納的土地出讓金相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一甚至更多的說(shuō)法始終都沒(méi)有，政策還沒(méi)出。溫州市國(guó)土部門(mén)表示已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定。

不僅是溫州沒(méi)有明確說(shuō)法，國(guó)家、省、市各個(gè)層面都沒(méi)有明確規(guī)定，相關(guān)政策尚未出臺(tái)。

溫州的事情雖然平息了，但是房子產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？并沒(méi)有解決。借著溫州事件，圍繞房子產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦這一問(wèn)題，各種聲音層出不窮。

深圳首先發(fā)聲詳解土地續(xù)期

“房子還能住，土地過(guò)期了”的情況并非溫州獨(dú)有，青島、深圳等多地都出現(xiàn)了類(lèi)似的情況，但目前各地處理土地使用權(quán)過(guò)期的方法并不相同。

溫州事件之后，4月20日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)通過(guò)其官方微博發(fā)文對(duì)深圳土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國(guó)土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地，順延至國(guó)家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價(jià)款。1995年9月18日后簽訂的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)款等問(wèn)題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。但對(duì)特定歷史階段形成的、特殊的行政劃撥用地，提出補(bǔ)交地價(jià)款數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳政府對(duì)于此前部分物業(yè)用地年限到期后補(bǔ)繳費(fèi)用進(jìn)行了解釋?zhuān)茨切┊a(chǎn)權(quán)在20年的用地，實(shí)際上是深圳最早一批劃撥用地，有很強(qiáng)的歷史痕跡，不具有代表性。所以補(bǔ)繳也是合情合理的。而通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)的35%的方式進(jìn)行征收，也基本上和目前土地增值等內(nèi)容進(jìn)行了掛鉤，自然比較務(wù)實(shí)和科學(xué)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，目前深圳除了此類(lèi)當(dāng)時(shí)沒(méi)有調(diào)整用地年限的土地外，其他土地按照政策，已經(jīng)自動(dòng)進(jìn)行了土地使用年限的順延，且不需要通過(guò)換證等方式來(lái)進(jìn)行。這其實(shí)說(shuō)明，真正補(bǔ)繳費(fèi)用而獲得年限延續(xù)的土地少之又少，絕大多數(shù)住宅用地當(dāng)時(shí)使用年限已經(jīng)延長(zhǎng)到70年，自然也不會(huì)有到期的問(wèn)題或顧慮。

大多數(shù)地區(qū)繳費(fèi)延續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)

深圳對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)期的解決方法很有代表性，目前全國(guó)其他涉及到該問(wèn)題的其他大部分區(qū)域，都是采用繳費(fèi)的方式延續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)期。

據(jù)《新疆克拉瑪依日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2015年，該市首批商用房產(chǎn)權(quán)到期，產(chǎn)權(quán)年限為40 年，需申請(qǐng)續(xù)期并繳出讓金。目前，該市大部分年限已到期的用地單位已補(bǔ)交了土地出讓金，其余未繳納的，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)將按照相關(guān)法律法規(guī)無(wú)償收回國(guó)有土地使用權(quán)，并進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記。

2015 年，四川南部縣一樓盤(pán)被爆只有15 年土地使用年限。對(duì)此，南部縣國(guó)土資源局回復(fù)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商合同中載明的15 年使用年限并不違法。但是，土地使用者可提前到國(guó)土部門(mén)交費(fèi)續(xù)期到70 年。在接到土地使用者提交的續(xù)期申請(qǐng)后，國(guó)土部門(mén)會(huì)找地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照城市各地段的基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)進(jìn)行評(píng)估，然后核準(zhǔn)需要續(xù)期的土地所需要交納的費(fèi)用。

在青島也有類(lèi)似房屋存在，阿里山小區(qū)5071 戶業(yè)主的土地使用權(quán)期限分別為20年、30 年、35 年，其中310 戶業(yè)主的房屋土地使用權(quán)在2009年6 月底就到期了。媒體給這些房子取名“撞限房”。不過(guò)青島方面日前回應(yīng)新京報(bào)記者，暫時(shí)未繳納相關(guān)費(fèi)用。

1990年國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定居住用地最高使用年限為70年，為什么有地區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)的年限不等？事實(shí)上，相關(guān)政策制定初期建議住宅50年產(chǎn)權(quán)，之后隨著政策的不斷調(diào)整而變化。

而溫州的20年產(chǎn)權(quán)房，是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物。

溫州國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清解釋稱(chēng)：上世紀(jì)90年代初期，溫州為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。而從去年開(kāi)始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從時(shí)間上測(cè)算，1995年后簽訂的土地出讓合同，土地使用年限也就在20年左右的時(shí)間，離到期還有50年，所以對(duì)于此類(lèi)土地使用的問(wèn)題，并不必過(guò)于擔(dān)憂。而這也是目前購(gòu)房者接觸最多的住房類(lèi)型和用地類(lèi)型。

解決的辦法仍在路上

“根據(jù)2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，但如何續(xù)期，是否有償續(xù)期，如果有償需不需要繳納土地出讓金以及如何繳納，國(guó)家沒(méi)有明確的規(guī)定和實(shí)施細(xì)則?！痹瓏?guó)土部地籍司副司長(zhǎng)向洪宜這樣對(duì)媒體表示。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，目前既有的新建商品住宅的用地的使用年限續(xù)期問(wèn)題，其實(shí)還不明確，依然是在討論范圍內(nèi)。

正是因?yàn)楫?dāng)下沒(méi)有明確的說(shuō)法，所以引發(fā)了業(yè)內(nèi)討論。

北京市朝陽(yáng)區(qū)律協(xié)房地產(chǎn)委員會(huì)委員張志同律師認(rèn)為，“在沒(méi)有明確的法律規(guī)定情況下，居民的住宅土地使用權(quán)應(yīng)該免費(fèi)續(xù)期?！?/p>

但是對(duì)于幾十年后，將有大批房產(chǎn)面臨續(xù)期，該如何解決？

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，“既有住宅老百姓繼續(xù)交土地出讓金，應(yīng)該考慮減免，不應(yīng)按現(xiàn)在的土地價(jià)格作為續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”

但是也有一些專(zhuān)家不支持續(xù)費(fèi)，物權(quán)法起草者之一、全國(guó)人大常委會(huì)法工委原民法室主任姚紅認(rèn)為，高房?jī)r(jià)下，續(xù)期收費(fèi)不合理。

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)龍衛(wèi)球同認(rèn)為，應(yīng)自動(dòng)續(xù)期，不繳納土地使用費(fèi)。或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

嚴(yán)躍進(jìn)也建議，目前的營(yíng)改增的政策已經(jīng)提供了一個(gè)很好的思路。對(duì)于此類(lèi)住房來(lái)說(shuō)，若是70年到期需要續(xù)租，原則上可以采取不交易不續(xù)租的方式。而若涉及到房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@個(gè)時(shí)候通過(guò)計(jì)算土地和房產(chǎn)增值部分來(lái)進(jìn)行扣稅，這更具備操作性。