嚴躍進

此前3月，上海和深圳陸續(xù)出臺限購升級版政策。從政策后的市場走勢看，量價齊跌態(tài)勢較明顯。這充分說明了此類政策調(diào)控是積極且富有成效的，同時對于市場預期的穩(wěn)定也有積極作用。

具體看此類限購升級版內(nèi)容，能夠看到核心的政策要點在于社保繳納年限的升級。這里以上海為例。上海2010年限購政策出臺后，外來人口社保繳納年限為1年。而到了2013年第四季度，在房價過快上漲的壓力下，社保繳納年限提高到了兩年，這較好地抑制了炒房需求的釋放。到了2016年第一季度，上海房價過快上漲，這也使得控制房價的壓力增加。因此限購政策再次升級，“二改五”政策正式出臺，即要求外來人口購買上海住房時，社保需連續(xù)繳納五年時間。

此類政策的效果自然很明顯。比如對比新政前后30天的數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅價格下跌了1937元/平方米，跌幅為6%。說明此類政策對于控制房價或打壓房價，有積極且立竿見影的作用。

“社保”是“社會保險”的簡稱。其包括養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險。某種程度上這是一種社會再分配或者說社會福利的體現(xiàn)。之所以和住房政策進行捆綁或掛鉤，在于其充分考慮了一個問題，即如何確保購房權(quán)利優(yōu)先給予那些就業(yè)穩(wěn)定的外來人口。一般來說，社保繳納穩(wěn)定，那就說明在當?shù)氐木蜆I(yè)狀況不錯，納稅記錄也不錯，自住需求會強于投機需求。因此此類社保繳納群體有理由優(yōu)先享受此類福利。而這背后的隱含前提是，上海住房供應(yīng)明顯不足、房源緊俏，自然需要采取此類方式來提高入市的門檻。這也使得管控房價的難度降低。另外，此類政策也帶來了兩個積極效應(yīng)。第一、能夠打擊各類突擊繳納社保的做法。包括上海在內(nèi)的各限購城市，都能夠看到各類不連續(xù)繳納社保、突擊繳納的現(xiàn)象出現(xiàn)。所以在實際過程中，對于社保繳納的規(guī)范性會進一步強化。第二、過去部分購房者不重視此類制度，棄繳社保等現(xiàn)象時有發(fā)生，也增加了個人賬戶空賬的壓力。政策持續(xù)升級，且和購房資格掛鉤，自然會提高繳納社保的積極性。

在肯定社保繳納年限升級對房價管控積極作用的同時，也需要反思背后的政策漏洞。比如說，快速調(diào)整政策而沒有緩沖期，這會使得部分購房者的置業(yè)計劃被打亂。這樣一來，購房者違約的現(xiàn)象會增加，即繳納了定金后卻無法按時購房，這會使得各類糾紛增加。同時，部分購房者可能因為中間短暫離職后而出現(xiàn)社保繳納不連續(xù)的問題，這也會使得購房計劃被打亂，進而增加購房成本。

當然，相關(guān)部門也意識到背后的政策漏洞或問題。如上海雖沒明確發(fā)文，但在操作層面上也允許適當做微調(diào)，比如原先的60個月社保連續(xù)繳納條件，修正為“63個月內(nèi)允許未繳3個月”的做法。這也是考慮到離職到新工作尋找的時間間隔。此類做法總體上比較務(wù)實，也獲得了購房者的認可。后續(xù)確實有收緊購房政策傾向的城市，也可以積極借鑒此類模式。