曾慧娟

2015年政策松動(dòng)、市場逐步回暖，讓大多數(shù)房企收獲了一份頗為靚麗的成績單。

港股和A股上市公司2015年年報(bào)均于2016年4月30日前披露完畢，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，由于綠地控股去年實(shí)現(xiàn)A股上市，滬深兩市共計(jì)142家上市房企營業(yè)收入總計(jì)高達(dá)12127.3億元，首次破萬億元，同比大漲37%；但歸屬母公司股東的凈利潤合計(jì)959.45億元，同比僅增長7%。

三四線城市庫存積壓、降價(jià)難銷的狀況侵蝕了房企利潤，令房企營利能力繼續(xù)減弱；部分房企負(fù)債率依然高企且短期內(nèi)難以改善。

收入大漲

去年龍頭房企營業(yè)收入普遍出現(xiàn)大幅上漲。

萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，較2014年分別上漲14%以及21.5%。

恒大地產(chǎn)2015年合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售均價(jià)創(chuàng)歷史同期紀(jì)錄。其中，合約銷售額2013.4億元，同比增長53.1%，合約銷售面積2551.2萬平方米，同比增長 40.2%；合約銷售均價(jià)7892元/平方米，同比增長9.2%。

2015年全年保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1218.30萬平方米，同比增長14.22%。

在大型房企中，2014年已超過萬科并排名第一的綠地控股2015年增速放緩，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2301億元，合同銷售面積2176萬平方米，與上年度基本持平。

分析人士稱，2015年伴隨多輪去庫存政策的刺激，房地產(chǎn)銷售回暖明顯，特別是一二線城市房地產(chǎn)去化率較高，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，因此房地產(chǎn)企業(yè)銷售速度增加，并不奇怪。行業(yè)的集中度在不斷地提升，2015年TOP10房企的營收市占率提升6.07個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)62.65%。未來隨著行業(yè)不斷洗牌，市場集中度上行是必然趨勢。

但是營業(yè)收入的增加并沒有帶來利潤的增加。不少房地產(chǎn)凈利潤率首次破10%。

地價(jià)太高擠壓利潤

即使是千億元級的保利地產(chǎn)，2015年歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率也僅為1.2%，與2013年13.52%的同比增長率水平相比，下降了12個(gè)百分點(diǎn)。而其營業(yè)收入1234億元， 凈利潤率9.97%。當(dāng)然，對于多數(shù)大型房企來說，2015年的凈利潤增速水平有所提升。萬科A2015年歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率為15%，上年同期這一數(shù)據(jù)則為4%，增加11個(gè)百分點(diǎn)。

金地集團(tuán)2015年?duì)I業(yè)收入為327.33億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和歸屬于母公司凈利潤同比分別下降28.21%和19.94%，凈利潤率為9.8%。其解釋稱主要是由于結(jié)算面積減少所致。

碧桂園2015年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1132.2億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤97.12億元，凈利率僅8.6%。

金融街歸屬母公司的凈利潤同比增長率下滑23%，上年同期則為1.2%。

Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，142家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤接近6.8億元，但實(shí)際上這一凈利潤指標(biāo)超過1億元的為76家，占比僅超過一半；而這一凈利潤指標(biāo)超過平均數(shù)6.8億元的上市房企只有30家，占比21%。

上海易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年房企業(yè)績分化比較明顯，有些大型房企凈利潤增速水平也在快速下滑，中小企業(yè)更是直接進(jìn)入凈利潤下滑通道。

值得一提的是，在上述142家公布2015年年報(bào)的上市房企中，有73家凈利潤下滑，其中嘉凱城和廊坊發(fā)展這兩家恒大地產(chǎn)舉牌的地產(chǎn)企業(yè)同樣增速下滑劇烈。嘉凱城居首位，同比增長幅度為-6252.2%，廊坊發(fā)展居第6位，同比增長率為-1156%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與企業(yè)項(xiàng)目布局和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。其中，部分房企并非專業(yè)型的房地產(chǎn)公司，有多元化產(chǎn)業(yè)做支撐，所以營業(yè)收入同比上升。但部分房企的地產(chǎn)項(xiàng)目布局相對集中且該區(qū)域樓市庫存量大，即使降價(jià)也難以消化，其營業(yè)收入和凈利潤情況皆不理想。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015年，北京、上海商品房銷售去化周期約為12個(gè)月，市場供求關(guān)系有所改善，項(xiàng)目投資競爭加劇，北京、上海土地溢價(jià)率分別為38%、30%的歷史高位；廣州商品房銷售額和2014年基本持平，商品房銷售面積同比增長7%，銷售去化周期約為17個(gè)月，市場銷售去化存在一定壓力，廣州土地溢價(jià)率達(dá)到10%。

“下重注投資三、四線城市項(xiàng)目的企業(yè)周轉(zhuǎn)速度過慢，現(xiàn)金回轉(zhuǎn)壓力大，今年更難以在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市增加土地儲備，從投資周期角度來講，對提升利潤反作用力更大?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士直言，如果這些企業(yè)無法抓住今年樓市的回暖期，未來日子或?qū)⒈容^難過。

反觀有實(shí)力在一線城市拿地的房企，由于全城豪宅化面積持續(xù)擴(kuò)大，能否靠增加產(chǎn)品附加值贏得高端客戶又是一大關(guān)卡。正如某豪宅銷售人士所言，“在北京有項(xiàng)目可賣固然好，但壓力其實(shí)更大，更焦慮”。

融資加大致負(fù)債率上升

2015年以來，國家不斷出臺各種降息降準(zhǔn)政策，為市場提供了寬松的融資環(huán)境。上市房企及時(shí)抓住契機(jī)，加大融資力度，因此2015年行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率以及真實(shí)負(fù)債率均有所上升。

值得注意的是，房企的資產(chǎn)負(fù)債率也攀升至新高。某研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年房企資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，帶息負(fù)債均值為38.5%，較2014年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，整體負(fù)債水平有所上升。

從具體企業(yè)來看，萬科A以4750億元負(fù)債暫居首位，與去年同期的3925億元相比，上升825億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77%；融創(chuàng)由81.33%提升至83.19%；綠城由72.59%提升至74.63%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“這說明一些成長性較好的企業(yè)可能愿意用高杠桿的模式來進(jìn)行再生產(chǎn)?！蹦撤治鰴C(jī)構(gòu)指出，百強(qiáng)企業(yè)2015年債務(wù)負(fù)擔(dān)有所加大但總體可控，短期償債能力得到一定改善，但企業(yè)仍存在一定的存貨去化壓力，受變現(xiàn)較弱的存貨規(guī)模增長影響，企業(yè)仍面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

庫存方面，截至2015年末，保利地產(chǎn)共有在建擬建項(xiàng)目270個(gè)，規(guī)劃總建筑面積1.35億平方米，待開發(fā)土地總建筑面積5482萬平方米，可滿足公司2-3年的開發(fā)需求。融創(chuàng)年報(bào)顯示，隨著今年將有約20個(gè)全新項(xiàng)目推盤開售，2016年全年的可售資源超過1300億元。

可見，房企仍存在較大的庫存。嚴(yán)躍進(jìn)指出，2016年以來，全國房地產(chǎn)市場處在持續(xù)升溫的慣性中。雖然部分房企持樂觀態(tài)度，但隱憂在于，對銷售貢獻(xiàn)較大的一線城市和核心二線城市，近期陸續(xù)出臺收緊樓市政策，這很可能會(huì)影響去化進(jìn)程，并進(jìn)而帶來資金壓力。

一面是不斷下滑的利潤率，一面是不斷上漲的負(fù)債率，告別黃金增長期的房地產(chǎn)行業(yè)，未來將何去何從？或許，有些房企將選擇退出，有些房企將繼續(xù)多元化，而更多房企也將不斷轉(zhuǎn)型。

積極調(diào)整區(qū)域布局

去年一線城市房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇，尤其是上海、深圳房價(jià)出現(xiàn)暴漲，讓不少押寶一線城市的開發(fā)商業(yè)績得到有力提振。但一線城市過高的房價(jià)又積聚了風(fēng)險(xiǎn)，未來房企在區(qū)域發(fā)展策略上的選擇讓人關(guān)注。上市房企的年報(bào)還透露，繼續(xù)擴(kuò)大海外市場份額、進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融等成為上市房企2016年的新動(dòng)向。

據(jù)萬科地產(chǎn)年報(bào)顯示，由于在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)上堅(jiān)持聚焦發(fā)達(dá)城市圈的策略，這使得萬科抓住了主要城市市場好轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)，2015年主要城市銷售金額增長20.7%，其重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)大中城市住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應(yīng)。但除了部分主要城市以外，全國其他地區(qū)依然面臨較大的去庫存壓力。萬科集團(tuán)副總裁劉肖表示，萬科將秉承“尊重市場，尊重城市，精耕細(xì)作”的理念，根據(jù)市場情況積極調(diào)整經(jīng)營與定價(jià)策略，控制企業(yè)庫存。

同樣在調(diào)整發(fā)展策略的還有碧桂園。目前它已成立一線城市事業(yè)部，由集團(tuán)聯(lián)席總裁朱榮斌親自負(fù)責(zé)。按照目標(biāo)市場計(jì)算，2015年合同銷售額有52%來自于瞄準(zhǔn)一二線城市的項(xiàng)目，46%來自于面向三四線城市的項(xiàng)目。2016年其土地獲取預(yù)算大約500億元，是否會(huì)繼續(xù)向一二線城市市場傾斜值得關(guān)注。

對于國內(nèi)區(qū)域布局，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌就明確表示不會(huì)放棄深耕三四線城市的做法：“在一線核心地段，我們保持關(guān)注、審慎參與；在二線城市，碧桂園持續(xù)鞏固市場；在三四線競爭優(yōu)勢明顯，我們將聚焦高凈值人群，專注改善型需求?！?/p>

發(fā)力海外市場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)互聯(lián)網(wǎng)金融

與前幾年一樣，房企“出海”是年報(bào)季備受關(guān)注的話題。截至2015年底，萬科已經(jīng)進(jìn)入了舊金山、新加坡、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市。2015年公司銷售業(yè)績中，海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售面積2.8萬平方米，貢獻(xiàn)銷售收入28.8億元。2015年，萬科在紐約新增3個(gè)項(xiàng)目，在香港新增1個(gè)項(xiàng)目，在倫敦新增2組項(xiàng)目。

去年碧桂園押寶海外，其中最為引人矚目的莫過于號稱投資千億的馬來西亞森林城市項(xiàng)目。莫斌在年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示：“該項(xiàng)目去年底推出的首批單位已經(jīng)售罄，項(xiàng)目預(yù)測利潤率水平高于一般國內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)我們將‘以銷定產(chǎn)，根據(jù)市場反應(yīng)逐步推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，務(wù)求為集團(tuán)帶來持續(xù)、穩(wěn)定的收益，助力集團(tuán)長期發(fā)展?！?/p>

互聯(lián)網(wǎng)金融正成為不少房地產(chǎn)企業(yè)的新戰(zhàn)場，不少房企還致力于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、生態(tài)鏈的全面優(yōu)化。房企的到來，正在給互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)帶來新的競爭格局。

3月16日晚，恒大球員身披帶有“恒大金服”標(biāo)志的球衣亮相亞冠足球賽場，引發(fā)外界關(guān)注。3月17日，恒大金服正式上線，新用戶最高年化收益可高達(dá)10%，吸引了不少投資者的目光。今年1月10日，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布2015年度經(jīng)營快報(bào)。截至去年末，萬達(dá)金融集團(tuán)收入208.9億元，完成全年計(jì)劃的697%。這是先前大舉進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的金融集團(tuán)收入首次出現(xiàn)在集團(tuán)整體的業(yè)績快報(bào)中。

新城控股的年報(bào)也顯示，該公司引用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推出了“新城金融”平臺，并分別建立網(wǎng)站及APP服務(wù)端。自2015年10月，平臺上線后已推出了25個(gè)理財(cái)產(chǎn)品（3個(gè)首付寶，22個(gè)商票寶），目前已全部滿標(biāo)，皆為1年內(nèi)的短期產(chǎn)品，共計(jì)金額達(dá)3649.7萬元。

從目前房企布局“大金融”的領(lǐng)域來看，已經(jīng)有銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等等，幾乎涉及金融領(lǐng)域的方方面面。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個(gè)行業(yè)也會(huì)因此逐漸發(fā)生變革。