王宇

目前房地產(chǎn)市場處于去庫存、房價整體趨于上漲的背景下，房貸類項目其風(fēng)險相對較小。但房貸類項目由于涉及抵押貸款業(yè)務(wù)，也面臨著風(fēng)控處理不當(dāng)和房價下跌等風(fēng)險

近期，國內(nèi)一線城市房價回暖，引起全國樓市“漲聲一片”。《投資者報》記者采訪的多位P2P行業(yè)人士認(rèn)為，這將給P2P房貸類的產(chǎn)品以及平臺帶來更多的機會。在投資者看來，房貸類資產(chǎn)在 P2P 市場受歡迎程度相對比較高，原因是有不動產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險相對較小，尤其在一線城市更是如此；并且相比其他資產(chǎn)，房產(chǎn)更“拎得清”，普通投資者更容易理解。

那么，目前P2P房貸類產(chǎn)品以及平臺發(fā)展怎樣呢？目前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是否會影響到平臺房貸項目資產(chǎn)的質(zhì)量？投資該類P2P平臺要注意哪些細(xì)則？帶著這些問題，記者采訪多家P2P平臺高管以及行業(yè)分析師，盈燦咨詢行業(yè)研究員陳曉俊告訴記者，目前國內(nèi)有近500家平臺存在房地產(chǎn)投資項目，根據(jù)2016年1-5月的平臺房產(chǎn)項目統(tǒng)計，該類平臺及產(chǎn)品收益率約為11%。目前房地產(chǎn)市場處于去庫存、房價整體趨于上漲的背景下，房貸類項目其風(fēng)險相對較小。但房貸類項目由于涉及抵押貸款業(yè)務(wù)，也面臨著風(fēng)控處理不當(dāng)產(chǎn)生房產(chǎn)重復(fù)抵押及其他債務(wù)風(fēng)險，以及房價下跌產(chǎn)生的風(fēng)險。

房貸類產(chǎn)品及平臺受歡迎

網(wǎng)貸之家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年國內(nèi)有房貸產(chǎn)品的正常運營平臺至少在664家，涉及到的產(chǎn)品有首付貸、贖樓貸、賣房貸、按揭貸款、裝修貸等，基本上涵蓋了個人和企業(yè)在房地產(chǎn)融資方面的需求。而盈燦咨詢給記者的最新數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，國內(nèi)有近500家平臺存在房地產(chǎn)投資項目，根據(jù)2016年1-5月的平臺房產(chǎn)項目統(tǒng)計，該類平臺及產(chǎn)品收益率約為11%，平臺數(shù)及收益率比起去年有所下降。

在業(yè)內(nèi)人士看來，一方面由于P2P行業(yè)整體環(huán)境開始凈化，實力不足的平臺逐漸退出所造成。另一方面則是由于監(jiān)管部門的介入，利息較高的平臺受到限制逐漸下降。但近期樓市的回溫，則給P2P房貸類產(chǎn)品以及平臺更多信心。

盈燦咨詢的數(shù)據(jù)顯示，P2P房貸產(chǎn)品已覆蓋了個人和企業(yè)在房地產(chǎn)融資上的大部分需求。 據(jù)《投資者報》記者了解，像宜人貸、平安旗下的平安好房、鏈家理財、搜易貸、溫商貸等都有房貸類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品的期限長短不一，像首付貸一般在1-3年，贖樓貸在3-12個月，裝修貸則更靈活，有3個月、6個月、12個月、24個月及36個月。在借款人利率方面，根據(jù)具體平臺的資金來源不同而高低不一，平均在年化20%左右。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房貸類資產(chǎn)在 P2P 市場受歡迎程度相對比較高，原因是有不動產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險相對較小，尤其在一線城市更是如此；并且相比其他資產(chǎn)，房產(chǎn)更“拎得清 ”，普通投資者更容易理解。

而從P2P平臺的房貸來說，鏈家最具代表性，鏈家理財90%以上的數(shù)據(jù)來自房貸標(biāo)的，它也是P2P行業(yè)最大的房貸平臺。記者查詢鏈家理財?shù)臄?shù)據(jù)顯示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金額分別為14.1億、20.5億、25.2億元，呈大幅飆升態(tài)勢。2月鏈家卷入調(diào)查風(fēng)波，疊加春節(jié)假期因素，其數(shù)據(jù)略有下降，但也維持在17.1億元水平。

根據(jù)記者從盈燦咨詢拿到的最新今年P(guān)2P房貸類產(chǎn)品及平臺TOP5顯示，鏈家理財排在第一位，今年以來成交107億元。

房產(chǎn)抵押類業(yè)務(wù)之所以同時得到投資人與平臺的雙重歡心，其原因很簡單，房貸的項目由于抵押物是房產(chǎn)，看得見摸得著，如果出現(xiàn)違約，可以通過各種渠道變賣房產(chǎn)減少損失，而且房屋的保值變現(xiàn)能力又非常強。

此外，借款人用足額房產(chǎn)作為借款抵押物，本身就是一種反擔(dān)保，試想這年頭，有誰會將自己好不容易辛苦攢錢買來的“家”，拱手“便宜”別人呢！這在一定程度上也提高了借款人的違約成本，因此項目的安全性也很高。

曾因“首付貸”飽受爭議

今年2月底3月初，鏈接理財?shù)摹凹叶鄬殹碑a(chǎn)品受到質(zhì)疑。在鏈家理財平臺上發(fā)行的“家多寶”產(chǎn)品中，有不少項目的用途是湊齊購房首付。有人認(rèn)為首付貸放大購房貸款的杠桿，不僅與房地產(chǎn)調(diào)控政策相悖，更加大了購房者的壓力，放大了風(fēng)險。

盡管鏈家隨后已澄清了資金池、自擔(dān)保、平臺合法性等問題。但在一線樓市持續(xù)高燒的大背景下，有關(guān)樓市場外配資，首付貸等問題推高房價、增加樓市風(fēng)險的問題成為此番輿論核心。

與此同時，諸多有著“首付貸”產(chǎn)品的平臺也一起面臨質(zhì)疑。爭議之后，鏈家理財在合規(guī)方面有哪些改進(jìn)，對于此問題，記者聯(lián)系到鏈家理財內(nèi)部工作人員進(jìn)行采訪，該人士表示，鏈家理財目前低調(diào)應(yīng)對媒體采訪，對此事不方便回應(yīng)。而搜易貸CEO何捷告訴記者，3月12日，搜易貸已停止接受首付貸借款申請。

就在3月12日舉行的十二屆全國人大四次會議記者會上，中國人民銀行行長周小川、副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝在回答記者提問時稱，P2P平臺、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商提供的首付貸，存在自擔(dān)、自融、資金池風(fēng)險。在自辦金融業(yè)務(wù)之時，上述機構(gòu)尚未取得開展金融業(yè)務(wù)資質(zhì)，屬于違法開展金融業(yè)務(wù)。這類行為不僅加大了居民購房杠桿，還削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，同時也增加了金融和房地產(chǎn)市場的雙層風(fēng)險。

此外，潘功勝還稱，央行將與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項整治活動，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)開始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

“沒有金融業(yè)務(wù)資質(zhì)、違法開展金融業(yè)務(wù)，加大居民購房杠桿，削弱宏觀調(diào)控的有效性?！鄙鲜鰩醉椫肛?zé)，給過去兩年多來房地產(chǎn)市場為促成交易廣泛開展的配資、借貸以及P2P業(yè)務(wù)定了性。這次發(fā)言或?qū)⒁馕吨碌恼{(diào)控政策將以打擊房地產(chǎn)類互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)為開端，逐層展開。

而在緊隨其后的全國兩會上，“樓市場外配資”也成為會議討論熱點，期間全國人大代表、重慶市長黃奇帆在兩會上直接炮轟首付貸，暗示可能引發(fā)美國“次貸危機”那樣的大崩盤。另有多位參會代表表示，針對樓市杠桿現(xiàn)象，政府應(yīng)該出臺政策實行管控。

房地產(chǎn)市場回暖投資端風(fēng)險小

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)從2014-2015年的下行行情中恢復(fù)。

從2014年年初開始，受調(diào)控政策和庫存過快增長等因素影響，全國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入調(diào)整期，房價在長達(dá)一年半時間、房地產(chǎn)投資增速在長達(dá)兩年時間里一路向下，不斷探出新低。2015年下半年開始，隨著政策環(huán)境日趨寬松，尤其是央行五次降息、六次降準(zhǔn)，地方出臺稅費減免舉措，樓市回暖基礎(chǔ)逐漸形成。

在國家統(tǒng)計局最新公布的4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)中，4月新房環(huán)比價格上漲的城市有65個，成為2011年國家統(tǒng)計局公布房價數(shù)據(jù)以來，上漲城市最多的月份。70個大中城市里，二線城市房價上漲幅度也非常明顯，新房市場中，二線城市環(huán)比漲幅已經(jīng)全面取代一線城市，4月首次成為房價上漲的先鋒。融360分析認(rèn)為，房價領(lǐng)漲城市正在從一線城市向部分重點二線城市轉(zhuǎn)移，地方限購政策可能將回歸。此外，夾雜在改善和置換購房者人群中的投資客，在政府去庫存鼓勵住房需求的政策中，一齊涌入了一二線樓市，使得這些城市的房價出現(xiàn)快速上揚。另一方面，購房需求的旺盛，更增強了開發(fā)商高價拿地的信心。

展望房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，房地產(chǎn)市場將迎來一輪景氣行情。盈燦咨詢行業(yè)研究員陳曉俊分析認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場處于去庫存、房價整體趨于上漲的背景下，房貸類項目其風(fēng)險相對較小。一旦出現(xiàn)違約，在需求仍然較為旺盛的背景下，項目房產(chǎn)也容易變現(xiàn)、房價更不會出現(xiàn)大跌，不容易使得投資本金、收益出現(xiàn)虧損。而且由于房地產(chǎn)市場良好的表現(xiàn)，諸如贖樓、過橋等房產(chǎn)業(yè)務(wù)也會獲得較大的需求，而相對應(yīng)的投資端風(fēng)險也會相對小些。

但是業(yè)內(nèi)人士也指出，從長期看，受去庫存壓力較大、部分地區(qū)房價過快上漲催生泡沫、地方政府推地規(guī)則未明確等不利因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險也不容忽視，P2P房貸類產(chǎn)品會受到相應(yīng)的影響。

若房地產(chǎn)價格下跌風(fēng)險就會暴露

從與房價有關(guān)的數(shù)據(jù)來看，在個人房貸產(chǎn)品上，買房有首付貸（包括新房和二手房）和按揭貸款（如二手房按揭貸款）、賣房有賣房貸（滿足賣房者臨時的短期資金需求）和贖樓貸（幫助業(yè)主付清貸款本息，方便其賣出房產(chǎn)）。此外，還有抵押貸款等產(chǎn)品。

在樓市向好的情況下，記者采訪的P2P平臺都表示，目前首付貸、贖樓貸等相關(guān)產(chǎn)品基本沒有壞賬率。然而如果樓價大幅下跌，有業(yè)界人士則擔(dān)心此類業(yè)務(wù)會出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。

盈科律師事務(wù)所合伙人倪燦認(rèn)為，若房地產(chǎn)價格下跌，P2P房貸類產(chǎn)品風(fēng)險就會暴露。投資人一般將首付貸貸款的資金用來投機購買房產(chǎn)，但這房產(chǎn)是抵押登記給銀行的，P2P公司無法得到房產(chǎn)抵押權(quán)。同時從政策方面看，該類產(chǎn)品也不是很符合。

陳曉俊表示，房價下跌產(chǎn)生的風(fēng)險，還包括流行性風(fēng)險及抵押率過低的風(fēng)險。雖然目前看全國大面積的房價下跌可能性極小，但是會出現(xiàn)諸如部分地區(qū)房價大跌的情況，那么一旦抵押率過低的情況下，選擇這些地區(qū)的房產(chǎn)項目投資容易出現(xiàn)無法覆蓋本金、利息的情況。同時，房價在下跌時變現(xiàn)難度很大。

具體情況是，后期如果借款人出現(xiàn)逾期，涉及到的房產(chǎn)處置問題。因為進(jìn)入司法程序，由法院強制執(zhí)行，其過程比較漫長，最短的也得半年，最長時間達(dá)兩年也是有的。而且抵押房產(chǎn)一般金額都比較大，因此對貸款機構(gòu)的資金考驗也非常大。

對于投資者來說，投資時有哪些細(xì)節(jié)需要注意呢？銀率網(wǎng)分析師閆博鍇認(rèn)為，有房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物的投資標(biāo)的是相對靠譜的，但也需要注意一些事項，第一，投資項目的真實性，這些項目是否真實存在，平臺所展示的資料是否真實準(zhǔn)確。第二，所抵押房產(chǎn)是否存在重復(fù)抵押、滿額或超額抵押。第三，借款人是否具有償還能力。第四，仔細(xì)了解房產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、來源和屬地，判斷是否具有應(yīng)有的價值。

在現(xiàn)代信用體系里，風(fēng)險控制最核心的因素是還款意愿，排在第二位的是收入和居住的穩(wěn)定性。也就是說，即使投資人有抵押物，不還款的風(fēng)險依然存在。所以對于P2P平臺投資者來說，首先應(yīng)關(guān)注平臺是否合規(guī)，其次是投資標(biāo)的的借款方，最后才是融資方所提供的擔(dān)保物。