申博
摘要:研究發(fā)現(xiàn),近些年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于東、中部地區(qū)的金融穩(wěn)定性有促進(jìn)作用。房地產(chǎn)庫存中,積壓性庫存對于東、中部地區(qū)金融穩(wěn)定性產(chǎn)生明顯的危害作用,而短期庫存對于東部地區(qū)和中部地區(qū)金融穩(wěn)定性的影響卻得到相反的結(jié)果。因此,應(yīng)以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為依據(jù),因地制宜地采取措施。國家宏觀政府要與地方微觀政策相輔相成,提高消費者的購買力,適度減少土地供應(yīng),防范地方財政債務(wù)危機(jī)和金融體系風(fēng)險。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測,保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);價格波動;積壓性庫存;去庫存;區(qū)域金融穩(wěn)定;城市公共服務(wù);土地供應(yīng);經(jīng)濟(jì)新常態(tài)
中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1007-2101(2016)03-0061-07
區(qū)域金融穩(wěn)定與房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性,已成為我國經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的熱點之一。區(qū)域金融的不穩(wěn)定性往往是由個別部門或者行業(yè)的風(fēng)險在該區(qū)域內(nèi)傳播,或者由經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切的區(qū)域之間的互相擴(kuò)散而引起的。作為資金密集性行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域金融穩(wěn)定性之間存在密切的關(guān)聯(lián)性,其經(jīng)濟(jì)狀況的變動,勢必會傳導(dǎo)到金融市場,引發(fā)金融行業(yè)的變動。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,給其上下游相關(guān)聯(lián)行業(yè)造成嚴(yán)重負(fù)面影響,這不可避免地會對區(qū)域金融穩(wěn)定造成不良影響。2015年12月21日中央經(jīng)濟(jì)工作會議認(rèn)為,2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重,戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度,戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點,主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對于區(qū)域金融穩(wěn)定的重要程度和當(dāng)前“去庫存”的迫切需要,本文試圖從房地產(chǎn)“去庫存”視角來探究其對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。
一、文獻(xiàn)綜述
近些年來隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,許多學(xué)者從不同角度研究了房地產(chǎn)行業(yè)對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響,其研究思路和視角是多維度的,歸納起來主要有下列幾種。第一,研究了房地產(chǎn)泡沫對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)整體運行的影響越來越大,學(xué)者們認(rèn)識到房地產(chǎn)泡沫對于區(qū)域金融穩(wěn)定的影響,其指標(biāo)被越來越多的學(xué)者納入金融穩(wěn)定綜合評價的范疇進(jìn)行研究。吳航(2000)將反映金融風(fēng)險的指標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、外貿(mào)、金融、貨幣、財政、信貸、經(jīng)濟(jì)泡沫等部分,并給出了指標(biāo)閥值分別進(jìn)行討論[1]。吳成頌(2011)全面設(shè)計了金融危機(jī)預(yù)警的評價體系,并在反映經(jīng)濟(jì)泡沫的指標(biāo)中引入了房地產(chǎn)行業(yè)增長情況,結(jié)果發(fā)現(xiàn),從2008年上半年開始,中國金融穩(wěn)定狀況存在一定的波動[2]。第二,分析了房地產(chǎn)價格變動對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。沈悅、張珍(2007)采用房地產(chǎn)價格增幅與GDP增長率的比值來反映房地產(chǎn)行業(yè)狀況,并使用主客觀賦權(quán)法對指標(biāo)進(jìn)行處理,發(fā)現(xiàn)1995—2005年期間中國的經(jīng)濟(jì)運行狀況較為平穩(wěn)[3]。郭春風(fēng)(2013)研究了房地產(chǎn)價格波動對金融穩(wěn)定性的影響,結(jié)果表明,房地產(chǎn)價格波動給金融穩(wěn)定帶來長期的負(fù)向效應(yīng)[4]。第三,從房地產(chǎn)業(yè)狀況與地方財政的關(guān)聯(lián)性方面,闡述了房地產(chǎn)對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。譚中明(2010)在其設(shè)計的金融風(fēng)險評價指標(biāo)體系中,建立了八個子模塊,引入了地方GDP增長率、地方財政收入增長率等區(qū)域指標(biāo),同時將房價投資增長率等指標(biāo)納入特殊影響因素子模塊進(jìn)行研究,結(jié)果顯示,房價的高增長給區(qū)域金融帶來了一定的影響,加劇了金融體系的脆弱性[5]。第四,把房地產(chǎn)行業(yè)作為風(fēng)險來源部門,論證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營狀況對區(qū)域金融危機(jī)的影響。在這一研究視角下,一些學(xué)者使用多種方法探索房地產(chǎn)與區(qū)域金融穩(wěn)定性之間的直接或者間接關(guān)系,將房地產(chǎn)行業(yè)和其他部門作為風(fēng)險的來源部門,并將金融部門的風(fēng)險作為風(fēng)險的最終發(fā)生部門。比較有代表性的是王維安、賀聰(2005)的研究,其通過構(gòu)建理性預(yù)期的雙市場、雙房地產(chǎn)企業(yè)的一般均衡模型,從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度說明不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場是存在差異的,并對區(qū)域房地產(chǎn)市場風(fēng)險的產(chǎn)生和擴(kuò)散機(jī)制進(jìn)行闡述。研究結(jié)果顯示,房地產(chǎn)跨區(qū)投資等因素使得該市的房地產(chǎn)市場受到顯著影響,并指出經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市容易受到外界干擾,從而成為風(fēng)險源頭[6]。第五,從區(qū)域性與整體性相結(jié)合的角度,分析房地產(chǎn)行業(yè)對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。宋凌峰、葉永剛(2011)將區(qū)域?qū)用娴娘L(fēng)險分為公共部門、企業(yè)部門和金融部門三個方面,以地方財政缺口率、企業(yè)違約距離作為解釋變量,以金融部門的不良貸款率作為被解釋變量,并采用面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實證分析。結(jié)果表明,風(fēng)險主要來源于企業(yè)部門和公共部門,并向金融部門擴(kuò)散[7]?;輹苑宓龋?013)使用結(jié)構(gòu)方程模型,將房地產(chǎn)景氣指數(shù)納入金融壓力的范疇,同時將房地產(chǎn)投資納入實物投資的范疇,對金融風(fēng)險的傳遞途徑進(jìn)行研究[8]。隨著空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的興起,越來越多的學(xué)者開始試圖將空間理論和區(qū)域金融相結(jié)合,并將空間計量方法應(yīng)用于區(qū)域金融風(fēng)險的研究。呂勇斌、陳自雅(2014)在宋凌峰、葉永剛的研究基礎(chǔ)上,采用空間面板模型對其實證方法進(jìn)行了擴(kuò)展,其結(jié)果不僅證明了公共部門——金融部門、企業(yè)部門——金融部門風(fēng)險的傳遞性,同時明顯顯著的空間相關(guān)系數(shù)也證明了區(qū)域金融風(fēng)險之間的空間相關(guān)性是確實存在的[9]。
從相關(guān)研究來看,綜合評價類文章大多用綜合指標(biāo)對區(qū)域金融穩(wěn)定狀態(tài)做出判斷,而在探索某個部門(或房地產(chǎn)行業(yè))對于金融穩(wěn)定的影響時,問題便出現(xiàn)了:某些房地產(chǎn)指標(biāo)可以作為評價指標(biāo),即本身存在于金融穩(wěn)定評價指標(biāo)體系中,但研究者的目的主要是將其作為解釋變量放入回歸方程時,此時便會采用一些折中的做法,比如用單一指標(biāo)(銀行不良貸款率等)作為金融風(fēng)險的評價指標(biāo),這與區(qū)域金融穩(wěn)定性的綜合評判準(zhǔn)則是有差別的,得出的結(jié)論往往會有些偏差。從房地產(chǎn)行業(yè)視角研究區(qū)域金融穩(wěn)定性時,如何準(zhǔn)確選擇區(qū)域金融穩(wěn)定性綜合評價指標(biāo)和房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)是個比較難以解決的問題。在已有的研究中,房地產(chǎn)行業(yè)對于區(qū)域金融穩(wěn)定性的影響研究已有不少,但是涉及房地產(chǎn)庫存指標(biāo)的相關(guān)文獻(xiàn),尤其是實證文獻(xiàn)不多,在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”化的經(jīng)濟(jì)背景下,有必要將其引入研究。
二、指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源
(一)基于房地產(chǎn)視角的區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價指標(biāo)的選取
金融穩(wěn)定或者金融風(fēng)險不是單一的指標(biāo),而是綜合性指標(biāo),金融系統(tǒng)的穩(wěn)定不能完全等同于金融穩(wěn)定,區(qū)域金融穩(wěn)定指標(biāo)的選取也應(yīng)當(dāng)依據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特點來具體選取。盡管已有的研究中,金融穩(wěn)定評價指標(biāo)體系從國際層面、國家層面、區(qū)域?qū)用嬉呀?jīng)囊括的十分全面,在本文的研究中,同一年的數(shù)據(jù)在不同區(qū)域是相同的,難免對模型的擬合優(yōu)度產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)對于地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)具有直接性的影響,同時已有研究表明,總量指標(biāo)(如GDP)與房地產(chǎn)價格等有直接關(guān)系[10]。同時,本文研究的重點在于庫存總量對于金融穩(wěn)定的影響,因此,在綜合評價中并未采用增長率指標(biāo),而是采用總量指標(biāo)。筆者充分借鑒國內(nèi)外已有的研究成果,本著指標(biāo)精簡化、區(qū)域特征明顯化與房地產(chǎn)行業(yè)高度相關(guān)化的原則,消除了大量冗余指標(biāo),對已有文獻(xiàn)中影響區(qū)域金融穩(wěn)定指標(biāo)進(jìn)行綜合選取。借鑒已有區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價和房地產(chǎn)相關(guān)文獻(xiàn)之后,將地區(qū)GDP、財政收支比(財政收入/財政支出)、實際利用外資、進(jìn)口總額/出口總額、金融機(jī)構(gòu)存貸比、保險密度、不良貸款率、固定資產(chǎn)投資額、失業(yè)率納入?yún)^(qū)域金融穩(wěn)定性指標(biāo)體系,GDP以2006年為基期進(jìn)行價格調(diào)整,其中不良貸款率、失業(yè)率為逆向指標(biāo),對其進(jìn)行正向化處理。
(二)房地行業(yè)發(fā)展指標(biāo)、房地產(chǎn)行業(yè)庫存指標(biāo)的選取
以往的文獻(xiàn)中,關(guān)于房地產(chǎn)庫存的指標(biāo)定義很少。韓國高(2015)的研究中,用各省商品房施工面積和銷售面積之比衡量地區(qū)庫存[11]。鑒于與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,商品房待售面積更為直觀,同時,可以明確區(qū)分庫存的年限,得出更詳盡的結(jié)果,筆者最終選取的房地產(chǎn)行業(yè)庫存指標(biāo)包括待售3年以上房屋面積(記為KCA)和待售1~3年房屋面積(記為KCB)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指標(biāo)包括房地產(chǎn)行業(yè)增加值(記為ZJZ)、房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積(記為KCTD)、房地產(chǎn)平均銷售價格(記為JG)、房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額(記為LR),并使用居民消費價格指數(shù)對其進(jìn)行調(diào)整??紤]到人口流失等現(xiàn)象是造成不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)庫存增加的重要原因,且上述指標(biāo)在某些地區(qū)的特定年份出現(xiàn)負(fù)增長從而無法對其增長率取對數(shù),為了與區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價指標(biāo)的總體性相對應(yīng),筆者未采用人均指標(biāo)和增長率指標(biāo),而是采用總量指標(biāo)。為了消除數(shù)據(jù)的異方差性和量綱差別,借鑒譚中明(2010)的做法[5],對研究數(shù)據(jù)進(jìn)行對數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化處理,為了表述方便,在下面的研究中,仍以原始變量命名。
(三)數(shù)據(jù)來源樣本說明
綜合評價數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫、《中國統(tǒng)計年鑒》、各地區(qū)金融運行報告等,房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》,樣本區(qū)間為2006—2013年。其中西藏地區(qū)的不良貸款率等指標(biāo)存在部分年份的缺失,考慮到2008年為樓市的拐點,本文用2008年數(shù)據(jù)替代缺失數(shù)據(jù)。筆者將中國31個省份劃分為東、中、西部三個地區(qū)分別進(jìn)行建模分析,東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南;中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南;西部地區(qū)包括四川、重慶、內(nèi)蒙古、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、廣西、青海、寧夏、新疆。
三、房地產(chǎn)庫存對我國區(qū)域金融穩(wěn)定影響的空間面板分析
(一)區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價得分計算
為了節(jié)省篇幅,在此不予陳述其理論和計算方法,僅列出因子分析結(jié)果:KMO檢驗值為0.604 0,Bartlett的球形度檢驗近似卡方為1 625.935 0,P值為0.000,比較適合采用因子分析。本文的數(shù)據(jù)最終提取四個主因子,總方差貢獻(xiàn)率81.475。對特征值進(jìn)行歸一化處理之后,加權(quán)計算綜合因子得分即為區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價得分,記為WD,做為模型的被解釋變量。
(二)模型檢驗
1. 空間相關(guān)性檢驗及模型整體性檢驗。鑒于綜合評價數(shù)據(jù)中存在GDP指標(biāo),本文的空間權(quán)重矩陣并未引入經(jīng)濟(jì)權(quán)重矩陣,而是直接采用二進(jìn)制的空間相鄰矩陣,記為W??臻g相關(guān)性檢驗中,東部地區(qū)模型的MoranI的值為0.225 0,P值為0.001 0,中部地區(qū)模型的MoranI的值為-0.142 0,P值為0.002 1,適合采用空間模型進(jìn)行分析。西部地區(qū)模型MoranI未通過顯著性檢驗,但為了對比結(jié)果,仍然將其列出,不做為重點分析的對象。模型整體性檢驗結(jié)果中,東部地區(qū)模型LR檢驗統(tǒng)計量的值為36.812 7,Wald檢驗統(tǒng)計量的值為43.567 2,P值均為0.000 0;中部地區(qū)模型LR檢驗統(tǒng)計量的值為32.034 0,Wald檢驗統(tǒng)計量的值為38.293 0,P值均為0.000 0,面板數(shù)據(jù)模型整體檢驗結(jié)果較好。
2. 空間面板模型選擇。進(jìn)行空間面板相關(guān)性檢驗之后,需要確定空間面板模型的形式。通過分別計算三個地區(qū)空間滯后面板模型和空間誤差模型的拉格朗日乘子,并對檢驗結(jié)果做出比較之后,本文最終選擇空間滯后模型(SAR Panel)進(jìn)行分析。最終得到的模型形式為:
WD=ρW·WD+Xβ+ε,ε~(0,σ2I)(1)
X=(KCA,KCB,ZJZ,KCTD,JG,LR)(2)
其中,WD為區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價得分,ρ為空間滯后項相關(guān)系數(shù),W為空間權(quán)重矩陣,X為解釋變量矩陣,β為系數(shù)矩陣,ε為隨機(jī)擾動項。
3. 固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)的選擇。從定性角度來看,當(dāng)研究的樣本局限于有限個體進(jìn)行面板建模時,采用固定效應(yīng)是更為合適的選擇。本文主要研究各個地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)對其金融穩(wěn)定性的影響,屬于實際經(jīng)濟(jì)問題,故適合采用固定效應(yīng)模型。從定量角度來看,本文借鑒李紀(jì)生等(2010)采用的檢驗方法[13],在東部模型中LR for FE檢驗統(tǒng)計量的值為143.285 4,LR for RE檢驗統(tǒng)計量的值為43.247 0,Hausman檢驗統(tǒng)計量的值76.843 6,P值均為0.000 0,在中部模型中LR for FE檢驗統(tǒng)計量的值為125.845 6,LR for RE檢驗統(tǒng)計量的值為33.346 2,Hausman檢驗統(tǒng)計量的值58.068 0,P值均為0.000 0,西部地區(qū)模型同樣通過了固定效應(yīng)檢驗,因此支持選擇固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在地理位置上的區(qū)別及其影響更為明顯,本文選取空間固定效應(yīng)結(jié)果為主要分析對象。
(三)房地產(chǎn)庫存狀況對我國東部及中西地區(qū)金融穩(wěn)定影響的實證結(jié)果分析
表1為東中西部地區(qū)空間面板回歸結(jié)果??梢钥闯?,東中部地區(qū)模型各項指標(biāo)均大多良好,而西部地區(qū)模型中大多指標(biāo)均不顯著,因此在下面的分析中,以東中部地區(qū)模型結(jié)果進(jìn)行主要分析。模型的擬合優(yōu)度在東中部地區(qū)分別達(dá)到了0.977 8和0.800 1,擬合程度良好。空間滯后項相關(guān)系數(shù)ρ在東部地區(qū)模型中為0.267 9,P值為0.008 6,在中部地區(qū)模型中為-0.236 0,P值為0.002 1。說明區(qū)域金融穩(wěn)定的影響在兩個地區(qū)內(nèi)部均存在較強(qiáng)的空間溢出效應(yīng),此效應(yīng)在東部地區(qū)為正,在中部地區(qū)為負(fù)。
1. 積壓性庫存指標(biāo)分析。本文將3年以上房屋待售面積(KCA)稱之為積壓性庫存。從模型結(jié)果來看,東部地區(qū)空間面板結(jié)果中,其系數(shù)為-0.089 2,P值為0.001 9;中部地區(qū)空間面板結(jié)果中,其系數(shù)為-0.191 3,P值為0.000 0;西部地區(qū)空間面板結(jié)果中,其系數(shù)為-0.116 5,P值為0.395 5。這說明在東部及中部地區(qū),過高的房地產(chǎn)庫存量對于區(qū)域金融穩(wěn)定均存在明顯的負(fù)面影響,對西部地區(qū)金融穩(wěn)定可能存在潛在性負(fù)面影響。
積壓性庫存對我國東部及中西部地區(qū)金融穩(wěn)定都具有共同性、持續(xù)性的危害,是因為:第一,過高的庫存直接使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不足,從而影響其償還能力,銀行的直接貸款回收難以得到保證,對金融系統(tǒng)造成直接影響。第二,房地產(chǎn)市場的本身特征決定了其和其他市場存在著極其密切的聯(lián)系,比如原材料水泥、鋼鐵市場、附屬的裝修材料市場等。房地產(chǎn)行業(yè)和這些行業(yè)之間存在一種“一榮俱榮,一損俱損”的關(guān)系,一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到困難,其風(fēng)險間接地通過影響其他行業(yè),進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定性。第三,高積壓庫存量使得房地產(chǎn)企業(yè)還是難以獲得合理的貸款,因為巨大的庫存讓銀行存在疑慮,認(rèn)為其發(fā)展勢頭跌落太快,進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源,一些抗風(fēng)險能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)失去資金來源,無法保證其繼續(xù)盈利,從而之前銀行貸款無力償還,造成銀行系統(tǒng)不良貸款率增加,產(chǎn)生惡性循環(huán)。
積壓性庫存對我國區(qū)域金融穩(wěn)定的危害具有持續(xù)性,是因為積壓庫存難以短期內(nèi)消化,第一,從消費者的購買意愿來看,大多數(shù)人購房熱情逐漸回歸理性,持觀望態(tài)度。雖然各地紛紛采取取消限購的政策,但對提升消費者的購房欲望并未產(chǎn)生太顯著的影響。另外,由于積壓時間較長,房屋存在折舊、磨損等問題,也會對真正需要住房的消費者的購房選擇產(chǎn)生影響。第二,從房地產(chǎn)行業(yè)和消費者需求角度來看,每年房地產(chǎn)新增面積雖然在2008年之后有所回落,絕大部分地區(qū)的新增樓盤基本能滿足消費者的理性購房需求,從而不可避免地對積壓庫存房屋的銷售產(chǎn)生影響。第三,二手房交易市場的影響也會造成積壓庫存的增加。二手房買方以較低的價格購買房產(chǎn),而賣方中的一部分進(jìn)而追求更舒適的住房,成為高檔公寓甚至別墅的消費者,由于此類高檔住房的平均價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二手房的平均價格,多套住房換一套住房的現(xiàn)象應(yīng)該是存在的,這就會對庫存三年以上的住房市場的交易量產(chǎn)生影響,使得開發(fā)商手中的積壓庫存難以銷售。因此,減少積壓性庫存是我國房地產(chǎn)行業(yè)面對的一個相對長期性問題,積壓性庫存對我國金融穩(wěn)定的影響必定要持續(xù)一個較長的時間。
2. 短期庫存指標(biāo)分析。本文將1~3年待售面積(KCB)稱為短期庫存。表1結(jié)果顯示,KCB在東部地區(qū)和中部地區(qū)模型中分別得到了相反的結(jié)果。東部地區(qū)空間面板結(jié)果中,其系數(shù)為0.115 5,P值為0.000 0;中部地區(qū)空間面板結(jié)果中,其系數(shù)為-0.126 9,P值為0.000 0;西部地區(qū)空間面板結(jié)果中,其系數(shù)為-0.026 3,P值為0.764 7??梢?,短期庫存增長對東部地區(qū)金融穩(wěn)定有一定的維系作用,而對中部地區(qū)的金融穩(wěn)定則具有危害作用。與積壓性庫存的情況一致,對西部地區(qū)金融穩(wěn)定可能有潛在性負(fù)面影響。
結(jié)果顯示,短期庫存對我國東部地區(qū)金融發(fā)展有其存在的價值,而對中西部地區(qū)金融穩(wěn)定具有相反功能。短期庫存對我國區(qū)域金融穩(wěn)定之所以會產(chǎn)生差異性影響,是因為:第一,東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費者購買力等領(lǐng)先于西部地區(qū),這樣就保證了短期庫存的消化力度,同時大量人口流向北京、上海、天津、廣州、深圳等東部沿海城市,一些地區(qū)與房產(chǎn)掛鉤的戶籍政策保證了其有相對穩(wěn)定的購買人群。第二,從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟度的角度來看,東部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)早于中西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展卻是不爭的事實,東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)相對成熟,相對于中西部地區(qū),東部地區(qū)的房地產(chǎn)價格變動也相對穩(wěn)定。第三,中西部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)近幾年跟隨了東部地區(qū)的步伐,房地產(chǎn)投資、建設(shè)力度加大,但是其價格漲幅和消費者的購買力并不匹配,房價的大起大落,由于區(qū)位相對劣勢,金融系統(tǒng)相對脆弱,經(jīng)濟(jì)相對落后,人口密度等也不及東部,無法保證其相對穩(wěn)定增長的房屋購買力,這就造成了短期庫存難以快速消化,對房地產(chǎn)行業(yè)的資金回流造成不利影響,進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定性。
3. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指標(biāo)分析。房地產(chǎn)增加值(ZJZ)、在東部和中部地區(qū)模型中的系數(shù)分別為0.230 8和0.227 6,P值分別為0.000 0和0.004 9;西部地區(qū)模型系數(shù)為0.05,P值為0.874。結(jié)果說明,東、中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長是區(qū)域金融穩(wěn)定的基礎(chǔ)保障,由房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年上升可以看出,房地產(chǎn)行業(yè)通過拉動內(nèi)需帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長,從而維系區(qū)域金融穩(wěn)定。從產(chǎn)業(yè)角度而言,房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系,房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定,進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定。同時,房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定,目前來看與房地產(chǎn)相關(guān)的直接貸款和間接貸款占人民幣貸款余額的總比例很高,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受限是銀行業(yè)不良貸款反彈的重要原因。因此,保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展對于金融體系的穩(wěn)定具有積極意義。待開發(fā)土地面積(KCTD)在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.077 5,且顯著為正,說明經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定的土地留存,對緩解土地價格漲幅過大、穩(wěn)定地方財政起到積極的作用。而在中、西部地區(qū)中,其系數(shù)未通過顯著性檢驗,可能是由于政府出讓土地,增加財政收入,是區(qū)域金融穩(wěn)定的有利因素,但是同時也可能隨著房價起落,造成地方債務(wù)危機(jī)和銀行信貸危機(jī)。房屋平均銷售價格(JG)在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.152 1,P值為0.000 0,在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為-0.285 1,P值為0.018 3,在西部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.294 5,P值為0.020 6。房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額(LR)在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為-0.061 3,P值為0.026 7,在中部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.222 2,P值為0.002 1,在西部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.362 2,P值為0.071 2。說明房地產(chǎn)行業(yè)在東部地區(qū)的高利潤現(xiàn)象和中部地區(qū)的高房價現(xiàn)象是造成地區(qū)金融不穩(wěn)定的重要原因。
四、結(jié)論與政策建議
(一)結(jié)論
1. 房地產(chǎn)行業(yè)積壓性庫存無論對經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)還是對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),都會帶來明顯的或潛在的金融不穩(wěn)定,因此,各類地區(qū)都需要給予高度重視,需要采取穩(wěn)妥有效的政策逐步減少這類庫存,進(jìn)而消除危及區(qū)域金融穩(wěn)定的隱患。
2. 房地產(chǎn)短期庫存對房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟地區(qū)、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)有其存在的價值,對區(qū)域金融穩(wěn)定性產(chǎn)生良性影響,適當(dāng)?shù)亩唐趲齑娌蛔阋詫?dǎo)致價格瘋漲,反而會降低房地產(chǎn)價格起伏過大帶來的金融不穩(wěn)定因素。在這些地區(qū),穩(wěn)定適度的短期庫存是保證房地產(chǎn)價格起伏不會太大的一個重要因素,在一定程度上有利于維系區(qū)域金融穩(wěn)定性。
3. 房地產(chǎn)短期庫存對房地產(chǎn)市場不成熟、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的金融穩(wěn)定會帶來直接的危害性,因此,這些地區(qū)要高度重視短期庫存問題,采取積極有效的“去庫存”措施,以防范由區(qū)域性金融不穩(wěn)定轉(zhuǎn)化為區(qū)域性金融風(fēng)險。
4. 房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展有利于促進(jìn)區(qū)域金融穩(wěn)定,東部地區(qū)的高利潤現(xiàn)象和中部地區(qū)的高房價現(xiàn)象是造成地區(qū)金融不穩(wěn)定的重要原因。
(二)政策建議
1. 以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為依據(jù),因地制宜采取相應(yīng)措施。房地產(chǎn)庫存的分布區(qū)域和對區(qū)域金融穩(wěn)定性造成的影響是有差異的,鑒于此,“去庫存”要對象明確。對于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的積壓庫存,不能盲目地靠加大農(nóng)民工市民化進(jìn)程來消化,而是應(yīng)該放松“限購”“限外令”的限制范圍,采取政府加大購房補(bǔ)貼的措施鼓勵消費者按需購買住房,減少積壓庫存。積壓庫存較高的個別地區(qū),可由政府搭建平臺,嘗試把存量房轉(zhuǎn)化為公租房和安置房再轉(zhuǎn)租給租客,為供需雙方提供保障。同時保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)短期庫存量,盡量避免過度刺激消費者的購房投資行為造成房價起伏過大。
對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),要加大農(nóng)村居民、農(nóng)民工購房補(bǔ)貼力度,實行戶籍準(zhǔn)入制度與購房掛鉤,鼓勵農(nóng)村居民進(jìn)縣城買房,這樣既可以使此類人群享受更好的教育醫(yī)療資源,同時可以拉動住房消費,逐漸消除房地產(chǎn)庫存。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)要從根本問題出發(fā)鼓勵農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城買房,就要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)配套向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移,通過帶動農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展來增加農(nóng)民收入。同時要加強(qiáng)此類地區(qū)的城市建設(shè),使繁榮的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、多樣的就業(yè)渠道、完善的職業(yè)教育、科學(xué)的城市管理和足夠的環(huán)境承載能力相配套,保證戶籍制度改革必須與完善的城市公共服務(wù)和社會保障相配套,提高城市價值,吸引農(nóng)民進(jìn)城、回城買房,促使人口回流,穩(wěn)定就業(yè)和居住。
2. 國家宏觀政策與地方微觀政策相輔相成,提高消費者購買力。從宏觀上看,國家采取的宏觀政策主要為降息,央行實行降息政策,減少了后續(xù)購房的消費者成本,可以減輕其購房負(fù)擔(dān),刺激住房消費。從微觀上看,要賦予地方政府更多自主權(quán),讓地方政府可以切合實際制定標(biāo)準(zhǔn),靈活出臺減免稅費、降低購房首付比例、實行補(bǔ)貼性的政策等措施來進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控,緩解地方房地產(chǎn)銷售困境。對于高庫存地區(qū),地方政府可以考慮放松對住房公積金的捆綁力度,提高住房公積金的使用效率。特別是相對于流動性強(qiáng)的人群,住房公積金可實現(xiàn)某幾個地區(qū)之間的流通,實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù),鼓勵他們在原籍購房,同時取消住房公積金中間費用,主要包括個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費項目,實現(xiàn)“零收費”,減輕購房消費者的貸款負(fù)擔(dān);還可以將農(nóng)民、個體經(jīng)營者納入住房公積金的使用人群,帶動地區(qū)房地產(chǎn)消費。
3. 適度減少土地供應(yīng),防范地方財政債務(wù)危機(jī)和金融體系風(fēng)險。目前對于庫存密集地區(qū),加強(qiáng)土地使用檢測,壓縮地方政府對房地產(chǎn)企業(yè)土地供應(yīng),可以抑制一些地方的房地產(chǎn)盲目發(fā)展,這是消除短期庫存轉(zhuǎn)化為積壓庫存的有效手段。同時可以穩(wěn)定地價,防范因地價大跌及地方債務(wù)壓力增大對區(qū)域金融穩(wěn)定性造成危害。
4. 認(rèn)識新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài),加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測,保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下,房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在逐步寬松的基礎(chǔ)上應(yīng)進(jìn)一步加碼,摒棄“調(diào)控”“抑制”等持續(xù)多年的取向,而是以“穩(wěn)定”“支持”“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向,這既有利于宏觀經(jīng)濟(jì)運行承壓,又有利于房地產(chǎn)市場本身正面臨的“去庫存”。我國各個地區(qū)要依據(jù)去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的要求,真正做到宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實,在政策上作出前瞻性安排,提高房地產(chǎn)供給體系質(zhì)量和效率,提高投資有效性。在制定和落實相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,還要進(jìn)一步完善住房價格信息統(tǒng)計制度,充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的作用,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的分析研判,提高房地產(chǎn)市場調(diào)控的科學(xué)性和預(yù)見性,相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)統(tǒng)計、信息共享和信息披露以及市場預(yù)警預(yù)報、聯(lián)席會議等制度,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究和市場監(jiān)測與趨勢分析,及時準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢,關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題,及時做好處置預(yù)案,防范市場風(fēng)險。
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責(zé)任編輯、校對:艾 嵐
Abstract: Research shows that the development of real estate improves the financial stability of eastern and central region. The backlog inventory terribly harms the financial stability of eastern and central region while the short term stock poses an opposite effect on these regions. Therefore, measures should be based on the features of community economics development. National macro government has to intertwine with local micro policy to improve purchasing power and reduce land supply in order to prevent local fiscal debt crisis and financial system risk. Monitoring real estate market can also help it develop safely and peacefully.
Key words: Real Estate; Price Fluctuation; Backlog Inventory; Destocking; Regional Financial Stability; Urban Public Service; Land Supply; Economic New Normal