安高宏+任帥奇

摘要：住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆期續(xù)費(fèi)是物權(quán)法未能妥善規(guī)定的問(wèn)題，其中主要的爭(zhēng)議集中在物權(quán)法第149條規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期是否需要收費(fèi)的問(wèn)題。本文分析物權(quán)法有關(guān)規(guī)定的立法本意，進(jìn)而探討再次收取住宅建設(shè)用地使用權(quán)費(fèi)用的可行性，最后提出建議以征收房產(chǎn)稅代替收費(fèi)的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地使用權(quán)；續(xù)期；房產(chǎn)稅

前一段時(shí)間，溫州市住宅建設(shè)用地使用權(quán)20年期間屆滿有償續(xù)期的做法引起了全國(guó)的強(qiáng)烈反響，絕大多數(shù)民眾的意見是反對(duì)，人們的主要主張是《物權(quán)法》第149條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但是，自動(dòng)就代表免費(fèi)續(xù)期嗎？因此，這其中涉及到很多問(wèn)題都值得我們?nèi)ヌ接憽?/p>

一、“自動(dòng)”的含義

《物權(quán)法》第149條所規(guī)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期當(dāng)中的“自動(dòng)”到底是什么含義呢？這就需要回到立法之初看立法者本意。從中國(guó)民商法律網(wǎng)刊發(fā)的文章《住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問(wèn)題研究研討會(huì)》中申衛(wèi)星教授回憶自身參與物權(quán)立法的發(fā)言當(dāng)中可以得知：當(dāng)時(shí)所說(shuō)的“自動(dòng)”是指不需要業(yè)主逐個(gè)申請(qǐng)續(xù)期，到期可以自動(dòng)續(xù)期。作為對(duì)比，在同一條中法律規(guī)定非住宅建設(shè)用地的續(xù)期問(wèn)題“由相關(guān)法律規(guī)定”?？梢?，這個(gè)法律條文的立法理念是便民，不需要老百姓都到房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行變更登記，同時(shí)也能減輕登記部門工作負(fù)擔(dān)。此外關(guān)于土地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期的相關(guān)法律還有2007年8月30號(hào)修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》，其中第22條規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿需要續(xù)期的，土地使用者應(yīng)該至遲于到期前一年申請(qǐng)續(xù)期。但是《物權(quán)法》是2007年10月1日生效的，基于新法優(yōu)于舊法的原則，應(yīng)該以物權(quán)法的規(guī)定為準(zhǔn)。綜合這兩個(gè)法律條文可知，關(guān)于“自動(dòng)”續(xù)期的立法的本意是為了便民，減少程序上的麻煩。但是立法并沒有明確規(guī)定自動(dòng)續(xù)期是無(wú)償?shù)?，學(xué)者回憶時(shí)也說(shuō)將這個(gè)問(wèn)題留給后人解決，后人肯定更有智慧。

此外，城市的業(yè)主在購(gòu)買房屋在所交的費(fèi)用中也明確了是70年（個(gè)別城市有特殊的20年或50年）的使用權(quán)，依照法理，在城鎮(zhèn)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有的前提下，業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)在土地上只是支付了一定期間的使用權(quán)費(fèi)用，要延長(zhǎng)使用期限，自然也要再續(xù)費(fèi)。因?yàn)榧偃绨凑铡白詣?dòng)續(xù)期，免費(fèi)續(xù)期”的想法來(lái)看，這跟城鎮(zhèn)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有的根本制度矛盾。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)是極有可能的，但是這個(gè)費(fèi)用到底收不收、怎么收以及按什么標(biāo)準(zhǔn)收，還需要全國(guó)人大制定相應(yīng)的法律或司法解釋來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

二、收取住宅建設(shè)用地使用權(quán)費(fèi)用分析

根據(jù)中國(guó)民商法律網(wǎng)刊文可以看出，在“自動(dòng)續(xù)期”后應(yīng)否交納土地使用金的問(wèn)題上，不同學(xué)者還是有分歧的。但是假如要收取費(fèi)用的話我們首先需要明確的是應(yīng)該區(qū)分住宅建設(shè)用地和商業(yè)性建設(shè)用地，商業(yè)性建設(shè)用地決定了它可以根據(jù)商業(yè)原則收取相應(yīng)的費(fèi)用，而住宅建設(shè)用地使用權(quán)具有特殊性，它是保障公民基本生活需求和居住的基礎(chǔ)性權(quán)利，需要確定一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)，否則就會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。

這里就涉及到按照什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取續(xù)期費(fèi)用了，按照溫州市起初的說(shuō)法是如果要續(xù)期須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金，這樣就不能讓百姓接受了。因?yàn)楝F(xiàn)在城市房?jī)r(jià)居高不下，很多房屋動(dòng)輒上百萬(wàn)甚至千萬(wàn)，按照溫州市的做法再補(bǔ)交房?jī)r(jià)三分之一的土地出讓金的話，這對(duì)于大部分貸款買房的家庭來(lái)說(shuō)又是一筆不小的支出，在實(shí)踐上根本沒有可行性。照理推理，如果其他70年產(chǎn)權(quán)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后也按照到期時(shí)的房?jī)r(jià)來(lái)收的話，肯定遭到人們的強(qiáng)烈反對(duì)。而且需要明確一點(diǎn)的是，公民購(gòu)買某一地的房屋，隨著城市發(fā)展，房屋所在地的地價(jià)基本上是呈上升趨勢(shì)的，這一部分的增值正是公民個(gè)人投資居住期間的合理增值收益，這部分增值收益理應(yīng)由房屋所有者享有，國(guó)家如果按照地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)收費(fèi)，不免有剝奪公民合法收益之嫌。而且這部分增值收益國(guó)家已經(jīng)通過(guò)土地增值稅在公民轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)收取了，再照此收取土地使用權(quán)費(fèi)用，也有重復(fù)剝奪的嫌疑。

那么我們買房子時(shí)的支付的價(jià)款中的土地使用權(quán)費(fèi)用是怎么計(jì)算的呢？根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)通行的大概標(biāo)準(zhǔn)可知土地價(jià)格包括：國(guó)家轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)費(fèi)用、土地取得征收、拆遷費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地增值收益。其實(shí)根據(jù)分析我們很容易得出結(jié)論：土地取得征收、拆遷費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)這些屬于一次成本，也就是說(shuō)只要一次取得，建成一個(gè)小區(qū)，之后再續(xù)期的話這些成本就不存在了；而至于利潤(rùn)部分在續(xù)期的時(shí)候不再涉及到開發(fā)商，政府的公益性也不可能追求類似于開發(fā)商那樣的高利潤(rùn)；土地增值收益由房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)繳納了土地增值稅。因此通過(guò)分析唯一的計(jì)費(fèi)依據(jù)就可能是以開發(fā)商從政府取得國(guó)有土地使用權(quán)所花費(fèi)的費(fèi)用也就是土地出讓金，而這還要除以70后分?jǐn)偟秸麄€(gè)小區(qū)業(yè)主身上。這種方法就類似于算出每一年使用權(quán)的費(fèi)用，然后續(xù)期的話按照每一年的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)繳納，而這一價(jià)格也是很高昂的。

然而正如前文所言，住宅建設(shè)用地事關(guān)重大，關(guān)乎著千千萬(wàn)萬(wàn)共鳴的基本權(quán)利，熊丙萬(wàn)教授認(rèn)為只能以相應(yīng)的公共支出為根據(jù)收取必要費(fèi)用。也就是說(shuō)如果“自動(dòng)續(xù)期”并沒有增加相應(yīng)的公共服務(wù)及其支出，則不收取或者只象征性地收取少量費(fèi)用，這里提出的收取標(biāo)準(zhǔn)就是看房屋當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)設(shè)施是否有相應(yīng)增加。因此綜合考慮假如按照土地使用權(quán)取得時(shí)的價(jià)格或者續(xù)費(fèi)時(shí)的價(jià)格來(lái)收費(fèi)的話在很大程度上市加重了人民的負(fù)擔(dān)，相對(duì)合理的是熊丙萬(wàn)教授的以公共服務(wù)支出為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，這樣只是收取少量費(fèi)用甚至基本不收。

三、以稅代費(fèi)的設(shè)想

假如確定好一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取住宅建設(shè)用地使用權(quán)費(fèi)用的話，在實(shí)際收取過(guò)程中也存在很多復(fù)雜的問(wèn)題。首先就是全國(guó)城市房屋眾多，怎么征收是個(gè)問(wèn)題，工作量是要考慮的問(wèn)題，如果需要群眾去相關(guān)部門主動(dòng)繳納的話又和前文分析“自動(dòng)”的立法本意相違背，而國(guó)家機(jī)關(guān)主動(dòng)收取又將是極大的工作量。其次就是同一棟樓、小區(qū)必然存在不繳納的情況，考慮到臨期時(shí)房屋狀況是否需要續(xù)期，這樣同一個(gè)小區(qū)的業(yè)主肯定存在意見不一致的情況。還有就是續(xù)期時(shí)間是多久，是任意幾年還是統(tǒng)一續(xù)期10年、20年？因此，及時(shí)確定要續(xù)期交費(fèi)也會(huì)遇到很多復(fù)雜的問(wèn)題，沒有全國(guó)統(tǒng)一的權(quán)威規(guī)定肯定難以解決。

面對(duì)諸多問(wèn)題，也許可以考慮通過(guò)以稅代費(fèi)的方法來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，也就是征收房產(chǎn)稅。但是目前我國(guó)房產(chǎn)稅征收采取的是房地分離模式，即只對(duì)房屋征收房產(chǎn)稅，不涉及土地。具體是方法是根據(jù)房屋原值扣除一定比例后的余值。通過(guò)調(diào)整房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象將土地使用權(quán)部分納入進(jìn)來(lái)。這樣有一個(gè)好處就是能夠解決土地使用權(quán)和房屋存續(xù)時(shí)間不一致的情況，房屋存在就征收，房屋不存在就不再征收，這也是一種可行的做法。此外，在“房地一體化”的轉(zhuǎn)讓制度下，我國(guó)不會(huì)面臨房屋和附屬土地權(quán)利人分離這一合并課稅的關(guān)鍵難題，而且房地合并征稅可以一定程度上避免房屋價(jià)值逐漸貶值而導(dǎo)致稅收減少的問(wèn)題。

四、結(jié)論

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題關(guān)乎著人民基本住房權(quán)利，保證房屋所有人對(duì)房屋所有權(quán)和住宅建設(shè)用地使用權(quán)，不僅是立法和司法的本意，也是公民與國(guó)家關(guān)系的根本所在。任何以國(guó)家名義對(duì)公民權(quán)利的漠視、無(wú)視乃至侵犯，實(shí)則都是在抽空國(guó)家存在基礎(chǔ)和虛化國(guó)家權(quán)力來(lái)源。隨著時(shí)間的推移，這一問(wèn)題將逐漸凸顯，需要立法部門本著嚴(yán)謹(jǐn)、公平、為民的理念做出合理決策，而通過(guò)改革房產(chǎn)稅制度將土地使用權(quán)納入進(jìn)來(lái)可能是一個(gè)合理的解決方案。當(dāng)然中央也可能有其他更好的方案，無(wú)論怎樣，任何一個(gè)方案的出發(fā)點(diǎn)一定要保障公民的基本權(quán)利，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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[2]中國(guó)民商法律網(wǎng).《住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問(wèn)題研究研討會(huì)》.http：//www.civillaw.com.cn/zt/t/？id=30761