姜楠

摘要：近年來(lái)，高房?jī)r(jià)已逐步成為百姓關(guān)心的重要問(wèn)題之一，針對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)了諸如限購(gòu)、限貸等一系列調(diào)控措施。其中，房產(chǎn)稅的開(kāi)征在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論較為激烈。本文通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)供求理論的分析為起點(diǎn)，針對(duì)性地對(duì)征收房產(chǎn)稅后房產(chǎn)的供給曲線(xiàn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)綜合分析，并提出對(duì)下一步房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：供求關(guān)系;房產(chǎn)稅;改革

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）027-000-01

一、綜述

近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在持續(xù)上升，大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快已成為老百姓首要關(guān)注的問(wèn)題。持續(xù)高漲的居民住房?jī)r(jià)格，不僅對(duì)中低收入居民的根本住房和生活質(zhì)量造成了影響，同時(shí)也引起了企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的提高。較低的住房擁有成本和居高不下的房?jī)r(jià)并沒(méi)有降低人們對(duì)住房的需求，反而在某種程度上激發(fā)了高收入人群將住房作為資產(chǎn)的投資需求。在土地供應(yīng)總量不變的前提下，提高高收入階級(jí)的住房購(gòu)買(mǎi)及擁有成本成為緩解住房供求矛盾的重要因素。目前很多國(guó)家都將征收房產(chǎn)稅作為調(diào)控住房市場(chǎng)的宏觀手段。

從2009年1月1日起，我國(guó)的房產(chǎn)稅結(jié)束了分設(shè)稅種的歷史，實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)國(guó)外的統(tǒng)一。政府2010年出臺(tái)了的新“國(guó)十條”，并希望通過(guò)新政策來(lái)控制房?jī)r(jià)?！皣?guó)十條”對(duì)市場(chǎng)造成了巨大的影響，使得樓市成交量陡然下降，雖然房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌，但顯然開(kāi)征房產(chǎn)稅已成為勢(shì)在必行的手段。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開(kāi)征準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)應(yīng)該是房產(chǎn)稅的“擴(kuò)征”，國(guó)家會(huì)選擇某些試點(diǎn)城市進(jìn)行征收。就征收房產(chǎn)稅這一熱門(mén)話(huà)題，本文從不同方面論證了能否可以通過(guò)對(duì)購(gòu)置和持有房產(chǎn)進(jìn)行有效掙稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行修有效的修正。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅面臨的問(wèn)題

無(wú)論是完善稅制還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，房產(chǎn)稅的征收都刻不容緩。然而就中國(guó)國(guó)情而言，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)繁瑣系統(tǒng)工程，還面臨著許多問(wèn)題。

一是稅種種類(lèi)繁雜。我國(guó)龐大的房地產(chǎn)稅收體系包括財(cái)產(chǎn)稅、所得稅、流轉(zhuǎn)稅、特定目的稅等眾多相關(guān)稅種。從形式上看這些稅種之間并沒(méi)有多少關(guān)聯(lián)，但實(shí)質(zhì)上息息相關(guān)，甚至對(duì)同一稅基的重復(fù)征稅也不無(wú)可能。數(shù)目繁多的稅種，不僅有悖簡(jiǎn)化稅制的原則，甚至?xí)?dǎo)致納稅人進(jìn)行地下交易，偷稅逃稅成為家常便飯，造成國(guó)家稅收損失同時(shí)也是對(duì)其他納稅人的不公。

二是界定征收范圍。以重慶的房產(chǎn)稅征收方案為例，高檔房界定成為首要問(wèn)題。而上海的房產(chǎn)稅征收方案只針對(duì)新增房地產(chǎn)收取稅費(fèi)，這就意味著存量不咎，已經(jīng)擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的獲益者，而對(duì)于最近購(gòu)置房產(chǎn)的居民來(lái)說(shuō)則加重了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，勢(shì)必對(duì)居民帶來(lái)社會(huì)不公。

三是由于規(guī)模較小，并不能滿(mǎn)足地方財(cái)政需求。由于房地產(chǎn)稅課征對(duì)象是擁有多套房產(chǎn)的居民。此類(lèi)人群不易隱藏，稅收來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定、政府相對(duì)容易控制，因此在很多國(guó)家的地方稅收人中做出了重要貢獻(xiàn)，擁有舉足輕重的地位。在中國(guó)，征收房產(chǎn)稅開(kāi)始以來(lái)涉及的人群一直為數(shù)不多。近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅總收入雖顯著提高，但其稅收入占稅收收入的比重仍處于劣勢(shì)。

四是很難確定稅率。如果房產(chǎn)稅率一直處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率高于該稅率，則該稅率和房地產(chǎn)投機(jī)關(guān)聯(lián)不大，無(wú)法抑制其發(fā)展。并且會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷高漲。相反，如果稅率過(guò)高，則房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無(wú)法保持穩(wěn)定的狀態(tài)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依靠于國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)帶動(dòng)龐大的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，稅率有待進(jìn)一步科學(xué)確立。

三、對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的幾點(diǎn)建議

1.健全房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)

地方政府個(gè)人擁有的房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確掌握是房產(chǎn)稅征收的前提條件。我國(guó)自實(shí)行住房制度改革以來(lái)，房屋產(chǎn)權(quán)的管理出現(xiàn)了多種不同的情況，不僅有個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，又有部分條件受到限制的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，還有部分公租房（單位提供，居住者僅有使用權(quán)），甚至還有所謂小產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民房在大城市中出現(xiàn)。如果要建立健全合理的房產(chǎn)稅征收制度，就必須全面掌握居民房產(chǎn)信息。只有這樣才能掌握房產(chǎn)稅的稅基，建立健全高效、平等的房產(chǎn)稅征收體系，也能為有效協(xié)助相關(guān)部門(mén)制定科學(xué)的政策法規(guī)，為實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策、提高行業(yè)管理和社會(huì)服務(wù)水平創(chuàng)造條件。

2.對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征稅

國(guó)家之所以征收房產(chǎn)稅是為了保證地方財(cái)政收入，挖掘出地方固定的支柱性財(cái)政收入，以此達(dá)到轉(zhuǎn)變地方政府長(zhǎng)期將注意力關(guān)注再短期利益的觀念。在具體征收政策上，我們可以向發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)，在稅收政策上嚴(yán)格將經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和居民個(gè)人住宅分開(kāi)，徹底改變政府現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計(jì)費(fèi)政策，對(duì)盈利性房產(chǎn)，由按余值征稅改為按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征稅，并對(duì)普通居民住宅實(shí)行免稅政策，最終保證居民安居樂(lè)業(yè)，國(guó)家財(cái)政收入穩(wěn)定有保障。

3.對(duì)空置房屋進(jìn)行征稅

目前市場(chǎng)上有大量空置房屋，對(duì)政府進(jìn)行房產(chǎn)稅改革造成了巨大阻礙。針對(duì)這一特殊請(qǐng)況，可以學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，設(shè)定空置房屋稅并對(duì)房屋主人進(jìn)行征收。相關(guān)部門(mén)可以根據(jù)空置年限的不同，適當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)稅的年稅率。地方政府還可以靈活處理這部分收入，比如用于補(bǔ)償因房地產(chǎn)供需關(guān)系的突出矛盾而受到影響的低收人人群。這樣，不僅地方政府的財(cái)政收入還是房產(chǎn)的保有成本都得到了保證，并且抑制消費(fèi)者的投機(jī)性購(gòu)房行為以及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不道德的捂盤(pán)惜售抬價(jià)行為。

4.征收高檔住宅消費(fèi)稅

全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)離不開(kāi)消除財(cái)富兩極分化。對(duì)高檔住宅征收消費(fèi)稅是減少貧富差距的有效手段。建筑面積超過(guò)200平方米的商品住房以及高檔的別墅都應(yīng)列入高檔住宅消費(fèi)稅的征稅范圍。當(dāng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展使社會(huì)成員之間的收入差距產(chǎn)生巨大的距離后，對(duì)價(jià)格行規(guī)的奢侈品進(jìn)行征稅成為調(diào)整差距的有效手段。有利于通過(guò)對(duì)收入的再分配體現(xiàn)國(guó)家公平原則。此外，從保護(hù)我國(guó)稀缺的土地資源的角度看待征收房產(chǎn)稅，此舉可以改變住房供給結(jié)構(gòu)，正確引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)觀，真正遏制不斷上漲的高房?jī)r(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉軍.房產(chǎn)稅的公平與效率分析[J].邊疆經(jīng)濟(jì)與文化，2006，（10）.

[2]張薇.房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府與投機(jī)者的行為博弈分析[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2006.

（2）.

[3]田曉青，鄧忠.房地產(chǎn)發(fā)展的多方博弈分析[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007，（2）.

[4]蘇振華.房市中的利益格局與利益博弈[J].觀點(diǎn)，2007（12）.

基金項(xiàng)目：本文系2016蘇州工業(yè)園區(qū)服務(wù)外包職業(yè)學(xué)院校級(jí)課題“基于訂單式培養(yǎng)模式的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)ESP課程開(kāi)發(fā)研究”（項(xiàng)目編號(hào)：JG-201603）階段成果。