章林曉

央企開(kāi)發(fā)企業(yè)制造“地王”被約談，輿論壓力應(yīng)該僅僅只是表象，其背后應(yīng)該還有更深遠(yuǎn)的考量。

最近，有媒體披露，包括國(guó)資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)央企開(kāi)發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。對(duì)此，據(jù)傳有央企投資部人士私下坦言，近期央企在土地市場(chǎng)多次造高價(jià)地，帶來(lái)不小輿論壓力，這是被約談的根源。不過(guò)，窮幽極微，輿論壓力或許僅是央企開(kāi)發(fā)企業(yè)被約談的表象，監(jiān)管層應(yīng)該還有更深遠(yuǎn)的考量。

“地王”央企造的原因推測(cè)

有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2016年1?5月，全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)超15億元的105宗高價(jià)宗地，成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗被央企、國(guó)企獲得，成交金額1785.8億元，占比54%。其中，信達(dá)、華僑城、 招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15個(gè)“地王”。這當(dāng)中表現(xiàn)最搶眼的無(wú)疑是信達(dá)地產(chǎn)，其也就成了業(yè)內(nèi)外分析央企搶地的鮮活樣本。

對(duì)于“地王”央企造的原因，不外乎以下三種：

一是央企懼怕被整合兼并。有觀點(diǎn)認(rèn)為，早在六年前，國(guó)資委就要求78家央企退出房地產(chǎn)，只保留21家央企。而且即便在保留名單中的21家央企也并非高枕無(wú)憂。2015年9月13日，國(guó)家出臺(tái)了《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》;而在國(guó)企所在的各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，央企開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)企改革中屬于走得最快的一批。2015年以來(lái)，在21家涉房央企中，已有超過(guò)10家央企開(kāi)始內(nèi)外部重組。為了在整合中取得一定話語(yǔ)權(quán)，部分央企選擇不惜代價(jià)搶“地王”，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，避免在重組過(guò)程中被整合兼并。

二是央企不差錢而且又看好一二線城市樓市。央行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，新增貸款規(guī)模4.61萬(wàn)億元，社會(huì)融資規(guī)?？傤~6.5萬(wàn)億元，均超過(guò)或接近歷史最高水平;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)13%。信貸的寬松讓央企“不差錢”，再加央企對(duì)一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市的樓市持有較高預(yù)期;因?yàn)閺臍v史經(jīng)驗(yàn)看，如北京、上海、深圳等一線城市和其他部分二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)2008～2015年的漲幅，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出任何實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資和資本市場(chǎng)投資的收益。

現(xiàn)在，有不少人相信房?jī)r(jià)暴漲的歷史會(huì)繼續(xù)重演，在這種預(yù)期之下，央企搶地自然也就變得激進(jìn)甚至是瘋狂了。

三是部分央企看重的是資產(chǎn)配置需要而不在乎是否賺錢。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，特別是從2015年7月開(kāi)始，離岸人民幣匯率持續(xù)下跌，因此合理配置資產(chǎn)，規(guī)避人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)，是“不差錢”企業(yè)考慮的重要內(nèi)容。譬如信達(dá)地產(chǎn)由信達(dá)投資控股，信達(dá)投資隸屬于中國(guó)信達(dá)，而中國(guó)信達(dá)作為國(guó)內(nèi)四大資產(chǎn)管理公司之一，屬于典型的“不差錢”;對(duì)于信達(dá)地產(chǎn)這樣“我就是錢”的非銀行金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)前實(shí)際最需要的是資產(chǎn)配置，從某種角度說(shuō)，這甚至遠(yuǎn)比單純盈利更為重要。為合理配置資產(chǎn)規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)，在“資產(chǎn)荒”日益嚴(yán)重的情況下，優(yōu)質(zhì)土地資源自然成了保值的最佳選擇之一。

“地王”央企造的負(fù)面影響

“地王”超半由央企、國(guó)企造，雖然產(chǎn)生原因各不相同，但其導(dǎo)致的后果則完全一致，那就是引起了業(yè)內(nèi)外普遍的恐慌。針對(duì)蘇州、南京的“新地王”，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌近日在接受媒體采訪時(shí)稱，“蘇州、南京的地價(jià)是不對(duì)的，杭州曾經(jīng)比上海還高，因?yàn)榈貎r(jià)高，很多開(kāi)發(fā)商在杭州虧錢的，南京是在步杭州的后塵?！?/p>

針對(duì)蘇州土地市場(chǎng)過(guò)熱，2016年5月18日晚，蘇州市國(guó)土局“斷然”出臺(tái)土地限價(jià)令，對(duì)網(wǎng)上掛牌出讓的10宗土地設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。在“地王”頻出的當(dāng)下，蘇州做法實(shí)屬無(wú)奈，但是很有必要。因?yàn)樵谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)“三期疊加”的新常態(tài)下，“地王”有可能帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)“三期疊加”的新常態(tài)下“地王”有可能帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。

首先是對(duì)政府信用造成極大損害。從廣義政府角度說(shuō)，國(guó)有企業(yè)、國(guó)有金融機(jī)構(gòu)、地方政府、中央政府，實(shí)際上是同一個(gè)主權(quán)人。這也是銀行更愿意將錢貸給央企、國(guó)企的最根本原因，因?yàn)檠肫?、?guó)企還貸相對(duì)于其他企業(yè)更有保障。

有著政府信用背書(shū)的央企、國(guó)企，爭(zhēng)搶出一個(gè)又一個(gè)“地王”，這極易帶來(lái)兩方面問(wèn)題：一是地價(jià)飆升，引發(fā)購(gòu)房者恐慌，讓早已不堪承受高房?jī)r(jià)壓力的民眾心生不滿;二是中央鼓勵(lì)適當(dāng)降低房?jī)r(jià)去庫(kù)存，而央企、國(guó)企卻反其道而行之，頻頻制造“地王”，讓民眾對(duì)政府信用心生疑惑。

這容易影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。央企、國(guó)企憑借其多渠道、低成本獲取資金的優(yōu)勢(shì)，不問(wèn)成本收益，“面粉貴過(guò)面包”式地爭(zhēng)搶“地王”，對(duì)其他房企無(wú)疑是一場(chǎng)不公正的競(jìng)爭(zhēng)。另外，即便是對(duì)央企、國(guó)企自身來(lái)說(shuō)，也無(wú)疑是一場(chǎng)豪賭。如果房?jī)r(jià)不能如預(yù)期般地翻番，央企、國(guó)企潛藏的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)就有可能陡然暴發(fā)。

譬如，截至2015年年末，信達(dá)地產(chǎn)手上的貨幣資金僅59億元，全年公司報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-43.46億元，凈利潤(rùn)8.13億元，兩者相差51.59億元;截至2016年3月末，信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為83.96%和315.48%。信達(dá)地產(chǎn)繼續(xù)瘋狂搶地后，其負(fù)債率自然會(huì)更加攀升。

麻煩還在于沖擊到宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。一方面，“地王”頻出，極易“水漲船高”導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，抬高企業(yè)生產(chǎn)成本。另一方面，漲得越高往往跌得越慘，房?jī)r(jià)的暴漲暴跌，極易對(duì)金融體系造成巨大的沖擊，而金融是宏觀經(jīng)濟(jì)的血脈。

當(dāng)前，金融體系已面臨很大威脅，這表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是2015年銀行業(yè)整體盈利增速已急劇下降。譬如，工行凈利潤(rùn)增速?gòu)?010年的28.3%，急速下跌到2015年的0.48%，5年間暴跌98.3%;二是銀行業(yè)不良貸款率大幅攀升。2016年一季度，不良貸款已攀升至2.1萬(wàn)億，總體不良貸款率已突破2%生死線。金融體系已很難承受得起房?jī)r(jià)暴漲暴跌的沖擊了。

綜上所述，央企開(kāi)發(fā)企業(yè)制造“地王”被約談，輿論壓力應(yīng)該僅僅只是表象，其背后決策層應(yīng)該還有更深遠(yuǎn)的考量。