許瑩

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淺析房地產(chǎn)估價技術在存量房交易稅收征管中的應用

許瑩

房地產(chǎn)估價技術與存量房交易稅收征管工作有著十分緊密的聯(lián)系。目前，存量房交易環(huán)節(jié)“陰陽合同”的現(xiàn)象十分常見，導致了國家稅收的流失，要應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作是新常態(tài)下稅務部門強化稅收征管的必然需求。本文從存量房評估征稅的基本情況出發(fā)，對內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作進行了簡要介紹，并結合國內外實踐經(jīng)驗對收益法在存量房評估征稅工作中的應用進行了探討，以期對內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作提供一定的借鑒。

一、存量房評估征稅概述

存量房是指已被投入使用，并已獲得產(chǎn)權證書的房屋。這是一個與增量房相對應的概念，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，即新建商品房。因此，可以將存量房理解為俗稱的“二手房”。受前些年房地產(chǎn)市場過熱的影響，大量的存量房處于閑置囤積狀態(tài)，盤活這些存量房是增加住房供給最直接的辦法。正確引導、規(guī)范存量房市場的發(fā)展對國民經(jīng)濟發(fā)展、抑制房價過快增長具有重要意義。

存量房交易是指已辦理房屋權屬轉移登記、取得房屋所有權證的房屋的再次買賣。存量房交易涉及營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)維護建設稅等諸多稅種，因此在稅收征管中難度大、重要性高，迫切需要采取一定的技術手段來加強征管。

存量房評估征稅是指應用房地產(chǎn)估價技術對存量房交易申報價格進行評估，其實質是稅務機關對納稅人申報的計稅依據(jù)是否合理的一種核定。

開展存量房評估征稅工作，將科學的估價技術引入到稅收征管之中，一方面能防范“陰陽合同”帶來的稅收風險，堵塞稅收征管漏洞，有效維護國家稅收權益；另一方面能降低稅款核定工作中的主觀性和隨意性，提高稅收征管的科學性和公允性，減少納稅爭議，有效地防范和降低執(zhí)法風險，營造公平的稅收環(huán)境。更為重要的是，開展存量房評估征稅工作，能為推進房地產(chǎn)稅制改革做好思想、技術和人才方面的儲備，具有長遠意義。

二、內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作開展情況

內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅由房地產(chǎn)稅收一體化管理工作演變而來，工作起點較高。早在2006年，就已經(jīng)在部分盟市開展試點工作，研發(fā)應用了房地產(chǎn)一體化綜合征稅軟件。2012年，內蒙古地稅局頒發(fā)了《關于印發(fā)應用房地產(chǎn)評稅技術開展存量房交易稅收征管工作實施方案的通知》（內地稅字〔2012〕76號），進一步擴大了試點地域范圍。2014年，結合內蒙古自治區(qū)“金稅三期”試點工作，為增強存量房評稅系統(tǒng)的使用功能，內蒙古地稅局頒發(fā)了《關于應用房地產(chǎn)評稅技術及集中版軟件開展存量房交易稅收征管工作的通知》（內地稅字〔2014〕182號），要求各盟市局在做好數(shù)據(jù)遷移、模型更新、基準調整的基礎上，全面開展此項工作，進一步強化存量房的稅收征管。

通過多年的努力，內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作得到了極大地完善：一是將評估征稅地域覆蓋面不斷擴大；二是將評估征稅房屋類型覆蓋面由住宅拓展到商業(yè)用房；三是將評估征稅依據(jù)由簡單的政府指導價逐步升級為更精準的中介評估價；四是拓展軟件功能應用，將房地產(chǎn)一體化綜合征稅軟件應用領域由存量房交易征管拓展到增量房交易征管，以便為房地產(chǎn)稅的開征積攢更多地數(shù)據(jù)儲備。

目前，相對于其他先進省市而言，內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作仍略顯滯后，主要的問題表現(xiàn)為：一是評估征稅尚未實現(xiàn)地域全覆蓋；二是評估技術過于單一，僅僅局限于市場比較法，尤其是對于商業(yè)用房，尚未采用更適用的收益法；三是評估數(shù)據(jù)較為滯后，無法實現(xiàn)自動更新；四是尚未與住建部門實現(xiàn)完全聯(lián)網(wǎng)。

三、收益法評估征稅的國內外實踐經(jīng)驗

目前，內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅雖然已將商業(yè)用房涵蓋在內，但依舊采用市場比較法。由于商業(yè)用房具有明顯的收益性，利用收益法進行評估是國內外普遍認同的做法。與其他方法相比，收益法理論成熟、適用性強，也符合購買者的投資心理。

（一）美國

美國房地產(chǎn)評估中采用的收益法主要為資本化法。資本化法是將評估對象未來的收益利用適當?shù)馁Y本化率進行折現(xiàn)，從而獲取評估價值的方法。應用資本化法，估價師要科學合理地研判被評估房地產(chǎn)未來收益、持有期間和資本化率，以確保評估價能有效地反映被評估房地產(chǎn)的內在價值。

資本化法主要適用條件為：被評估房地產(chǎn)已處于穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)；市場上存在大量包括市場風險、收益、費用、物業(yè)性質和區(qū)位條件等特征都相似的可比案例。

近年來，由于計算機技術的發(fā)展，收益法在未來收益分析和貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析等方面發(fā)展了一些先進技術，對房地產(chǎn)估價產(chǎn)生了重大影響。

（二）中國香港

與其他國家和地區(qū)不同，香港的房地產(chǎn)稅有一個非常本地化的名字——“差餉”。香港的差餉具有相當大的特色，其計稅依據(jù)并不是課稅對象的評估價值，而是應課差餉租值，即假設房地產(chǎn)在一個統(tǒng)一估價日期空置出租時，估計可得的年租金。香港差餉的評稅方法有三種：租金比較法、收支法（溢利法）、成本法（建筑成本法）。其中具有收益法色彩的方法是收支法。具體計算方法有兩種：

應課差餉租值=總收入×a%

應課差餉租值=純利×a%=（總收入-總開支）×a%

其中a%由市場研究及分析確定。

收支法只適用于以贏利為目的的物業(yè)，其實質是根據(jù)物業(yè)實際營運者提供的損益表評估租戶在估價依據(jù)日期起一年內的營運收入及支出，從而評估出租戶在合理的情況下可得的營業(yè)利潤，再從利潤中扣除租客的回報，余數(shù)是租戶可支付的租金（即應課差餉租值）和差餉。租客的回報包括資本的利息、租戶的報酬和風險補償。

隨著CAMA系統(tǒng)和GIS系統(tǒng)在批量評估中的應用，香港差餉物業(yè)估價署提出了標準店鋪估價方式，建立了地理信息估價模組，通過在分區(qū)內設立標準店鋪樣本，大大減少了收益法評估的大量重復工作。

（三）國內部分先進省市

雖然收益法引入中國的時間較短，但由于研究起點高，我國理論體系較為成熟完善，并不比國外發(fā)達國家落后。但是在收益法的實踐方面，由于受房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化以及社會經(jīng)濟各方面因素的影響，純收益及資本化率的確定相當困難，我國收益法實踐落后于國外發(fā)達國家。在存量房評估征稅方面，南京市地稅局和北京市地稅局在收益法批量評稅方面的做法比較出色。

南京市地稅局在收益法批量評稅工作中堅持以簡馭繁的原則，運用市場法估價的思路改造收益法，采用“分區(qū)+基準價格”的模式，基準價格的求取方法是：通過在分區(qū)中設定某一類收益類房地產(chǎn)作為原始樣本商業(yè)用房，根據(jù)掌握的商業(yè)用房客觀的收益數(shù)據(jù)，按收益法的一般估價方法求取分區(qū)的基準價格。這種在每一個分區(qū)內設定房地產(chǎn)樣本的方法，實質上是在忽略影響房地產(chǎn)價值的個別因素的基礎上，為每個分區(qū)的某類商業(yè)房地產(chǎn)求取出一個標準價格，這樣就減少了大量的重復工作，為批量評稅處理提供了可能。

北京市地稅局在收益法批量評稅試點過程中，在求取分區(qū)分類房地產(chǎn)基準收益價值時，充分考慮了個案收益影響因素和綜合運營費用率標準的確定。一方面，通過統(tǒng)計技術對影響案例的個性因素與交易價格進行相關性分析，確定影響收益的主要因素及各因素的影響程度。在進行準確性與可行性的認定后，形成個案收益影響因素修正系數(shù)表。另一方面，進行廣泛的市場調查，結合專家經(jīng)驗，確定不同用途的房地產(chǎn)運營費用率標準。在批量評稅分區(qū)內，針對不同的具有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)構筑了相應的收益法批量評稅模型。

四、在內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作中應用收益法的建議

應用收益法評估商業(yè)用房是存量房評估征稅工作發(fā)展的必然趨勢。如何更好地借鑒國內外評估征稅經(jīng)驗，推動內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作進一步發(fā)展，是一個極具現(xiàn)實意義的課題。筆者認為，在內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作中應用收益法，應當注意以下幾個問題：

第一，應用收益法評估征稅要融合市場比較法的思路。批量評估是評估征稅工作與社會化房地產(chǎn)評估的重要區(qū)別點，建議參照香港差餉評估的做法，借鑒市場比較法的思路，將類似收益房地產(chǎn)劃分為一類，建立標準化樣本，可以大大減少評估中的大量重復工作，降低評估成本。

第二，折現(xiàn)率的選擇必須充分考慮各種實際情況。目前國內其他省區(qū)在收益法選取折現(xiàn)率時，往往將銀行利率（認定為安全利率）加一個風險調整值作為折現(xiàn)率，做法過于簡單，沒有考慮不同類型、不同地區(qū)、不同時期、不同抵押貸款模式的房產(chǎn)有不同的折現(xiàn)率。建議參照美國房地產(chǎn)評估中的做法，從多方位、多角度考慮，計算出合理的綜合資本化率作為折現(xiàn)率。

第三，對純收益的計算應當盡量精確。目前國內其他省區(qū)對房地產(chǎn)收益額的確定往往是直接計算，這種做法不夠科學。筆者建議，在確定某房地產(chǎn)收益時，不僅要以類似房地產(chǎn)的收益作參考，同時也要充分研判市場走勢，充分結合房地產(chǎn)交易市場大背景，以便更精確的確定純收益，減少誤差。此外，要盡量剔除參考案例特殊因素的影響，進而取得正常市場條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益值。利用這種純收益值評估的結果才夠精確，才能更好地維護征納雙方的利益。

總之，存量房評估征稅工作是一項極具特殊性的稅務工作，它在工作思路、工作方法和工作難度等方面與以往的稅務工作有著明顯的區(qū)別。它是一項長期性、復雜性、探索性的重要工作，需要各級稅務人員數(shù)年如一日地艱辛付出。在房地產(chǎn)稅制改革日益深化和房地產(chǎn)稅即將立法開征的今天，如何更妥當?shù)乩煤梅康禺a(chǎn)估價技術，進一步做好內蒙古自治區(qū)存量房評估征稅工作，需要各級稅務干部在工作中結合實踐作進一步思考。

參考文獻：

［1］韋江江.促進西部地區(qū)存量房市場健康發(fā)展研究.廣西大學，2012-06-01.

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［3］魏明智.我國房地產(chǎn)行業(yè)私募股權投資基金發(fā)展研究.西南財經(jīng)大學，2012-04-01.

作者單位：（內蒙古日報社）