吳韻思

(華南理工大學(xué) 工商管理學(xué)院,廣東 佛山 528200)

新時期物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)化成本控制的策略分析

吳韻思

(華南理工大學(xué) 工商管理學(xué)院,廣東 佛山 528200)

隨著我國社會文明程度的提高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大,第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)迎來了蓬勃發(fā)展的大好時機(jī),而物業(yè)管理企業(yè)也伴隨我國服務(wù)產(chǎn)業(yè)大發(fā)展步入發(fā)展的快車道。物業(yè)管理企業(yè)受傳統(tǒng)經(jīng)營理念和模式的制約,管理成本一直居高不下,經(jīng)濟(jì)效益甚微。因此,成本控制在物業(yè)企業(yè)的管理中至關(guān)重要,甚至決定著物業(yè)管理企業(yè)未來的生存。文章就新時期物業(yè)管理企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀進(jìn)行深入剖析,就強(qiáng)化企業(yè)成本控制提出可行性建議。

物業(yè)公司；成本控制；企業(yè)管理

1 物業(yè)管理企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀分析

1.1 物業(yè)管理企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理不善,物業(yè)成本較高

我國物業(yè)管理企業(yè)是伴隨房地產(chǎn)行業(yè)而發(fā)展起來的,早期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度非?？?但是小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施卻沒有跟上發(fā)展的步伐,導(dǎo)致出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位的情況。由于早期小區(qū)工程建設(shè)速度很快,各種工程質(zhì)量問題就會暴露出來,后期維修費(fèi)用就會增加。這些問題到后期就會轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上,管理成本大大提高,物業(yè)公司逐步出現(xiàn)經(jīng)營困難,最終通過漲價或退盤以確保物業(yè)公司的正常營運(yùn),這樣就會進(jìn)一步激化物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

1.2 物業(yè)管理企業(yè)成本控制手段落后

大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)采用的是傳統(tǒng)的人工手動管理的方式來進(jìn)行成本控制,這與當(dāng)今信息時代發(fā)展格格不入。傳統(tǒng)成本控制的方法難以滿足現(xiàn)代企業(yè)對海量信息數(shù)據(jù)的需求,資源配給不平衡,造成了各種資源的浪費(fèi)。很多物業(yè)管理企業(yè)成本控制的手段十分類似,無非就是節(jié)水、節(jié)電、向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁成本等,忽視了物業(yè)服務(wù)、人力成本、產(chǎn)品規(guī)劃等方面的成本控制。每家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況是不同的,經(jīng)營方向、服務(wù)重點(diǎn)也不盡相同,同一種成本控制方法并不能完全適用于其他所有企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中只關(guān)注到了事后成本核算和控制,忽視了事前成本預(yù)算和事中成本控制,這也大大降低了物業(yè)企業(yè)成本控制的效果。

1.3 傳統(tǒng)簡單粗放的物業(yè)管理模式,難以有效控制成本

在市場經(jīng)濟(jì)的帶動下,我國企業(yè)體制改革延伸到了各行各業(yè),但是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的體制改革進(jìn)展得卻是很緩慢,仍舊處于一種簡單、粗放、傳統(tǒng)的經(jīng)營管理模式中。當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著人力資源消耗大、技術(shù)含量不高、傳統(tǒng)人工操作多、信息化程度不高等問題,這種管理模式會增加人力、物力、財力連續(xù)的投入。我國勞動市場中人力成本在逐年增加,那么在這種管理模式下的物業(yè)企業(yè)的成本控制更是無從談起。

1.4 物業(yè)管理企業(yè)盈利模式過于單一

目前大部分物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營范圍是小區(qū)的服務(wù)和維護(hù),如基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、維修；衛(wèi)生清潔；水、電、氣等的正常運(yùn)行。大部分物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)費(fèi)定價時沒有考慮市場效益,并未測算目前物業(yè)管理費(fèi)是否適應(yīng)未來幾年的成本增長,導(dǎo)致物業(yè)公司逐漸走向虧損。這一現(xiàn)象究其根源就是物業(yè)公司盈利模式過于單一,造成管理成本的不斷增加,也難以滿足業(yè)務(wù)日益多元化、復(fù)雜化的需求,物業(yè)企業(yè)市場競爭力逐漸弱化。

2 強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)成本控制的對策建議

2.1 做好小區(qū)物業(yè)前期規(guī)劃,完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

(1)物業(yè)提早參與小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。在居民住宅小區(qū)落成之前,物業(yè)管理企業(yè)就要提早進(jìn)入角色,參與小區(qū)的整體規(guī)劃建設(shè),綜合考慮業(yè)主需求和物業(yè)后期管理成本,提早發(fā)現(xiàn)問題,及時解決,避免將問題遺留到后期,帶來額外的成本費(fèi)用。比如,停車位配比要充足,一些水景設(shè)施要減少,這樣可以減少對這些設(shè)施的維修成本和水電費(fèi)用的公攤。

(2)不斷完善社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。物業(yè)維修人員要定期對易損、易發(fā)生故障的設(shè)備進(jìn)行檢修,排查事故,將問題遏制在萌芽狀態(tài),避免問題嚴(yán)重后造成維修費(fèi)用、維修工程量的增加。對小區(qū)后期新增設(shè)的設(shè)備要嚴(yán)把驗收關(guān),如監(jiān)控攝像頭、樓宇門禁等。

(3)做好社區(qū)維護(hù)的宣傳教育工作。小區(qū)設(shè)施的維護(hù)不僅僅是物業(yè)管理企業(yè)的工作,還是每一位業(yè)主應(yīng)盡的責(zé)任。社區(qū)是業(yè)主們共同的家園,我們應(yīng)該共同守護(hù)。物業(yè)公司要做好宣傳引導(dǎo)工作,爭取每一位業(yè)主的理解、認(rèn)可和支持,人人參與,互相監(jiān)督,共建美好家園。

2.2 采用多元化的成本控制手段

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,人工成本占物業(yè)企業(yè)管理成本中的比例最重,大約在一半以上,因此想要有效地控制管理成本,一是降低人工成本；完善公司的組織結(jié)構(gòu),精減辦公室人員,普及信息化辦公,提高工作效率；合理分配崗位職責(zé),不同的崗位制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn),合理進(jìn)行崗位績效考核。

二是全面控制公共費(fèi)用支出,如水、電能耗。物業(yè)公司財務(wù)部門要做好水電統(tǒng)計報表,一旦發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)波動較大,及時排查原因；對老舊電表注意及時更換成新電表；加大對節(jié)能設(shè)備的更新與改造；物業(yè)公司辦公室消耗品要實(shí)施統(tǒng)一采購,倡導(dǎo)員工勤儉節(jié)約。

三是積極借鑒國外物業(yè)公司成本管理經(jīng)驗。我國物業(yè)管理企業(yè)要注意借鑒國外物業(yè)公司成本控制的方法和手段,采用國際先進(jìn)的會計成本核算方式,結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際,逐漸形成一套有利于自身發(fā)展的成本控制方法和體系。比如目前我國很多大型的物業(yè)管理企業(yè)就引進(jìn)了智能收費(fèi)管理平臺,將各種公共服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算整合在一起,既方便了業(yè)主,又大大提高了企業(yè)的工作效率。

2.3 創(chuàng)新管理模式,加快物業(yè)企業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)

(1)創(chuàng)新服務(wù)理念。物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)再局限在傳統(tǒng)的設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)功能,而是要大膽創(chuàng)新,追求高質(zhì)量的家政服務(wù),滿足業(yè)主日益多元化的服務(wù)需求。

(2)深化企業(yè)制度改革。我國物業(yè)公司的企業(yè)制度是不健全,側(cè)重的是企業(yè)內(nèi)部的管理和運(yùn)作,如業(yè)務(wù)流程、績效考核等,但是從目前國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢來看,物業(yè)管理企業(yè)更要朝著企業(yè)管理結(jié)構(gòu)、制度建設(shè)、企業(yè)文化等方向發(fā)展。

(3)做好服務(wù)功能的延伸和拓展。物業(yè)管理企業(yè)除了要做好基礎(chǔ)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù),還要努力延伸服務(wù)項目,為業(yè)主提供安防、汽修、健康等全方位的服務(wù)。

(4)管理機(jī)制的創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展,充分提高市場競爭力,就要不斷革新,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理的蛻變。服務(wù)監(jiān)督機(jī)制、企業(yè)員工激勵機(jī)制、績效考核和競爭機(jī)制、信息化體系建設(shè)等都是物業(yè)企業(yè)管理機(jī)制創(chuàng)新的重要內(nèi)容。

2.4 充分利用自身優(yōu)勢資源,拓展效益空間

長期以來,我國大部分的物業(yè)管理企業(yè)都是出于微利時代,甚至有些企業(yè)因為虧損而倒閉。為了擺脫當(dāng)前生存發(fā)展的困境,物業(yè)管理企業(yè)要充分利用自身優(yōu)勢資源,開展多種經(jīng)營,拓展效益空間。首先要保障小區(qū)物業(yè)管理的常規(guī)性經(jīng)營項目,這是贏取業(yè)主信任與認(rèn)可的重要一步,也為后期發(fā)展多種經(jīng)營樹立良好的口碑形象。物業(yè)公司要圍繞物業(yè)服務(wù)本身開展的經(jīng)營項目,如社區(qū)安防、汽車維修美容等。其次是與相關(guān)行業(yè)聯(lián)合經(jīng)營,如室內(nèi)保潔、房屋中介等。最后是物業(yè)公司自籌資金開展的專營項目,如社區(qū)醫(yī)院、超市、健身會所等。

3 結(jié) 論

物業(yè)管理作為我國服務(wù)產(chǎn)業(yè)中的一支生力軍,正處于蓬勃發(fā)展的階段,而且未來物業(yè)管理行業(yè)將會成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的一個新興產(chǎn)業(yè)。我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展速度很快,但是發(fā)展中暴露出來的問題卻是不容忽視的,尤其是成本控制已經(jīng)成為制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的瓶頸,我們要多途徑,多角度地尋求成本控制的有效方法,促進(jìn)其快速盈利,擺脫目前生存的壓力,在國內(nèi)外市場競爭中占得一席之地。

[1]鄭子玲.試論物業(yè)服務(wù)公司成本管控策略[J].財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版,2014(17).

[2]趙春梅.新時期加強(qiáng)物業(yè)公司成本管理與控制的策略分析[J].時代金融.2015(12).

10.13939/j.cnki.zgsc.2016.49.116

吳韻思(1988—),女,廣東廣州人,華南理工大學(xué)工商管理學(xué)院2013級碩士研究生。研究方向：會計學(xué)。