沙青青

清末上海街頭

“上海地價必然大漲，須多買以備將來督辦鐵路者共之”，清末實(shí)業(yè)家鄭觀應(yīng)曾在致“中國商父”盛宣懷的信中如此寫道。由此來看，上海房價、地價之貴絕非今日始，百余年前便已然如此，甚至有過之而無不及。

水手、商人、鴉片販子都做起了房地產(chǎn)生意

早在上海開埠之前，英法商人便已紛至沓來。

1843年11月，最早抵達(dá)上海的英國商人在“登陸”后，便馬上著手向當(dāng)?shù)鼐用褡夥?。不過，當(dāng)?shù)匕傩諏Α把蠊碜印奔葢智遗拢室忾_出“天價”，希望借此拒絕英國人租買土地的要求。

這也為日后百余年上海地價不斷向上“攀登”的歷程，拉開了序幕。

1845年，英國領(lǐng)事巴富爾與上海道臺宮慕久正式商訂《上海租地章程》，外國租界正式劃定。由于顧及天朝大國的顏面以及“普天之下莫非王土”的體統(tǒng)，該章程名義上規(guī)定外國僑民不得購地，但卻允許其獲得所謂“土地永租權(quán)”。每年以每畝1500文的價格向中國政府繳納年租，其永租權(quán)便可得到保護(hù)。

起初，外國商人租（購）土地主要出于貨物貿(mào)易目的，如建設(shè)碼頭、倉庫、廠房等。

1853年小刀會起義爆發(fā)后，大量中國居民躲入租界避難，租界內(nèi)的華人數(shù)量從數(shù)百人猛增至2萬余人。不少在異國他鄉(xiāng)辛苦營生的外國人，忽然發(fā)現(xiàn)了租界內(nèi)住宅稀缺的商機(jī)。因此，大批水手、商人乃至鴉片販子都搖身一變做起了房地產(chǎn)生意。這也成為上海歷史上第一輪房地產(chǎn)投機(jī)熱潮的肇始。

前后僅一年時間內(nèi)，租界內(nèi)便如雨后春筍般建起了近千棟各色房屋。1853年至1854年間，僅租界內(nèi)現(xiàn)今廣東路、福州路一帶就冒出了800多幢如“違章建筑”般的木板房。

這些房子異常簡陋，租金卻不便宜，外國房地產(chǎn)商的房租收益率大多高達(dá)30%～40%。租金高昂，但依舊供不應(yīng)求。當(dāng)時上海的外國商人大多沒有長期定居的打算，因此希望在盡可能多的租界土地上打造“簡易住房”再轉(zhuǎn)手高價租給中國人，而不在乎租界的長遠(yuǎn)規(guī)劃。

當(dāng)時，英國官方駐滬理事阿扎國認(rèn)為應(yīng)堅(jiān)持“華洋分局”。1855年，阿扎國甚至曾下令驅(qū)逐所謂“不良華人”。不過，領(lǐng)事大人的行政指令終究敵不過“看不見的手”，華洋雜處的現(xiàn)實(shí)已是既成事實(shí)。

《點(diǎn)石齋畫報》中對租界租房亂象的描寫

租界內(nèi)已無可購的空地

1860年后，太平天國運(yùn)動席卷江浙，越來越多的豪紳地主選擇逃入租界避難。上海人口從1852年的50余萬迅速增至1865年的70萬。

當(dāng)時，土地、房屋持續(xù)短缺。面對江浙士紳的“爆買”，外國商人甚至感嘆：“中國人在油漆未曾干燥之前，即已搬了進(jìn)去。他們攜帶著家眷和鳥籠，自在地住在里邊，開起店來，做他們的生意，付他們的房租。”

此情此景下，房租、地價自然沒有不飛漲的道理，各方哄抬地價已是常態(tài)。

公共租界方圓之內(nèi)，最夸張的例子，是某處原價每英畝46～74英鎊的地皮，在10年間漲到每英畝8000～12000英鎊。除去此類個別極端的例子，公共租界內(nèi)地價翻五六倍的情形多為常態(tài)。

法租界中，地價同樣“長勢喜人”。1849年一位法商以每畝136兩白銀的價格，在洋涇浜南畔購得2385畝土地用于建屋。7年后，這些土地的價格已經(jīng)漲到每畝616兩白銀。

至1860年，法租界內(nèi)原本無人問津的土地均被搶購一空，租界內(nèi)已無可購的空地。其間，法國領(lǐng)事在給公使的信中寫道：“地皮價格抬得很高，最初每畝地皮賣200兩已經(jīng)被認(rèn)為是很貴了，現(xiàn)在即使賣1200兩，買主還是爭先恐后。每畝1000兩買進(jìn)的地皮，經(jīng)過幾個轉(zhuǎn)手，就以2500兩的價格再賣出去。法租界長期以來不被注意的地皮忽然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被競相購買，一眨眼就從一個人手中轉(zhuǎn)到了另一個人手里?！?/p>

當(dāng)時房地產(chǎn)火爆程度較今日有過之而無不及，外國人幾乎人人投身其中，以至于跑馬廳門可羅雀，無人再去博彩賭馬，而集中精力于“炒地”“炒房”。

后來，隨著太平天國戰(zhàn)亂的結(jié)束，華人紛紛搬回原籍，租界房屋租金在1865年末一度下跌近50%。公共租界內(nèi)8000余棟住房中，有近四分之一處于空置狀態(tài)。上海史上第一次房地產(chǎn)泡沫隨之破滅。

“安全樂土”寸土寸金

泡沫暫時破滅，似乎只是一段小小的插曲。

經(jīng)過數(shù)年的市場調(diào)整，1870年后上海租界人口又開始增長。上海租界內(nèi)房租與捐稅遠(yuǎn)高于中國其他地區(qū)，可由于人身財產(chǎn)更安全，生活較舒適且交通便捷，所以許多較富裕的“大清子民”都喜歡喬遷至此，繼而置地買房。租界地區(qū)的商業(yè)繁華，自然刺激了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會的增長，幫傭、工人、技師等等也隨著富人涌入上海。

19世紀(jì)末，但凡造訪上海的外國人，對其印象皆是“擁擠”。1880年時，上海租界內(nèi)的華人人口（約60萬）已經(jīng)超過華界內(nèi)的華人人口（55萬）。久而久之，上海首批專業(yè)房產(chǎn)公司也開始孕育而生，經(jīng)營業(yè)務(wù)從宅邸到棚戶，無所不包。

規(guī)模較大者如業(yè)廣地產(chǎn)公司，其擁有的房屋數(shù)達(dá)3000余棟，獲利豐厚。

義和團(tuán)事起后，中國北方陷入戰(zhàn)禍亂流，而上海則由于“東南互?！痹俅纬蔀椤鞍踩珮吠痢薄?/p>

移居上海租界者又一次激增，地價房價如期迎來新一輪的“高歌猛進(jìn)”。

1903年，公共租界“核心商業(yè)區(qū)”（即南京路附近）的地價已突破1860年以來的紀(jì)錄，達(dá)到每畝1.35萬兩。

然而，這僅僅是一個開始，地價猛漲之勢已如脫韁野馬。1903年至1907年的短短4年間，南京路附近地產(chǎn)均價又上漲2.56倍之多，猛增至3.47萬兩。

舊時常有人說“上海遍地是黃金”，而早在一百年前上海核心區(qū)域的地價確實(shí)已經(jīng)是“寸土寸金”。

租界內(nèi)地價飛漲，同樣拉動上海核心區(qū)域外華界地價的水漲船高。1860年后，租界當(dāng)局出于修路、公共設(shè)施建設(shè)等目的，也會在租界外購買地產(chǎn)并向清政府申領(lǐng)道契（舊中國對租界地契的總稱）。1866年，租界購買靜安寺附近土地的每畝均價僅為白銀48兩，時至1911年，購買老閘老街附近土地時每畝均價已經(jīng)高漲至3524兩白銀，漲幅超過70倍，著實(shí)驚人。

洋商修造的高檔住房

“土地財政”的誘惑

上海核心區(qū)域即當(dāng)時租界地區(qū)的早期發(fā)展很大程度上仰賴于房地產(chǎn)行業(yè)的“原始積累”。無論是公共租界工部局、法租界公董局還是上海道臺，繁榮的上海房地產(chǎn)業(yè)都是其最重要的政府財政來源之一。

租界當(dāng)局除賺取一級市場與二級市場的巨大差價外，還可以每年征收固定的房產(chǎn)稅;上海道府則有一筆固定的“永租”土地的年租收入進(jìn)賬。

“土地財政”的誘惑如此之大，以至于租界當(dāng)局時常因?yàn)橘彽亍⒄鞯嘏c當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)生糾紛。

例如，1898年，法租界公董局計劃購買四明公所（今人民路附近）以擴(kuò)大租界范圍。洽談未果，法方居然派出部隊(duì)進(jìn)行“強(qiáng)拆”，結(jié)果爆發(fā)暴力沖突，死傷數(shù)十人，繼而引發(fā)各業(yè)罷市抗議釀成“群體性事件”。最終，江蘇布政使不得不出來收拾殘局，竭力安撫各方，最終另劃八仙橋西面空地給法租界，方才了事。

辛亥革命之后，上海地價雖多有波瀾，但“漲漲漲”的大格局仍未有絲毫動搖，只是漲幅略趨穩(wěn)定。這主要是由于普通房客和市民已漸漸難以承受天價般的房地產(chǎn)價格。

“限價令”遏制加租

由于房租高漲，上海出現(xiàn)了“二房東”“三房東”以至于“七十二家房客”的狀況。

舊時報人郁慕俠曾對此有過詳細(xì)描述：“每向二房東分租一間或二間者，觸目皆是，甚至一幢房屋之中，分租至四五家或七八家者，也習(xí)以為常。試觀街頭巷尾，高粘紅紙之分租招貼，縱橫錯雜，閱之目迷，益信分租于人的多。旅滬居民欲在二房東處租屋居住，等到看定房屋后，彼此言明月租若干及何日起租。”待雙方談完說定，先付定金。當(dāng)時定金倒是不限多寡，至少一元，多則二元、四元、十元不等，視房租高低來商定定金多寡，“付給定洋后，二房東即將召租毀去。還有租費(fèi)，俟遷入后例須一次付清，以預(yù)付一個月為限。將來倘彼此不合，可先于租期未滿前十日關(guān)照二房東或三房客，俾得另張招貼，召致他客。”

1921年，上海房客聯(lián)合會宣布成立，隨即向租界及華界當(dāng)局請?jiān)福笙拗萍幼?。與此同時，甚至有房客投書《申報》吐槽房租貴到離譜：“今之上海社會，一神經(jīng)錯亂之社會也。何以言之？房租之貴遠(yuǎn)出乎意料，名之曰生活之神經(jīng)錯亂”。

隨后數(shù)年間，中外官廳也都陸續(xù)發(fā)布“限價令”，遏制加租行為。如1927年，公共租界工部局就曾發(fā)布公告稱：“本局為維持界內(nèi)法律及秩序起見，特令各房主目下切勿加房租，以本年3月1日所收之?dāng)?shù)為準(zhǔn)”。

“國家不幸地產(chǎn)幸”

30年代后，上海地價走勢依舊呈現(xiàn)“國家不幸地產(chǎn)幸”的態(tài)勢。但凡周遭兵禍四起，上海尤其是租界區(qū)域就成為“世外桃源”，房地產(chǎn)行業(yè)更是一枝獨(dú)秀。以至于1937年全面抗戰(zhàn)爆發(fā)后，“孤島”時期的上海房地產(chǎn)行業(yè)還迎來一次畸形的高速發(fā)展時期。

淞滬抗戰(zhàn)期間，閘北、虹口淪為戰(zhàn)區(qū)，大量房屋損毀，前后有近20萬居民躲入租界避難。

滬上名醫(yī)陳存仁曾回憶，“八一三戰(zhàn)事一起，不過三天，整條慈安里，住到滿坑滿谷。我就到永利坊租了座三層樓的新住宅，房租為150元。那時永利坊還有空屋三百多間，因?yàn)榉孔馓F，空置已達(dá)二年，一般居民裹足不前，而外來的逃難客也對之不敢問津。誰知道戰(zhàn)事一緊張之后，不過二十天時間，全部租了出去。老牌電影皇后胡蝶，由虹口北四川路余慶里，逃入租界，就在我的貼鄰，可見那時房屋的緊張程度，已達(dá)巔峰”。

清末上海的一座茶樓

《圍城》中亦有類似描寫，方鴻漸與孫柔嘉返滬后，發(fā)現(xiàn)“房子比職業(yè)難找，滿街是屋，可輪不到他們住”。

如今靜安寺附近的景華新村、富民新村等處都是抗戰(zhàn)爆發(fā)后快速開發(fā)興建起來的新式里弄。這些住宅區(qū)就是為了滿足戰(zhàn)爭期間涌入的移民，也成為老上海房地產(chǎn)行業(yè)最后的輝煌。