王凌暉

摘要：這些年產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新的投資產(chǎn)品贏得我國(guó)民眾廣泛歡迎，產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)出了遍地開花的發(fā)展趨勢(shì)，目前這一產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是初具規(guī)模。然而我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店整體上來看，依然處于一個(gè)粗放發(fā)展的階段，產(chǎn)權(quán)酒店快速發(fā)展中也暴露出來了很多的問題，如何對(duì)于這些問題進(jìn)行分析把握，制定正確的發(fā)展策略，這是我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展中不可回避的課題。本文對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行了界定，總結(jié)分析并其特點(diǎn)，對(duì)當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)況進(jìn)行了簡(jiǎn)單概括，并在此基礎(chǔ)之上，探討了產(chǎn)權(quán)式酒店的以后的發(fā)展策略。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒店；特點(diǎn)；現(xiàn)狀；策略

一、引言

改革開放以來，我國(guó)居民收入水平不斷提升，家庭財(cái)富積累不斷增加，居民的投資需求旺盛，產(chǎn)權(quán)式酒店迎合了居民的投資需要，以其自身的優(yōu)勢(shì)吸引了很多投資者。在這種背景之下，產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入了一個(gè)黃金發(fā)展階段，大量的產(chǎn)權(quán)式酒店開始出現(xiàn)，但是產(chǎn)權(quán)式酒店繁榮的背后也出現(xiàn)了很多的問題，整合行業(yè)發(fā)展不規(guī)范的問題比較突出，這使得產(chǎn)權(quán)式酒店逐漸喪失了投資光環(huán)，被很多投資者所拋棄，嚴(yán)重影響到了產(chǎn)權(quán)式酒店的健康發(fā)展。從當(dāng)代產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展情況來看，一方面是產(chǎn)權(quán)式酒店供給的不斷增加，另一方面則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，投資需求疲軟，雙重因素的疊加給產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展蒙上了一層陰影，如何明確產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展策略，每一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展中都需要直面這一課題。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店概述

對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的進(jìn)行界定，并闡述其具有的特點(diǎn)，可以更好地把握這種酒店的發(fā)展規(guī)律，從而較好的推動(dòng)此類酒店的更好發(fā)展。

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店界定。產(chǎn)權(quán)式酒店開始于上世紀(jì)70年代，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前已經(jīng)成為了廣受投資者青睞的一種投資方式，所謂產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)施開發(fā)商建設(shè)酒店，然后將酒店房間的產(chǎn)權(quán)售賣給投資者，投資者購(gòu)買酒店房間的產(chǎn)權(quán)，但是并不用于自住，而是將客房委托給專業(yè)的酒店管理公司，坐享經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)還可以獲得一定免費(fèi)居住期限的酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上就是一種投資模式，從產(chǎn)權(quán)酒店的基本定位來看，主要為各類商務(wù)人員、旅游人員提供基本的住宿服務(wù)。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的主要特點(diǎn)包括：一是從產(chǎn)權(quán)角度來看，酒店的產(chǎn)權(quán)屬于投資者，投資者可以委托專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，因此其并不享有經(jīng)營(yíng)權(quán)，投資者可以選擇按揭或者一次付清的方式獲得房屋產(chǎn)權(quán)；二是從產(chǎn)權(quán)式酒店的位置來看，產(chǎn)權(quán)式酒店一般都位于旅游風(fēng)景區(qū)或者經(jīng)貿(mào)比較發(fā)達(dá)的城市，這樣可以保證產(chǎn)權(quán)式酒店有比較高的出租率以及收益率；三是產(chǎn)權(quán)式酒店提供的各種酒店服務(wù)，從經(jīng)營(yíng)層面來看，其與酒店的經(jīng)營(yíng)基本一致，并沒有太大的區(qū)別；四是產(chǎn)權(quán)式酒店兼具居住以及投資兩種功能，投資者可以選擇自住，也可以選擇將房屋出租給酒店。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展并非一帆風(fēng)順的，這其中有挫折，也有混亂，從我國(guó)當(dāng)代產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀來看，可以具體歸納為以下幾個(gè)方面：

（一）同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。同質(zhì)化嚴(yán)重是當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個(gè)突出問題，從目前產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展情況來看，不同的產(chǎn)權(quán)式就是在經(jīng)營(yíng)定位、投資人群、管理服務(wù)等方面都沒有太大的差別，同質(zhì)化嚴(yán)重的情況，產(chǎn)權(quán)式酒店就能很難以自身所特有優(yōu)勢(shì)吸引投資者，也難以獲客戶的青睞。不少產(chǎn)權(quán)式酒店在客戶服務(wù)、餐飲住宿、娛樂消費(fèi)等方面基本沒有太大的區(qū)別，同質(zhì)化的發(fā)展策略很容易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式酒店陷入一個(gè)惡性競(jìng)爭(zhēng)之中，不僅僅是產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價(jià)格會(huì)大打折扣，同時(shí)還會(huì)影響到酒店的發(fā)展?jié)摿?，并給整個(gè)行業(yè)帶來負(fù)面影響。

（二）經(jīng)營(yíng)管理不夠科學(xué)。產(chǎn)權(quán)式酒店需要科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，這樣才能夠給投資者帶來良好的收益，但是從產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀來看，很多產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)驗(yàn)管理不是很科學(xué)，結(jié)果影響到了酒店的入住率等，酒店不能獲得良好的收益，自然也就不能夠給投資者提供較理想的收益。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理方面的不科學(xué)主要集中在成本管理、品牌管理、營(yíng)銷管理等方面，目前我國(guó)酒店行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了供求失衡的情況，供大于求使得產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)壓力劇增。很多產(chǎn)權(quán)式酒店并沒有聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理水平比較低，成本居高不下，酒店品牌沒有知名度以及美譽(yù)度，在營(yíng)銷方面更是比較落后，做不到利用好新媒體進(jìn)行營(yíng)銷，從而影響到了營(yíng)銷效果。

（三）維護(hù)不好利益相關(guān)者權(quán)益。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新的投資理財(cái)方式，一經(jīng)推出頗受歡迎，但是在我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展中，也出現(xiàn)了很多的糾紛、訴訟，究其原因在于利益相關(guān)方的權(quán)益沒有得到較好的維護(hù)。產(chǎn)權(quán)式酒店的利益相關(guān)方比較多，包括了投資者、經(jīng)營(yíng)者、開發(fā)商等等，稍有不慎就會(huì)打破利益相關(guān)者的利益平衡，從而帶來一系列的負(fù)面問題。目前我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展中，在利益相關(guān)者的權(quán)益維護(hù)方面做的并不夠好，相關(guān)法律規(guī)定比較模糊，這使得投資者權(quán)益受損的情況是屢屢發(fā)生，嚴(yán)重的打擊了人們投資產(chǎn)權(quán)式酒店的熱情，影響到了投資者對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的信心。

四、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展策略

針對(duì)目前產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀，當(dāng)務(wù)之急就是做好引導(dǎo)規(guī)范工作，確保產(chǎn)權(quán)式酒店能夠形成比較好的市場(chǎng)聲譽(yù)，吸引到更多的投資者，為這一產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展注入更多的活力。

（一）打造差異化發(fā)展路徑。產(chǎn)權(quán)式酒店需要走差異化的發(fā)展道路，從產(chǎn)權(quán)酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)營(yíng)造，再到日常經(jīng)營(yíng)服務(wù)，都需要盡量做到差異化，對(duì)于投資者來說，差異化意味著人無我有，可以較好的激發(fā)投資者的投資熱情。同時(shí)在服務(wù)方面，通過差異化的經(jīng)營(yíng)策略，可以讓產(chǎn)權(quán)式酒店從與其它類型的酒店的激烈競(jìng)爭(zhēng)中做到脫穎而出。

（二）注重經(jīng)營(yíng)管理水平提升。產(chǎn)權(quán)式酒店一定要注重經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，在當(dāng)前酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店必須要注意修煉內(nèi)功，重點(diǎn)做好成本管理、品牌管理、營(yíng)銷管理等幾項(xiàng)工作，這樣才能夠確保酒店在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，從而給投資者帶來源源不斷的收益。在成本管理方面，關(guān)鍵是要樹立全面控制、全員參與的基本理念，重點(diǎn)在采購(gòu)方面、在經(jīng)營(yíng)方面，做到節(jié)約成本，將經(jīng)營(yíng)成本控制在合理的范圍之內(nèi)，最大限度的提升酒店的盈利水平。在品牌管理方面，關(guān)鍵就是要注意酒店品牌的建設(shè)，通過各種途徑進(jìn)行品牌宣傳，提升酒店品牌的知名度以及美譽(yù)度，讓酒店能夠獲得品牌溢價(jià)，通過良好服務(wù)吸引更多的客戶。在營(yíng)銷管理方面，重點(diǎn)是要以服務(wù)營(yíng)銷為著力點(diǎn)，通過提供個(gè)性化、高品質(zhì)的服務(wù)，來提升客戶的居住體驗(yàn)，帶來入住率的大幅度提升。

（三）協(xié)調(diào)處理好利益相關(guān)者的利益。產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的關(guān)鍵就是要理順利益相關(guān)者利益，避免出現(xiàn)傷害投資者權(quán)益的事情，利益相關(guān)者應(yīng)具有契約精神，根據(jù)契約規(guī)定來承擔(dān)起來各自的責(zé)任，并享有各自的權(quán)益，對(duì)于相關(guān)管理部門來說，一定要完善法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展規(guī)范，切實(shí)維護(hù)好各方的利益，從而樹立起來投資者的投資信心，推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店的更好發(fā)展。

五、結(jié)束語

總而言之，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前產(chǎn)權(quán)酒店步入了新的發(fā)展階段，整合行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了巨大的改變，這對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展來說是有利有弊，針對(duì)當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展中存在的各種問題，需要我國(guó)積極借鑒其他國(guó)家產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展方面的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)要鼓勵(lì)學(xué)者加強(qiáng)這一課題的研究，形成更加完善的產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展理論，從而給我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展提供理論指導(dǎo)。同時(shí)在產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展方面，關(guān)鍵就是要堅(jiān)持差異化的發(fā)展道路不動(dòng)搖，同時(shí)要提升經(jīng)營(yíng)管理水平，協(xié)調(diào)處理好利益相關(guān)者利益。（作者單位：廣東省河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

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